Дата принятия: 19 декабря 2013г.
Номер документа: А32-20114/2013
Арбитражный суд Краснодарского края
350063, г.Краснодар, ул.Красная,6, сайт: www.krasnodar.arbitr.ru, электронная почта: info@krasnodar.arbitr.ru,
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
19.12.2013г. Дело № А-32-20114/2013
г. Краснодар
Резолютивная часть решения объявлена 17.12.2013 года.
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Гладкова В.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рак М.В., рассмотрел в судебном заседании дело на основании заявления ООО «Зодиак» (ИНН 2320179142)
об отмене постановления управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края от 16.05.2013 года №27п/395
от Общества: Кычкина Л.С.
от Управления: Ремнёв С.А.
УСТАНОВИЛ:
ООО «Зодиак» (ИНН 2320179142) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлениемо признании постановления управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края от 16.05.2013 года №27п/395 о привлечении к административной ответственности в виде штрафа в размере 50 000 руб., за правонарушение, ответственность за совершение которого предусмотрена частью 4 статьи 14.28 КРФоАП, незаконным
Представитель Общества в судебном заседании ходатайствовала о приостановлении производства по делу до разрешения спора, рассматриваемого Арбитражным судом Краснодарского края по делу № А32-36329/2013. По существу спора полагает, что административным органом ошибочно квалифицированы действия Общества по привлечению денежных средств дольщика.
Представитель административного органа в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал, полагает, что в дело представлены доказательства, подтверждающие событие административного правонарушения, Пояснил, что Управлением выявлено порядка 40 случаев продажи квартир в возведённом Обществом здании.
Согласно статье 29Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и части 3 статьи 30.1Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в арбитражный суд обжалуются постановления по делам об административных правонарушениях, совершенных юридическими лицами и лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.
Производство по делам об оспаривании решений административных органов возбуждается на основании соответствующих заявлений юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, привлеченных к административной ответственности в связи с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 207Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании приказа управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края от 11.04.2013 № 27-п проведена проверка общества с ограниченной ответственностью «Зодиак» (ИНН 2320179142)по вопросам исполнения требований законодательства об участии в долевом строительстве. В ходе проверки установлено следующее.
ООО «Зодиак» осуществляет строительство объекта недвижимости на земельном участке общей площадью 7 881 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0203012:19, расположенном по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 10, принадлежащем Обществу на праве аренды согласно договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 07.06.2010 № 4900005839 (зарегистрирован в Росреестре 06.08.2010 №23-23-50/083/2010-311) и договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.09.2010 №526 (зарегистрирован в Росреестре 05.10.2010 № 23-23-50/102/2010-015).
Разрешение на строительство в ходе проверки не представлено.
Между ООО «Зодиак» и гр. Стасюлевич Ф.И. заключен предварительный договор участия в долевом строительстве от 14.03.2013 № 18 АП, согласно которому стороны обязуются заключить в срок не позднее 01.09.2013 основной договор участия в долевом строительстве гостиницы с количеством жилых блоков 12 по строительному адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 10, в отношении помещения № 18, расположенного в блоке № 5 на 3 этаже.
Согласно приложению № 3 к указанному предварительному договору запроектированная площадь квартиры составляет 120,69 кв.м.
В пункте 2.1 предварительного договора указано, что в обеспечение обязательств данного договора Участник вносит Застройщику сумму обеспечения обязательств в размере 18 103 500 руб., которые засчитываются в счет оплаты 100% стоимости Помещения по Основному договору участия в долевом строительстве, не позднее 25.03.2013 путем перечисления на реквизиты банковского счета, указанные Застройщиком.
ООО «Зодиак» по предварительному договору участия в долевом строительстве от 14.03.2013 № 18 АП привлечены денежные средства Стасюлевич Ф.И. в сумме 18 103 500 рублей, что подтверждается выпиской по расчетному счету ООО «Зодиак» 40702810530060004189 Юго-Западного Банка ОАО «Сбербанк России», реестром предварительных договоров долевого строительства ООО «Зодиак» по состоянию на 22.04.2013.
По результатам проверки, административным органом составлен Акт от 26.04.2012 года, в котором отражены выявленные нарушения.
По признакам состава административного правонарушения, ответственность за совершение которого предусмотрена частью 1 статьи 14.8 КРФоАП, административным органом составлен протокол от 26.04.2013 года.
В частности: в нарушение положений законодательства об участии в долевом строительстве Обществом привлечены денежные средства граждан по предварительному договору купли продажи (договор от 14.03.2013 года № 18ап между ООО «Зодиак» и гр. Стасюлевием Ф.И.)
Протокол составлен в присутствии законного представителя Общества, что видно из данного документа.
Постановлением от 16.05.2013 года № 27п/395 ООО «Зодиак» признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за совершение которого предусмотрена частью 4 статьи 14.28 КРФоАП, с применением санкции в виде штрафа в размере 500 000 руб.
Отношения в сфере строительства многоквартирных жилых домов с привлечением денежных средств граждан урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее: Закон о долевом строительстве) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), запрещается (часть 2.1 статьи 1Закона N 214-ФЗ, вступившая в силу с 21.06.2010).
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям ЗаконаN 214-ФЗ застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3Закона N 214-ФЗ в ред. Федерального законаот 18.07.2006 N 111-ФЗ).
В соответствии с частью 3 статьи 4Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Из приведённых нормативных предписаний следует, что, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3Закона N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3и части 3 статьи 4этого Закона N 214-ФЗ (наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан. Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 13863/09.
В пункте 11Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 разъяснено, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1Закона N 214-ФЗ.
Действия по привлечению денежных средств граждан, у которых в будущем возникнет право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме до получения разрешения на ввод этого дома в эксплуатацию, способами, отличными от указанных в части 2 статьи 1, части 2 статьи 3и части 3 статьи 4Закона N 214-ФЗ, образуют состав правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28
Материалами дела подтверждается, что заявитель путем заключения предварительного договора купли-продажи, привлекал денежные средства физических лиц для строительства многоквартирного жилого дома (предварительный договор от 19.12.2011 года).
При этом на момент подписания договора долевого участия и его государственной регистрации денежные средства дольщика переданы Обществу.
Согласно части 2 статьи 28.1КРФоАП, статье 26.2КРФоАП событие административного правонарушения фиксируется в протоколе, который является основной формой фиксации доказательств по делам об административных правонарушениях.
Обстоятельства привлечения денежных средств дольщика иным способом, который не предусмотрен Федеральным законом № 214-ФЗ, отражены в протоколе от 08.02.2012 года № 136п/245.
Возлагая обязанность доказывания правомерности совершения оспариваемых действий на соответствующие орган или должностное лицо (статьи 65, 210 АПК РФ), Закон не освобождает заявителя от обязанности подтвердить обстоятельства, на которые заявитель ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статье 41 Кодекса лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами (часть 2). Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Основным доводом в обоснование отсутствия события административного правонарушения является осуществление строительства не многоквартирного жилого дома, а гостиницы.
Исследуя вопрос о статусе возводимого Объекта, суд приходит к выводу в том, что единственным критерием отнесения возведённого объекта строительства к гостинице, является его название (Гостиница).
Так в соответствии с ПостановлениемПравительства РФ от 25.04.1997 N 490 "Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации" под гостиницей понимается имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для предоставления услуг.
Принимая во внимание обстоятельство, по смыслу Правилтехнической эксплуатации гостиниц и их оборудования, утвержденных приказом Минжилкомхоза РСФСР от 04.08.1981 N 420, Постановлением Госстандарта Российской Федерации от 26.09.2001 N 82 гостиница – это совокупность жилых и нежилых помещений, которые используются для временного проживания (размещения), объединённые общей инфраструктурой связанной с оказанием гостиничных услуг. В тоже время, вид объекта недвижимости определяется целью использования.
Следовательно, гостиница – это имущественный комплекс жилых и нежилых помещений, которые используются с целью предоставления услуг.
В материалы дела представлены доказательства, которые свидетельствуют о том, что Общество не имеет цели предоставлять гостиничные услуги.
Так в дело представлен предварительный договор, согласно которому в собственность дольщика (физического лица) переходит именно помещения в рамках одной квартиры.
Также Обществом заключен агентский договор, по условиям которого ООО «Винсент Недвижимость» приняло на себя обязанность предложить к реализации нежилые помещения в строящейся гостинице.
Из пояснений представителя Управления следует, что административным органом выявлено порядка 40 случаев заключения предварительных договоров, по условиям которых в собственность третьих лиц переходят квартиры в строящемся Объекте.
Следовательно, довод представителя Общества о том, что целью ООО «Зодиак» является строительство именно имущественного комплекса для предоставления гостиничных услуг, опровергается собранными материалами.
Из представленных в материалы дела рекламных проспектов видно, что Общество осуществляет продажу именно квартир. Данное обстоятельство подтверждается в том числе и приложениями к договорам, из которых видно, что предлагаемые к продажи помещения состоят из комнат (кухня, спальня, гостиная, санузлы) и фактически представляют собой квартиры (статья 16 Жилищного кодекса РФ).
Представленное в материалы дела Экспертное заключение № 203/2013 суд не принимает в качестве доказательства, подтверждающего, что возведённые здания являются гостиницей, поскольку заключение не содержит логических суждений, а также нормативных ссылок, на основании которых эксперт пришёл к такому выводу. В свою очередь вывод о том, что здание гостиницы имеет признаки многоквартирного жилого дома, также следует из письма Управления государственного строительного надзора от 16.05.2013 года № 6914-4192/1305.
Кроме этого, в данном заключении указывается на соответствие возведённого здания Правилам землепользования и застройки (зона РК – зона лечебно-оздоровительных учреждений), тогда как в заключении не указано, что возведённое здание имеет какие-либо признаки лечебно-оздоровительного учреждения.
Суд не принимает в качестве доказательства, подтверждающего статус помещений в возведённом здании, свидетельства о праве собственности, поскольку данные документы подтверждают внесение в ЕГРП записи о государственной регистрации, однако не являются безусловными доказательствами, подтверждающим статус объектов (жилое, нежилое), при том, что приведённые выше нормативы непосредственно указывают на то, что гостиница - это совокупность не только нежилых помещений.
Кроме этого, представитель Общества не отрицала обстоятельств предоставления помещений в здании для проживания волонтёров при проведении зимних олимпийский игр, что также подтверждает статус помещений в качестве жилых. Данное обстоятельство также следует из решения Центрального районного суда города Сочи от 31.10.2013 года к делу № 2-4984/13.
Таким образом, фактически Общество осуществило строительство многоквартирного жилого дома, квартиры которого предлагаются к продаже. Также в дело представлены документы, подтверждающие, что Общество привлекало денежные средства для строительства, в результате чего у дольщиков возникало право собственности на структурно обособленные помещения, в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (квартиры).
Представление документов, которыми внесены изменения в части указания на продажу не квартир, а нежилых помещений суд оценивает, как попытку Общества уйти от административного наказания.
В свою очередь изменение в договорах не меняет статус здания. Факт возведения здания в отсутствие разрешения в зоне РК – зона лечебно-оздоровительных учреждений, при том, что возведённый объект не имеет признаков лечебного учреждения, свидетельствует о пренебрежительном отношении Общества к законодательству РФ.
В силу части 1 статьи 1.5КРФоАП лицо подлежит административной ответственности только за те административные правонарушения, в отношении которых установлена его вина.
Согласно части 2 статьи 2.1КРФоАПюридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых Кодексомили законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Представленными в материалы дела документами подтверждено, что при строительстве многоквартирных домов с привлечением денежных средств дольщиков Обществом допущены нарушения порядка привлечения денежных средств дольщиков.
Санкция части 1 статьи 14.28 КРФоАП предусматривает ответственность для юридических лиц в виде административного штрафа в размере от 500 000 руб. до 1 000 000 руб.
Назначенный штраф соответствует размеру санкции части 1 статьи 14.28 КРФоАП и назначен в пределах минимально допустимых данной нормой.
Срок давности привлечения к административной ответственности, предусмотренный статьёй 4.5 КРФоАП Управлением не нарушен.
Процессуальных нарушений при привлечении к административной ответственности, влекущих отмену вынесенного постановления, административным органом не допущено.
Оснований для применения к сложившимся отношениям положений статьи 2.9КРФоАП суд не находит.
По смыслу статьи 2.9КРФоАП оценка малозначительности деяния должна соотноситься с характером и степенью общественной опасности, причинением вреда либо с угрозой причинения вреда личности, обществу или государству. Таким образом, административные органы обязаны установить не только формальное сходство содеянного с признаками того или иного административного правонарушения, но и решить вопрос о социальной опасности деяния.
Возможность или невозможность квалификации деяния в качестве малозначительного не может быть установлена абстрактно, исходя из сформулированной в КРФоАП конструкции состава административного правонарушения, за совершение которого предусмотрена ответственность. Так, не может быть отказано в квалификации административного правонарушения в качестве малозначительного только на том основании, что в соответствующей статье Особенной частиКРФоАП ответственность определена за неисполнение какой-либо обязанности и не ставится в зависимость от наступления каких-либо последствий.
В силу пункте 21Постановления Пленума ВС РФ N 5 от 24.03.2005, малозначительным административным правонарушением является действие или бездействие, хотя формально и содержащее признаки состава административного правонарушения, но с учетом характера совершенного правонарушения и роли правонарушителя, размера вреда и тяжести наступивших последствий не представляющее существенного нарушения охраняемых общественных правоотношений.
В рассматриваемом случае совершенное правонарушение посягает на установленный нормативными правовыми актами порядок общественных отношений в области долевого строительства.
Осуществляя деятельность, заведомо направленную на привлечение денежных средств граждан с целью возведения объекта строительства, который по своим характеристикам представляет собой совокупность квартир в одном строении, и возникновением права собственности за последними, Заявитель на регулярной основе нарушал требования федерального закона.
Следовательно, выявленные нарушения носят системный характер и свидетельствуют о пренебрежительном отношении Общества к установленному порядку.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для применения к сложившимся отношениям положений статьи 2.9 КРФоАП.
В соответствии с частью 3 статьи 211Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что решение административного органа о привлечении к административной ответственности является законным и обоснованным, суд принимает решение об отказе в удовлетворении требования заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 71, 174 – 176, 210, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в удовлетворении требования о признании постановления управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края от 16.05.2013 года №27п/395 незаконным, отказать.
Решение может быть обжаловано в течение десяти дней со дня его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.
Судья В.А. Гладков
