Дата принятия: 03 марта 2014г.
Номер документа: А32-19701/2012
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ
350063, г. Краснодар, ул. Красная, д. 6
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Краснодар Дело № А32-19701/2012
03.03.2014
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 16.01.2014
Мотивированное решение изготовлено 03.03.3014
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колоян А.Г. рассмотрел в судебном заседании дело по иску
Управления муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район, г. Тихорецк
к жилищно-строительному кооперативу «Спутник», г. Тихорецк
о взыскании задолженности по арендной плате и пене
при участии в судебном заседании:
от истца: Зоткин Р.С. – представитель по доверенности от 18.07.2013
от ответчика: Гузеев И.А. – представитель по доверенности от 17.09.2013
в судебном заседании ведется аудиозапись
Управление обратилось в суд с иском и просит взыскать с ответчика с учетом изменения размера требований 1 140 585, 99 руб. задолженности за период с 21 августа 2011 года по 30 сентября 2012 года и 72065, 13 руб. пени за период с 11 октября 2011 года по 4 сентября 2012 года в размере 72065, 13 руб.
Требования мотивированы тем, что ответчик использует земельный участок на праве аренды и обязанность по внесению платежей за такое использование исполняет ненадлежащим образом, чем нарушает договор, закон и права истца, как представителя собственника земельного участка.
Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражает, сообщил суду следующее.
Истец при расчете арендной платы за второй год использования ответчиком земельного участка применяет положения пункта 3 постановления главы администрации Краснодарского края №50 от 20.08.2010 в части недопущения разницы в размере арендной платы за последующий период более 30% от стоимости аренды земли в предыдущем периоде. По мнению ответчика, такой подход при расчете за второй год использования не применим, поскольку в первом году он использовал участок по цене, установленной на торгах, а не с учетом стоимости пользования, определенной нормативно.
Судом производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-1541/2013.
Поскольку основания для приостановления отпали, производство по делу возобновлено судом в судебном заседании 10.01.2014, о чем имеется запись в протоколе судебного заседания.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 16.01.2014 до 12.00 час. После перерыва судебное заседание продолжено в указанную дату и время.
Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.
В соответствии с постановлением администрации муниципального образования Тихорецкий район от 8 июля 2010 года №1250, протоколом Комиссии по проведению торгов (конкурсов аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, а также на заключение договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на территории муниципального образования Тихорецкий район от 20 августа 2010 года № 273, управлением муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район и жилищно-строительным кооперативом «Спутник» подписан по результатам торгов договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности № 5000002896 от 20.08.2010 сроком на 3 года.
В аренду кооперативу передан земельный участок из земель населенных пунктов площадью 5334 кв. м с кадастровым номером 23:50:0301167:507, имеющий адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - пересечение улиц Фестивальной и Краснооктябрьской. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Тихорецк, ул. 123Краснооктябрьская, 50. Участок предоставлен для размещения многоквартирного жилого дома.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.10.2010, что подтверждается выпиской из соответствующего реестра от 22.01.2013.
Договор является заключенным.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В силу пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Статья 424 Гражданского кодекса предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки и ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
С 01.04.2011 на территории Краснодарского края вступило в действие постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", которым установлена новая формула определения размера арендной платы, учитывающая кадастровую стоимость участка (АП = Кс x С, где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; С - ставка арендной платы, %).
Пунктом 3 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 установлен переходный период на 2011-2013 годы, в соответствии с которым изменение размера годовой арендной платы за земельный участок (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30 процентов на очередной год.
Размер оплаты за первый год использования участка установлен по результатам аукциона и составляет 2 121 000 руб.
В пункте 2.4 договора указано, что по истечении 12 месяцев, при условии получения арендатором разрешения на строительство, размер арендной платы рассчитывается в соответствии с действующим законодательством.
Как следует из материалов дела, расчет арендной платы за период с 21.08.2011 по 31.12.2011 выполнен истцом с учетом пункта 3 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, установившего на 2011-2013 годы переходный период, а также в соответствии с кадастровой оценкой, утвержденной приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756.
Истец за основание расчета принял стоимость использования участка, установленную на торгах 2 121 000 руб. и уменьшил ее на 30%, получив размер арендной платы 1 484 700 руб. в год, рассчитав пропорцию за взыскиваемый период.
Такой подход к определению размера арендной платы суд считает неправильным в силу следующего.
Пунктом 3 постановления установлен переходный период на 2011 - 2013 годы, в соответствии с которым изменение размера годовой арендной платы за земельный участок (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30 процентов на очередной год.
Из этого положения нормативного правового акта следует, что последующая арендная плата рассчитывается с учетом размера предыдущей арендной платы.
В силу положений статьи 424 ГК РФ размер арендной платы устанавливается нормативно и от воли сторон не зависит.
Ответчик на период с августа 2010 года по август 2011 года должен был производить оплату не по нормативно установленным показателям, а по стоимости, установленной на торгах, то есть в размере, значительно превышающем нормативно установленный размер арендной платы.
На торги в 2010 году было выставлено право на заключение договора аренды земельного участка.
Стороны в договоре аренды установили, что стоимость права аренды засчитывается кооперативу в счет пользования участком за первый год.
В настоящем случае может быть определено два подхода к определению того, чем является сумма, установленная на торгах: первый – стоимостью приобретения права аренды, как имущественного права, которое имеет рыночную стоимость, которая и была определена посредством торгов, и второй – состоящий из двух составляющих, а именно: нормативно установленной стоимости аренды, определяемой от кадастровой стоимости земельного участка с применением надлежащего коэффициента, а в части, превышающей эту стоимость (разница) – собственно стоимостью права аренды, как имущественного права.
В первом случае, поскольку установленная на торгах стоимость права аренды не является арендной платой за предыдущий период, то она не может быть положена в основание определения размера арендной платы на последующий период путем ее уменьшения на 30% в соответствии с положениями постановления № 50.
Во втором случае в расчете арендной платы на следующий период должна применяться первая составляющая в виде арендной платы, рассчитанной от кадастровой стоимости земельного участка, действовавшей в первом периоде с учетом условий переходного периода. Вторая часть – стоимость права аренды в этом расчете применяться не должна в силу того, что она арендной платой не является.
Целью переходного периода является наименее обременительный для сторон правоотношений переход от одного подхода к определению размера арендной платы (базовые ставки и коэффициенты) к другому (от кадастровой стоимости земельного участка).
В настоящем случае истец, применяя в расчете стоимость права аренды, отходит от установленного постановлением №50 порядка определения размера арендной платы.
За первый год использования земельного участка до 31.03.2011 действовал подход к определению размера арендной платы от базовых ставок и применением коэффициентов и с 01.014.2011 от кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд считает, что истцу во втором периоде (второй год использования ответчиком земельного участка) следует производить расчет от кадастровой стоимости земельного участка, имевшей место в первом периоде.
При этом, поскольку этот расчет является первичным и кадастровая стоимость в этот период не изменялась, к нему не применимы положения постановления №50 о переходном периоде.
По 31.12.2011 в расчете следует применять кадастровую стоимость в размере 41 942 895,54 руб.
Изменение кадастровой стоимости земельного участка произошло 01.01.2012.
С этой даты установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 23 649 035, 76 руб.
Кадастровая стоимость с 01.01.2012 уменьшилась более чем на 30%.
Расчет арендной платы с 01.01.2012 следует производить исходя из следующего: 41 942 895,54 руб. : 1.3 = 32 263 765, 80 руб.
За период с 01.01.2012 по 30.09.2013 размер арендной платы составляет:
32 263 765, 80 х 0.6 : 366 х 274 = 144 922,49 руб.
За этот период ответчик оплатил всего 356 924 руб.
На дату вынесения решения по настоящему делу задолженность ответчика перед истцом отсутствует.
В этой части требований истцу в иске следует отказать.
Арендатор производит оплату до 10 числа первого месяца каждого квартала (пункт 2.4 договора).
За просрочку оплаты арендатор несет ответственность в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
В дело истцом по просьбе суда представлен расчет задолженности и ответственности, выполненный без учета переходного периода в 30%.
Суд произвел расчет задолженности и ответственности на этом расчете с учетом переходного периода 30% от кадастровой стоимости 41 942 895,54 руб. к кадастровой стоимости 23 649 035, 76 руб.
С ответчика в пользу истца причитается неустойка за период с 11.10.2011 по 04.09.2012 (заявление истца об изменении размера требований) всего в сумме 10 530, 45 руб.
В остальной части требований истцу в иске следует отказать.
Руководствуясь статьями 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Спутник», г. Тихорецк 10 530, 45 руб. неустойки за период с 11.10.2011 по 04.09.2012 и 218, 60 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.
В остальной части иска отказать.
Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в месячный срок с даты изготовления мотивированного решения в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.
Судья М.М. Данько
