Дата принятия: 09 декабря 2013г.
Номер документа: А32-18558/2013
Арбитражный суд Краснодарского края
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Краснодар Дело № А32-18558/2013
09.12.2013
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 30.10.2013
Мотивированное решение изготовлено 09.12.2013
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М.М. при ведении протокола предварительного судебного заседания помощником судьи Колоян А.Г. рассмотрел в судебном заседании дело по иску
Администрации города Сочи, г. Сочи
к обществу с ограниченной ответственностью «Экипаж», г. Сочи
третье лицо:
общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Эксперт-Оценщик», г. Сочи
об обязании подписать дополнительное соглашение
при участии в предварительном судебном заседании:
от истца: Арутюнов В.В. – представитель по доверенности
от ответчика Буленков Л.А.- по доверенности
Феоктистов К.Н.- по доверенности
в судебном заседании ведется аудиозапись
Администрация обратилась в суд с иском и просит обязать ООО «Экипаж» подписать дополнительное соглашение №1 от 17.05.2011 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №4900000848 от 15.04.1998 г.
Требование мотивировано следующим.
Ответчик реализовал третьему лицу объект недвижимого имущества, находящийся на спорном земельном участке. Администрация имея намерение привести договор аренды земельного участка в соответствие со сложившейся фактической ситуацией направила ответчику дополнительное соглашение, которым придает договору статус договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Ответчик от подписания дополнительного соглашения отказывается.
Ответчиком заявлен встречный иск, которым общество просит суд признать недействительным дополнительное соглашение №1 от 17.05.2011 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №4900000848 от 15 апреля 1998 года в обеих редакциях об установлении расчета арендной платы для ООО «Эксперт-Оценщик» в размере за 228 кв. м и для ООО «Экипаж» в размере за 972 кв. м, а также в размере 34 кв. м (ООО «Эксперт-Оценщик») и 1166 кв. м - ООО «Экипаж».
Пресечь действия Администрации г. Сочи, нарушающие права собственников недвижимости на земельном участке 23:49:0205007:17 площадью 1200 кв. м или создающих угрозу нарушения прав, связанные с подготовкой подобных дополнительных соглашений в отсутствие соглашения между ООО «Эксперт-Оценщик» и ООО «Экипаж» об установлении (определении) объема прав (размер, местоположение и границы) в праве пользования на земельный участок, совместного заявления о переоформлении прав на земельный участок или вступившего в законную силу решения суда по этим вопросам.
Требования мотивированы тем, что землепользователями – ответчиком и третьим лицом порядок пользования земельным участком не определен, спорное дополнительное соглашение является не первым. Ранее администрация предлагала ответчику заключить дополнительное соглашение на иных условиях.
В соответствии со статьей 132 АПК РФ ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.
Встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если: встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела. Арбитражный суд возвращает встречный иск, если отсутствуют условия, предусмотренные частью 3 настоящей статьи, по правилам статьи 129 настоящего Кодекса.
Представленная в дело копия дополнительного соглашения подписана одной стороной – администрацией. Подписи уполномоченных лиц ответчика и третьего лица на нем отсутствуют. Доказательства его регистрации в установленном порядке, ответчик суду не представил. То есть соглашение является незаключенным.
При таких обстоятельствах суд считает, что для принятия встречного иска отсутствуют основания, предусмотренные статьей 132 АПК РФ.
Кроме того, принятие встречного иска приведет к необоснованному увеличению срока рассмотрения дела.
Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.
На основании постановления Главы администрации города Сочи от 06.12.1994 №1059/2 между комитетом по управлению имуществом г. Сочи и ООО «Экипаж» 15.04.1998 подписан договор аренды № 848 земельного участка общей площадью 1200 кв. м, занимаемого магазином по ул. Пластунской, 163-6 в Центральном районе г. Сочи.
19.05.1998 договор зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Сочи под № 443.
9 августа 1999 года ООО «Экипаж» и ООО «Фирма «Эксперт-Оценщик» заключили договор купли-продажи пристройки литер А2 площадью 27 кв. м – части имущества ответчика, находящегося на арендуемом им земельном участке. Право собственности за покупателем на приобретенное имущество зарегистрировано 16.11.2010, что подтверждается свидетельством от этой же даты, копия которого представлена в дело.
В соответствии с п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Администрация, как арендодатель, подготовила дополнительное соглашение от 17.05.2011 к договору аренды земельного участка от 15.04.1998 и с сопроводительным письмом от 12.04.2013 направила его для подписания ООО «Экипаж».
Корреспонденция получена адресатом 07.05.2013, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.
В соответствии с соглашением ООО «Экипаж» предоставлен земельный участок площадью 972 кв. м, ООО «Фирма «Эксперт-Оценщик» площадью 228 кв. м.
Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Пунктом 2 указанной статьи установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Установленный законом досудебный порядок истцом соблюден, дело следует рассмотреть по существу.
Пунктом 1 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
На дату вынесения решения соглашение указанными в нем сторонами не подписано.
Суд считает, что истцу в иске следует отказать в силу следующих обстоятельств.
При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 этого же Постановления).
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно пункту 24 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество является основанием для изменения договора аренды в части сведений об арендодателе.
В настоящем случае арендодатель остался тем же, первоначальный арендатор из обязательства не выбыл, в него вступил новый арендатор на свою долю земельного участка, пропорционально доле приобретенного строения.
Из изложенного следует, что отсутствуют законные основания для внесения изменений в договор в части площади арендуемого ответчиком земельного участка по инициативе арендодателя.
В этом случае, ответчик вправе оплачивать арендную плату пропорционально своей доле в земельном участке, а истец взыскивать в судебном порядке задолженность, в случае, если ответчик производит оплаты за меньшую, чем он использует, площадь земельного участка.
При таких обстоятельствах истцу в иске следует отказать.
Истец от оплаты государственной пошлины освобожден законом.
Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Встречный иск возвратить.
В иске отказать.
ООО «Экипаж», г. Сочи выдать справку на возврат 4000 руб. государственной пошлины, уплаченной по квитанции от 15.10.2013.
Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в месячный срок с даты изготовления мотивированного решения в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.
Судья М.М. Данько
