Решение от 09 декабря 2013 года №А32-1854/2013

 
АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ
 
350063, г. Краснодар, ул. Красная, д. 6
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Краснодар                                                                                                     Дело №А32-1854/2013
 
    09.12.2013
 
    Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 05.11.2013
 
    Мотивированное решение изготовлено 09.12.2013                      
 
    Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колоян А.Г. рассмотрел в судебном заседании дело по иску
 
    общества с ограниченной ответственностью «Победа-М», г. Краснодар
 
    к администрации муниципального образования Темрюкский район, г. Темрюк
 
    к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар
 
    о признании договора действительной сделкой
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: Диброва О.В. по доверенности
 
    в судебном заседании ведется аудиозапись
 
 
    Общество обратилось в суд с иском и просит:
 
    - признать договор аренды земельного участка от 19 сентября 2012г. между администрацией МО Темрюкский район и ООО «Победа - М» по условиям которого в аренду ООО «Победа - М» на 49 лет передается земельный участок с кадастровым номером: 23:30:0602001:112  площадью 18510 кв. м для размещения многотопливной АЗС с комплексом придорожного сервиса  на земельном участке, расположенном по адресу  Краснодарский край ,Темрюкский район, автодорога «Сенная – Тамань» км.21 +750 (справа от дороги) - действительной сделкой.
 
    - обязать Федеральную службу государственной регистрации и картографии по Краснодарскому краю Темрюкского отдела зарегистрировать договор аренды земельного участка от 19 сентября 2012г. между администрацией МО Темрюкский район и ООО «Победа - М» по условиям которого в аренду ООО «Победа - М» на 49 лет передается земельный участок с кадастровым номером: 23:30:0602001:112  площадью 18510 кв. м для размещения многотопливной АЗС с комплексом придорожного сервиса  на земельном участке, расположенном по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, автодорога «Сенная – Тамань» км.21 +750(справа от дороги).
 
    Заявитель изменил предмет требования и просит:
 
    - признать недействительным сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.12.2012 №44/2011/2012-449 и обязать Федеральную службу государственной регистрации и картографии по Краснодарскому краю Темрюкского отдела зарегистрировать договор аренды земельного участка от 19 сентября 1912г. №3000004954 между администрацией МО Темрюкский район и ООО «Победа - М» по условиям которого в аренду ООО «Победа - М» на 49 лет передается земельный участок с кадастровым номером: 23:30:0602001:112  площадью 18510 кв. м для размещения многотопливной АЗС с комплексом придорожного сервиса на земельном участке, расположенном по адресу  Краснодарский край, Темрюкский район, автодорога «Сенная – Тамань» км.21 +750(справа от дороги).
 
    - в целях исполнения п.2 «Размер и условия внесения арендной платы»      договора аренды земельного участка от 19 сентября 2012г. №3000004954, моментом передачи Участка от арендодателя арендатору считать дату государственной регистрации договора.
 
    Требования мотивированы незаконностью отказа в регистрации сделки.
 
    Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителя заявителя по делу, суд установил следующее.
 
    03.04.2009 главой администрации Темрюкского района принято постановление  №782 «О предварительном согласовании ООО «Победа - М» места размещения многотопливной АЗС с комплексом придорожного сервиса  на земельном участке, расположенном по адресу  Темрюкский район ст.Тамань».
 
    05.09.2011 информация о земельном участке внесена в государственный кадастр недвижимости с кадастровым номером 23:30:0602001:112.
 
    13.09.12 администрацией муниципального образования Темрюкский район принято постановление о предоставлении земельного участка обществу, 19.09.2012 сторонами подписан договор аренды земельного участка.
 
    23.11.2012 общество обратилось в регистрирующий орган за регистрацией договора аренды, что подтверждается распиской в получении документов  на государственную регистрацию.
 
    29.12.2012 по результатам рассмотрения заявления вынесено сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    Суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.
 
    В соответствии со статьей 30 ЗК РФ (далее Кодекс) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
 
    В силу пункта 5 статьи 30 Кодекса предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется следующим образом: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета в соответствии с правилами; 3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.
 
    Согласно статье 31 Кодекса заинтересованное лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением, в котором указывается назначение объекта, предполагаемое место размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.
 
    Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого назначения начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована статьей 31 Кодекса. После определения участка, подходящего для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление, пункт 3 статьи 31 Кодекса обязывает органы местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. Орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка или об отказе в размещении объекта.
 
    По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Кодекса об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
 
    При этом ЗК РФ не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
 
    Однако порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, ЗК РФ не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Кодекса, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
 
    Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Кодекса. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. Изложенный правовой подход содержится в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и от 15.11.2011 N 7638/11.
 
    Отсутствие такого опубликования является основанием для квалификации подписанного договора аренды в качестве ничтожной сделки.
 
    Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, противоречащая действующему законодательству, ничтожна с момента ее совершения и не порождает правовых последствий.
 
    В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
 
    Государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов) (статья 16 Закона о государственной регистрации).
 
    При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона о государственной регистрации, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.
 
    В отсутствие публикации регистрирующий орган был вправе отказать в регистрации сделки, поскольку регистрация ничтожного договора противоречит смыслу закона.
 
    Не принимается во внимание указание на публикацию в постановлении о предоставлении земельного участка заявителю по делу, поскольку указание на публикацию не заменяет собственно публикацию.
 
    Это основание было указано заинтересованным лицом в отказе в регистрации договора.
 
    Адресом участка в кадастровом паспорте указано: Краснодарский край Темрюкский район, автодорога  «Сенная-Тамань».
 
    На основании пункта 8 статьи 26 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" строительство, реконструкция в границах придорожных полос автомобильной дороги объектов капитального строительства, объектов, предназначенных для осуществления дорожной деятельности, объектов дорожного сервиса, установка рекламных конструкций, информационных щитов и указателей допускаются при наличии согласия в письменной форме владельца автомобильной дороги. Это согласие должно содержать технические требования и условия, подлежащие обязательному исполнению лицами, осуществляющими строительство, реконструкцию в границах придорожных полос автомобильной дороги таких объектов, установку рекламных конструкций, информационных щитов и указателей.
 
    Такое согласие  к заявлению о госрегистрации приложено не было.
 
    Обязанность Росреестра по регистрации обременения права является встречной и зависит от предоставления претендентом на регистрацию документов, подтверждающих законность заключения сделки аренды.
 
    Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (пункт 2 статьи 201 АПК РФ).
 
    При этом оба указанных условия должны иметь место в совокупности.
 
    Поскольку общество на регистрацию не представило документы, которые с достоверностью подтверждали бы соответствие договора аренды закону, требование о  признании сообщения об отказе в регистрации недействительным следует оставить без удовлетворения.
 
    В удовлетворении второй части требования о том, чтобы считать  моментом передачи участка дату государственной регистрации договора также следует отказать, поскольку вступление в фактическое владение участком от даты регистрации договора не зависит.
 
    В пункте 1.5 договорауказано, что договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя к арендатору с 13.09.2012.
 
    Доказательства иного истец суду не представил.
 
    В связи с отказом в удовлетворении требований, расходы по государственной пошлине следует отнести на истца по делу.
 
    Руководствуясь статьями 167, 170, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Заявленные требования оставить без удовлетворения.
 
    Взыскать с ООО «Победа-М», г. Краснодар 2 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.
 
    Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в месячный срок с даты изготовления мотивированного решения в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.
 
    Судья                                                                                                                    М.М. Данько