Постановление от 05 октября 2012 года №А32-17817/2011

    035/2012-27750(1)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А32-17817/2011 5 октября 2012 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 2 октября 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 5 октября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе
председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е.,
при участии в судебном заседании от истца – Управления внутренних дел по городу Сочи
ГУ МВД России по Краснодарскому краю (ИНН 2320037349, ОГРН 1022302957489) –
Бошко И.В. (доверенность от 20.07.2012), от ответчиков – общества с ограниченной
ответственностью «Медиастрой» (ИНН 2320136533, ОГРН 1062320003910) – Масловой
(Григорьевой) Т.Е. (доверенность от 15.08.2011), Территориального управления
Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском
крае (ИНН 2308171570, ОГРН 304231527500107) – Сметаниной Г.П. (доверенность
от 27.04.2012), в отсутствие третьего лица – администрации города Сочи
(ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного
заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте
арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев
кассационную жалобу Управления внутренних дел по г. Сочи ГУ МВД России по
Краснодарскому краю на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного
суда от 28.04.2012 по делу № А32-17817/2011 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И.,
Ванин В.В.), установил следующее.
Управление внутренних дел по г. Сочи ГУ МВД России по Краснодарскому краю
(далее – управление) обратилось с иском к ООО «Медиастрой» (далее – общество),
Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным
имуществом в Краснодарском крае (далее – территориальное управление) о расторжении
договора от 19.07.2007 № ДУ-11 аренды федерального недвижимого имущества,
закрепленного за управлением на праве оперативного управления и обязании ответчика


А32-17817/2011
вернуть автостоянку площадью 1357,2 кв. м, являющуюся предметом расторгаемого
договора, в порядке и в состоянии, оговоренными в пунктах 6.1 и 6.2 расторгаемого
договора (уточненные исковые требования; т. 1, л. д. 219 – 220).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных
требований относительно предмета спора, привлечена администрации города Сочи
(далее – администрация).
В качестве основания для расторжения договора аренды управление указало, что
арендатор не использует имущество в соответствии с его целевым назначением.
Решением от 14.12.2011 в управлению в иске отказано. Суд пришел к выводу о
ничтожности договора аренды от 19.07.2007 № ДУ-11, так как при его заключении не
проведены торги. Судом отмечено, что согласно актам обследования на спорном
земельном участке по решению городской межведомственной комиссии по размещению
объектов мелкорозничной торговли на территории города Сочи (протокол от 05.02.2010),
с согласия управления (письмо от 11.02.2010 № 43-111/2-1100) размещены торговые
павильоны (вещевой рынок), находящиеся в пользовании физических лиц, что
подтверждается материалами дела № А32-23037/2011, возбужденному по иску общества
к предпринимателям об устранении препятствий в пользовании автостоянкой.
Обязанность освободить площадь автостоянки на общество не может быть возложена.

Территориальное управление и Управление внутренних дел Центрального района
города Сочи привлечены к участию в деле № А32-23037/2011.
Постановлением апелляционного суда от 28.04.2012 решение суда первой
инстанции в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды
от 19.07.2007 № ДУ-11 отменено. В этой части иск управления оставлен без рассмотрения
на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации. Из мотивировочной части решения исключены выводы суда о
недействительности (ничтожности) договора аренды от 19.07.2007 № ДУ-11. В остальной
части решение оставлено без изменения. Апелляционный суд исходил из того, что
управление обратилось в суд до наступления указанного в его уведомлении срока на
устранение арендатором нарушений. Право на возврат арендованного имущества в силу
статьи 622 Кодекса связано с прекращением договора аренды, поэтому требования
арендодателя о возврате имущества удовлетворению не подлежат. Апелляционный суд
указал, что оснований для выводов суда первой инстанции о ничтожности договора
аренды от 19.07.2007 № ДУ-11 не имелось, поскольку автостоянка литера I площадью
1357,2 кв. м, расположенная в Центральном районе г. Сочи по ул. Горького в аренду


А32-17817/2011
приобреталась на торгах, победителем которых признано общество (протокол от
19.07.2007 № 1 конкурсной комиссии).
В кассационной жалобе управление просит решение суда первой инстанции и
апелляционное постановление отменить, заявленные требования удовлетворить.
Заявитель ссылается на то, что факт нецелевого использования обществом территории
автостоянки (размещение 60-ти торговых павильонов) установлен, что является
основанием для расторжения договора. По мнению управления, им соблюден
установленный досудебный порядок расторжения договора аренды путем направления
соответствующего требования арендатору.
Территориальное управление поддержало доводы, изложенные в кассационной
жалобе управления.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебный акт
апелляционного суда без изменения, указывая, что выводы обжалованного
постановления соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся
доказательствам.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в
кассационной жалобе и отзыве.
Представитель общество подтвердил факт неиспользования ответчиком
автостоянки, на которой по воле администрации размещены торговые павильоны,
поэтому считает невозможным возложение на арендатора ответственности за нецелевое
использованием имущества, вменение обязанности освободить земельный участок от
торговых павильонов.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав
представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
считает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене в части оставления
иска без рассмотрения по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 30 января 2007 года в Единый государственный
реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) внесены записи о
регистрации права собственности Российской Федерации и права оперативного
управления УВД Центрального района г. Сочи на автостоянку площадью 1357 кв. м,
расположенную по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького. Указанное
обстоятельство подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от
30.01.2007 23-АВ № 293934 (т.1, л. д. 133).


А32-17817/2011
19 июля 2007 года территориальное управление (арендодатель), УВД района
(балансодержатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды федерального
недвижимого имущества, закрепленного за УВД района на праве оперативного
управления № ДУ-11. По условиям договора арендодатель с согласия балансодержателя
передал арендатору во временное владение и пользование на срок по 19.07.2032
автостоянку (литера I) площадью 1357,2 кв. м. Договор прошел процедуру
государственной регистрации.
Объект передан арендатору по акту от 19.07.2007 (т. 1, л. д. 32).
Автостоянка (асфальтовое покрытие с ограждением) расположена на земельном
участке с кадастровым номером 23:49:02 04005:2 площадью 1 900 кв.м, находящемся в
федеральной собственности (выписка из ЕГРП от 03.10.2011 № 50/162/2011-103).
Ссылаясь на то, что в период действия договора аренды со стороны ответчика
нарушаются принятые обязательства в части разрешенного использования имущества,
управление обратилось арбитражный суд с иском.
Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя
перечислены в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).
В названной статье также указано, что договором аренды могут быть установлены и
другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в
соответствии спунктом 2 статьи 450 Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного
расторжения
договора
только
после
направления
арендатору
письменного
предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с
арендой» разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса
Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в
разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении
договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у
арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит
соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса
Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в
отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452
Гражданского кодекса Российской Федерации.


А32-17817/2011
Несоблюдение сторонами досудебного порядка урегулирования спора влечет
оставление искового заявления без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении спора суд апелляционной инстанции установил, что в дело
предоставлено извещение от 27.06.2011 № 19/1-11156, в котором обществу предлагалось в
срок до 10.07.2011 расторгнуть договор и передать управлению недвижимое имущество,
являющееся предметом договора аренды в связи с нарушением условий пункта
5.3 договора в срок до 10.07.2011. Доказательств направления извещения в адрес
ответчика в материалы дела не представлено, ответчик отрицает факт получения такого
извещения. Кроме того, в указанном уведомлении указан срок на устранение нарушений
до 10.07.2011, в то время как иск от 01.07.2011 в суд поступил 08.07.2011, то есть до
истечения указанного срока. Установив несоблюдение истцом досудебного порядка
урегулирования спора, апелляционный суд пришел к выводу о необходимости оставления
искового заявления без рассмотрения в силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, исключив вывод суда первой инстанции
о ничтожности договора аренды.
Между тем, судебными актами по делу № А32-23037/2011, возбужденному по
иску общества к предпринимателям об устранении препятствий в пользовании
автостоянкой и рассмотренному с участием третьих лиц – территориального управления и
УВД Центрального района г.Сочи, установлена ничтожность договора от 19.07.2007
№ ДУ-11 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на момент
заключения сделки за УВД Центрального района г. Сочи на праве оперативного
управления, переданного в аренду иным лицом, без изъятия имущества у
правообладателя в установленном порядке.
При исключении вывода суда первой инстанции о ничтожности сделки (договора
аренды от 19.07.2007) суд апелляционной инстанции оценку данным обстоятельствам не
дал, в то время как в материалах дела имеются документальные доказательства передачи
автостоянки в оперативное управление организации УВД г. Сочи (т.1, л. д. 36, 133, 233–
237).
Согласно статье 166, 167 Кодекса ничтожная сделка недействительна с момента ее
совершения, расторжения в судебном порядке не требуется.
Материалами дела установлено, что территория автостоянки не находится во
владении и пользовании общества, поэтому в удовлетворении иск об обязании ответчика


А32-17817/2011
освободить территорию земельного участкаи возвратить автостоянку управлению оказано
правомерно.
Иск к фактическим пользователям земельным участком с автостоянкой об
истребовании имущества из чужого незаконного владения истец, как обладатель права
оперативного управления имуществом и права постоянного (бессрочного) пользования
земельным участком, вправе заявить в общем порядке.
Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2012 по делу
№ А32-17817/2011 в части отмены решения Арбитражного суда Краснодарского края
от 14.12.2011 и оставлении иска о расторжении договора аренды без рассмотрения
отменить, решение суда первой инстанции в этой части оставить без изменения.
В остальной части постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного
суда от 28.04.2012 по делу № А32-17817/2011 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий



Л.Н. Плотникова
Судьи








В.А. Анциферов
В.Е. Епифанов