Решение от 16 декабря 2013 года №А32-11868/2013

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ
 
350063, г. Краснодар, ул. Красная, 6; тел. 8(861)268-16-23
 
E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru, Сайт: http: //krasnodar.arbitr.ru/
 
ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Краснодар                                                                    Дело № А32-11868/2013
 
    16 декабря 2013 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 28.10.2013. Полный текст решения изготовлен 16.12.2013.
 
 
    Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Тарасенко А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Таракановской Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании
 
    исковое заявление администрации г.Сочи (ОГРН 1022302934367),
 
    кЖилищно-строительному кооперативу «Элитар» (ОГРН 1072317000359),
 
    третьи лица:    
 
    овзыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0408000:0009 за период с 05.11.2009 по 30.03.2013 в размере 28 407 130, 08 руб., расторжении договора аренды от 27.04.2006 №4900770188,
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца  - Плотников Д.И. по доверенности,
 
    от ответчика -  не явился,
 
 
У С Т А Н О В И Л :
 
 
    Администрация г.Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Жилищно-строительному кооперативу «Элитар» (далее – ответчик, общество) о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0408000:0009 за период с 05.11.2009 по 30.03.2013 в размере 28 407 130, 08 руб., расторжении договора аренды от 27.04.2006 №4900770188. Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды.
 
    Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.
 
    Представитель ответчика в судебное заседание не прибыл о месте и времени уведомлен надлежащим образом.
 
    Выслушав доводы истца, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные требования  подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Из материалов дела следует, что на основании распоряжения ТУ Росимущества в Краснодарском крае (далее – территориальное управление) от 22.03.2006 №04-04/1123С между территориальным управлением и ОАО «Агрофирма «Кудепста»  был заключен договор аренды от 27.04.2006 №04-24/188С о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0408000:0009.
 
    Данный договор зарегистрирован в территориальном органе Росреестра 06.06.2006 (л.д.16 оборот).
 
    Договором от 07.07.2006 №5 права и обязанности по договору аренды переданы Жилищно-строительный кооператив «Гранит».
 
    12.03.2007 договором №5/5 права и обязанности переданы ответчику.
 
    В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок, договор аренды передан в сопровождение в администрацию г.Сочи, договору присвоен номер №4900770188.
 
    За период пользования земельным участком у ответчика образовалась задолженность.
 
    29.10.2012 в адрес ответчика направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженностью  и добровольно расторгнуть договор аренды (л.д.36). Задолженность не была оплачена.
 
    Уклонение ответчика от оплаты задолженности, послужило основанием обращения истца в суд.
 
    При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.
 
    В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
 
    Согласно п. 3 ст.65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
 
    Пункт 4 ст. 22 ЗК РФ, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
 
    В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 ГК РФ.
 
    Таким образом истец обоснованно поставил вопрос о взыскании арендной платы.
 
    Истец произвел расчет арендной платы  в период с 05.11.2009 по 31.03.2013 в соответствии с постановлением Главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 №529 «О порядке определения размера арендной пдаты за земли государственной собственности на территории Краснодарского края», постановлением Главы г.Сочи от 15.06.2007 №791 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в г.Сочи» согласно которому задолженность ответчика равна 28 407 130, 08 руб.
 
    Суд считает, что  расчет истца, применительно к периоду взыскания с 01.01.2012 по 31.03.2013 неверен, истец не учел изменение кадастровой стоимости земельного участка в 2012 году, что повлияло на расчет за 2012 год и 1 квартал 2013 года.
 
    Кадастровая стоимость земельного участка за период взыскания с 05.11.2009 по 31.12.2011 была равна 5 570 025 508 руб.
 
    За год арендная плата согласно расчету 5 570 025 508 руб. (кадастровая стоимость) Х 0, 15% (для жилищного строительства) составляет  8 355 038, 26 руб.
 
    В 2009 году в период с 05.11.2009 по 31.12.2009  арендная плата была  равна 8 355 038, 26 руб. (арендная плата за год) : 365 дней Х 56 дней (период владения участком) = 1 281 868, 88 руб.
 
    За 2010 год и за 2011 год размер арендной платы равен 8 355 038, 26 руб.
 
    Суд произвел самостоятельно расчет арендной платы за период с 01.01.2012 по 30.03.2013.
 
    Согласно письму ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Краснодарскому краю от 14.08.2013 кадастровая стоимость земельного участка   с 2012 года составляет 903 426 851, 37 руб. (л.д.52)
 
    Таким образом расчет арендной платы за период 2012 года выглядит следующим образом: 903 426 851, 37 руб. (кадастровая стоимость) Х 0, 15% (для жилищного строительства) = 1 355 140, 27 руб.
 
    За первый квартал 2013 года: 903 426 851, 37 руб. 0, 15% (для жилищного строительства) : 4 = 338 785, 06 руб.
 
    Таким образом общая сумма задолженности за весь период владения  (с 05.09.2011 по 31.03.2013) составляет 19 685 870,73 руб.
 
    Суд считает, что данный расчет  задолженности по арендной плате не противоречит Правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящихся в собственности РФ,утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582  «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящихся в собственности РФ», а также правовой позиции, высказанной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 №15837/2011.
 
    При этом представитель истца в судебном заседании пояснил, что основанием иска является  расчет арендной платы с использованием коэффициента 0, 15 % от кадастровой стоимости в год (с 05 мин. 20 сек. по 05 мин. 50 сек. аудиозаписи судебного заседания от 28.10.2013).
 
    Суд не вправе выходить за пределы заявленных исковых требований (ст.49 АПК РФ).
 
    Кроме того истец просит расторгнуть договоры аренды, в связи с ненадлежащим исполнением условий договора в части внесения арендной платы.
 
    В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    В соответствии с п. 1 ч. 2 ст.450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
 
    В соответствии с нормой ч.1 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
 
    В связи с тем, что ответчик не исполнил обязательство по договору в полном объеме, образовалась задолженность, суд считает, что ответчик существенно нарушил условия заключенного между сторонами договоров.
 
    Частью 2 ст.452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    Материалами дела подтверждается, что письмом департамента от 29.10.2012 №0205-16/16949  в адрес ответчика направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженностью  и добровольно расторгнуть договор аренды (л.д.36).
 
    Таким образом, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден.
 
    Рассмотрев по существу требование истца о расторжении договора аренды земельного участка, суд пришел к выводу о том, что оно законно и обоснованно.
 
    Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
 
    Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №1 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст.46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст.22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст.619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
 
    Из описанных правовых норм и их толкования высшей судебной инстанцией следует, что лишь принятие ответчиком мер к устранению допущенных нарушений может явиться основанием к отказу в удовлетворении требований арендодателя о расторжении договора.
 
    Однако задолженность не погашена, следовательно, договор необходимо расторгнуть.
 
    Государственную пошлину в размере 125 429, 35 руб. необходимо взыскать с ответчика в доход федерального бюджета (ст. 110 АПК РФ).
 
    Руководствуясь ст.ст.167-170, 176 АПК РФ,
 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    Взыскать с Жилищно-строительного кооператива «Элитар» (ОГРН 1072317000359) в пользу администрации г.Сочи (ОГРН 1022302934367) задолженность по арендной плате в размере 19 685 870,73 руб.
 
    Расторгнуть договор аренды от 27.04.2006 №04-24/188С (№4900770188) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0408000:0009 (в настоящее время 23:49:0401008:1251) площадью 49 947 кв.м, заключенный между ТУ Росимущества по Краснодарскому краю (в настоящее время арендодатель – администрация г.Сочи) и ОАО «Кудепста» (в настоящее время арендатор - Жилищно-строительного кооператива «Элитар»).
 
    В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
 
    Взыскать с  Жилищно-строительного кооператива «Элитар» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 125 429,35 руб.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.
 
    Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
 
    Судья                                                                                                     А.А.Тарасенко