Дата принятия: 13 марта 2014г.
Номер документа: А32-10186/2013
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ
350063, г. Краснодар, ул. Красная, 6
тел.: (861) 268-33-80, 268-21-94
www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Краснодар Дело № А32-10186/2013
24 марта 2014г.
Резолютивная часть решения объявлена 13.03.2014г.
Полный текст решения изготовлен 24.03.2014г.
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мешковой Г.С.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район, Краснодарский край, ст. Динская
к ООО «Теплый дом», г. Краснодар
к ООО «КрайСтройМонтаж», г. Краснодар
о взыскании задолженности по арендной плате, пени и расторжении договора аренды
при участии в судебном заседании:
от истца: Литвиненко А.А. – представитель (доверенность в деле);
от 1-го ответчика: не явился, извещен;
от 2-го ответчика: Погорелов О.В., Косарева Б.П. – представители (доверенности в деле).
установил:
Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее – администрация) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Теплый дом» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 22.11.2012 по 16.04.2013 в сумме 468 926,71 рублей, пени – 12 377,97 рублей за период с 22.11.2012 по 16.04.2013, взыскании с ООО «КрайСтройМонтаж» задолженности за период с 17.04.2013 по 31.12.2013 по арендной плате в сумме 844 524,62 рублей, пени – 23 465,65 рублей и расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 08.10.2007 № 0700001453 (уточненные требования).
В рамках дела № А32-10363/2013 администрация обратилась с иском к ООО «Теплый дом» о взыскании задолженности за период с 22.11.2012 по 16.04.2013 по арендной плате в сумме 2 094 495,85 рублей, пени – 74 650, 39 рублей; взыскании с ООО «КрайСтройМонтаж» задолженности за период с 17.04.2013 по 31.12.2013 по арендной плате в сумме 5 093 249,30 рублей, пени – 141 519,97 рублей; расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 08.10.2007 № 0700001454 (уточненные требования).
Определением суда от 22.05.2013 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «КрайСтройМонтаж», г. Краснодар.
Определением суда от 05.02.2014 в порядке статьи 130 АПК РФ указанные дела объединены в одно производство, делу присвоен № А32-10186/2013.
ООО «Теплый дом» в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлено.
Истец в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых требований и просит суд взыскать с ООО «Теплый дом» задолженность по арендной плате в размере 468 926 руб. 71 коп. за период с 22.11.2012 по 16.04.2013, взыскать с ООО «КрайСтройМонтаж» задолженность по арендной плате в размере 844 524 руб. 62 коп. за период с 17.04.2013 по 31.12.2013 и расторгнуть договоры аренды земельного участка от 08.10.2007 № 0700001453, 0700001453.
Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в силу статьи 49 АПК РФ.
Истец заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить с учетом заявленного ходатайства. В обоснование заявленных требований ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по договору аренды.
Ответчик – ООО «КрайСтройМонтаж» в судебном заседании иск не признал, ссылаясь на полную оплату имеющейся задолженности, в обоснование чего представил платежные документы. Кроме того, указал, что произведена оплата арендных платежей и за 1 квартал 2014 года.
В судебном заседании объявлен перерыв до 13.03.2014 до 14-30 час.
После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон.
Дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя ООО «Теплый дом».
Исследовав материалы дела, суд установил.
8 октября 2007 года истец (арендодатель) и ООО «ЭдилгинРус» (арендатор) заключили договор аренды № 0700001453 земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 378072 кв. м, с кадастровым номером 23:07:0201252:0010, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, «Северный микрорайон» для строительства и эксплуатации жилого комплекса сроком на 10 лет.
Согласно пункту 1.3 договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору с 08.10.2007.
Договор зарегистрирован 30.10.2008 в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 2.1 договора размер годовой арендной платы установлен на день подписания и составляет 1 436 674 руб.
В силу пункта 2.3 договора арендная плата с 08.10.2008 рассчитывается согласно решения Динского районного Совета депутатов Краснодарского края от 20.06.2007 № 465-30/1 «О реализации в Динском районе постановления главы администрации Краснодарского края от 19.03.2007 № 194 «О внесении изменений в постановление главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 № 529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края».
Арендная плата исчисляется от установленного размера ежегодной арендной платы за участок со дня его передачи за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала (пункт 2.4 договора).
Согласно пункту 2.6 договора неиспользование участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы.
Пунктом 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
На основании протокола от 21.10.2011 № П-2110/3-11 о результатах проведения торгов по продаже имущества ООО «ЭдилгринРус» посредством публичного предложения в процедуре конкурсного производства по делу № а32-12667/2009-37/378Б и в соответствии со статьями 110, 111, 139 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»между ООО «ЭдилгринРус» и ООО «Правовая практика» заключен договор купли-продажи права аренды от 26.10.2011 земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 378072 кв. м, с кадастровым номером 23:07:0201252:0010, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, «Северный микрорайон» сроком до 08.10.2017.
Указанный договор зарегистрирован в Динском отделе Управления Росреестра по КК 24.01.2012.
В свою очередь ООО «Правовая практика» по договору цессии от 06.10.2012 № 0010 уступило ООО «Теплый дом» в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды от 08.10.2007 № 0700001453.
Договор цессии зарегистрирован 22.11.2012.
В ходе проведения администрацией проверки поступления арендной платы по договору аренды от 08.10.2007 № 0700001453 установлено, что за период с 22.11.2012 по 31.03.2012 арендатором арендная плата не вносилась. Задолженность по арендной плате составляет 416 755 руб. 29 коп.
Истец направил ООО «Теплый дом» претензию от 29.01.2013 № 3 с требованием об оплате в десятидневный срок со дня получения претензии имеющейся задолженности.
Требование администрации в установленный срок ООО «Теплый дом» не исполнено.
2 апреля 2013 года администрация направила в адрес арендатора требование от 02.04.2013 № 10.01.-08/1770 о расторжении договора аренды 08.10.2007 № 0700001453 и направлении в срок до 10.04.2013 своего представителя для подписания соглашения о расторжении.
В то же время ООО «Теплый дом» по договору цессии от 04.04.2013 № 0010 уступило ООО «КрайСтройМонтаж» в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды от 08.10.2007 № 0700001453. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 17.04.2013.
8 октября 2007 года истец (арендодатель) и ООО «ЭдилгинРус» (арендатор) заключили договор аренды № 0700001454 земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 2280117 кв. м, с кадастровым номером 23:07:0000000:0052, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, «Северный микрорайон» для строительства и эксплуатации жилого комплекса сроком на 10 лет.
Согласно пункту 1.3 договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору с 08.10.2007.
Договор зарегистрирован 30.10.2008 в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 2.1 договора размер годовой арендной платы установлен на день подписания и составляет 8 664 445 руб.
В силу пункта 2.3 договора арендная плата с 08.10.2008 рассчитывается согласно постановлению главы администрации Краснодарского края от 19.03.2007 № 194 «О внесении изменений в постановление главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 № 529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края».
Арендная плата исчисляется от установленного размера ежегодной арендной платы за участок со дня его передачи за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала (пункт 2.4 договора).
Согласно пункту 2.6 договора неиспользование участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы.
Пунктом 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
На основании протокола от 21.10.2011 № П-2110/3-11 о результатах проведения торгов по продаже имущества ООО «ЭдилгринРус» посредством публичного предложения в процедуре конкурсного производства по делу № а32-12667/2009-37/378Б и в соответствии со статьями 110, 111, 139 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» между ООО «ЭдилгринРус» и ООО «Правовая практика» заключен договор купли-продажи права аренды от 26.10.2011 земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью2280117 кв. м, с кадастровым номером 23:07:0000000:0052, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, «Северный микрорайон» сроком до 08.10.2017.
Указанный договор зарегистрирован в Динском отделе Управления Росреестра по КК 24.01.2012.
В свою очередь ООО «Правовая практика» по договору цессии от 06.10.2012 № 0052 уступило ООО «Теплый дом» в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды от 08.10.2007 № 0700001454.
Договор цессии зарегистрирован 22.11.2012.
В ходе проведения администрацией проверки поступления арендной платы по договору аренды от 08.10.2007 № 0700001454 установлено, что за период с 22.11.2012 по 31.03.2012 арендатором арендная плата не вносилась. Задолженность по арендной плате составляет 2 513 412, 35 руб.
Истец направил ООО «Теплый дом» претензию от 29.01.2013 № 2 с требованием об оплате в десятидневный срок со дня получения претензии имеющейся задолженности.
Требование администрации в установленный срок ООО «Теплый дом» не исполнено.
2 апреля 2013 года администрация направила в адрес арендатора требование от 02.04.2013 № 10.01.-08/1769 о расторжении договора аренды 08.10.2007 № 0700001454 и направлении в срок до 10.04.2013 своего представителя для подписания соглашения о расторжении.
В то же время ООО «Теплый дом» по договору цессии от 04.04.2013 № 0052 уступило ООО «КрайСтройМонтаж» в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды от 08.10.2007 № 0700001454. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 17.04.2013.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчикамиобязательств по уплате арендных платежей, истец обратился в суд с настоящим иском.
Статьей 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства закреплен принцип платности использования земли, в соответствии с которым любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), размер которой устанавливается договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ).
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий не допускается.
Из материалов дела следует, что после обращения истца в суд с иском ответчики в полном объеме погасили имеющуюся задолженность по арендным платежам и неустойке, что подтверждается платежными поручениями от 04.02.2014 № 1, 2, 3, 4. Кроме того, произведена оплата аренды земельных участков по спорным договорам за 1 квартал 2014 года.
При таких обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате и пени удовлетворению не подлежат.
Требование истца о взыскании с ООО «КрайСтройМонтаж» задолженности и пени по договорам аренды от 08.10.2007 № 0700001453, № 0700001454удовлетворению не подлежит в связи с полным погашением заявленной ко взысканию суммы. Факт погашения подтверждается представленными в дело платежными поручениями и истцом не оспаривается.
Истцом заявлено требование о расторжении договоров аренды от 08.10.2007 № 0700001453, № 0700001454 в связи с существенными нарушениями их условий (более двух раз не оплачена арендная плата).
В пункте 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с частью 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора по основанию его нарушения арендатором обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, в досудебных претензиях от 09.09.2013 истец предложил ООО «КрайСтройМонтаж» ликвидировать задолженность по арендной плате по договорам аренды от 08.10.2007 № 0700001453, № 0700001454 в кратчайшие сроки и представить платежные документы, подтверждающие оплату образовавшейся задолженности по договорам, при этом в случае непредставления указанных документов арендатору предложено расторгнуть договоры аренды.
Указанные досудебные претензии направлены ответчику по адресу: г. Краснодар, ул. Сормовская, 3. Орган почтовой связи возвратил направленную ответчику корреспонденцию с отметкой «адресат по указанному адресу отсутствует».
Вместе с тем, по данным Единого государственного реестра юридических лиц ООО «КрайСтройМонтаж» зарегистрировано по адресу: г. Краснодар, ул. Сормовская, 3А, каб. 421. Аналогичные реквизиты указаны в договорах цессии от 04.04.2013.
Таким образом, предложение о расторжении договора аренды было направлено истцом по адресу ООО «КрайСтройМонтаж», не соответствующему сведениям из ЕГРЮЛ.
Поскольку предложение о расторжении договора ООО «КрайСтройМонтаж» фактически получено не было, требование пункта 2 статьи 452 ГК РФ не может быть признано соблюденным.
В силу части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, требования о расторжении договоров аренды следует оставить без рассмотрения.
В силу части 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с указанным требованием в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.
На основании статьи 110 АПК РФ уплату госпошлины следует возложить на ответчиков, поскольку оплата задолженности произведена после обращения истца в суд.
Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 49, 65, 70, 110, 148, 156, 163, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
Уточнение исковых требований принять.
Иск в части требований о расторжении договоров аренды земельных участков от 08.10.2007 № 0700001453, № 0700001454 оставить без рассмотрения.
В иске к ООО «Теплый дом», г. Краснодар отказать.
В иске к ООО «КрайСтройМонтаж» отказать.
Взыскать с ООО «Теплый дом», г. Краснодар в доход федерального бюджета госпошлину в размере 36 252 руб. 25 коп.
Взыскать с ООО «КрайСтройМонтаж», г. Краснодар в доход федерального бюджета 53 513 руб. 80 коп.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Судья О.С. Левченко
