Решение от 01 апреля 2010 года №А31-9658/2009

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ
 
156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2
 
E-mail: info@kostroma.arbitr.ru
 
http://kostroma.arbitr.ru
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Дело № А31-9658/2009
 
 
    г. Кострома                                                                          01 апреля 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 01 апреля 2010 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 01 апреля 2010 года.
 
    Судья арбитражного суда Костромской области  Егорова Ольга Юрьевна,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кудрявцевой О.А.,
 
    рассмотрел в судебном заседании дело по иску Муниципального учреждения «Управление жилым фондом» администрации муниципального образования городского поселения город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области, г. Нерехта, Костромская область
 
    к Индивидуальному предпринимателю Копровой Светлане Александровне,  г. Нерехта, Костромская область
 
    о расторжении договора аренды и выселении
 
    при участии:
 
    от истца: Ябанжи Г.В., юрисконсульт по доверенности от 03.08.2009 г.
 
    от ответчика: Захаров М.Р., представитель по доверенности от 27.05.2009 года 44АА № 075344
 
    установил:
 
    Муниципальное учреждение «Управление жилым фондом» администрации муниципального образования городского поселения город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области, г. Нерехта, Костромская область обратилось в арбитражный суд с иском к Индивидуальному предпринимателю Копровой Светлане Александровне, г. Нерехта, Костромская область о расторжении договора аренды от 01.02.2008 года № 10а и выселении арендатора из нежилого помещения.
 
    В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просит суд расторгнуть договор аренды от 01.02.2008 года № 10а, обязать освободить занимаемое по договору аренды помещение.
 
    Уточненные исковые требования приняты судом.
 
    В судебном заседании 25 марта 2010 года в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерацииобъявлялся перерыв до 01 апреля 2010 года.
 
    Истец уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.
 
    Ответчик возражает против исковых требований. В судебном заседании пояснил, что задолженность возникла по причине невозможности осуществления предпринимательской деятельности в связи с арестом имущества.
 
    Изучив представленные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает установленными следующие обстоятельства.
 
    В соответствии с выпиской из реестра объектов муниципальной собственности администрации городского поселения город Нерехта от 23.11.2009 г., на основании закона Костромской области «О внесении изменений в Закон Костромской области «О порядке решения вопросов местного значения вновь образованных муниципальных образований со статусом «городское поселение», «сельское поселение» в Костромской области»» от 20.07.2006г. № 61-43 КО и в соответствии с актом приема - передачи объектов муниципального имущества, находящегося в собственности муниципального района город Нерехта и Нерехтский район в муниципальную собственность городского поселения город Нерехта от 01.08.2006 г., здание, расположенное по адресу: Костромская область,            г. Нерехта, ул. Красноармейская, д. 1/2 является объектом муниципальной собственности.
 
    Муниципальное Учреждение «Управление жилым фондом» в соответствии с Уставом, Распоряжением Комитета по управлению муниципальным имуществом и городскими землями Администрации городского поселения город Нерехта № 8 от 24.01.2008г и акта приема -передачи муниципального имущества от 01.02.2008г. осуществляет владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления с постановкой на баланс, а именно - нежилое помещение № 2 на 1-ом этаже 2-х этажного жилого дома,  расположенное по адресу: Костромская область, г. Нерехта, ул. Красноармейская, д.1/2, площадью 94,16 кв.м.
 
    Право оперативного управления на нежилое помещение № 2 по ул. Красноармейская, д. 1/2 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.07.2009г. за № 44-44-07/002/2009-639.
 
    Между Муниципальным учреждением «Управление жилым фондом» администрации муниципального образования городского поселения город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области, г. Нерехта, Костромская область (Арендодателем), и Индивидуальным предпринимателем Копровой Светланой Александровной (Арендатором), заключен договор аренды  муниципального недвижимого имущества от 01.02.2008 г. № 10а, согласно которому арендатору передавалось во временное владение и пользование нежилое помещение на первом этаже 2-х этажного дома общей площадью 94,16 кв.м., расположенное адресу: Костромская область, г. Нерехта, ул. Красноармейская, д. 1/2.
 
    Указанное имущество передано арендатору по передаточному акту от 01.02.2008 г.
 
    Пунктом 4.1 вышеназванного договора стороны установили срок действия договора с 01 февраля 2008 г. по 31 декабря 2008 г.
 
    02.02.2008 г. между Муниципальным учреждением «Управление жилым фондом» (Арендодателем), и Индивидуальным предпринимателем Копровой Светланой Александровной (Арендатором) заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды муниципального недвижимого имущества от 01.02.2008 г. № 10а, в соответствии с которым внесены уточнения в адрес арендуемого имущества.
 
    В соответствии с пунктами 5.1, 5.2, 5.7 арендная плата определяется расчетом, который прилагается к договору (приложение №1) и является его неотъемлемой частью. Арендная плата в сумме 3386 рублей 44 копеек  вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца путем перечисления на расчетный счет арендодателя.
 
    Арендатор, помимо внесения арендной платы, оплачивает потребление электроэнергии, воды, газа и теплоснабжения, а так же участвует в общих эксплуатационных расходах по содержанию здания. Оплата электроэнергии, воды, газа и теплоснабжения производится арендатором по действующим тарифам (ставкам), исходя из фактически использованных ресурсов. Количество использованных (потребляемых) ресурсов определяется по показаниям счетчиков и иных измерительных приборов, устанавливаемых арендатором. Указанные платежи вносятся арендатором организациям, с которыми заключены договоры на коммунальные и эксплуатационные услуги, ежемесячно.
 
    В случае просрочки внесения арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 7.2 договора).
 
    Согласно пункту 9.2 договор может быть расторгнут досрочно:
 
    а) по соглашению сторон;
 
    б) в одностороннем порядке Арендодателем:
 
    - при использовании Арендатором имущества не по его прямому назначению (в соответствии с пунктом 2.2. договор в случае сдачи имущества в субаренду, либо предоставлении третьим лицам  права владения  и пользовании арендуемым зданием без согласия собственника;
 
    - при ухудшении в результате действий арендатора технического и санитарного состояния переданного имущества; в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;
 
    - в других случаях систематического нарушения арендатором условий настоящего договора:
 
    - в случае несогласия арендатора с изменением размера арендной платы, выраженного в виде письменного отказа в установленный срок, либо невнесения арендной платы в новом размере;
 
    - в случае муниципальной необходимости в сданном в аренду по настоящему договору помещении.
 
    Договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке при условии обязательного письменного уведомления арендатора о расторжении договора. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендатором уведомления.
 
    в) при ликвидации организации-арендатора.
 
    При досрочном расторжении договора внесенные авансом платежи за аренду не возвращаются. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты неустойки.
 
    Уведомлением от 01.01.2009 года № 5 истец уведомил ответчика об изменении арендной платы, которая с 01.01.2009 года составляет 7846 рублей 66 копеек.
 
    Между Муниципальным учреждением «Управление жилым фондом» (Арендодателем), и Индивидуальным предпринимателем Копровой Светланой Александровной (Арендатором) заключено дополнительное соглашение от 01.01.2009 г. № 1 к договору аренды муниципального недвижимого имущества от 01.02.2008 г. № 10а, в соответствии с которым срок действия договора продлен с 01.01.2009 г. по 30.11.2009 г., с 01.01.2009 года размер арендной платы составляет 9533 рублей 70 копеек в месяц.
 
    Арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
 
    Ответчиком систематически нарушалисьобязательства по внесению арендной платы, задолженность составила 47330 рублей 83 копейки.
 
    15 мая 2009 года на основании распоряжения Комитета по управлению муниципальным имуществом и городскими землями администрации городского поселения город Нерехта и Нерехтский район от 14.05.2009 г.     № 39а доступ в арендованное помещение ограничен.
 
    Ограничениядоступа в арендуемое помещениесняты на основании распоряженияКомитета управления муниципальным имуществом и городскими землями администрации городского поселения город Нерехта от 05.08.09 г. № 70 «Об отмене распоряжения №39а от 14.05.09г.».
 
    Истцом в адрес арендатора направлено уведомление от 30.12.2008 г.      № 512, с требованием в срок до 01 февраля 2009 года освободить занимаемое помещение и передать МУ "Управление жилым фондом" по передаточному акту установленной формы в надлежащем санитарно - техническом состоянии. Также предложено погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в сумме 18006 рублей 06 копеек, в трехдневный срок с момента получения настоящего уведомления. Одновременно сообщено, что за фактическое использование муниципального имущества - нежилое помещение общей площадью 94,16 кв.м., расположенное по адресу: Костромская область, г. Нерехта, ул. Красноармейская, д. 1/2 необходимо с 01 января 2009 года, перечислить оплату в размере 7846 рубль 66 копеек.
 
    Повторно в адрес арендатора направлено уведомление от 24.09.2009 г.    № 354, о расторжении договора аренды с 25.10.2009 г. и в срок до 05.11.2009 г. освободить занимаемое помещение, передав его арендодателю по передаточному акту надлежащем санитарном и техническом состоянии.
 
    Поскольку Индивидуальным предпринимателем Копровой Светланой Александровной обязанность по внесению арендной платы в срок и размере, установленные договором, систематически не исполнялась Муниципальное учреждение «Управление жилым фондом» администрации муниципального образования городского поселения город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области обратилось в арбитражный суд с иском к Индивидуальному предпринимателю Копровой Светлане Александровне о расторжении договора аренды от 01.02.2008 года № 10а и обязании освободить занимаемое по договору аренды помещение общей площадью 94,16 кв.м., расположенное адресу: Костромская область,     г. Нерехта, ул. Красноармейская, д. ½, на основании статей 450, 453, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации
 
    Суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу статей 307, 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
 
    Аналогичная обязанность возложена на арендатора пунктом 5.2 договора аренды от 01 февраля 2008 года № 10/а.
 
    Согласно расчету истца, арендная плата за помещение за период с января по ноябрь 2009 года составляет 68150 рублей 83 копейки.
 
    Однако арендатором, индивидуальным предпринимателем Копровой Светланой Александровой, к окончанию периода, за который производится взыскание, уплачено лишь 27592 рубля 96 копеек.
 
    Кроме того, согласно расчету истца, на 01.04.2010 г., у ответчика имеется задолженность перед истцом в сумме 75871 рубль 51 копейка.
 
    Доказательства погашения задолженности по арендной плате за объект недвижимости, ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.
 
    На основании вышеизложенного требование Муниципального учреждения «Управление жилым фондом» администрации муниципального образования городского поселения город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.
 
    Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Частью 2 названной статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Пунктом 9.2 договора аренды от 01 февраля 2008 года предусмотрено, что арендодатель вправе досрочно расторгнуть действие договора в случаях, когда арендатор систематически, подряд  (два раза и более) нарушает сроки внесения арендной платы, установленные данным договором.
 
    Сроки внесения арендной платы предусмотрены пунктом 5.2 договора, согласно которому арендатор вносит арендную плату за объект ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя.
 
    Согласно представленной лицевой карточке учета начисления арендной платы и поступления средств ИП Копрова С.А. уплатило истцу арендную плату за помещение 13.02.2009 года в размере 6772 рубля 96 копеек, 02.04.2009 года и 07.04.2009 г. – 15820 рублей, 14.05.2009 года – 5000 рублей.
 
    Вышеизложенное свидетельствует о систематическом нарушении арендатором сроков внесения арендной платы, установленных договором аренды.
 
    С июня по ноябрь 2009 года арендная плата за помещение арендатором не вносилась.
 
    Уведомлением от 24.09.2009 года № 354, оставленным без ответа ИП Копровой С.А., арендодатель, Муниципальное учреждение «Управление жилым фондом» администрации муниципального образования городского поселения город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области, предложил арендатору в срок до 25 октября 2009 года погасить задолженность в сумме 18475 рублей 22 копеек и о расторжении договора аренды с 25.10.2009 г., с просьбой в срок до 05.11.2009 г. освободить занимаемое помещение, передав его арендодателю по передаточному акту надлежащем санитарном и техническом состоянии.
 
    Таким образом, на момент предъявления истцом уведомления, его обращения с иском в суд, как и на момент рассмотрения судом настоящего дела, у ответчика имелась и имеется задолженность по арендной плате за арендуемое помещение.
 
    Данный факт ответчиком не оспаривается и подтверждается материалами дела.
 
    Из текста уведомления усматривается, что в случае невыполнения ответчиком обязательств истец не имеет намерения в дальнейшем сохранять договорные отношения, это может быть расценено не иначе как предложение о расторжении договора.
 
    Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
 
    1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
 
    2) существенно ухудшает имущество;
 
    3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
 
    4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
 
    Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
 
    Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    При таких обстоятельствах суд считает требование истца о расторжении договора аренды муниципального недвижимого имущества от 01.02.2008 г. № 10а подлежащим удовлетворению соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 9.2 договора.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
 
    Пунктом 6.2.1 договора от 01 февраля 2008 года также установлено, что арендатор обязан при прекращении договора на любых законных основаниях, в том числе по истечении срока его действия, принять имущество от арендатора по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты прекращения договора.
 
    Документы, свидетельствующие о возвращении объекта арендатором арендодателю, в материалах дела отсутствуют (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    Довод ответчика о том, что осуществлять предпринимательскую деятельность в данном помещении он не мог, поскольку помещение не отапливается, так как газовый котел находится в смежном помещении, который принадлежит истцу и к которому отсутствовал доступ, судом отклоняется, как не подтвержденный документально.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (пункт 2 названной статьи).
 
    При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (пункт 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    При таких обстоятельствах исковые требования о расторжении договора аренды от 01.02.2008 года № 10а, обязании освободить занимаемое по договору аренды помещение подлежат удовлетворению.
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины суд относит на ответчика.
 
    На основании изложенного и руководствуясь статьями 167, 169, 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
    1. Расторгнуть договор аренды муниципального недвижимого имущества от 01.02.2008 г. № 10а, заключенный между Муниципальным учреждением «Управление жилым фондом» администрации муниципального образования городского поселения город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области, г. Нерехта, Костромская область и Индивидуальным предпринимателем Копровой Светланой Александровной, г. Нерехта, Костромская область.
 
    2. Обязать Индивидуального предпринимателя Копрову Светлану Александровну, г. Нерехта, Костромская область освободить нежилое помещение на первом этаже 2-х этажного дома общей площадью 94,16 кв.м., расположенное адресу: Костромская область, г. Нерехта, ул. Красноармейская, д. 1/2.
 
    3. Взыскать с Индивидуального предпринимателя Копровой Светланы Александровны, г. Нерехта, Костромская область в пользу Муниципального учреждения «Управление жилым фондом» администрации муниципального образования городского поселения город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области, г. Нерехта, Костромская область 2000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.
 
    4. Исполнительный лист выдать по вступлении решения в законную силу.
 
    5. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия или в кассационном порядке в Федеральный  арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.
 
 
 
Судья                                                                 О.Ю. Егорова