Решение от 16 февраля 2010 года №А31-9142/2009

 
    АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ
 
156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2
 
E-mail: info@kostroma.arbitr.ru
 
http://kostroma.arbitr.ru
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
Дело № А31-9142/2009
 
 
    г. Кострома                                                                                 16 февраля 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2010 года
 
    Полный текст решения изготовлен 16 февраля 2010 года
 
    Судья Арбитражного суда Костромской области  Сергушова Татьяна Валерьевна,  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Кострома
 
    к индивидуальному предпринимателю Агаеву Андрею Николаевичу, г. Кострома
 
    о  внесении изменений в договор аренды земельного участка
 
    лицо, ведущее протокол:секретарь  судебного заседания Османова А.А.
 
    при участии:
 
    от истца: Иванова Е.В. - главный специалист-эксперт по доверенности № 2/дов от 11.01.2010. удостоверение
 
    от ответчика: Агаев А.Н. - индивидуальный предприниматель, паспорт
 
    установил:
 
    Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Кострома обратился в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Агаеву Андрею Николаевичу, г. Кострома о внесении изменений в договор аренды земельного участка № Д.1421.1 от 14.07.2008 в соответствии с условиями проекта дополнительного соглашения от 14.10.2009.
 
    Представитель истца исковые требования поддерживает в полном объеме.По мнению истца, ответчик необоснованно отказался от внесения изменений в договор аренды, изменение договора связано с изменением нормативных актов, в том числе  о порядке расчета арендной платы.
 
    Ответчик исковые требования не признает в полном объеме по мотивам, изложенным в отзыве, пояснил суду, что 13.04.2009 в адрес Агаева А.Н. было отправлено дополнительное соглашение к договору датированное 01.04.09. Данное дополнительное соглашение не было подписано, так как существенным образом ущемляло интересы арендатора в части ограничения прав последнего по передаче находящегося в аренде земельного участка в субаренду (пункты 5.5, 6.2.8), а также тем обстоятельством, что увеличенная арендная плата за участок должна производится арендатором с 01.01.2009. В связи с тем, что арендодатель производит расчет арендной платы по собственному усмотрению независимо от того подписано или нет дополнительное соглашение к договору, а в случае неуплаты арендатор начисляет пени, арендная плата за участок производилась арендатором в строгом соответствии с требованиями арендодателя по новой ставке с 01.01.2009. Дополнительное соглашение, датированное 14.10.2009, в адрес ответчика не поступало. Данное дополнительное соглашение было отправлено по адресу действующей на тот момент регистрации ответчика: г. Кострома, ул. Китицынская, 16-40, в тоже время как вся ранее направляемая истцом корреспонденция направлялась по адресу: г. Кострома, ул. Советская, д. 107б, т.е. по адресу, где непосредственно и расположен арендуемый земельный участок и административное здание ответчика. Ответчик пояснил, что проект дополнительного соглашения от 14.10.2009 ответчик не получал и смог ознакомится с ним только в материалах дела.
 
    По мнению ответчика, пункт 7.6 дополнительного соглашения от 14.10.2009 не может быть принят судом, так как в соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора. Обязание внести изменения в договор аренды за прошедший период времени противоречит названной норме закона и общим принципам гражданского законодательства.
 
    Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующие обстоятельства.
 
    На основании распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области № 124 от 11.02.2008 между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области (арендодатель) и Агаевым Андреем Николаевичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Д.1421.1 от 14.07.2008, согласно которому арендатору передан земельный участок из земель «Земли населенных пунктов», площадью 1472,81 кв.м, кадастровый номер 44:27:04 06 42:334, находящийся по адресу: г. Кострома, ул. Советская, д. 107б для использования в целях эксплуатации магазина (пункт 1.1 договора). В соответствии с пунктом 1.2. договора на участке имеется нежилое строение.
 
    Срок договора установлен с 11.02.2008 по 11.02.2057.
 
    Согласно пункту 3.1. договора размер арендной платы за пользование земельным участком составляет за год –  89919 руб. 27 коп., за квартал –  22479 руб. 82 коп. В соответствии с пунктом 3.2. договора арендная плата  должна быть внесена арендатором ежеквартально равными долями до первого числа первого месяца, следующего за расчетным кварталом.
 
    Согласно пункту 3.3 договора размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Костромской области. Изменения арендной платы оформляются дополнительным соглашением. Дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем и является неотъемлемой частью договора.
 
    За нарушение срока внесения арендной платы начисляются пени из расчета 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.3. договора).
 
    Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 14.07.2008.
 
    Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Костромской области, о чем сделана запись № 44-44-01/099/2008-453 от 09.09.2008.
 
    С учетом изменения законодательства, устанавливающего порядок,  условия и сроки внесения арендной платы, Департаментом имущественных и  земельных отношений Костромской области подготовлено и направлено адрес ответчика дополнительное соглашение к договору от 01.04.2009.
 
    В связи с тем, что дополнительное соглашение в разумные сроки после получения ответчиком подписано не было, Департамент направил в его адрес письмо исх. № 5479/з от 31.08.2009 с напоминанием о необходимости подписать дополнительное соглашение. При этом Департамент предупредил ответчика о том, что в случае не подписания дополнительного соглашения в течение 14 дней со дня получения данного уведомления, департамент будет вынужден обратиться в суд с иском об изменении договора аренды.
 
    Письмом исх. № 2625 от 22.10.2009 Департамент отозвал дополнительное соглашение в редакции от 01.04.2009 и направил в адрес ответчика дополнительное соглашение от 14.10.2009,  в котором изложил в новой редакции: порядок расчета и внесения арендной платы, права и обязанности сторон по договору, ответственность сторон за нарушение условий договора, в том числе о неустойке за просрочку внесения арендной платы, условия изменения, расторжения и прекращения договора, а также условия о рассмотрении и урегулировании споров, направленных приведение условий договора в соответствие с примерной формой договора аренды, утвержденной распоряжением администрации Костромской области от 13.01.2009 № 9-ра «О примерных формах договора аренды земельного участка».
 
    При этом по условиям дополнительного соглашения его действие распространяется с 12.02.2009.
 
    Данное дополнительное соглашение было отправлено по указанному в договоре адресу регистрации ответчика: г. Кострома, ул. Китицынская, 16-40.
 
    Ответчик подтвердил, что на момент направления данного уведомления он был зарегистрирован в налоговом органе по данному адресу. Позднее изменил место нахождения, но какие-либо уведомления об этом истцу не наплавлял.
 
    Проект дополнительного соглашения вернулся отправителю с отметкой органа почтовой связи о невручении заказного письма по причине отсутствия адресата по указанному адресу (л.д. 16-18).
 
    До настоящего времени ответчик не подписал дополнительное соглашение к договору.
 
    Ссылаясь на статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просит изменить договор аренды земельного участка № Д.1421.1 от 14.07.2008, приняв его в редакции проекта дополнительного соглашения от 14.10.2009.
 
    Оценив представленные в дело доказательства, суд считает досудебный порядок разрешения спора соблюденным, поскольку в дело представлены доказательства направления проекта договора по месту нахождения ответчика. 
 
    Суд считает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
 
    В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
 
    1) при существенном нарушении договора другой стороной;
 
    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    Заявив требования об изменении договора аренды земельного участка, истец не ссылается на существенное нарушение ответчиком договора;  по мнению истца, основанием внесения изменений в договор является изменение нормативных правовых актов, что истец относит к иным случаям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, законами или договором, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств.
 
    Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
 
    Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
 
    Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
 
    1)  в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
 
    2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
 
    3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
 
    4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
 
    Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
 
    Разделами 6, 7 договора аренды предусмотрено, что споры, возникшие в ходе реализации договора, разрешаются в судах Костромской области; все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.
 
    Из изложенного следует, договор аренды не предусматривает возможности внесения в него изменений судом в отсутствие обоюдного согласия сторон.
 
    Однако пунктом 3.3 договора предусмотрено, что размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Костромской области. Изменения арендной платы оформляются дополнительным соглашением. Дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем и является неотъемлемой частью договора.
 
    В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
 
    Сопоставив условия договора, суд делает вывод о том, что договор аренды предусматривает возможность его изменения арендодателем в одностороннем порядке в части ставки арендной платы, в иных случаях без обоюдного согласия сторон изменение договора не допускается.
 
    Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
 
    Поскольку договором предусмотрено одностороннее изменение ставки арендной платы, арендодатель вправе использовать данную возможность путем  перерасчета платы  и вручения расчета арендатору по его требованию, без обращения в суд.
 
    В момент заключения договора стороны исходили из того, что изменение обстоятельств, связанных с определением размера арендной платы, является возможным, и определили порядок такого изменения.
 
    В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
 
    За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
 
    Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ  «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции  от 24.07.2007).
 
    Постановлением Администрации Костромской области «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена» от 22.10.2007 № 241-а изменен порядок начисления и внесения арендной платы: арендная плата определяется исходя из площади земельного участка, его кадастровой стоимости, коэффициентов, учитывающих категорию арендатора,  вид разрешенного использования,  индекс потребительских цен, а также корректирующего коэффициента.
 
    Исходя из изменений законодательства, истец предложил ответчику внести соответствующие изменения в договор в части размера арендной платы.
 
    Поскольку договор предусматривает возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы с представлением расчета по требованию арендатора, изменение договора в части арендной платы является состоявшимся и не требует в данной части урегулирования спора об изменении договора в судебном порядке.
 
    Более того, к моменту вынесения решения предложенный истцом расчет арендной платы (и, как следствие, ее размер) подлежит перерасчету, поскольку один из составляющих коэффициентов – коэффициент, соответствующий индексу потребительских цен в Костромской области, изменен в сторону уменьшения постановлением Администрации Костромской области от 16.12.2009 № 401-а.
 
    Кроме этого, в ходатайстве об уточнении требований, представленном в дело истцом, также подтверждены указанные обстоятельства, заявлено и об изменении с 2010 года корректирующего коэффициента  распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 25.12.2009 № 1225/з, представлен уточненных расчет арендной платы в связи с изменениями и проект дополнительного соглашения от 13.01.2010.    
 
    При данных обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца об изменении условий договора в части размера арендной платы согласно дополнительному соглашению от  14.10.2009.
 
    В остальной части требований истца об изменении условий договора о правах и обязанностях сторон по договору, ответственности сторон за нарушение условий договора, в том числе о неустойке за просрочку внесения арендной платы, условиях изменения, расторжения и прекращения договора, а также о рассмотрении и урегулировании споров, суд оснований для удовлетворения иска не усматривает.
 
    По условиям договора без обоюдного согласия сторон его изменение  не допускается, основания для изменения договора в данной части в связи с существенным изменением обстоятельств отсутствуют.
 
    Исходя из пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
 
    Лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать как наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так и совокупность условий, перечисленных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    По мнению суда, истец не представил обоснований и доказательств  необходимости изменения условий  договора о правах и обязанностях сторон, ответственности сторон за нарушение условий договора, условий изменения, расторжения и прекращения договора, и не доказал того, что изменение обстоятельств произошло по причинам, которые арендодатель не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора.
 
    Довод истца о том, что договор аренды подлежит изменению на основании распоряжения Администрации Костромской области от 13.01.2009 N 9-ра (в ред. от 28.09.2009) «О примерных формах договора аренды земельного участка», суд считает несостоятельным.
 
    Вышеназванным распоряжением предусмотрено, что Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области при предоставлении земельных участков в аренду надлежит руководствоваться примерными формами договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Костромской области, либо собственность на который не разграничена, на территории города Костромы (приложение N 1), примерной формой договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Костромской области, либо собственность на который не разграничена, на территории города Костромы, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (приложение N 2).
 
    Указанное распоряжение не предусматривает обязанности внесения  изменений в ранее заключенные договоры аренды.
 
    В силу пунктов 1 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
 
    При данных обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца об изменении договора аренды.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167, 170, 171  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
    Р Е Ш И Л :
 
    1. В иске отказать.
 
    2. Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня вынесения.
 
 
Судья                                                          Т.В. Сергушова