Решение от 19 марта 2010 года №А31-9009/2009

 
    АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ
 
156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2
 
E-mail: info@kostroma.arbitr.ru
 
http://kostroma.arbitr.ru
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
Дело № А31-9009/2009
 
 
    г. Кострома                                                                             19 марта 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 17 марта  2010 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 19 марта 2010 года
 
    Судья арбитражного суда Костромской области Разгуляева Галина Михайловна при ведении протокола секретарем судебного заседания Малышевой О.С, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Лебедь», г. Кострома
 
    к   обществу с ограниченной ответственностью «Арника», г. Кострома;
 
    Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Кострома
 
    Третье лицо: Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы, г. Кострома;
 
    Общество с ограниченной ответственностью КБ «Аксонбанк», г. Кострома
 
    об обязании оформить  земельно-правовые отношения на земельный участок площадью 11213,8 кв.м., расположенный по адресу: г. Кострома, ул.Галичская, 124-б,
 
    при  участии:
 
    от истца: Парфененкова О.В. – представитель, доверенность б/н от 24.09.09г.
 
    от ответчика: от ООО «Арника»:  Адыгезалов К.А.о. – генеральный директор, протокол  от 01.12.05г.; Полуторнов В.Б. – представитель, доверенность б/н от 25.11.09г.
 
    от Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области: не явились
 
    от третьих лиц: от ООО КБ «Аксонбанк»: Протасова И.В. – представитель, доверенность № 67 от 27.01.2010г.
 
    от Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы: не явились
 
    установил:   
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Лебедь», г.Кострома обратилось в арбитражный суд с иском к   обществу с ограниченной ответственностью «Арника», г. Кострома и Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Кострома об обязании оформить  земельно-правовые отношения на земельный участок площадью 11213,8 кв.м., расположенный по адресу: г. Кострома, ул. Галичская, 124-б.
 
    В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просит обязать ответчиков оформить с ООО «Лебедь» земельно-правовые отношения на земельный участок общей площадью 11213,8 кв.м., расположенный по адресу: г.Кострома, ул. Галичская, 124 «б», кадастровый номер 44:2706 03 01:0052, путем внесения изменений в существующий договор аренды № 2.2456.1 от 23.07.2003 года, заключенный с ООО «Арника», в виде заключения дополнительного соглашения, предметом которого будет являться включение ООО «Лебедь» в число арендаторов по указанному земельному участку, условия о множественности лиц на стороне арендатора с долей ООО «Лебедь» в общей площади земельного участка в размере 27,17%, что составляет 3046,94 кв. метров.
 
    Истец пояснил, что после приобретения нежилых помещений в здании неоднократно пытался урегулировать земельные отношения с собственником другой части здания - ООО «Арника», который владеет земельным участком, предназначенным для эксплуатации здания,  на праве аренды, а также обращался в Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, однако, до настоящего времени соглашение о вступлении истца в договор не подписано.
 
    ООО «Арника» считает требования истца необоснованными, земельный участок получил в аренду на 49 лет, в период аренды внес значительные средства в улучшение арендуемого на длительный срок земельного участка (осушение, поднятие, отсыпка щебнем), не предполагая возможность его изъятия или использования другими лицами.
 
    По мнению руководителя ООО «Арника», изъятие в пользу истца земельного участка возможно только после определения порядка и сроков возмещения вышеназванных затрат.
 
    Кроме того, ООО «Арника» ссылается на то, что истец не доказал, что арендуемый земельный участок является неделимым.
 
    Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области в судебное заседание не явился, ранее в судебном заседании не возражал против вступления истца в действующий договор аренды, ссылаясь на направление сторонам дополнительного соглашения, предусматривающего участие истца в договоре.
 
    К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО «КБ «Аксонбанк» как залогодержатель права аренды спорного земельного участка.
 
    Представитель ООО «КБ «Аксонбанк» пояснил, что заключенные с ООО «Арника» договоры залога пролонгированы, решение по настоящему делу в случае удовлетворения исковых требований повлияет на отношения сторон по данным договорам.
 
 
 
    Истец полагает, что наличие договора залога не препятствует удовлетворению заявленных  требований.
 
    Представитель Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в судебное заседание не явился, в письме, направленном в адрес истца, ссылается на передачу  полномочий по управлению земельными участками, собственность на которые не разграничена, Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области.
 
    Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил:
 
    По договору купли-продажи от 03.10.2005 г. общество с ограниченной ответственностью «Лебедь» приобрело у Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации г.Костромы в собственность муниципальное имущество - нежилое помещение № 5 общей площадью 431,1 кв.м., расположенное по адресу: г.Кострома, ул. Галичская, дом 124Б.
 
    В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  16.11.2005 г. сделана запись о праве собственности ООО «Лебедь»  на вышеназванное нежилое помещение.
 
    Собственником помещений №№ 1, 2, 3, 4, 6  общей площадью 1155,5 кв.м. в здании по вышеназванному адресу является ООО «Арника».
 
    Между Администрацией г. Костромы (арендодатель) и ООО «Арника» (арендатор)  23.07.2003 г. заключен договор аренды земли № 2.2456.1  от 23.07.2003 г., согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 11213,8 кв.м., расположенный по адресу: г. Костромы, ул. Галичская, 124б,  для эксплуатации нежилых помещений.
 
    Договор заключен на срок до 30.06.2052 г.  и зарегистрирован в установленном порядке.
 
    По акту приема-передачи от 23.07.2003 г. ООО «Арника» приняло вышеназванный земельный участок.
 
    На момент заключения договора аренды земельного участка нежилое помещение № 5 в здании по ул. Галичской, 124б, в г. Костроме,   находилось в муниципальной собственности города Костромы.
 
    После приобретения помещения № 5  общество с ограниченной ответственностью «Лебедь»  неоднократно пыталось урегулировать земельные отношения как с Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом, так и с Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области,  являющимся в настоящее время на основании Закона Костромской области от 15.08.2006 N 62-4-ЗКО «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы» и постановления Администрации Костромской области от 19.05.2008 N 140-а «О Порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы»  уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы, а также с арендатором ООО «Арника».
 
    Так, письмом от 30.01.2008 г. истец обращался к ответчикам с заявлением о включении его в договор аренды с долей в праве пропорционально площади имеющегося у него нежилого помещения.
 
    ООО «Арника» в ответ на предложение о заключении соглашения об определении долей в землепользовании сообщило истцу, что вопрос выделения земельного участка должен быть разрешен собственником – Департаментом имущественных отношений Костромской области,  при этом ООО «Арника»  подлежат возмещению затраты по проведению работ по осушению, поднятию и отсыпке щебнем арендованного земельного участка.
 
    Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области в письме от 05.05.2008 г. № 3131/з  сообщил истцу о необходимости заключения с ООО «Арника» соглашения об определении долей в праве землепользования, после чего  вопрос будет рассмотрен по существу.
 
    Письмом от 11.11.2009 г. № 2940 Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области направил ООО «Арника» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 2.2456.1 от 23.07.2003 г., согласно которому арендодателем по договору является Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, арендаторами являются ООО «Арника» с долей без выделения в натуре в размере 72,83 % (площадью 8166,86 кв.м.)  и ООО «Лебедь»  с долей без выделения в натуре в размере 27,17% (площадью 3046,94 кв.м.), установлена арендная плата для каждого арендатора, а также определены иные условия договора, включая условия ответственности за его нарушение.
 
    Указанное дополнительное соглашение истцом и ответчиками не подписано.
 
    На основании договоров залога от 01.02.2007 г. и от 02.09.2008 г. ООО «Арника» передало право аренды земельного участка в залог  для обеспечения исполнения кредитного обязательства перед ООО КБ «Аксонбанк».
 
    Ссылаясь на невозможность иным путем урегулировать спорные земельные отношения, истец просит обязать ответчиков оформить с ООО «Лебедь» земельно-правовые отношения на земельный участок общей площадью 11213,8 кв.м., расположенный по адресу: г.Кострома, ул. Галичская, 124 «б», кадастровый номер 44:2706 03 01:0052, путем внесения изменений в существующий договор аренды № 2.2456.1 от 23.07.2003 года, заключенный с ООО «Арника», в виде заключения дополнительного соглашения, предметом которого будет являться включение ООО «Лебедь» в число арендаторов по указанному земельному участку, условия о множественности лиц на стороне арендатора с долей ООО «Лебедь» в общей площади земельного участка в размере 27,17%, что составляет 3046,94 кв. метров.
 
    Суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу статьи  36 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    Одним из основных правовых принципов земельного законодательства в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
 
    Данный принцип как законодательное требование устанавливает правовой режим, в соответствии с которым любой собственник здания, строения, сооружения обладает охраняемым законом правом на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
 
    Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
 
    Нежилое здание, помещения в котором принадлежат ООО «Арника» и ООО «Лебедь»,  расположено на земельном участке площадью 11213,8 кв.в. с кадастровым номером 44:27:06 0301:0052, разрешенное использование – для эксплуатации нежилых помещений.
 
    На момент заключения с ООО «Арника» договора аренды земельного участка помещение № 5 в здании, расположенном на арендуемом земельном участке, находилось в муниципальной собственности.
 
    При данных обстоятельствах в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации  договор аренды мог быть заключен как при участии нескольких собственников помещений, так и одного из них, в таком случае заключение договора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора (п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
 
    В настоящем случае договор аренды земельного участка был заключен при участии одного из собственников помещений.
 
    Второй собственник – общество с ограниченной ответственностью  «Лебедь»  заявило о намерении вступить в договор аренды на стороне арендатора.
 
    Поскольку возможность вступления  в договор аренды земельного участка на стороне арендатора иных лиц,  являющихся собственниками помещений, предусмотрена земельным законодательством, истец правомерно обратился к ответчикам с данным требованием.
 
    Досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден, что подтверждено материалами дела.
 
    В добровольном порядке стороны дополнительное соглашение о вступлении истца в договор аренды на стороне арендатора не заключили.
 
    При указанных обстоятельствах истец правомерно обратился в суд с иском об обязании ответчиков оформить с истцом земельные отношения путем вступления в договор аренды на стороне арендатора.
 
    Довод ООО «Арника» о том, что вступление истца в договор аренды невозможно, т.к.  истец не доказал тот факт, что арендуемый земельный участок является неделимым, суд отклоняет, поскольку в настоящем случае  факт заключения договора аренды с одним из собственником предусматривает наличие потенциальной возможности вступления в него иных лиц (владельцев, собственников) на стороне арендатора, в противном случае могла быть поставлена под сомнение действительность такого договора аренды, однако,  оценка действительности договора дана Арбитражным судом Костромской области в решении от 23.05.2007 г. по делу № А31-1804/2006-10.
 
    Вопрос возмещения затрат ООО «Арника» на улучшение арендуемого земельного участка  не является предметом данного судебного разбирательства.
 
    Довод Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области о том, что им требования истца удовлетворены в досудебном порядке,  суд также не принимает, поскольку дополнительное соглашение о вступлении истца в договор  Департаментом не подписано, более того, представленный проект дополнительного соглашения содержит значительный объем предложений Департамента по изменению действующего договора аренды, что не связано с требованиями истца о вступлении в договор.
 
    Удовлетворяя требования истца, суд определяет доли сторон в праве аренды земельного участка без выделения в натуре  пропорционально принадлежащей им площади нежилых помещений, в соответствии с расчетом, выполненным Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области в проекте дополнительного соглашения от 01.10.2009 г. к договору аренды.
 
    Иной размер долей сторонами не заявлен, равно как сторонами не заявлены возражения против расчета долей, выполненного Департаментом.
 
    В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания лежит на сторонах.
 
    Поскольку представленный Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области расчет долей без выделения в натуре в праве аренды земельного участка, выполненный пропорционально принадлежащей собственникам площади нежилых помещений, сторонами не оспорен и иное не доказано,  суд удовлетворяет требования истца в части определения площадей исходя из заявленных требований, соответствующих данному расчету.
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине распределяются между ответчиками пропорционально удовлетворенным требованиям.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167, 169 -171  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
    Р Е Ш И Л :
 
    1. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Арника», г.Кострома и Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Кострома оформить земельно-правовые отношения с обществом с ограниченной ответственностью «Лебедь», г. Кострома на земельный  участок общей площадью 11213,8 кв.м., кадастровый номер 44:27: 06 03 01:0052, расположенный по адресу: г.Кострома, ул. Галичская, 124 «б», путем внесения изменений в договор аренды № 2.2456.1 от 23.07.2003 года в виде заключения дополнительного соглашения, предметом которого является включение ООО «Лебедь», г. Кострома  в число арендаторов вышеуказанного земельного участка на условиях множественности лиц на стороне арендатора с долей ООО «Лебедь», г.Кострома в общей площади земельного участка в размере 27,17%, что составляет 3046,94 кв. метров.
 
    2. Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Арника», г.Кострома в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Лебедь», г. Кострома 1000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.
 
    3. Взыскать с  Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Кострома в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Лебедь», г. Кострома 1000 рублей расходов по уплате государственной пошлины
 
    4. Исполнительные листы выдать по вступлении решения в законную силу.
 
    5. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия или в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный
суд Костромской области.
 
 
    Судья                                                     Г.М. Разгуляева