Решение от 25 февраля 2010 года №А31-8241/2009

 
АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ
 
156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2
 
E-mail: info@kostroma.arbitr.ru
 
http://kostroma.arbitr.ru
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
Дело № А31-8241/2009
 
 
    г. Кострома                                                                          25 февраля 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2010 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2010 года.
 
    Судья арбитражного суда Костромской области  Егорова Ольга Юрьевна,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кудрявцевой О.А.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Кострома
 
    к Обществу с ограниченной ответственностью «Карат», г. Кострома
 
    об изменении договора аренды земельного участка
 
    при участии в заседании:
 
    от истца: Стрельникова Е.Ю., главный специалист-эксперт по доверенности от 11.01.2010 года № 4/дов
 
    от ответчика: не явился
 
    установил:
 
    Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Кострома обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Карат», г. Кострома о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 13.02.2008 года № Д.1131.3, заключенный между департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области и обществом с ограниченной ответственностью «Карат», в соответствии с условиями проекта дополнительного соглашения от 01.04.2009 года к договору аренды земельного участка от 13.02.2008 года № Д.1131.3.
 
    Истец заявленные требования поддержал в полном объеме.
 
    В обоснование заявленного требования истец ссылается на статьи 9, 10, 12, 450-452 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирует его  тем, что отказ ответчика от внесения изменений в договор аренды необоснован, нарушает права истца, поскольку в связи с утверждением  результатов кадастровой оценки земельных участков Постановлением Администрации Костромской области от 28.10.2008 N 393-а "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области", а также  в связи с необходимостью приведения условий договора в соответствие с Распоряжением Администрации Костромской области от 13.01.2009 N 9-ра "О примерных формах договора аренды земельного участка", имеет право передать спор об изменении условий договора на рассмотрениесуда.
 
    Ответчик надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя не обеспечил.
 
    Ответчик в отзыве на иск возражает против иска в полном объеме, оснований для изменения договора не усматривает. Ответчик не усматривает нарушений договора со своей стороны, которые могли повлечь его изменение в судебном порядке, либо существенного изменения обстоятельств, а также иных предусмотренных законом или договором оснований для принудительного изменения договора.
 
    Суд считает возможным рассмотрение спора в отсутствие ответчика в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующие обстоятельства.
 
    На основании распоряжения департамента имущественных отношений Костромской области от 28.11.2007 г. № 1562 между департаментом имущественных отношений Костромской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Карат» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Д. 1131.3 от 13.02.2008 года.
 
    В соответствии с договором арендатору передан земельный участок площадью 27937,03 кв.м., расположенный по адресу: Костромская область,    г. Кострома, ул. Ярославская, д. 26, кадастровый номер 44:27:09 07 05:0006, для использования в целях для завершения строительства объектов по акту приема-передачи от 13.02.2008 года.
 
    Срок аренды установлен с 28.11.2007 года по 28.11.2010 года.
 
    В соответствии с требованиями действующего законодательства договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Костромской области, о чем сделана запись 13.05.2008 г. за № 44-44-01/083/2008-81.
 
    Предоставленный ответчику в аренду земельный участок расположен на землях населенных пунктов, и относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
 
    Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за пользование земельным участком составляет за год –  239313 рублей 56 копеек, за квартал – 59828 рублей 39 копеек. В соответствии с пунктом 3.2. договора арендная плата  должна быть внесена арендатором ежеквартально равными долями до первого числа первого месяца, следующего за расчетным кварталом.
 
    Согласно пункту 3.3 договора размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Костромской области. Изменения арендной платы оформляются дополнительным соглашением. Дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем и является неотъемлемой частью договора.
 
    В вышеуказанном договоре стороны договорились об ответственности за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.3. договора).
 
    Законом Костромской области «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы» от 15.08.2006г. № 62-4-ЗКО, постановлением Администрации Костромской области от 19.05.2008 № 140-а (ред. от 16.06.2009) "О Порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы"   Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области определен уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы.
 
    Таким образом, в момент вступления в действие вышеназванных правовых актов арендодателем по договору является Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.
 
    С учетом изменения законодательства, устанавливающего порядок,  условия и сроки внесения арендной платы, Департаментом имущественных и  земельных отношений Костромской области подготовлено и направлено адрес ответчика дополнительное соглашение от 01.04.2009 года.
 
    Кроме того, дополнительное соглашение содержит предложение о внесении изменений в условия договора о правах и обязанностях сторон, об ответственности сторон и др., направленных на приведение условий договора в соответствие с примерной формой договора аренды, утвержденной распоряжением администрации Костромской области от 13.01.2009 № 9-ра «О примерных формах договора аренды земельного участка».
 
    В связи с тем, что дополнительное соглашение в разумные сроки после получения ответчиком подписано не было, Департамент направил в его адрес письмо от 15.07.2009 года № 4395/з с напоминанием о необходимости подписать дополнительное соглашение. При этом Департамент предупредил ответчика о том, что в случае не подписания дополнительного соглашения в течение 14 дней со дня получения дополнительного соглашения, департамент будет вынужден обратиться в суд с иском об изменении договора аренды.
 
    Ответчик не подписал дополнительное соглашение к договору.
 
    Ссылаясь на статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просит изменить договор аренды земельного участка от 13.02.2008 года № Д.1131.3, приняв его в редакции проекта дополнительного соглашения от 01.04.2009 года.
 
    Суд считает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
 
    В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
 
    1) при существенном нарушении договора другой стороной;
 
    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    Заявив требования об изменении договора аренды земельного участка, истец не ссылается на существенное нарушение ответчиком договора;   по мнению истца, основанием внесения изменений в договор является изменение нормативных правовых актов, что истец относит к иным случаям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, законами или договором, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств.
 
    Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
 
    Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
 
    Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
 
    1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
 
    2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
 
    3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
 
    4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
 
    Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
 
    Разделом 6 договора аренды предусмотрено, что все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.договор может быть расторгнут в одностороннем порядке:
 
    - При использовании земельного участка не по назначению, предусмотренному п. 1.1 договора.
 
    - При умышленном или неосторожном ухудшении состояния участка.
 
    - При неоднократной, более двух раз подряд, задержки внесения арендной платы, предусмотренной условиями договора, или систематического нарушения условий договора по срокам оплаты, независимо от ее последующего внесения. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и уплате пени.
 
    - В случае государственной или общественной необходимости в арендуемом Участке (с возвратом арендатору внесенной арендной платы за неиспользованный срок).
 
    Смена собственника Участка не является основанием для расторжения договора. При прекращении договора арендатор обязан вернуть  арендодателю  участок в надлежащем состоянии.
 
    Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов органов  местного самоуправления, нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Костромской области. Изменения арендной платы оформляются дополнительным соглашением. Дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы вместе с расчётом направляется арендатору арендодателем и является неотъемлемой частью Договора.
 
    В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
 
    Сопоставив условия договора, суд делает вывод о том, что договор аренды предусматривает возможность его изменения арендодателем в одностороннем порядке в части ставки арендной платы.
 
    Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
 
    В момент заключения договора стороны исходили из того, что изменение обстоятельств, связанных с определением размера арендной платы, является возможным, и определили порядок такого изменения.
 
    В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
 
    За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
 
    Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ  "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции  от 24.07.2007 г).
 
    Постановлением Администрации Костромской области «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена» от 22.10.2007 г. № 241-а изменен порядок начисления и внесения арендной платы: арендная плата определяется исходя из площади земельного участка, его кадастровой стоимости, коэффициентов, учитывающих категорию арендатора,  вид разрешенного использования,  индекс потребительских цен, а также корректирующего коэффициента.
 
    Исходя из изменений законодательства, истец предложил ответчику внести соответствующие изменения в договор в части размера арендной платы.
 
    Однако, к моменту вынесения решения предложенный истцом расчет арендной платы (и ее размер) подлежит перерасчету, поскольку один из составляющих коэффициентов – коэффициент, соответствующий индексу потребительских цен в Костромской области, изменен в сторону уменьшения постановлением Администрации Костромской области от 23.12.2009 г. № 481-а.
 
    При данных обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца об изменении условий договора в части размера арендной платы.
 
    Истец произвел  расчет арендной платы на 2009 год  в соответствии с Постановлением Администрации Костромской области «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена» от 22.10.2007 г. № 241-а, что соответствует условиям договора о возможности одностороннего изменения арендной платы, и действующему законодательству в части определения ее размера.
 
    Принимая во внимание изменение расчетных коэффициентов арендной платы на 2010 год, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца.
 
    В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    В остальной части требований истца об изменении условий договора о правах и обязанностях сторон по договору, ответственности сторон за нарушение условий договора, условий изменения, расторжения и прекращения договора, условий заключения договора субаренды, а также условий о порядке регистрации договора  суд оснований для удовлетворения иска не усматривает.
 
    По условиям договора без обоюдного согласия сторон его изменение  не допускается, основания для изменения договора в данной части в связи с существенным изменением обстоятельств отсутствуют.
 
    Исходя из пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
 
    Лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать как наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так и совокупность условий, перечисленных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    По мнению суда, истец не представил обоснований и доказательств  необходимости изменения условий договора о правах и обязанностях сторон, ответственности сторон за нарушение условий договора, условий изменения, расторжения и прекращения договора, условий заключения договора субаренды, а также условий о порядке регистрации договора, и не доказал того, что изменение обстоятельств произошло по причинам, которые арендодатель не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора.
 
    Довод истца о том, что договор аренды подлежит изменению на основании распоряжения Администрации Костромской области от 13.01.2009 N 9-ра (в ред. от 28.09.2009) "О примерных формах договора аренды земельного участка", суд считает несостоятельным.
 
    Вышеназванным распоряжением предусмотрено, что Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области при предоставлении земельных участков в аренду надлежит руководствоваться примерными формами договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Костромской области, либо собственность на который не разграничена, на территории города Костромы (приложение N 1), примерной формой договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Костромской области, либо собственность на который не разграничена, на территории города Костромы, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (приложение N 2).
 
    Указанное распоряжение не предусматривает обязанности внесения  изменений в ранее заключенные договоры аренды.
 
    В силу пунктов 1 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
 
    При данных обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца об изменении договора аренды.
 
    В связи с тем, что истец на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина взысканию не подлежит.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167, 169 -170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
Р Е Ш И Л :
 
    1. В удовлетворении исковых требований отказать.
 
    2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия или в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный
суд Костромской области.
 
 
    Судья                                               О.Ю. Егорова