Решение от 19 февраля 2010 года №А31-8076/2009

 
    АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ
 
156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2
 
E-mail: info@kostroma.arbitr.ru
 
http://kostroma.arbitr.ru
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
Дело № А31-8076/2009
 
 
    г. Кострома                                                                     19 февраля 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2010 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2010 года.
 
 
    Арбитражный суд Костромской области в составе председательствующего судьи Авдеевой Натальи Юрьевны, при ведении протокола судьей, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  индивидуального предпринимателя Задориной Галины Николаевны, г. Кострома,
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «СТРОМ», г. Кострома,
 
    о расторжении договоров аренды и освобождении помещений
 
    при участии:
 
    от истца: Задорина Г.Н., адвокат Клушин А.В. по доверенности от 13.10.2009 г. 44АА 038601,
 
    от ответчика: не явился,
 
    установил:
 
    Индивидуальный предприниматель Задорина Галина Николаевна, г.Кострома, обратилась в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СТРОМ», г. Кострома, о расторжении договоров № 272105 от 01 мая 2002 года и № 281105 от 01 марта 2005 года аренды помещения, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Мясницкая, 112 и освобождении помещений, занимаемых на основании указанных договоров.
 
    Впоследствии истец исковые требования уточнил, в частности, просит расторгнуть договор аренды муниципального имущества № 272105 от 01 мая 2002 года, обязать ответчика освободить нежилое помещение № 9 (комн. №№ 1, 2, 7, 13-15, 77, 78, 80-88) общей площадью 595,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Кострома, ул. Мясницкая, дом 112.
 
    Иск мотивирован тем, что истец является собственником занимаемых ответчиком помещений, ответчик длительное время не вносит арендную плату, что дает основание для расторжения договора по требованию арендодателя, кроме этого, договор заключен на неопределенный срок, ответчик 01 июля 2009 года уведомлен о прекращении действия договора с 01 октября 2009 года, однако помещения не освободил.
 
    Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте проведения судебного разбирательства, в суд не прибыл, представил отзыв на иск, в котором иск не признал, указав, что договор № 281105 от 01 марта 2005 года является незаключенным, что установлено решением суда, арендодателем по договору аренды муниципального имущества № 272105 от 01 мая 2002 годаявляется Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Костромы, переход права собственности не является основанием для расторжения договора, истец стороной договора не является и не вправе требовать его расторжения, у ответчика возникли разногласия при получении от истца проекта договора.
 
    Суд считает возможным рассмотрение спора в отсутствие ответчика в соответствии с п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Исследовав материалы дела, заслушав истца, суд установил:
 
    Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Костромы (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СТРОМ»  (арендатор)  01.05.2002 г. заключен договор аренды №272105, согласно которому арендодатель передает арендатору нежилое помещение общей площадью 618,7 кв.м. по адресу: г. Кострома, ул. Мясницкая, д. 112,  для использования под мастерскую по ремонту и обслуживанию автомобилей.
 
    Договор заключен на срок до 28.02.2007 г.,  зарегистрирован Учреждением юстиции по регистрации прав на территории Костромской области  09.12.2002 г.
 
    В дальнейшем, не расторгнув вышеназванный договор, стороны подписали договор № 281105 от 01.03.2005 г., согласно которому истец передает ответчику в аренду нежилое помещение общей площадью 246,9 кв.м. по адресу: г. Кострома, ул. Мясницкая, 112,  для использования под производство изделий из древесины.
 
    Нежилое помещение № 9 (комн. №№ 1, 2, 7, 13-15, 77, 78, 80-88) общей площадью 595,3 кв.м., основной площадью 519,9 кв.м., вспомогательной площадью 75,4 кв.м., лит. А, А2, расположенное по адресу: г. Кострома, ул. Мясницкая, дом 112, здание материального склада и гаража, принадлежит на праве собственности Задориной Галине Николаевне, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 08.04.2009 г., что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 44-АБ № 283933, выданным 26.05.2009 г.
 
    Арендатор указанного помещения был уведомлен о смене собственника новым собственником Задориной Г.Н. письмом от 26 мая 2009 года, полученным ООО «СТРОМ» 22 июня 2009 года.
 
    Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Костромской области от 10 сентября 2009 года по делу № А31-3203/2009 установлено, что  договор аренды № 281105 от 01.03.2005 г. не содержит достаточных сведений об объекте аренды и является незаключенным; отношения Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Костромы и обществом с ограниченной ответственностью «СТРОМ»  по аренде муниципального имущества по адресу: г. Кострома, ул. Мясницкая, дом 112, урегулированы договором аренды № 272105 от 01.05.2002 г. сроком действия до 28.02.2007 г.,  зарегистрированным в установленном порядке.
 
    Задориной Г.Н. арендатору ООО «СТРОМ» 01 июля 2009 года направлено уведомление о прекращении договора аренды с 01 октября 2009 года на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое получено ООО «СТРОМ» 06 июля 2009 года.
 
    Оценив представленные доказательства и доводы участвующих в деле лиц, суд находит требования заявителя обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации  если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
 
    Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что каждая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
 
    Факт пользования имуществом на условиях договора № 272105 от 01.05.2002 г.  ответчиком не оспорен.
 
    По истечении срока действия договора № 272105 от 01.05.2002 г.  ответчик с согласия арендодателя  Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Костромы продолжал пользоваться имуществом, в связи с чем договор с момента окончания срока его действия возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
 
    В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    В соответствии со  ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
 
    Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, при этом независимо от того, изменен ли договор аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает права арендодателя по ранее заключенному договору.
 
    Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
 
    С учетом времени получения ответчиком уведомления о прекращении договора аренды № 272105 от 01.05.2002 г. истец вправе отказаться от указанного договора с 07 октября 2009 года.
 
    Кроме этого, ответчик, являясь арендатором, в соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить арендную плату.
 
    Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
 
    Часть 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
 
    ООО «СТРОМ» с момента приобретения истцом права собственности на арендуемое ответчиком помещение арендную плату не вносило, что ответчиком не оспаривается.
 
    Таким образом, судом установлено, что ООО «СТРОМ» более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, задолженность по которой превысила три месяца с момента наступления обязательств по оплате.
 
    Исходя из систематического нарушения ответчиком обязательства по уплате арендной платы, суд находит обоснованным довод истца о том, что имеются также основания для одностороннего расторжения договора арендодателем.
 
    С расторжением договора № 272105 от 01.05.2002 г. оснований для использования ООО «СТРОМ» помещений, принадлежащих на праве собственности Задориной Г.Н., не имеется, в связи с чем помещения подлежат возвращению арендатором собственнику.
 
    При указанных обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению.
 
    Исходя из изложенного и руководствуясь ст.ст. 167-169, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
Р Е Ш И Л :
 
    Расторгнуть договор № 272105 от 01 мая 2002 года на аренду помещения, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Мясницкая, дом 112.
 
    Обязать общество с ограниченной ответственностью «СТРОМ», г. Кострома, возвратить Задориной Галине Николаевне, г. Кострома, нежилое помещение № 9 (комн. №№ 1, 2, 7, 13-15, 77, 78, 80-88) общей площадью 595,3 кв.м., основной площадью 519,9 кв.м., вспомогательной площадью 75,4 кв.м., лит. А, А2, расположенное по адресу: г. Кострома, ул. Мясницкая, дом 112, здание материального склада и гаража.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СТРОМ», г. Кострома, в пользу Задориной Галины Николаевны, г. Кострома,2000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения решения, в кассационном порядке - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу путем подачи апелляционной или кассационной жалоб через арбитражный суд Костромской области.
 
    Судья                                                Н.Ю.Авдеева.