Решение от 18 января 2010 года №А31-7155/2009

 
    АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ
 
156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2
 
E-mail: info@kostroma.arbitr.ru
 
http://kostroma.arbitr.ru
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
Дело № А31-7155/2009
 
 
    г. Кострома                                                                             18 января  2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 12 января  2010 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 18 января 2010 года
 
    Судья арбитражного суда Костромской области Разгуляева Галина Михайловна, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Кострома
 
    к  Обществу с ограниченной ответственностью «ПМК-12», г. Кострома
 
    об изменении договора аренды земельного участка №Д-2625 от 19.11.2001 г.
 
    при участии:
 
    от истца: Стародубцева С.Н. – начальник юридического отдела, доверенность № 28/дов от 20.08.2009г.
 
    после перерыва: Казанцева  И.Н. – главный специалист-эксперт, доверенность № 3/дов от 11.01.2010г.
 
    от ответчика: после перерыва: Габибов Ю.А. – генеральный директор, протокол № 1 от 11.01.2010г., на основании паспорта
 
    установил:   
 
    Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Кострома обратился в арбитражный суд с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «ПМК-12», г. Кострома об изменении договора аренды земельного участка №Д-2625 от 19.11.2001г
 
    В судебном заседании был объявлен перерыв с 28 декабря 2009г. до 12 января 2010г.
 
    По мнению истца, ответчик необоснованно отказался от внесения изменений в договор аренды, изменение договора связано с изменением нормативных актов, в том числе  о порядке расчета арендной платы.
 
    Ответчик требования истца не признает, оснований для изменения договора не усматривает, ссылаясь на намерение выкупить земельный участок и на необоснованный отказ истца в предоставлении земельного участка ответчику в собственность, который ответчиком оспорен и признан арбитражным судом незаконным.
 
    По мнению ответчика, истец навязывает кабальные условия договора, которые защищают исключительно права истца и ужесточают положение ответчика.
 
    Ответчик не усматривает нарушений договора со своей стороны, которые могли повлечь его изменение в судебном порядке, либо существенного изменения обстоятельств, а также иных предусмотренных законом или договором оснований для принудительного изменения договора.
 
    Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил:
 
    На основании постановления Администрации города Костромы от 22.10.2001.г. № 3764   между Администрацией города Костромы (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ПМК-12» (арендатор)  заключен договор аренды земли № Д-2625 от 19.11.2001 г., согласно которому арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок общей площадью 13153,53 кв.м., расположенный по адресу: г.Кострома, ул. Мясницкая 114,  для эксплуатации производственной базы.
 
    Договор аренды заключен на срок до 22.10.2050 г., право аренды зарегистрировано 24.07.2003 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № 44-01.27-47.2003-848.
 
    Предоставленный ответчику в аренду земельный участок расположен на землях населенных пунктов, и относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
 
    Законом Костромской области «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы» от 15.08.2006г. № 62-4-ЗКО, постановлением Администрации Костромской области от 19.05.2008 № 140-а (ред. от 16.06.2009) "О Порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы"   Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области определен уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы.
 
    Таким образом, в момента вступления в действие вышеназванных правовых актов  арендодателем по договору является Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.
 
    Истец 21.07.2009 г. направил ответчику предложения об изменении договора аренды – дополнительное соглашение от 24.02.2009 г.,  в котором изложил в новой редакции:  сведения об арендодателе,  новый порядок расчета и внесения арендной платы, права и обязанности сторон по договору, ответственность сторон за нарушение условий договора, в том числе о неустойке за просрочку внесения арендной платы, условия изменения, расторжения и прекращения договора, условия заключения договора субаренды, а также условия о порядке регистрации договора.
 
    При этом по условиям дополнительного соглашения его действие распространяется с 01.01.2009 г.,  а в отношении сведений об арендодателе – с 23.09.2006 г.
 
    Ответчик письмом № 4521/3 от 21.07.2009 г. известил истца о несогласии с предложением об изменении условий договора.
 
    Ссылаясь на статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просит изменить договор аренды земельного участка № Д-2625 от 19.11.2001 г., приняв его в редакции проекта дополнительного соглашения от 24.02.2009г.
 
    Суд считает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
 
    В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
 
    1) при существенном нарушении договора другой стороной;
 
    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    Заявив требования об изменении договора аренды земельного участка, истец не ссылается на существенное нарушение ответчиком договора;   по мнению истца, основанием внесения изменений в договор является изменение нормативных правовых актов, что истец относит к иным случаям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, законами или договором, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств.
 
    Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
 
    Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
 
    Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
 
    1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
 
    2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
 
    3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
 
    4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
 
    Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
 
    Разделами VI, VIIдоговора аренды предусмотрено, что земельные споры, возникшие в ходе реализации договора, разрешаются судом или арбитражным судом;   пересмотр договора, изменение отдельных пунктов, дополнения и поправки к условиям договора возможны по обоюдному согласию сторон и действительны, если они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.
 
    Из изложенного следует, договор аренды не предусматривает возможности внесения в него изменений судом в отсутствие обоюдного согласия сторон.
 
    Однако, пунктами 2.5, 2.6 договора аренды предусмотрено, что в случае изменения ставок земельного налога в текущем году арендная плата подлежит перерасчету арендодателем в одностороннем порядке; расчет ежегодной арендной платы устанавливается на основе действующих на момент расчета ставок земельного налога  и вручается арендатору по требованию.
 
    В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
 
    Сопоставив условия договора, суд делает вывод о том, что договор аренды предусматривает возможность его изменения арендодателем в одностороннем порядке в части ставки арендной платы, в иных случаях без обоюдного согласия сторон изменение договора не допускается.
 
    Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
 
    Поскольку договором предусмотрено одностороннее изменение ставки арендной платы, арендодатель вправе использовать данную возможность путем  перерасчета платы  и вручения расчета арендатору по его требованию, без обращения в суд.
 
    В момент заключения договора стороны исходили из того, что изменение обстоятельств, связанных с определением размера арендной платы, является возможным, и определили порядок такого изменения.
 
    В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
 
    За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
 
    Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ  "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции  от 24.07.2007 г).
 
    Постановлением Администрации Костромской области «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена» от 22.10.2007 г. № 241-а     изменен порядок начисления и внесения арендной платы: арендная плата определяется исходя из площади земельного участка, его кадастровой стоимости, коэффициентов, учитывающих категорию арендатора,  вид разрешенного использования,  индекс потребительских цен, а также корректирующего коэффициента.
 
    Исходя из изменений законодательства, истец предложил ответчику внести соответствующие изменения в договор в части размера арендной платы.
 
    Поскольку договор предусматривает возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы с представлением расчета по требованию арендатора,  изменение договора в части арендной платы является состоявшимся и не требует в данной части урегулирования спора об изменении договора в судебном порядке.
 
    Более того, к моменту вынесения решения предложенный истцом расчет арендной платы (и, как следствие, ее размер) подлежит перерасчету, поскольку один из составляющих коэффициентов – коэффициент, соответствующий индексу потребительских цен в Костромской области, изменен в сторону уменьшения постановлением Администрации Костромской области от 23.12.2009 г. № 481-а.
 
    При данных обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца об изменении условий договора в части размера арендной платы.
 
    Довод ответчика о том, что договор аренды предусматривает возможность изменения арендной платы лишь в случае изменения ставки земельного налога, но не в иных случаях, суд отклоняет.
 
    Договор аренды земельного участка предусматривает возможность изменения арендодателем арендной платы в одностороннем порядке.
 
    Являясь правомочной стороной договора в части одностороннего изменения размера арендной платы, истец, как  государственный орган, уполномоченный распоряжаться земельными участками, собственность на которые не разграничена, при расчете арендной платы обязан руководствоваться действующим законодательством, а не нормативными актами, утратившими силу, которые предусматривали взаимосвязь арендной платы и ставки земельного налога.
 
    Истец произвел  расчет арендной платы на 2009 год  в соответствии с Постановлением Администрации Костромской области «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена» от 22.10.2007 г. № 241-а,  что соответствует условиям договора о возможности одностороннего изменения арендной платы, и действующему законодательству в части определения ее размера.
 
    Принимая во внимание отсутствие необходимости изменения условий договора о размере арендной платы в судебном порядке, а также учитывая изменения расчетных коэффициентов арендной платы на 2010 год, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца и изменения ранее измененного в одностороннем порядке договора аренды в данной части.
 
    Изменение арендодателя по договору имело место на основании Закона Костромской области «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы» от 15.08.2006 г. № 62-4-ЗКО и постановления Администрации Костромской области от 19.05.2008 N 140-а (ред. от 16.06.2009) "О Порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы",  арендатор каких-либо возражений в части  изменения арендодателя  не заявлял и вносит арендные платежи новому арендодателю на указанные им счета, что стороны подтвердили в судебном заседании.
 
    В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    В остальной части требований истца об изменении условий договора о правах и обязанностях сторон по договору, ответственности сторон за нарушение условий договора, условий изменения, расторжения и прекращения договора, условий заключения договора субаренды, а также условий о порядке регистрации договора  суд оснований для удовлетворения иска не усматривает.
 
    По условиям договора без обоюдного согласия сторон его изменение  не допускается, основания для изменения договора в данной части в связи с существенным изменением обстоятельств отсутствуют.
 
    Исходя из пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
 
    Лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать как наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так и совокупность условий, перечисленных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    По мнению суда,   истец не представил обоснований и доказательств  необходимости изменения условий  договора о правах и обязанностях сторон, ответственности сторон за нарушение условий договора, условий изменения, расторжения и прекращения договора, условий заключения договора субаренды, а также условий о порядке регистрации договора, и не доказал того, что изменение обстоятельств произошло по причинам, которые арендодатель не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора.
 
    Довод истца о том, что договор аренды подлежит изменению на основании распоряжения Администрации Костромской области от 13.01.2009 N 9-ра    (в ред. от 28.09.2009)  "О примерных формах договора аренды земельного участка", суд считает несостоятельным.
 
    Вышеназванным распоряжением предусмотрено, что Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области при предоставлении земельных участков в аренду надлежит руководствоваться примерными формами договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Костромской области, либо собственность на который не разграничена, на территории города Костромы (приложение N 1), примерной формой договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Костромской области, либо собственность на который не разграничена, на территории города Костромы, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (приложение N 2).
 
    Указанное распоряжение не предусматривает обязанности внесения  изменений в ранее заключенные договоры аренды.
 
    В силу пунктов 1 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
 
    Решением Арбитражного суда Костромской области  от 07.12.2009 г.   по делу № А31-7132/2009  удовлетворены требования ООО «ПМК-12» о признании незаконным отказа Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 44:27:040635:5 общей площадью 13153,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Мясницкая, 114,  на Департамент возложена обязанность по направлению ООО «ПМК-12» проекта договора купли-продажи земельного участка.
 
    На день вынесения решения по настоящему делу  решение по делу № А31-7132/2009  вступило в законную силу (апелляционная жалоба не поступала).
 
    Выкуп ответчиком земельного участка повлечет прекращение договора аренды, об изменении условий которого истец заявил в настоящем деле.
 
    При данных обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца об изменении договора аренды.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167, 169 -171  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
    Р Е Ш И Л :
 
    1. В иске отказать.
 
    2.  Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия или в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный
суд Костромской области.
 
 
    Судья                                                     Г.М. Разгуляева