Решение от 17 декабря 2009 года №А31-7135/2009

 
    АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ
 
156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2
 
E-mail: info@kostroma.arbitr.ru
 
http://kostroma.arbitr.ru
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
Дело № А31-7135/2009
 
 
    г. Кострома                                                                             17 декабря  2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 10 декабря 2009 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 17 декабря 2009 года
 
    Судья арбитражного суда Костромской области Разгуляева Галина Михайловна, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы, г. Кострома
 
    к  Обществу с ограниченной ответственностью «Квартал», г. Кострома
 
    о  взыскании 599131 руб. 39 коп. задолженности по арендной плате, 2185473 руб. 22 коп. пени и обязании возвратить нежилое помещение
 
    при участии:
 
    от истца: Логутов А.В. – начальник юридического отдела, доверенность № 20 от 24.06.2009г.; Забродина Е.В. – главный специалист юридического отдела, доверенность № 24 от 24.06.2009г.
 
    от ответчика:  Хайнацкий К.Э. – представитель, доверенность б/н от 12.08.2009г.; Пинчуков А.П. – директор, протокол б/н от 03.03.2009г.; Шохина М.С. – юрисконсульт, доверенность б/н от 24.08.2009г. (после перерыва не явилась)
 
    установил:   
 
    Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы, г. Кострома обратился в арбитражный суд с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «Квартал», г. Кострома о  взыскании 599131 руб. 39 коп. задолженности по арендной плате, 2185473 руб. 22 коп. пени и обязании возвратить нежилое помещение.
 
    В судебном заседании был объявлен перерыв с 09 декабря до 10 декабря 2009г.
 
    В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просит взыскать с ответчика 589609 руб. 19 коп. задолженности за период с 01.09.2007 г. по 07.09.2009 г.  и 2219604 руб. 09 коп. пени за период с 19.07.2007 г. по 06.09.2009 г.,  от требования в части возврата помещения отказался.
 
    Уточненные требования истца приняты судом к рассмотрению.
 
    Ответчик требования истца не признает, считает необоснованным взимание арендной платы без учета стоимости произведенных ответчиком неотделимых улучшений.
 
    Ответчик пояснил, что принял помещения в аренду в ненадлежащем состоянии, арендуемое помещение является подвалом, в котором размещено общедомовое оборудование канализации, отопления, водопровода, теплового узла, вентиляционной системы, электрооборудования; технические параметры помещения до реконструкции его ответчиком не соответствовали назначению его под магазин и склад,  ответчик понес значительные затраты на реконструкцию. За период с 1995 г. по 2007 г. ООО «Квартал» вынуждено заключать договоры аренды с истцом, т.к. отсутствовал собственный орган управления домом,  несмотря на проведенную реконструкцию помещение подвала не утратило свою техническую функцию.
 
    По мнению ответчика,  выполненные им улучшения помещения  исключают возможность со стороны истца предъявлять требования, основанные на новых качествах помещения, в том числе использовать в расчете арендной платы повышенные коэффициенты за произведенные ответчиком улучшения.
 
    Ответчик полагает, что арендуемый им подвал относится к общедомовому имуществу; имущественный спор был предметом рассмотрения в суде общей юрисдикции, в признании недействительным зарегистрированного права муниципальной собственности суд отказал.
 
    Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил:
 
    Муниципальное образование город Кострома владеет на праве собственности нежилым помещением № 14 (комн. №№ 2,5,16,17,21,22,24,25,30,31), расположенным в подвале, в здании по адресу: г.Кострома, ул. Советская, дом 24/2, что подтверждено свидетельством о регистрации права.
 
    Между Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы и ООО «Квартал» заключен договор  на аренду муниципального имущества от 11.04.2006г. № 290405, согласно которому ответчику передано  в аренду нежилое помещение,  общей площадью 119,4 кв. м., расположенное по адресу: г. Кострома, ул. Советская, дом 24 (подвал), под магазин, склад.
 
    Имущество передано ответчику по акту приема-передачи муниципального имущества от 10.04.2006 г.
 
    Срок действия договора установлен на период с 11 апреля 2006 года по              31 марта 2007 года.
 
    По истечении срока действия договора ответчик продолжает пользоваться имуществом, ни одна из сторон в установленном порядке от договора не отказалась, следовательно, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации вышеуказанный договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
 
    Согласно условиям договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за арендованное имущество.       
 
    При расчете арендной платы истец применил Методику расчета арендной платы, утвержденную Думой города Костромы от 18 ноября 2004 года № 101;  по условиям договора арендная плата в месяц составляет 9298 руб. 87 коп.  с НДС.
 
    Письмом № 9893 от 29.12.2006 г. истец направил ответчику дополнительное соглашение об изменении арендной платы  в соответствии с вышеназванной Методикой, в редакции решения Думы города Костромы от 08.12.2006 г. № 128.
 
    Ответчик письмом от 05.02.2007 г. № 3  заявил возражения против увеличения арендной платы, ссылаясь на то, что размер арендной платы не может быть изменен чаще одного раза в год.
 
    Решением Арбитражного суда Костромской области от 26.02.2008 г. по делу № А31-5166/2007-10  по иску Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом к ООО «Квартал» о взыскании задолженности по арендной плате  и пени  (за предшествующий заявленному в настоящем деле период)  установлено, что ставка арендной платы по договору аренды № 290405 от 11.04.2006 г. изменена один раз в течение срока договора с 11.04.2006 г. по 31.03.2007 г.
 
    Вышеназванным решением Арбитражного суда Костромской области исковые требования удовлетворены, с ответчика взысканы арендная плата в размере 77096 коп. 59 коп. и пени за просрочку платежа в размере 12000 руб.
 
    Ссылаясь на невнесение ответчиком арендной платы в последующий период, истец просит взыскать с ответчика 589609 руб. 19 коп. задолженности за период с 01.09.2007 г. по 07.09.2009 г.  и 2219604 руб. 09 коп. пени за период с 19.07.2007 г. по 06.09.2009 г.
 
    Суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в части взыскания 589609 руб. 19 коп. арендной платы и 100000 руб. пени. в силу ст. ст. 614, 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    На основании  пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    В силу статей 307, 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (ст. 310 Гражданского кодекса  Российской Федерации).
 
    Поскольку ответчик в установленном порядке не произвел внесение арендной платы, истец правомерно обратился с требованием о взыскании в суд.
 
    Арендная плата начислена истцом в соответствии с условиями договора.
 
    Довод ответчика о том, что арендуемое помещение обеспечено водоснабжением, отоплением, канализацией в результате проведенных ответчиком улучшений, что не позволяет истцу при начислении арендной платы применять повышающие коэффициенты качества  помещения,  суд не принимает, поскольку выполнение ответчиком (а не собственником)  данных работ не влияет на определение размера арендной платы, которая начисляется в соответствии с Методикой расчета арендной платы, утвержденной Думой города Костромы от 18 ноября 2004 года № 101, так как Методика такого условия не предусматривает.
 
    В соответствии с п. 2.2.12 договора аренды арендатор обязан производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения, а также фасада,  и устранение выявленных дефектов на закрепленных коммунальных сетях. В случае, когда арендатор произвел за свой счет, с согласия арендодателя, капитальный ремонт помещения или улучшения, неотделимые без вреда арендованного имущества, он имеет право на возмещение стоимости улучшений в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом.
 
    Таким образом, у ответчика отсутствуют основания для невнесения арендной платы;  вопросы возмещения ответчику стоимости неотделимых улучшений не являются предметом данного судебного разбирательства.
 
    При данных обстоятельствах требования истца о взыскании задолженности по арендной плате являются обоснованными.
 
    По условиям договора аренды в случае нарушения арендатором срока платежей, начисляются пени 1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная с пятого числа месяца, следующего за месяцем заключения договора.
 
    Пени за просрочку платежа начислены истцом в соответствии с требованиями ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора.
 
    Однако, принимая во внимание обстоятельства дела (продолжительность периода просрочки, значительные затраты ответчика на ремонт арендуемого помещения, соотношение размера неустойки и ставки рефинансирования ЦБ РФ),  суд на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшает размер подлежащей взысканию неустойки до 100000 руб.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167, 169 -171  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
    Р Е Ш И Л :
 
    1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Квартал», г.Кострома в пользу Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы, г. Кострома  589609 рублей 19 копеек задолженности, 100000 рублей пени.
 
    В остальной части иска отказать.
 
    2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Квартал», г.Кострома в доход федерального бюджета 25546 рублей 07 копеек государственной пошлины.
 
    3. Исполнительные листы выдать по вступлении решения в законную силу.
 
    4. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия или в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный
суд Костромской области.
 
 
    Судья                                                     Г.М. Разгуляева