Решение от 04 мая 2010 года №А31-626/2010

Дата принятия: 04 мая 2010г.
Номер документа: А31-626/2010
Раздел на сайте: Арбитражные суды
Тип документа: Решения

 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Дело № А31-626/2010
 
    г. Кострома                                                                 04 мая 2010года
 
    Судья арбитражного суда Костромской области  Трубникова Елена Юрьевна, рассмотрев в судебном заседании дело по  заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кафе «Давыдовское», г. Кострома к  обществу с ограниченной ответственностью «Фабричный», г. Кострома о взыскании задолженности по арендной плате в размере 24480 руб., в т.ч. основной долг – 21436 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами  3044 руб. и расторжении договора
 
    при ведении протокола секретарем судебного заседания Мясниковой И.В.
 
    при участии в заседании:
 
    от истца: Литовский В.Т. (доверенность от 25.03.2010 б/н), Новожилов  Б.И. (паспорт)
 
    от ответчика: Хаткевич Е.Е. (доверенность от 02.03.2010 б/н)
 
    установил:
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Кафе «Давыдовское», г. Кострома обратилось  в арбитражный суд с иском к   обществу с ограниченной ответственностью «Фабричный», г. Кострома о взыскании задолженности по арендной плате в размере 24480 руб., в т.ч. основной долг – 21436 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами  3044 руб. и расторжении договора аренды нежилого помещения б/н от 18.06.2007.
 
    В судебном заседании представитель истца ходатайствует о приобщении к материалам дела письменных пояснений по делу, актов на выполнение работ за 2008-2009 годы.
 
    Судом ходатайство удовлетворено, дополнительные доказательства приобщены к материалам дела.
 
    Представитель истца исковые  требования поддержал, пояснил, что  иск подан в части неоплаты ответчиком расходов  по обслуживанию инженерных сетей здания; настаивает на расторжении договора аренды нежилого помещения  от 18.06.2007 года в связи с неуплатой  ответчиком в полном объеме  переменной части платежей. 
 
    Представитель ответчика требования не признает по мотиву того, что бремя содержания имущества собственником многоквартирного дома (арендодателем) не должно перекладываться на арендатора конкретного нежилого помещения, указывает, что подписывая договор аренды на предложенных условиях, не рассчитывал нести дополнительные расходы в виде компенсации расходов арендодателя на содержание и ремонт имущества многоквартирного дома, в котором находится арендуемое им помещение; просит оставить требование о расторжении договора аренды без рассмотрения, поскольку уведомления о расторжении договора в адрес ответчика не поступало.
 
    Представитель истца сообщил суду, что уведомление о расторжении договора аренды направлено ответчику заказным письмом 25 марта 2010 года.
 
    Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства дела.
 
    ООО «Кафе «Давыдовское» владеет на праве собственности нежилым помещением площадью 200 кв.м, расположенном по адресу: г. Кострома, ул. Центральная, 29, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права  от 27.06.2007 (л.д.9).
 
    01.09.2008 года между ООО «Управляющая компания «Давыдовский» и ООО «Кафе «Давыдовское» заключен договор № 56 на оказание услуг, согласно которому управляющая компания обеспечивает предоставление услуг по выполнению работ по надлежащему содержанию  и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а пользователь (ответчик) обязуется оплатить стоимость вышеперечисленных работ и услуг (л.д. 14-15). Дополнительным соглашением от 01.09.2008г. стороны определили, что размер ежемесячной платы за работы и  услуги  по управлению, содержанию и  ремонту общего домового имущества составляет 1240 руб. в месяц (л.д. 17). В адрес ООО «Кафе «Давыдовское» управляющей компанией  для оплаты услуг выставлены счет-фактуры.
 
    18 июня 2007 года  между ООО «Кафе «Давыдовское» (далее – Арендодатель) и ООО «Фабричный», (далее – Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения б/н (далее – договор) (л.д. 10-12).
 
    По условиям договора (п. 1.1, 1.2.) Арендодатель предоставляет а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение №90 (комн. 4,5,9-19) общей площадью 200 кв.м, основной площадью 175,5 кв.м, вспомогательной площадью 24,5 кв.м, лит. А, расположенное по адресу: г. Кострома, ул. Центральная, д. 29, нежилое помещение №90, принадлежащее Арендодателю на праве собственности, для розничной торговли.
 
    Актом приема-передачи от 18.06.2007 нежилое помещение передано  Арендатору (л.д. 13).
 
    Пунктом 2.1.3 договора предусмотрена обязанность Арендодателя обеспечить сдаваемое помещение электроэнергией, отоплением, горячим и холодным водоснабжением, канализацией, телефонной связью, в связи с чем от своего имени, но в интересах и за счет арендатора  выступает в роли покупателя коммунальных услуг.
 
    В пункте 2.1.4 стороны предусмотрели, что арендодатель ежемесячно выставляет арендатору счета, в которых отражаются показатели счетов-фактур, полученных  арендодателем от продавцов коммунальных услуг.
 
    Как следует из пунктов  2.2.3., 2.2.5. договора аренды, в обязанности Арендатора входит своевременно и  за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт, нести текущие расходы по содержанию и эксплуатации имущества, возмещать затраты, произведенные Арендодателем, связанные с исполнением обязательств по п. 2.1.3 договора путем внесения их в кассу или перечисления на расчетный счет Арендодателя на основании счетов.
 
    Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за предоставленное в аренду нежилое помещение состоит из двух частей: постоянной и переменной и вносится до 5 числа текущего  месяца на основании своевременно выставленных счетов Арендодателя.
 
    Постоянная часть арендной платы (п.3.1.1) составляет 20000 рублей в месяц, переменная часть арендной платы представляет собой возмещение Арендодателю расходов на коммунальные услуги и электроэнергии, расходов на услуги связи, проведение текущих ремонтов всех инженерных систем (п.3.1.2). 
 
    26 марта 2010 года в адрес ООО «Фабричный» заказным письмом с уведомлением от ООО «Кафе «Давыдовское» поступили акты выполненных работ с приложением счетов на уплату, указанной в документах, «переменной части арендных платежей». Представитель истца пояснил, что указанные счета выставлены им на основании счетов, выставленных в его адрес ООО «Управляющая компания «Давыдовский».
 
    Поскольку Арендатор, по мнению истца, не полностью  вносил арендную плату в части переменных платежей, образовалась задолженность за 16 месяцев, которая на 01 января 2010 года составила 21436 рублей.
 
    В судебном заседании, состоявшемся 19 апреля 2010года, между сторонами достигнуто соглашение о том, что спор по уплате ответчиком постоянной части арендной платы и оплате расходов на коммунальные услуги отсутствует (л.д. 79). Из материалов дела и пояснения сторон следует, что спор имеется только в части  оплаты ответчиком  затрат, понесенных истцом в части исполнения им обязательства по  договору № 56 на оказание услуг.
 
    Одновременно истцом в соответствии со ст. 395 ГК РФ заявлена сумма процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие  их неправомерного удержания, которая составила за период с  01.09.2008 по 01.01.2010  3044 рубля.
 
    Ненадлежащее исполнение ответчиком  принятых на себя  обязательств по внесению арендной платы является, по мнению истца, основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке, предусмотренным пунктом 5.3 договора аренды. 
 
    Исследовав материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзывах на него и в выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей сторон, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению  по следующим основаниям.
 
    На основании п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
 
    В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
 
    Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
 
    Как следует из текста договора и подтверждено в судебном разбирательстве, в пункте 2.1.3. договора аренды нежилого помещения от 18 июня 2007 года, стороны предусмотрели, что Арендодатель обязался  обеспечить именно  сдаваемое помещение электроэнергией, отоплением, горячим и холодным водоснабжением, канализацией и телефонной связью. В связи с чем от своего имени, но в интересах и за счет Арендатора он выступает в роли Покупателя коммунальных услуг (по эксплуатационному обслуживанию нежилого помещения) путем заключения соответствующих договоров с организациями, осуществляющими поставку тепловой и электрической энергии, услуг водоснабжения, газоснабжения, телефонной связи, междугородней, телефонной связи, услуг по облуживанию и профилактике инженерных сетей здания. Арендатор же со своей стороны обязался возместить затраты,  произведенные Арендодателем, связанные с исполнением обязательств п. 2.1.3 договора (п.2.2.5 договора).  В связи с чем, суд соглашается с доводом ответчика о том, что при заключении договора аренды  нежилого помещения от 18 июня 2007 года между сторонами не было достигнуто соглашения о том, что арендатор берет на себя обязанность по возмещению расходов на содержание общедомового имущества, в т.ч. и услуг по обслуживанию и профилактике инженерных систем всего многоэтажного здания, в котором расположено арендуемое помещение.
 
    Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии у истца законных оснований требования взыскания задолженности в размере 24480 руб., в т.ч. основной долг – 21436 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами  3044 руб.
 
    В части  разрешения вопроса о расторжении договора аренды нежилого помещения б/н от 18.06.2007 суд приходит к выводу о несоблюдении истцом  досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем указанное  требование истца подлежит оставлению без рассмотрения.
 
    Обращение в суд с требованием о расторжении договора мотивировано истцом ненадлежащим исполнением обязанности по оплате  арендных платежей.
 
    В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    В подтверждение соблюдения вышеназванного требования истец представил претензию от 25.03.2010 (вх. № 462),  согласно которой истец поставил ответчика  в известность об обращении в суд с заявлением о расторжении договора аренды (л.д.71).  Ранее в судебном заседании представитель истца пояснял, что с предложением  о расторжении договора к ответчику неоднократно обращался устно (л.д.53),  с письменным предложением до подачи искового заявления в суд не обращался.  Исковое заявление, содержащее, в том числе требование о расторжении договора, поступило в арбитражный суд 04.02.2010.
 
    Иных доказательств направления ответчику предложения о расторжении договора истец не представил.
 
    В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    При этом соблюдение досудебного порядка урегулирования спора в случаях, когда соблюдение данного порядка обязательно в силу закона или договора, должно быть подтверждено документально.
 
    При данных обстоятельствах суд считает недоказанным соблюдение истцом предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора и в отсутствие указанных доказательств суд оставляет требования истца в части расторжения договора аренды нежилого помещения б/н от 18.06.2007 без рассмотрения, о чем выносится определение.
 
    В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение спора о взыскании задолженности в размере 24480 руб., в т.ч. основной долг – 21436 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами  3044 руб.относятся на истца, как на неправую сторону.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 169-171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
    РЕШИЛ:
 
 
    В иске отказать.
 
    Заявление о расторжении договора аренды б/н от 18.06.2007 оставить без рассмотрения.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия или в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный
суд Костромской области
 
 
Судья                                                              Е.Ю. Трубникова
 
 

Полезная информация

Судебная система Российской Федерации

Как осуществляется правосудие в РФ? Небольшой гид по устройству судебной власти в нашей стране.

Читать
Запрашиваем решение суда: последовательность действий

Суд вынес вердикт, и вам необходимо получить его твердую копию на руки. Как это сделать? Разбираемся в вопросе.

Читать
Как обжаловать решение суда? Практические рекомендации

Решение суда можно оспорить в вышестоящей инстанции. Выясняем, как это сделать правильно.

Читать