Решение от 01 ноября 2010 года №А31-6180/2010

 
    АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ
 
156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2
 
E-mail: info@kostroma.arbitr.ru
 
http://kostroma.arbitr.ru
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
Дело № А31-6180/2010
 
 
    г. Кострома                                                                          01 ноября 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 27 октября  2010 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 01 ноября 2010 года
 
    Судья арбитражного суда Костромской областиРазгуляева Галина Михайловна при ведении протокола секретарем судебного заседания Дмитриева И.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Территориального управления Росимущества в Костромской области, г.Кострома
 
    к  обществу с ограниченной ответственностью  «ИК «Элверт», г. Иваново
 
    о  взыскании 466997 руб. 71 коп. задолженности, 66160 руб. 56 коп. пени, расторжении договора аренды от 17.11.2006 № 94
 
    при участии:
 
    от истца: Гачин К.В. – специалист-эксперт, доверенность № 38Д от 04.08.2010
 
    от ответчика: не явились
 
    установил:
 
    Территориальное управление Росимущества в Костромской области, г.Кострома обратилось в суд с иском  к  обществу с ограниченной ответственностью  «ИК «Элверт», г. Иваново о  взыскании 466997 руб. 71 коп. задолженности, 66160 руб. 56 коп. пени, расторжении договора аренды от 17.11.2006 № 94.
 
    Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, отзыв на исковое заявление не представил.
 
    В соответствие со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает спор в отсутствие ответчика.
 
    Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил:
 
    Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Российской Федерации по Костромской области (в настоящее время - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области)  (арендодатель)  и обществом с ограниченной ответственностью «Элверт» (арендатор)  17.11.2006  заключен договор аренды № 94 земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, согласно которому арендодатель по акту приема-передачи от 15.06.2006 передал арендатору земельный участок площадью 4499, 52 кв.м., с кадастровым номером  44:27:04 02 11: 0002, расположенный по адресу: г. Кострома, ул. Островского, д. 53.
 
    Земельный участок передан ответчику для эксплуатации зданий и сооружений.
 
    Договор аренды земельного участка заключен на срок до 14.06.2026  и зарегистрирован в установленном порядке.
 
    Решением Арбитражного суда Костромской области по делу № А31-3136/2010 от 16.10.2010  по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Российской Федерации по Костромской области  к обществу с ограниченной ответственностью «Элверт»  установлены следующие обстоятельства:  между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Костромской области(арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная Корпорация «Элверт» (арендатор) заключен договор о передаче в аренду недвижимого государственного имущества  №271 от 18.04.2006, согласно которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект нежилого фонда федеральное имущество – памятник градостроительства и архитектуры «Дом Ашастина (полотняная мануфактура), 1780-е годы XIXв.», общей площадью 1930,3 кв.м., расположенный по адресу: г. Кострома, ул. Островского, д. 53.
 
    Решением Арбитражного суда Костромской области по делу № А31-3136/2010 от 16.10.2010  договор аренды № 271 от 18.04.2006 расторгнут.
 
    По пояснениям истца, объект нежилого фонда – памятник градостроительства и архитектуры «Дом Ашастина (полотняная мануфактура), 1780-е годы XIXв.» размещен на земельном участке с кадастровым номером  44:27:04 02 11: 0002, расположенном по адресу: г. Кострома, ул. Островского, д. 53.
 
    Согласно п. 3.3 договора аренды земельного участка, арендатор независимо от результатов своей хозяйственной деятельности за предоставленный в пользование земельный участок выплачивает арендную плату ежемесячно, не позднее десятого числа отчетного месяца равными выплатами, в размере 89926 руб. 85 коп.
 
    Пунктом 3.5 вышеназванного договора предусмотрено, что изменение размера арендной платы производится по соглашению сторон  или в одностороннем порядке арендодателем ежегодно на основании инфляционных коэффициентов, по мере введения новых ставок арендной платы, в связи с переоценкой имущества, при оценке рыночной стоимости земельного участка, в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.
 
    Письмом от 26.06.2009 г. № 3324 истец известил ответчика об индексации арендной платы путем корректировки коэффициента инфляции с 01.07.2009  и установлении арендной платы с 01.07.2009  в размере 108730 руб. 55 коп. в месяц.
 
    Письмом от 20.01.2010 № 315 истец известил ответчика об увеличении с 01.02.2010  арендной платы до 140806 руб. 06 коп. в месяц.
 
    Ответчик арендную плату за период с 01.11.2009 по 28.02.2010  не внес, задолженность составляет 466997 руб. 71 коп.
 
    Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату выполнения денежных обязательств за каждый календарный день просрочки.
 
    Ссылаясь на нарушение сроков внесения арендной платы, истец начислил ответчику пени за период с 16.10.2009 по 28.02.2010  в размере 66160 руб. 56 коп.
 
    Пунктом 6.2 договора аренды земельного участка предусмотрено, что договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке арендодателем в случае невнесения арендной платы  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
 
    Истец 04.03.2010 обратился к ответчику с претензией № 1315, в которой потребовал погашения задолженности, которая по состоянию на 01.03.2010 в общей сумме составила 533158 руб. 27 коп.
 
    В связи с неисполнением ответчиком требований о внесении арендной платы  истец 14.04.2010  направил ответчику претензию № 2413 с предложением о расторжении договора аренды земельного участка.
 
    Ответчик на предложение истца о расторжении договора ответ не направил.
 
    Истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка и взыскать с ответчика 466997 руб. 71 коп. задолженности за период с 01.11.2009 по 28.02.2010, а также  66160 руб. 56 коп. пени за период с 16.10.2009 по 28.02.2010.
 
    Суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в части расторжения договора аренды земельного участка и взыскания 466997 руб. 71 коп. задолженности,  7396 руб. 05 коп. пени  в силу ст. ст. 450, 452, 614, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    По договору аренды истец передал ответчику земельный участок  для эксплуатации здания, также переданного истцом в аренду ответчику.
 
    Договор аренды здания расторгнут на основании решения суда.
 
    Законодательством установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, сооружения.
 
    В частности, в пункте 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено правило, согласно которому арендатору здания или сооружения одновременно с передачей прав на такую недвижимость передаются и права на ту часть земельного участка, на котором она расположена и который необходим для ее использования.
 
    Таким образом, утратив право аренды здания, ответчик утрачивает и право на аренду земельного участка под указанным зданием.
 
    Кроме того, материалами дела подтвержден факт нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей,  что является самостоятельным основанием расторжения договора, поскольку такое основание предусмотрено как условиями договора, так и статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    Досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден, ответчик на предложение истца о расторжении договора не отреагировал.
 
    В связи с утратой права ответчика на здание, расположенное на земельном участке,  а также учитывая установленный материалами дела факт неоднократного нарушения сроков внесения арендной платы, суд считает обоснованным требование истца о расторжении договора.
 
    Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
 
    Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Арендная плата ответчиком не оплачена, сумма задолженности за период с 01.11.2009 по 28.02.2010  составила 466997 руб. 71 коп., что ответчиком не оспорено.
 
    Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    Поскольку ответчиком обязательство по внесению арендной платы не исполнено, истец обоснованно требует взыскания задолженности с ответчика.
 
    Взимание неустойки за просрочку платежа предусмотрено условиями договора и соответствует требованиям ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Однако,  истец не обосновал представленный им расчет неустойки.
 
    Истец начислил неустойку за период с 16.10.2009 по 28.02.2010 на задолженность со сроками внесения платежа с 10.11.2009 по 10.02.2010.
 
    По заявленной в настоящем деле задолженности возможно начисление неустойки за невнесение арендной платы в пределах заявленного истцом периода с 11.11.2009 по 28.02.2010,  исходя из следующего расчета:
 
    - арендная плата за ноябрь 2009 г.- 108730 руб. 55 коп.; пени с 11.11.2009 по 28.02.2010:  108730, 55 х 7,75 % : 300 х 110 дней  = 3089 руб. 76 коп.
 
    - арендная плата за декабрь 2009 г.- 108730 руб. 55 коп.; пени с 11.12.2009 по 28.02.2010:  108730, 55 х 7,75 % : 300 х 80 дней  = 2247 руб. 10 коп.
 
    - арендная плата за январь 2010 г.- 108730 руб. 55 коп.; пени с 11.01.2010 по 28.02.2010:    108730, 55 х 7,75 % : 300 х 50 дней  = 1404 руб. 44 коп.
 
    - арендная плата за февраль 2010г. - 140806 руб. 06 коп.; пени с 11.02.2010  по 28.02.2010:  140806 руб. 06 коп. х 7,75 % : 300 х 18 дней  = 654 руб. 75 коп.
 
    Таким образом, общий размер пени составляет 7396 руб. 05 коп.
 
    При расчете пени исходя из правил ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд применил действующую на момент обращения истца в суд ставку рефинансирования ЦБ РФ в размере 7,75 % годовых.
 
    В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждая из сторон должна доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих доводов и возражений.
 
    По мнению суда, истец не доказал наличие оснований для взыскания неустойки за период до 11.11.2009 г.,  не обосновав представленный им расчет неустойки.
 
    При данных обстоятельствах суд удовлетворяет требования истца в части взыскания неустойки за период с 11.11.2009 по 28.02.2010  в размере 7396 руб. 05 коп. на задолженность за ноябрь 2009 г. – февраль 2010 г., в остальной части неустойки суд в иске отказывает в связи с недоказанностью оснований ее взыскания.
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167, 169 -171  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
    Р Е Ш И Л :
 
    1. Расторгнуть договор аренды № 94 земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, заключенный 17.11.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Российской Федерации по Костромской области и обществом с ограниченной ответственностью  «ИК «Элверт».
 
    2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «ИК «Элверт», г. Иваново в пользу Территориального управления Росимущества в Костромской области, г. Кострома 466997 рублей 71 копейку задолженности, 7396 рублей 05 копеек пени.
 
    В остальной части иска отказать.
 
    3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «ИК «Элверт», г. Иваново  в доход федерального бюджета 16157 рублей 21 копейку  государственной пошлины.
 
    4. Исполнительные листы выдать по вступлении решения в законную силу.
 
    5. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.        
 
    Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Костромской области.
 
    Судья                                                     Г.М. Разгуляева