Дата принятия: 24 мая 2010г.
Номер документа: А31-564/2010
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ
156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2
E-mail: info@kostroma.arbitr.ru
http://kostroma.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
Дело № А31-564/2010
г. Кострома 24 мая 2010 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 мая 2010 года
Полный текст решения изготовлен 24 мая 2010 года
Судья Арбитражного суда Костромской области Сергушова Татьяна Валерьевна, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Сердолик», г. Кострома
к Обществу с ограниченной ответственностью «Универсам № 2», г. Кострома
о взыскании задолженности по арендной плате в размере 72846 руб. 90 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13600 руб. и расторжении договора аренды нежилого помещения
лицо, ведущее протокол:секретарь судебного заседания Османова А.А.
при участии:
от истца: Новожилов Б.Н. – директор, протокол № 1 от 01.01.2009, паспорт
от ответчика: не явился (надлежаще уведомлен)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Сердолик», г. Костромаобратилась в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Универсам № 2», г. Кострома о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 17.05.2008 в размере 72846 руб. 90 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13600 руб. за период с 01.05.2008 по 01.02.2010 и расторжении договора аренды от 17.05.2008 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кострома, Детский пр-д, д. 6.
Представитель истца исковые требования поддерживает в полном объеме, представил дополнительные документы.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, в отзыве (в деле) исковые требования не признает. В отзыве указывает, что в по условиям договора аренды стороны не установили, что расходы на содержание и текущий ремонт общедомового имущества обязан нести Арендатор. Согласно статье 158 Жилищного Кодекса Российской Федерации именно собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а так же участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества. Арендатор своевременно и в полном объеме уплачивал постоянную часть арендных платежей, а так же переменную часть по возмещению расходов Арендодателя на коммунальные услуги, электроэнергию и отопление. В связи с изложенным ответчик считает, что взыскание истцом задолженности по оплате услуг на содержание общедомового имущества является необоснованными.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.
Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующие обстоятельства.
Между ООО «Сердолик» (Арендодатель) и ООО «Универсам № 2» (Арендатор) 17.05.2008 был заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с пунктом 1.1 которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение № 25 (комн. №№ 10-14, 16-21, 26, 27 в подвале; комн. №№ 1-4, 6-9, 28, 29 на 1-ом этаже) общей площадью 558,3 кв.м, лит. А, расположенное по адресу: г. Кострома, пр. Детский, д. 6, нежилое помещение № 25, принадлежащее Арендодателю на праве собственности, на условиях, содержащихся в настоящем договоре. Помещение будет использоваться для розничной торговли (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 2.1.3 договора Арендодатель обязуется обеспечить сдаваемое помещение электроэнергией, отоплением, горячим и холодным водоснабжением, канализацией, телефонной связью. В связи с чем от своего имени, но в интересах и за счет Арендатора выступать в роли покупателя коммунальных услуг (по эксплуатационному обслуживанию нежилого помещения) путем заключения соответствующих договоров с организациями, осуществляющими поставки тепловой и электрической энергии, услуг водоснабжения, газоснабжения, телефонной связи, междугородней телефонной связи, услуг по обслуживанию и профилактике инженерных систем здания.
Арендодатель обязуется также ежемесячно выставлять Арендатору счета, в которых отражаются показатели счетов-фактур, полученных Арендодателем от продавцов коммунальных услуг с обязательным приложением копий счетов-фактур, полученных Арендодателем от продавцов коммунальных услуг (пункт 2.1.4 договора).
В соответствии с пунктом 2.2.3 договора Арендатор обязуется своевременно и за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт, если иное не предусмотрено настоящим договором. Нести текущие расходы по содержанию и эксплуатации имущества, в том числе по проведению необходимого текущего ремонта инженерных систем в пределах арендуемых помещений.
В силу пункта 2.2.5 договора арендатор обязуется возмещать затраты, произведенные Арендодателем, связанные с исполнением обязательств по п. 2.1.3 договора, путем внесения их в кассу или перечисления на расчетный счет Арендодателя на основании счетов (п. 2.1.4 договора).
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за предоставленное в аренду недвижимое имущество состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы за недвижимое имущество, переданное в аренду, составляет 20000 рублей в месяц, НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной налогообложения на основании гл. 26.2 НК РФ (пункт 3.1.1 договора). Переменная часть арендной платы представляет собой возмещение Арендодателю расходов на коммунальные услуги и электроэнергии, расходов на услуги связи, проведение текущих ремонтов всех инженерных систем (приборов учета и оборудования, включая теплоузел, эл. щитовую, водомерный узел и др.). Переменная часть арендной платы определяется на основании расчетных документов, выставленных Арендодателю по соответствующим расходам (пункт 3.1.2 договора).
Согласно пункту 5.3.2 договора аренды Арендодатель может расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке на основании решения суда в случае, если Арендатор не внесет арендную плату в течение 2 месяцев подряд.
Срок аренды устанавливается с 27 мая 2008 года по 27 мая 2013 года.
Договор зарегистрирован в УФРС по Костромской области 17.05.2008, регистрация № 44-44-01/114/2008-65.
Нежилое помещение передано Арендатору по акту приема-передачи помещения от 27.05.2008.
Истец ООО «Сердолик» владеет на праве собственности нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Кострома, Детский проезд, д. 6, площадью 558,3 кв. м. (свидетельство о государственной регистрации права 44АБ № 219132 от 17.07.2008).
Собственниками помещений данного многоквартирного дома в порядке, предусмотренном ст.ст. 44-48, 161-162 ЖК РФ выбран способ управления - управление Управляющей организацией. В качестве управляющей организации выбрано ООО «Юбилейный 2007».
Между ООО «Юбилейный 2007» (Исполнитель) и ООО «Сердолик» (Потребитель) 03 сентября 2008 г. заключен договор управления многоквартирным домом, согласно пункту 3.2 которого Исполнитель по заданию другой Стороны в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать ей услуги и выполнять работы по управлению, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, заключать договора на предоставление коммунальных услуг Потребителям, с поставщиками таких услуг, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. В соответствии с п. 8.1. договора управления договор вступает в силу с 01 мая 2008 г.
Согласно пункту 4.3 договора размер ежемесячной платы за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, предоставляемых Исполнителем, определяется договорной. ценой с учетом нормативно-правовых актов органов местного самоуправления.
Размер обязательных платежей включает в себя плату за содержание и текущий ремонт, обслуживание общего имущества и устанавливается по настоящему договору на один календарный год, в размере 6 рублей 20 копеек за 1 кв.м общей площади нежилого помещения многоквартирного дома (включая НДС 18%), что составляет 3468 рублей 90 копеек в месяц (включая НДС 18%), так же за капитальный ремонт дома 1 рубль 50 копеек за 1 кв.м общей площади нежилого помещения многоквартирного дома в месяц (включая НДС 18%), что составляет 839 рублей 25 копеек в месяц (включая НДС 18%). Последующие изменения размера платы за содержание и текущий ремонт устанавливаются (согласовываются) сторонами с учетом экономически обоснованного предложения Управляющей компании.
В договоре определены понятия общего имущества и внутридомовых инженерных систем.
Истец указывает, что ООО «Сердолик» ежемесячно выставляло ООО «Универсам № 2» счета-фактуры к оплате. От оплаты переменной части арендной платы Арендатор отказывается, что является нарушением условий договора аренды от 17 мая 2008 г.
Согласно представленным счетам-фактурам плата за содержание и текущий ремонт общедомового имущества составляет 3468 руб. 90 коп. в месяц. Период задолженности на 1 февраля 2010 г. составляет 21 месяц: за 2008 г. - 8 месяцев (с мая по декабрь 2008 г.), за 2009 г. - 12 месяцев, за 2010 г. - 1 месяц (январь 2010 г.). Всего 640 дней. По сведениям истца долг по оплате переменной части арендной платы на 01.02.2010 составляет 72846 руб. 90 коп.
На основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 13600 руб. за период с 01.05.2008 по 01.02.2010.
В обоснование заявленных требований истцом представлены счета-фактуры, счета на оплату, акты на выполнение работ.
Поскольку ответчик в установленном порядке не внес переменную часть арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании основного долга, процентов за пользование чужими денежными средствами и расторжении договора аренды нежилого помещения от 17.05.2008.
Определением суда от 17.05.2010 требования истца в части расторжения договора аренды оставлены без рассмотрения.
Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Суд установил, что ООО «Сердолик» является собственником нежилых помещений в многоквартирном доме, помещения переданы по договору аренды ответчику.
Оценив договор аренды нежилого помещения от 17.05.2008 с учетом требований статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации о толковании договора, суд пришел к выводу о том, что условия договора, свидетельствующие о принятии ответчиком бремени по содержанию арендованного помещения ограничены необходимостью нести текущие расходы по содержанию и эксплуатации имущества, в том числе по проведению необходимого текущего ремонта инженерных систем в пределах арендуемых помещений. Включение в переменную часть арендной платы расходов на содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме договором аренды не предусмотрено.
Доводы истца о том, что ответчик на основании пункта 2.2.5 договора обязан возмещать затраты, произведенные арендодателем и связанные с исполнением им обязанностей по обеспечению сдаваемого помещения электроэнергией, отоплением, горячим и холодным водоснабжением, канализацией и телефонной связью, для чего им заключаются соответствующие договоры, в том числе с организацией по обслуживанию и профилактике инженерных систем здания, не могут быть приняты во внимание судом, поскольку в предмет договора управления многоквартирным жилым домом входит не только ремонт инженерных систем, но и ремонт и содержание всего общего имущества, возложение которых на арендатора договором аренды не предусмотрено.
Таким образом, суд считает, что на стороне ответчика отсутствует обусловленная законом или договором обязанность нести бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика 72846 руб. 90 коп. как переменной части арендной платы не имеется.
В связи с отклонением исковых требований о взыскании задолженности, не подлежат удовлетворению и требования о взыскании начисленных на данную сумму задолженности процентов.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований расходы по уплате госпошлины подлежат отнесению на истца.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 167, 170, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
1. В иске отказать.
2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия или в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.
Судья Т.В. Сергушова