Решение от 30 июля 2010 года №А31-563/2010

 
 
 
 
 
    АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ
 
156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2
 
E-mail: info@kostroma.arbitr.ru
 
http://kostroma.arbitr.ru 
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
Дело № А31-563/2010
 
 
    г. Кострома                                                                      30 июля  2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 23 июля  2010 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 30 июля 2010 года
 
    Судья арбитражного суда Костромской области Разгуляева Галина Михайловна при ведении протокола секретарем судебного заседания Малышевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску предпринимателя Чемадовой Ираиды Вениаминовны, с. Здемирово  Костромской области Красносельского района
 
    к  обществу с ограниченной ответственностью «Ресурс-Эволюция», г.Ярославль
 
    третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области, г. Кострома; Администрация Красносельского района, п. Красное-на-Волге Костромской области;
 
    Пчелин Сергей Александрович, г. Ярославль;
 
    Зайцева Светлана Викторовна, г. Ярославль;
 
    Байле Станислав Олегович, г. Ярославль;
 
    Декун Олег Васильевич,  пос. Красное на Волге Костромской области Красносельского района;
 
    Закрытое акционерное общество «Аудит-центр», г. Кострома
 
    о  признании внесения недвижимого имущества в уставный капитал недействительным и применении последствий ничтожной сделки
 
    при участии:
 
    от  истца: Черемухина М.М. – представитель, доверенность № 26  от 27.02.2010г.
 
    от ответчика: Кофанов Р.Е. – представитель, генеральная доверенность от 26.02.2010г.
 
    от третьих лиц:  
 
    от Администрации Красносельского района: Бурков А.Д. – заведующий юридическим отделом, доверенность № 409 от 01.04.2009г.
 
    установил:    
 
    Предприниматель Чемадова Ираида Вениаминовна, с. Здемирово  Костромской области Красносельского района обратилась с иском обществу с ограниченной ответственностью «Ресурс-Эволюция», г. Ярославль о  признании внесения недвижимого имущества в уставный капитал недействительным и применении последствий ничтожной сделки.
 
    В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просит признать недействительной сделку по внесению в уставный капитал ООО «Ресурс-Эволюция»  имущества –  земельных участков, расположенных по адресу:
 
    Костромская область, Красносельский р-н, с. Здемирово, примерно в 720 м. по направлению на северо-восток от ориентира ОМЗ №182, площадью 292000 кв.м., кадастровый № 44:08:0412 03:59;
 
    Костромская область, Красносельский р-н, с. Здемирово, примерно в 550 м. по направлению на восток от ориентира ОМЗ №182, площадью 80000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:60;
 
    Костромская область, Красносельский р-н. с. Здемирово, примерно в 600 м. по направлению па восток от ориентира ОМЗ №182, площадью 444000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:61;
 
    Костромская область, Красносельский р-н, с. Здемирово, примерно в 1050 м. по направлению на юго-восток от ориентира ОМЗ №182, площадью 66000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:62;
 
    - Костромская область, Красносельский р-н, с. Здемирово, примерно в 1070 м. по направлению на восток от ориентира ОМЗ №182, площадью 145000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:63;
 
    - Костромская область, Красносельский р-н, с. Здемирово, примерно в
 
    1470 м. по направлению на юго-восток от ориентира ОМЗ №182, площадью 6000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:64;
 
    - Костромская область, Красносельский р-н. с. Здемирово, примерно в 1450 м. по направлению на юго-восток от ориентира ОМЗ №182, площадью 53000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:65,  
 
    и применить последствия недействительности сделки:  обязать ООО «Ресурс-Эволюция» возвратить Чемадовой И.В. земельные участки  и  аннулировать записи о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
 
    Определением от 23.07.2010 г. требования истца о применении последствий недействительности сделки: обязании ООО «Ресурс-Эволюция» возвратить Чемадовой И.В. земельные участки  и  аннулировании записи о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество выделены в отдельное производство.
 
    Истец ссылается на притворный характер сделки и значительное занижение оценки земельных участков при совершении сделки по внесению имущества в уставный капитал ответчика.
 
    Ответчик требования истца не признает, ссылаясь на применение цены, установленной оценщиком, доводы истца о значительном занижении цены считает необоснованными, не усматривает оснований считать недостоверным отчет оценщика. Кроме того, ответчик ссылается на невозможность применения последствий недействительности сделки, поскольку истцом часть полученной по сделке доли в уставном капитале общества продана.
 
    К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора,  привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области, Администрация Красносельского муниципального района,  Пчелин Сергей Александрович, г. Ярославль,   Зайцева Светлана Викторовна, г. Ярославль, Байле Станислав Олегович, г. Ярославль,  Декун Олег Васильевич,  пос. Красное на Волге Костромской области Красносельского района, а также оценщик – закрытое акционерное общество «Аудит-центр», г. Кострома.
 
    Администрация Красносельского муниципального района считает требования истца обоснованными, усматривает нарушения при совершении сделки с землями сельскохозяйственного назначения.
 
    Представитель ЗАО «Аудит-центр» в судебное заседание не явился, заявив о рассмотрении дела без участия представителя, в предварительных судебных заседаниях заявил о своем несогласии с доводами истца о нарушениях при оценке спорного имущества.
 
    Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области заявило об отсутствии материально-правового интереса к предмету спора и о совершении регистрационных действий в соответствии с установленными требованиями.
 
    Пчелин С.А.,  Зайцева С.В., Байле С.О.,  Декун О.В., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.
 
    Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд установил:
 
    Чемадовой  Ираиде  Вениаминовне на праве собственности принадлежали земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные по адресу:
 
    Костромская область, Красносельский р-н, с. Здемирово, примерно в 720 м. по направлению на северо-восток от ориентира ОМЗ №182, площадью 292000 кв.м., кадастровый № 44:08:0412 03:59;
 
    Костромская область, Красносельский р-н, с. Здемирово, примерно в 550 м. по направлению на восток от ориентира ОМЗ №182, площадью 80000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:60;
 
    Костромская область, Красносельский р-н. с. Здемирово, примерно в 600 м. по направлению па восток от ориентира ОМЗ №182, площадью 444000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:61;
 
    Костромская область, Красносельский р-н, с. Здемирово, примерно в 1050 м. по направлению на юго-восток от ориентира ОМЗ №182, площадью 66000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:62;
 
    - Костромская область, Красносельский р-н, с. Здемирово, примерно в 1070 м. по направлению на восток от ориентира ОМЗ №182, площадью 145000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:63;
 
    - Костромская область, Красносельский р-н, с. Здемирово, примерно в
 
    1470 м. по направлению на юго-восток от ориентира ОМЗ №182, площадью 6000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:64;
 
    - Костромская область, Красносельский р-н. с. Здемирово, примерно в 1450 м. по направлению на юго-восток от ориентира ОМЗ №182, площадью 53000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:65,
 
    что подтверждено свидетельствами о государственности регистрации права.
 
    Вид разрешенного использования вышеназванных земельных участков – для сельскохозяйственного производства.
 
    Между ЗАО «Аудит-Центр» (исполнитель)  и Чемадовой Ираидой Вениаминовной (заказчик)  11.11.2008 г.  заключен договор № 311 на оказание услуг по оценке семи земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: Костромская область, Красносельский район, с. Здемирово, ориентир ОМЗ № 182.
 
    Согласно пунктам 1.3.  1.6 договора  целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на объект оценки, оценка объекта производится для целей передачи имущества в качестве вклада в уставный капитал.
 
    Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что отчет представляет собой точку зрения исполнителя без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации этого имущества.
 
    Из отчета оценщика - закрытого акционерного общества «Аудит-Центр»  по оценке рыночной стоимости скеми земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: Костромская область, Красносельский район, с. Здемирово, (ориентир ОМЗ № 182) следует, что осмотр объекта состоялся 11.11.2008 г.,  осматриваемые земельные участки сопряжены друг с другом и вместе представляют единый массив земли;  оцениваемые земельные участки расположены в Красносельском районе,  около 5-6 км от пос. Красное-на-Волге,  удаление земельных участков от областного центра (г. Кострома)  составляет 40-45 км; часть земельных участков находится в непосредственной близости от водной части р. Волга;  экологическая обстановка в районе расположения объекта оценки оценивается как хорошая, оцениваемые земельные участки представляют собой в основном пахотные угодья, сельскохозяйственное производство на оцениваемых земельных участках не ведется в течение длительного времени, что затрудняет возобновление сельхозработ на данных угодьях.
 
    Согласно отчету, инженерные коммуникации на оцениваемых земельных участках отсутствуют, что затрудняет возможность перевода оцениваемых земель в другую категорию и использование, например, для жилищного строительства;  оценщик делает вывод о том, что коммерческая привлекательность оцениваемых земельных участков оценивается как крайне низкая, возможные варианты освоения и использования данных земель потребуют от собственника значительных финансовых затрат и капитальных вложений.
 
    В пункте 2.3 отчета содержатся характеристики объекта оценки:  семь земельных участков характеризуются как единый объект общей площадью 1086000 кв.м., объекты недвижимости на участке отсутствуют,  в окружении имеются различные поселения (деревни),  состояние окружающей среды хорошее, транспортная доступность обеспечивается автотранспортом, подъезд по грунтовой дороге, состояние подъездных путей удовлетворительное, рельеф ровный, затопляемости нет, уровень стояния грунтовых вод средний, инженерное обеспечение земель отсутствует.
 
    Из отчета по оценке рыночной стоимости земельных участков также следует, что наиболее эффективным использованием земельных участков является сельскохозяйственное производство.
 
    При определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил сравнительный подход к оценке стоимости. При этом оценщик сослался в разделе 8 отчета  на то, что использование затратного метода затруднено, поскольку сам по себе он требует громоздких расчетов по определению стоимости улучшений, а также точной информации по техническим характеристикам этих улучшений, вместе с тем, этот подход не дает результата, отражающего ситуацию на рынке земли, по мнению оценщика, при оценке земель сельскохозяйственного назначения данный подход не применим.
 
    Кроме того, оценщик в отчете указал, что использование доходного подхода также затруднено, поскольку на дату оценки на рынке недвижимости Костромской области не сложился «вторичный» рынок аренды земельных участков, предложение на рынке аренды земли задают муниципальные власти, в тоже время, муниципальные ставки аренды не отражают рыночных реалий, предложения по аренде от частных собственников на рынке недвижимости Костромской области на дату оценки отсутствуют.
 
    Согласно отчету, сравнительный подход основан на анализе стоимости продаж земельных участков, количество сделок с земельными участками в области постоянно растет, что создает благоприятную почву для применения сравнительного подхода оценки.
 
    Учитывая изложенное, оценщик отказался от применения затратного и доходного подходов, ограничившись применением сравнительного подхода оценки.
 
    Оценщик отметил, что для оценки представлен крупный массив земельных участков (7 участков), все участки представляют собой единую территорию, в связи с чем оценщик посчитал целесообразным производить оценку всего массива земельных участков.
 
    В разделе «Исходные данные по сопоставимым объектам» оценщик указал, что оцениваемый земельный участок находится в Судиславском сельском поселении Костромской области Судиславского района, в то время как оцениваемые земельные участки расположены в с.Здемирово Костромской области Красносельского района.
 
    В качестве сравнимых земельных участков указаны:
 
    - аналог № 1:  земельный участок площадью 9000000 кв.м., расположенный в д. Космынино Костромской области Костромского района, с ценой предложения/продажи 15500000 руб.;
 
    - аналог № 2:  земельный участок площадью 5000000 кв.м., расположенный в Кадыйском районе Костромской области, вдоль федеральной трассы, с ценой предложения/продажи  2500000 руб.;
 
    - аналог № 3: земельный участок площадью 20000000 кв.м., расположенный в Красносельском районе Костромской области (населенный пункт или иные ориентиры не указаны),  с ценой предложения/продажи 7500000 руб.
 
    Оценщик в п. 9 раздела «Исходные данные по сопоставимым объектам» указал, что оцениваемый участок расположен в Красносельском районе, по привлекательности месторасположения оцениваемому земельному участку соответствуют объекты аналоги № 2 и № 3, также расположенные на значительном удалении от областного центра;  участок-аналог № 1 расположен поблизости от областного центра г. Кострома в д. Космынино и по привлекательности значительно превосходит оцениваемый.
 
    С учетом своего экспертного мнения, количества внесенных корректировок и суммарной величины внесенных корректировок, после взвешивания полученных результатов оценщик за искомую величину оцениваемых земельных участков сельхозназначения принял сумму 599160 руб.
 
    Оценщик рассчитал пропорционально стоимость каждого из оцениваемых земельных участков, которая в зависимости от площади земельного участка составила:
 
    - земельный участок с кадастровым № 44:08:04 12 03:59    -  161000 руб.  
 
    - земельный участок с кадастровым № 44:08:04 12 03:60    -    44137 руб.
 
    - земельный участок с кадастровым № 44:08:04 12 03:61    -  244960 руб.
 
    - земельный участок с кадастровым № 44:08:04 12 03:62    -   36413 руб.
 
    - земельный участок с кадастровым № 44:08:04 12 03:63    -   79998 руб.
 
    - земельный участок с кадастровым № 44:08:04 12 03:64    -     3310 руб.
 
    - земельный участок с кадастровым № 44:08:04 12 03:65    -   29241 руб.
 
    Согласно отчету, рыночная стоимость 7 оцениваемых земельных участков сельскохозяйственного назначения, полученная в рамках сравнительного подхода оценки, по состоянию на 11.11.2008 г.  составила 599160 руб.
 
    Чемадова И.В.  12.11.2008 г. приняла участие в общем собрании участников ООО «Ресурс-Эволюция».
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Ресурс-Эволюция» было создано в соответствии с решением от 08.04.2008 г., принятым единственным участником  – Пчелиным Ю.С.,  уставный капитал общества - 17000 руб.
 
    Из материалов дела следует, что 12.11.2008 г. общим собранием участников общества с ограниченной ответственностью «Ресурс-Эволюция»  принято решение об изменении состава учредителей, осуществлении учредителями дополнительных взносов в уставный капитал общества, утверждении стоимости взносов и перераспределении долей участия в уставном капитале общества.
 
    Согласно протоколу общего собрания участников ООО «Ресурс-Эволюция»  от 12.11.2008 г. Чемадова И.В. заявила о включении в состав участников общества, предложила осуществить вклад в уставный капитал общества в виде принадлежащих ей  вышеназванных земельных участков, расположенных в с. Здемирово Костромской области  Красносельского района.
 
    Пчелин Ю.С. предложил осуществить вклад в уставный капитал общества  в виде принадлежащих ему двух приводов машин подъемных шахтных марки Ц-2х1,5АР с редуктором.
 
    Пчелин Ю.С. предложил утвердить денежную оценку вносимого  имущества:  имущество Чемадовой И.В. оценено в размере 599160 руб., имущество Пчелина Ю.С.  в размере 2244000 руб.
 
    Собрание приняло решение:  «констатировать» (дословно по протоколу) факт входа Чемадовой И.В. в состав участников ООО «Ресурс-Эволюция», утвердить имущественный вклад Чемадовой И.В.  в виде принадлежащих ей семи земельных участков, расположенных с. Здемирово Костромской области  Красносельского района, утвердить стоимость имущественного вклада Чемадовой И.В.  в виде принадлежащих ей семи земельных участков   в размере 599160 руб., утвердить стоимость имущественного вклада Пчелина Ю.С. в виде принадлежащих ему двух приводов машин подъемных шахтных марки Ц-2х1,5АР с редуктором в размере 2244000 руб.,  утвердить новый состав учредителей и распределение долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью «Ресурс-Эволюция» следующим образом: Пчелин Ю.С. – 79% участия в уставном капитале ООО «Ресурс-Эволюция» номинальной стоимостью 2244000 руб.,  Чемадова И.В. – 21% участия в уставном капитале ООО «Ресурс-Эволюция» номинальной стоимостью 599160 руб., утвердить учредительные документы общества в новой редакции.
 
    По акту приема-передачи от 12.11.2008 г. Чемадова И.В. передала в уставный капитал ООО «Ресурс-Эволюция» семь земельных участков, расположенных в с. Здемирово Костромской области  Красносельского района.
 
    Инспекцией ФНС по Дзержинскому району города Ярославля зарегистрированы изменения в устав общества с ограниченной ответственностью «Ресурс-Эволюция»,  доля Чемадовой И.В. в уставном капитале общества определена в размере 599160 руб.
 
    Управлением Федеральной регистрационной службы по Костромской области 31.12.2008 г. на основании протокола общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью «Ресурс-Эволюция» от 12.11.2008 г. № 1 и акта приема-передачи вклада имущества в уставный капитал ООО «Ресурс-Эволюция» от 12.11.2008 г.   за обществом с ограниченной ответственностью «ресурс-Эволюция» зарегистрировано право собственности на семь земельных участков, расположенных по адресу: Костромская область, Красносельский район, с. Здемирово, ориентир ОМЗ № 182.
 
    В дальнейшем по договору купли-продажи части доли в уставном капитале общества от 09.09.2009 г. Чемадова И.В.  продала из принадлежащей ей доли (21 %)  в уставном капитале ООО «Ресурс-Эволюция»  часть доли в размере 16% гражданам Пчелину Сергею Александровичу, Зайцевой Светлане Викторовне, Байле Станиславу Олеговичу, Декуну Олегу Васильевичу, в результате сделки принадлежащая Чемадовой И.В. доля в уставном капитале ООО «Ресурс-Эволюция» составила 5 %.
 
    Ссылаясь на недостоверность отчета оценщика и существенное занижение рыночной стоимости земельных участков, а также на обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, истец заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы.
 
    Принимая во внимание предмет заявленных требований, доводы истца о занижении цены в отчете по оценке рыночной стоимости земельных участков, представленные сведения о стоимости земельных участков на территории Красносельского района Костромской области, суд удовлетворил ходатайство истца о назначении судебной экспертизы.
 
    Определением от 23.04.2010 судом назначена экспертиза по установлению рыночной стоимости 7 земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: Костромская область, Красносельский район, с. Здемирово, (ориентир ОМЗ № 182):
 
    - площадью 292000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:59, примерно в 720 м. по направлению на северо-восток от ориентира ОМЗ №182,;
 
    площадью 80000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:60, примерно в 550 м. по направлению на восток от ориентира ОМЗ №182,;
 
    площадью 444000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:61, примерно в 600 м. по направлению па восток от ориентира ОМЗ №182,;
 
    площадью 66000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:62, примерно в 1050 м. по направлению на юго-восток от ориентира ОМЗ №182,;
 
    - площадью 145000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:63, примерно в 1070 м. по направлению на восток от ориентира ОМЗ №182,;
 
    - площадью 6000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:64, примерно в 1470 м. по направлению на юго-восток от ориентира ОМЗ №182,;
 
    - площадью 53000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:65, примерно в 1450 м. по направлению на юго-восток от ориентира ОМЗ №182,
 
    по состоянию на ноябрь 2008 г.
 
    Кроме того, на разрешение экспертизой был поставлен вопрос о соответствии отчета № 177/08 об оценке рыночной стоимости 7 земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: Костромская область, Красносельский район, с. Здемирово, (ориентир ОМЗ № 182),  требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
 
    Проведение экспертизы суд поручил предпринимателю Титовой Галине Александровне, г. Кострома, диплом о профессиональной переподготовке  ПП № 559391 выдан 23.07.2003 г. Ярославским институтом повышения квалификации руководящих работников и специалистов химической и нефтехимической промышленности по направлению «Оценка собственности»,  являющейся членом НП «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки».
 
    Определением от 23.04.2010 г. суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
 
    Согласно заключению эксперта (т. 6 л.д. 2-96) выполненный закрытым акционерным обществом «Аудит-центр» отчет № 177/08 об оценке рыночной стоимости 7 земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: Костромская область, Красносельский район, с. Здемирово, (ориентир ОМЗ № 182) не соответствует Федеральным стандартам (ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке»)  по следующим критериям:
 
    - отсутствует раздел «Основные факты и выводы»,
 
    - при определении рыночной стоимости объектов оценки сравнительным подходом оценщик использует информацию об аналогах объектов оценки из сети Интернет, при этом распечатки соответствующих страниц из сети Интернет к отчету не приложены, что не позволяет проверить достоверность данной информации,
 
    - при расчете рыночной стоимости объектов оценки сравнительным подходом для корректировки стоимости аналогов на различие и местоположение оценщик применяет поправки, величина которых определяется на основании экспертного мнения оценщика, анализ значений корректировки на соответствие рыночным условиям не проводится,
 
    - в отчете об оценке содержится информация, которая не используется при проведении оценки, что нарушает требования ФСО № 3, п.4.
 
    Кроме того, по результатам анализа отчета на методическую правильность расчетов, правильность определения стоимости объекта оценки эксперт указал, что в рамках отчета № 177/08 об оценке рыночной стоимости 7 земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: Костромская область, Красносельский район, с. Здемирово, (ориентир ОМЗ № 182)  рыночная стоимость объектов оценки определяется только сравнительным подходом,  в качестве аналогов объектов оценки  выбираются земельные участки, характеристики которых существенно отличаются от характеристик объектов оценки, что противоречит требованиям ФСО № 1 п.14,  в качестве аналогов оценщик принимает земельные участки, расположенные в Кадыйском, Судиславском районе Костромской области и в деревне Космынино Костромской области,  размер аналогов значительно больше (от 5 до 20 раз) суммарной площади объектов оценки, стоимость единиц площади аналогов объектов оценки отличается друг от друга более чем в 5 раз. Эксперт предположил, что при недостаточности рынка сельхозугодий оценщик вынужден был взять такие аналоги, но соответственно оценщиком должны  быть приведены расчеты соответствующих корректировок.
 
    Кроме того, эксперт указал, что оценщик при проведении поправки на размер аналогов отмечает, что крупные земельные участки стоят в расчете на 1 кв.м. дешевле, чем менее мелкие участки, ссылаясь на анализ рынка продаж, однако, таковой анализ в отчете отсутствует, величина поправки определена оценщиком экспертно, но анализ данного значения на соответствие рыночным условиям (требование ФСО № 3 п. 12) не приводится, в связи с чем эксперт считает поправку на размер при расчете рыночной стоимости должным образом необоснованной и приводящей к существенному искажению итоговой рыночной стоимости объекта оценки.
 
    Проанализировав структуру отчета на соответствие требованиям документов, регламентирующих оценочную деятельность в Российской Федерации и  проанализировав отчет на методическую правильность расчетов, правильность определения стоимости объекта оценки,  эксперт делает вывод о том, что отчет № 177/08 по оценке рыночной стоимости 7 земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: Костромская область, Красносельский район, с. Здемирово, (ориентир ОМЗ № 182) содержит несоответствия стандартам оценки, обязательным к исполнению на территории Российской Федерации  по требованиям к содержанию отчета об оценке (ФСО № 3).
 
    Экспертом представлен отчет об оценке рыночной стоимости семи земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: Костромская область, Красносельский район, с. Здемирово, (ориентир ОМЗ № 182) по состоянию на ноябрь 2008 г.
 
    Согласно представленному экспертом отчету об оценке рыночной стоимости вышеназванных объектов коммерческая привлекательность земельных участков оценивается как крайне низкая;  для оценки рыночной стоимости земельных участков эксперт применил метод капитализации земельной ренты и метод сравнения продаж.
 
    При применении указанных методов эксперт установил рыночную стоимость каждого из семи земельных участков, при этом все использованные при оценке объекты-аналоги находятся на территории Красносельского района Костромской области.
 
    В результате проведенной экспертизы установлено, что рыночная стоимость семи земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: Костромская область, Красносельский район, с.Здемирово, (ориентир ОМЗ № 182) по состоянию на ноябрь 2008 г. составляет:
 
    - земельный участок с кадастровым № 44:08:04 12 03:59    -  3621000 руб.  
 
    - земельный участок с кадастровым № 44:08:04 12 03:60    -    992000 руб.
 
    - земельный участок с кадастровым № 44:08:04 12 03:61    -   5505000 руб.
 
    - земельный участок с кадастровым № 44:08:04 12 03:62    -    818000 руб.
 
    - земельный участок с кадастровым № 44:08:04 12 03:63    -   1798000 руб.
 
    - земельный участок с кадастровым № 44:08:04 12 03:64    -      74000 руб.
 
    - земельный участок с кадастровым № 44:08:04 12 03:65    -    657000 руб.
 
    Ссылаясь на притворный характер сделки по внесению земельных участков в уставный капитал общества, недостоверность отчета оценщика и существенное занижение рыночной стоимости земельных участков, а также на обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, истец просит признать недействительной сделку по внесению имущества – семи земельных участков, расположенных по адресу: Костромская область, Красносельский район, с. Здемирово, (ориентир ОМЗ № 182),  в уставный капитал ООО «Ресурс-Эволюция».
 
    Суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 15 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью».
 
    Чемадова Ираида Вениаминовна. являлась собственником спорных земельных участков сельскохозяйственного назначения.
 
    Оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», статьей  8 которого предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов; сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
 
    В настоящем случае истец распорядился принадлежащими ему на праве собственности земельными участками и внес их в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью.
 
    Вышеназванный Федеральный закон не содержит ограничений для граждан  по внесению земельных участков сельскохозяйственного назначения в уставный капитал обществ.
 
    Согласно статье 14 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» уставный капитал общества составляется из номинальной стоимости долей его участников.
 
    Статьей 15 вышеназванного Федерального закона (в редакции, действующей на момент совершения оспариваемой сделки) предусмотрено, что оплата долей в уставном капитале общества может осуществляться деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными правами либо иными имеющими денежную оценку правами. Денежная оценка имущества, вносимого для оплаты долей в уставном капитале общества, утверждается решением общего собрания участников общества, принимаемым всеми участниками общества единогласно. Если номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежными средствами, составляет более чем двадцать тысяч рублей, в целях определения стоимости этого имущества должен привлекаться независимый оценщик. Номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества, оплачиваемой такими неденежными средствами, не может превышать сумму оценки указанного имущества, определенную независимым оценщиком.
 
    Истец внес в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью земельные участки стоимостью более двадцати тысяч рублей,  для определения стоимости земельных участков был привлечен независимый оценщик.
 
    В соответствии со статьей 1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.
 
    Статьей 5 вышеназванного Федерального закона предусмотрено, что к объектам оценки относятся:
 
    отдельные материальные объекты (вещи);
 
    совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
 
    право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
 
    права требования, обязательства (долги);
 
    работы, услуги, информация;
 
    иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
 
    Согласно статье 9 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.
 
    Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов (ст. 10 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
 
    В соответствии с договором № 311 на оказание услуг по оценке  оценщику поручено определить рыночную стоимость 7 земельных участков сельскохозяйственного назначения для целей передачи имущества в качестве вклада в уставный капитал, описания каждого земельного участка договор № 311 не содержит, в договоре указан лишь местонахождение земельных участков.
 
    Каких-либо поручений по оценке земельного массива, образованного семью земельными участками, заказчик оценщику не давал, по договору объектами оценки являлись семь земельных участков, а не образованный ими земельный массив.
 
    Пунктом 3  Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007 N 10040) предусмотрено, что к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
 
    В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются:
 
    1) земля как природный объект и природный ресурс;
 
    2) земельные участки;
 
    3) части земельных участков.
 
    В силу изложенного,  земельный массив, состоящий из семи земельных участков, не может быть объектом гражданских правоотношений и объектом оценки, т.е. рассматриваться как оцениваемый земельный участок при применении метода сравнительного анализа продаж.
 
    Такой же вывод сделан экспертом при определении соответствия отчета № 177/08 об оценке рыночной стоимости 7 земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: Костромская область, Красносельский район, с. Здемирово, (ориентир ОМЗ № 182) требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
 
    Статьей 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации предусмотрено, что оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
 
    При проведении оценки земельных участков оценщик применил сравнительный подход.
 
    Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 4 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).
 
    Пунктом 22 вышеназванного Федерального стандарта оценки предусмотрено, что,  применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
 
    а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
 
    б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
 
    в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
 
    Определив неверно оцениваемый объект как земельный массив, состоящий из 7 земельных участков, в качестве аналогов оценщик принял земельные участки многократно большего размера не только спорных земельных участков, но и определенного оценщиком земельного массива.
 
    При этом оценщик отмечает, что анализ рынка продаж земельных участков показывает, что крупные земельные участки стоят в расчете на 1 кв.м. дешевле, нежели мелкие участки (т. 1 л.д. 35), в связи с чем оценщик применяет поправку на размер земельного участка.
 
    Однако, данный факт не препятствует оценщику оценивать семь земельных участков как единый массив, и лишь затем производить расчет рыночной стоимости каждого земельного участка пропорционально площади без каких-либо дополнительных поправок.
 
    Распечатка с сайта, на котором оценщик получил сведения об аналогах, в отчете не представлена.
 
    Более того, определенные оценщиком аналоги № 1 и № 2 по их фактическим характеристикам не являются сходными с оцениваемыми земельными участками, а именно:  
 
    - аналог № 1 - земельный участок, расположенный,  как указано оценщиком,  в д. Космынино Костромского района Костромской области, и оцениваемый оценщиком как более привлекательный по сравнению с оцениваемыми земельными участками по местоположению,  фактически таковым не является,  поскольку п. Космынино находится на расстоянии 30 км по автодороге от г. Костромы на территории Нерехтского, а не Костромского района, значительная часть территории имеет высокий уровень стояния грунтовых вод - «Космынинское болото»;   
 
    - аналог № 2 - земельный участок, расположенный в Кадыйском районе Костромской области также не относится к сходным объектам по местонахождению, поскольку  пос. Кадый  находится  на расстоянии  139 км по автодороге от г. Костромы, а расстояние от райцентра пос. Красное-на-Волге по автодороге до г. Костромы – 36 км (указанная информация размещена на официальном сайте Администрации Костромской области).
 
    Таким образом, примененные оценщиком аналог № 1 и аналог № 2 не являются сходными объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
 
    Лишь один из примененных оценщиком аналогов – аналог № 3 – земельный участок, расположенный в Красносельском районе Костромской области,  является сходным с оцениваемыми земельными участками по местоположению,  однако, данный аналог имеет многократно больший размер земельного участка по сравнению с оцениваемыми земельными участками, а корректирующие поправки к каждому из семи оцениваемых земельных участков оценщик не применил.
 
    Учитывая изложенное, а также принимая во внимание заключение  эксперта о несоответствии отчета № 177/08 об оценке рыночной стоимости 7 земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: Костромская область, Красносельский район, с. Здемирово, (ориентир ОМЗ № 182) требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, суд признает отчет закрытого акционерного общества «Аудит-Центр» № 177/08 по оценке рыночной стоимости 7 земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: Костромская область, Красносельский район, с. Здемирово, (ориентир ОМЗ № 182)  недостоверным.
 
    По результатам судебной экспертизы установлена рыночная стоимость земельных участков в размере, многократно превышающем размер, установленный оценщиком.
 
    Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Информационном письме от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указал, что в силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
 
    На основании статьи 225.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации споры по искам участников юридического лица о признании сделок, совершенных юридическим лицом, недействительными,  споры, связанные с принадлежностью долей в уставном капитале хозяйственных товариществ и обществ подведомственны арбитражному суду.
 
    Настоящий спор о признании сделки недействительной связан с наличием спора о достоверности величины рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, установленной в отчете независимого оценщика.
 
    Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона «Об акционерных обществах», частью 2 статьи 3 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах»,  на что указал Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Информационном письме от 30 мая 2005 г. № 92.
 
    В вышеназванном Информационном письме указано, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
 
    Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.
 
    Поскольку сделка с имуществом совершена, вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, может быть разрешен в настоящем деле о признании сделки недействительной.
 
    Отчет  закрытого акционерного общества «Аудит-Центр» № 177/08 по оценке рыночной стоимости 7 земельных участков является недостоверным, согласно результатам судебной экспертизы  общая рыночная стоимость семи земельных участков сельскохозяйственного назначения составляет 13465000 руб.,  сделка по внесению земельных участков в уставный капитал ООО «Ресурс-Эволюция» совершена по цене, значительно ниже приведенной в отчете независимого оценщика – эксперта, назначенного судом.
 
    В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Оспариваемая сделка не соответствует требованиям статьи 15 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», следовательно, является ничтожной.
 
    Таким образом, требования истца о признании сделки недействительной являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
 
    Довод истца о притворном характере сделки не нашел подтверждения в материалах дела.
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуально кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на ответчика.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167, 169 -171  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
    Р Е Ш И Л :
 
    1. Признать недействительной сделку по внесению Чемадовой Ираидой Вениаминовной с. Здемирово Костромской области Красносельского района, в уставный капитал ООО «Ресурс-Эволюция» г. Ярославль  имущества –  земельных участков, расположенных по адресу:
 
    Костромская область, Красносельский р-н, с. Здемирово, примерно в 720 м. по направлению на северо-восток от ориентира ОМЗ №182, площадью 292000 кв.м., кадастровый № 44:08:0412 03:59;
 
    Костромская область, Красносельский р-н, с. Здемирово, примерно в 550 м. по направлению на восток от ориентира ОМЗ №182, площадью 80000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:60;
 
    Костромская область, Красносельский р-н. с. Здемирово, примерно в 600 м. по направлению па восток от ориентира ОМЗ №182, площадью 444000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:61;
 
    Костромская область, Красносельский р-н, с. Здемирово, примерно в 1050 м. по направлению на юго-восток от ориентира ОМЗ №182, площадью 66000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:62;
 
    - Костромская область, Красносельский р-н, с. Здемирово, примерно в 1070 м. по направлению на восток от ориентира ОМЗ №182, площадью 145000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:63;
 
    - Костромская область, Красносельский р-н, с. Здемирово, примерно в
 
    1470 м. по направлению на юго-восток от ориентира ОМЗ №182, площадью 6000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:64;
 
    - Костромская область, Красносельский р-н. с. Здемирово, примерно в 1450 м. по направлению на юго-восток от ориентира ОМЗ №182, площадью 53000 кв.м., кадастровый № 44:08:04 12 03:65.
 
    2. Взыскать с ООО «Ресурс-Эволюция»  г. Ярославль в пользу Чемадовой Ираиды Вениаминовны с. Здемирово Костромской области Красносельского района, 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлине.
 
    3. Исполнительный лист выдать по вступлении решения в законную силу.
 
    4. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия или в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный
суд Костромской области.
 
    Судья                                            Г.М. Разгуляева