Решение от 23 октября 2009 года №А31-5573/2009

 
    АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ
 
156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2
 
E-mail: info@kostroma.arbitr.ru
 
http://kostroma.arbitr.ru
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
Дело № А31-5573/2009
 
 
    г. Кострома                                                                          23 октября  2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2009 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 23 октября 2009 года
 
    Судья арбитражного суда Костромской области Разгуляева Галина Михайловна, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «СТРОМ», г. Кострома
 
    к комитету по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы, г. Кострома
 
    о взыскании 1 252 492 руб. 
 
    при участии:
 
    от истца: Строчков М.В. – генеральный директор, протокол № 17 от 31.10.2008г., Карбасова О.Л. – юрисконсульт, доверенность б/н от 01.09.2009г.
 
    от ответчика: не явился
 
    установил:   
 
    Общество с ограниченной ответственностью «СТРОМ», г. Кострома обратилось в арбитражный     суд с иском к Комитету по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы, г. Кострома о взыскании 1252492 руб. 
 
 
    Истец пояснил, что при аренде муниципального имущества с письменного согласия ответчика произвел ремонтные работы и перепрофилирование арендуемого помещения, выполненные работы увеличили стоимость и коммерческую привлекательность помещения, стоимость неотделимых улучшений арендодатель не возместил, арендуемое истцом имущество продал.
 
    Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, в предварительных судебных заседаниях и в отзыве на иск  требования истца не признал, пояснив, что в цену иска входят затраты истца в размере 403939  руб., которые  возмещены путем снижения размера арендной платы,  для возмещения затрат сверх указанной суммы ответчик не усматривает оснований.
 
    Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца, суд установил:
 
    Между Костромским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель)  и обществом с ограниченной ответственностью «Стром»  (арендатор) 21.03.2001 г. заключен договор аренды № 272705, согласно которому  арендодатель передает арендатору в аренду помещение площадью 407, 2 кв.м., расположенное по адресу:  г. Кострома, ул.  Мясницкая, д. 110а.
 
    Договор заключен на срок с 01.04.2001 г. до 27.02.2002 г.
 
    Сторонами согласовано изменение от 13.06.2001 г.  к вышеназванному договору, согласно которому  площадь арендуемого нежилого помещения составляет 618,7 кв.м.
 
    Постановлением Администрации г. Костромы от 13.02.2002 г. № 520 частям строения, имеющим адреса: ул. Мясницкая, 110а  и ул. Мясницкая, 112, и представляющим собой единый комплекс, присвоен адрес: ул. Мясницкая, 112.
 
    По истечении срока действия договора № 272705 от 21.03.2001 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Костромы (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Стром»  (арендатор)  01.05.2002 г. заключен договор аренды № 272105, согласно которому арендодатель передает арендатору нежилое помещение общей площадью 618,7 кв.м. по адресу: г. Кострома, ул. Мясницкая, д. 112,  для использования под мастерскую по ремонту и обслуживанию автомобилей.
 
    Договор № 272105 от 01.05.2002 г. заключен на срок до 28.02.2007 г.,  зарегистрирован Учреждением юстиции по регистрации прав на территории Костромской области  09.12.2002 г.
 
    Стороны неоднократно согласовывали изменения договора аренды; письмом от 30.07.2007 г. № 3673  арендодатель известил арендатора о продлении договора № 272105 от 01.05.2002 г. на неопределенный срок.
 
    Истец  23.01.2005 г.  обратился к арендодателю с заявлением об оформлении отдельного договора аренды на площадь, которая используется под производство изделий из древесины (256 кв.м.) с 01.01.2005 г. и внесении соответствующих изменений по площади в основной договор № 272105 от 01.05.2002 г.
 
    В дальнейшем   стороны заключили договор  № 281105 от 01.03.2005 г.,  согласно которому истец передает ответчику в аренду нежилое помещение общей площадью 246,9 кв.м. по адресу: г. Кострома, ул. Мясницкая, 112,  для использования под производство изделий из древесины.
 
    Из пояснений сторон следует, что нежилое помещение площадью 246,9 кв.м. является частью помещения, ранее предоставленного ответчику по договору аренды № 272105 от 01.05.2002 г.
 
    По акту приема-передачи от 01.03.2005 г. истец передал  ответчику помещение площадью 246,9 кв.м. по адресу: г. Кострома, ул. Мясницкая, 112.
 
    По условиям договоров аренды от 21.03.2001 г. и от 01.05.2002 г. арендатор обязан за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения, а также фасада,  и устранение выявленных дефектов на закрепленных коммунальных сетях;  в случаях, когда арендатор произвел за свой счет с согласия арендодателя капитальный ремонт помещения или улучшения, неотделимые без вреда арендованного имущества, он имеет право на возмещение стоимости улучшений в соответствии с представленными документами;   стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя,  возмещению не подлежит.
 
    Договор аренды от 01.03.2005 г. предусматривает, что в случае, когда арендатор произвел за свой счет с согласия арендодателя капитальный ремонт помещения или улучшения, неотделимые без вреда арендованного имущества, он имеет право на возмещение стоимости улучшений в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, утвержденной решением Думы города Костромы от 18.11.2004 г. № 101;  стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит;  по истечении срока действия договора и при досрочном его расторжении арендодатель передает арендатору безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения.
 
    Истец  21.05.2001 г. обратился к арендодателю с заявлением о разрешении на проведение капитального ремонта в арендуемом помещении по адресу: г. Кострома, ул. Мясницкая, 110а,  а именно: работ по  подключению электроэнергии, водоснабжения, канализации,  по восстановлению крыши здания,   с последующим зачетом выполненных работ капитального характера в счет арендной платы.
 
    Письмом от 26.06.2001 г. № 1433 арендодатель известил арендатора о том, что не возражает против перепрофилирования арендуемого помещения под автомастерскую и проведения в нем ремонтных работ  на условиях зачета стоимости ремонта в счет арендной платы, указав перечень документов, подлежащих представлению для проведения зачета. Кроме того, арендодатель указал, что перепланировка и перепрофилирование арендуемого помещения должны быть выполнены в соответствии с проектом, согласованным с управлением архитектуры и градостроительства,  органами государственного пожарного надзора и Госсанэпиднадзора.  В письме также указано, что размер зачета будет определен по окончании ремонтных работ, после проверки сметы Комитетом по ценообразованию и тарифной политике, на основании акта проверки выполненных работ.
 
    Согласно приказу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Костромы  от 26.03.2002 г. № 197 в счет арендной платы зачтены затраты истца  на строительство электрощитовой и электромонтажные работы на сумму 31605 руб. 45 коп. в помещении по адресу: ул. Мясницкая, д. 112.
 
    Письмом от 26.03.2002 г. № 684 арендодатель известил арендатора о зачете вышеуказанной суммы в счет арендной платы по договору аренды от 21.03.2001 г.
 
    Согласно приказу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Костромы  от 30.04.2002 г. № 247 в счет арендной платы зачтены затраты истца  на выполнение электромонтажных работ на сумму 19975 руб.; письмом от 30.04.2002 г. № 1047 арендодатель известил арендатора о зачете вышеуказанной суммы в счет арендной платы по договору аренды от 21.03.2001 г.
 
    Согласно приказу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Костромы  от 25.03.2003 г. № 213 в счет арендной платы зачтены затраты истца на капитальный ремонт крыши помещения на сумму 56884 руб., о зачете арендатор извещен письмом от 26.03.2003 г. № и/798.  Зачет произведен на основании заявления арендатора от 28.02.2003 г. о выполнении работ по ремонту асбецементной кровли. Из дефектной ведомости по выполнению работ по ремонту асбецементной кровли следует, что в состав работ входят разборка 750 кв.м. асбецементной кровли, устройство 750 кв.м. асбецементной кровли с устройством обрешетки, окраска конька площадью 9 кв.м., ремонт кирпичной кладки объемом 3,2 куб.м.
 
    Истец 29.12.2006 г. обратился к ответчику с заявлением о принятии неотделимых улучшений, произведенных в здании в период аренды, на общую сумму 1600000 руб., в состав которых входят монтаж систем водоснабжения и канализации, отопления, капитальный ремонт здания.
 
    Представленная истцом смета была направлена на согласование в Управление экономики Администрации г. Костромы.
 
    Из письма Управления экономики Администрации г. Костромы от 22.03.2007 г. № 327  следует, что смета согласована данным Управлением в сумме  982778 руб.
 
    Письмом от 15.08.2007 г. истец направил ответчику дополнительные документы в подтверждение проведенных работ на общую сумму 1252492 руб. 12 коп.
 
    Письмом от 22.08.2007 г. № 1102 Управление экономики Администрации г. Костромы согласовало стоимость работ на ремонт арендуемого помещения по ул. Мясницкой, 112,  в сумме 1252492 руб. 12 коп.
 
    Распоряжением Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом  от 20.12.2007 г. № 135 на основании решения комиссии  по вопросам  проведения капитального ремонта, реконструкции (модернизации)  арендуемого муниципального имущества от 14.12.2007 г. № 2   для ООО «Стром» уменьшен ежемесячный размер арендной платы по следующим договорам на аренду муниципального имущества:
 
    - по договору от 01.03.2005 г. № 281105 в период с 01.02.2007 г. по 31.12.2007 г.  до 8892 руб.,
 
    - по договору от 01.05.2002 г. № 272105  в период с 01.02.2007 г. по 04.03.2007 г. до 12600 руб. 81 коп.,   в период с 05.03.2007 г. по 31.12.2007 г.  до 15832 руб. 59 коп.
 
    Распоряжением Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом от 15.01.2008 г. № 176 на основании решения комиссии по вопросам проведения капитального ремонта, реконструкции (модернизации) арендуемого муниципального имущества от 28.12.2007 г. № 3   для ООО «Стром» уменьшен ежемесячный размер арендной платы по следующим договорам на аренду муниципального имущества:
 
    - по договору от 01.03.2005 г. № 281105 в период с 01.01.2008 г. по 31.10.2008 г.  до 10000  руб.,
 
    - по договору от 01.05.2002 г. № 272105  в период с 01.01.2008 г. по 31.10.2008 г. до 19461 руб. 84 коп.
 
    Конкретная сумма, принятая Комитетом к зачету, в вышеназванных распоряжениях  не указана, согласно отзыву, переписке и пояснениям сторон,  общая сумма зачета, произведенного в 2007-2008 г.г. составила 403938 руб. 92 коп.
 
    Истец в письмах от 18.01.2008 г. и от 31.10.2008 г. заявил ответчику о несогласии с решением Комиссии о компенсации затрат в связи с не указанием причин непринятия к зачету всей согласованной стоимости работ, которые увеличили коммерческую привлекательность и рыночную стоимость помещения, и выразил несогласие с порядком (процедурой) зачета.
 
    Истцом в материалы дела представлено заключение от 26.09.2007 г. № 169, выполненное Костромским областным обществом защиты прав строителей.
 
    Из заключения следует, что 12.09.2007 г. проведено обследование мастерских автосервиса, расположенных по адресу: г. Кострома, ул. Мясницкая, 112, с целью установления соответствия выполненной перепланировки в указанных помещениях требованиям СНиП.
 
    В результате обследования установлено, что в помещениях заложены первоначальные и пробиты новые дверные проемы, заложен оконный проем,  возведены дополнительные перегородки для устройства покрасочной камеры, для устройства санузла, для устройства офисного помещения,  для увеличения свободной площади помещения перенесены опорные кирпичные столбы;  кроме того, выполнен ремонт  мягкой рулонной кровли по существующему железобетонному перекрытию, проложены канализационные трубы от санузла внутри здания до городской канализационной сети,  проложены металлические водопроводные трубы от санузла по помещениям внутри здания, проложен наружный водопровод от городской сети до здания, оборудовано помещение, установлен электрокотел, смонтирована система отопления, оборудован санузел.
 
    По результатам обследования помещений экспертом Костромского областного общества защиты прав строителей сделан вывод о том, что выполненные работы являются необходимым комплексом строительных и организационно-технических мероприятий, осуществленных в целях улучшения технологического цикла по ремонту и сервисному обслуживанию легкового автотранспорта, а также улучшению условий работы обслуживающего персонала,  и относятся к понятию «реконструкция»;  выполненные работы отвечают нормативным требованиям ВСН 01-89 - Ведомственные строительные нормы Минтранса РФ. Предприятия по обслуживанию автомобилей; СНиП 2-09.02.85 - Производственные здания. Строительные нормы и правила.
 
    Из материалов дела следует, что 08.04.2009 г. муниципальное имущество – нежилое помещение № 9 (комнаты №№ 1, 2, 7, 13-15, 77, 78, 80-88) общей площадью 595,3 кв.м., расположенное на первом этаже здания материального склада и гаража, по адресу: г. Кострома, ул. Мясницкая, дом 112, продано Задориной Г.Н. и передано по передаточному акту от 20.04.2009 г.
 
    Сведения о прекращении договора аренды не представлены.
 
    По мнению истца, в результате выполненных им ремонтных работ стоимость проданного ответчиком имущества значительно увеличилась,  при этом истец не получил надлежащей компенсации своих затрат.
 
    Истец просит взыскать с ответчика в возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества 1252492 руб.
 
    Суд считает требования истца необоснованными и неподлежащими удовлетворению.
 
    Согласно материалам дела, арендодателем к зачету принята стоимость произведенных арендатором улучшений:  сантехнических работ, наружных сетей и канализации, отопления на общую сумму 403939 руб. (на основании решений комиссии по вопросам капитального ремонта, реконструкции (модернизации) арендуемого муниципального имущества  от 14.12.2007 г. и от 28.12.2007 г.),  а также затрат на электромонтажные работы и строительство электрощитовой (2002г.) на сумму 51580 руб. 45 коп., затрат на ремонт крыши (2003 г.) на сумму 56884 руб.
 
    В спорную сумму в размере 1252492 руб. входит принятая к зачету в 2007-2008 г.г.  стоимость  затрат на улучшения в размере 403939 руб., что истец подтвердил в судебном заседании 20.10.2009 г.  При этом истец  пояснил, что не согласен с проведенным зачетом ввиду длительности как рассмотрения заявления, так и рассрочки возмещения затрат, что нарушает его имущественные интересы ввиду значительного удорожания ремонтных работ и роста арендной платы в течении времени рассмотрения заявления и периода рассрочки.
 
    В соответствии с частями 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
 
    Из смысла данной нормы следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества.
 
    Арендодатель дал согласие на проведение ремонтных работ 26.06.2001 г. на условиях зачета стоимости ремонта в счет арендной платы.
 
    Иного согласия на проведение ремонтных работ арендодатель не давал, однако в 2007-2008 г.г. продолжал принимать к частичному зачету выполненные истцом работы, без указания оснований отказа в проведении зачета в остальной, не принятой к зачету части стоимости работ.
 
    При этом Управление экономики Администрации города Костромы согласовало стоимость  работ на ремонт арендуемого помещения на сумму  1252492 руб. 12 коп.
 
    Вышеназванное Управление не является арендодателем по договору аренды, следовательно, данное согласование нельзя рассматривать как согласие арендодателя на улучшение арендованного имущества.
 
    Предоставленное арендодателем в письме от 26.06.2001 г. согласование  не содержит конкретных сведений о составе ремонтных работ и работ по перепрофилированию помещения, об их стоимости,  а содержит указание о том, что для осуществления зачета стоимости капитального ремонта арендатор должен представить опись работ (дефектную ведомость), смету на ремонт, справку об объемах выполненных работ.
 
    Более того, указанное согласование выдано в 2001 году, в то время как работы (неотделимые улучшения), стоимость которых просит взыскать истец, выполнены в 2007 году, т.е. спустя 6 лет после такого согласования.
 
    Протокол № 4 от 26.06.2001 г. рабочей группы по решению вопроса зачета стоимости капитального ремонта крыши (арендатор – ООО «Стром»), на который ссылается истец в подтверждение согласования состава ремонтных работ, не может являться надлежащим доказательством согласия арендодателя на проведение работ, поскольку подписан лицами, чьи полномочия не подтверждены,  кроме того, из содержания данного протокола следует, что он относится к объекту, расположенному по ул. Маяковского, д. 110а, в то время как объект аренды расположен  на ул. Мясницкой, 110а. Более того, указанный протокол также не содержит сведений о согласованной сторонами стоимости ремонтных работ.
 
    Из анализа представленных доказательств о согласовании проведения ремонтных работ, локальной  сметы расходов, актов, переписки сторон, с учетом толкования условий договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) не усматривается, что имело место  надлежащее согласование арендодателем проведения конкретных работ и их стоимости.
 
    Предложив к возмещению неотделимые улучшения на сумму 1252492 руб. 12 коп.,  арендатор получил в виде зачета возмещение на сумму 403939 руб.,  которая, таким образом, и является согласованной суммой затрат на неотделимые улучшения.
 
    Оставшаяся сумма надлежащим образом не согласована, следовательно, возмещению не подлежит.
 
    Предъявление к взысканию стоимости неотделимых улучшений в согласованном размере 403939 руб. суд считает необоснованным, поскольку данная сумма зачтена путем уменьшения арендной платы.
 
    Возмещение убытков, понесенных истцом вследствие несвоевременного рассмотрения заявления о компенсации затрат (о зачете), не является предметом данного судебного разбирательства,  а стоимость неотделимых улучшений не может определяться размером таких убытков.
 
    При данных обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167, 169 -171  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
    Р Е Ш И Л :
 
    1. В иске отказать.
 
    2.  Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СТРОМ», г.Кострома в доход федерального бюджета 17762 рубля 46 копеек государственной пошлины.
 
    3. Исполнительный лист выдать по вступлении решения в законную силу.
 
    4. Решение может быть обжаловано в течение одного месяца в арбитражный суд апелляционной инстанции;  вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу.
 
 
    Судья                                                     Г.М. Разгуляева