Решение от 27 ноября 2009 года №А31-5213/2009

 
    АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ
 
156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2
 
E-mail: info@kostroma.arbitr.ru
 
http://kostroma.arbitr.ru
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
Дело № А31-5213/2009
 
 
    г. Кострома                                                                                27 ноября 2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2009 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 27 ноября 2009 года.
 
 
    Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Романова В.Н.
 
    при ведении протокола судебного заседания лично судьей,
 
    при участии в судебном заседании представителей сторон:
 
    от истца: Кузьмина О.И. – представитель по доверенности от 09.09.2009 № 270;
 
    от ответчика: Опарина Ю.С. – представитель по доверенности от 26.08.2009 № 76-01/539283;
 
    от третьего лица: не явились;
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя Голосной Ларисы Михайловны, г. Кострома к обществу с ограниченной ответственностью «Ярославские магазины», г. Ярославль о расторжении договора аренды нежилого помещения от 24.08.2006 и взыскании 26348 руб. 34 коп. задолженности по нему и 1976 руб. 26 коп. пени
 
    и установил:
 
    изначально индивидуальный предприниматель Голосная Лариса Михайловна, г. Кострома (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Магазины», г. Ярославль (далее – ООО «Магазины») о расторжении договора аренды нежилого помещения от 24.08.2006 и взыскании 26348 руб. 34 коп. задолженности по нему и 1976 руб. 26 коп. пени.
 
    В ходе дальнейшего судебного разбирательства определением от 21.09.2009 суд по ходатайству истца произвел замену ненадлежащего ответчика – ООО «Магазины» на надлежащего – арендатора по договору от 24.08.2006 – общество с ограниченной ответственностью «Ярославские магазины» (далее – ООО «Ярославские магазины», общество).
 
    Ранее определением от 04.08.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области.
 
    В очередном судебном заседании от 27.10.2009 суд по результатам заседания удалился для принятия решения по делу. Однако при рассмотрении вопросов, разрешаемых при принятии решения по делу, суд признал необходимым возобновить исследование доказательств, в связи с чем на основании статьи 165 АПК РФ судебное заседание было продолжено.
 
    В связи с необходимостью выяснения ряда значимых для правильного и полного разрешения дела обстоятельств и предоставления сторонам времени для подкрепления своих правовых позиций соответствующими доказательствами определением от 27.10.2009 судебное разбирательство откладывалось до 20.11.2009.
 
    В очередное судебное заседание третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени слушания дела, явку своих представителей не обеспечило, отзыв не представило, просило суд рассмотреть дело без их участия (письмо от 08.10.2009 № 10413).
 
    На основании статьи 156 АПК РФ суд провел судебное заседание в отсутствие представителей третьего лица.
 
    Представитель истца поддержала в судебном заседании заявленные требования в полном объеме.
 
    Исковые требования с учетом пояснений представителя истца основаны на статьях 309, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы неисполнением обществом обязательств по оплате в полном объеме арендных платежей за период с января по июнь 2009 года исходя из повышенной в установленном порядке ставки арендной платы, а в связи этим наличием оснований для расторжения договора.
 
    Ответчик против удовлетворения иска возражал, изложив с учетом устных пояснений его представителя следующие доводы.
 
    Во-первых, общество до 19.08.2009 не получало от предпринимателя официальных ясно выраженных уведомлений о повышении ставки арендной платы на 2009 год в отношении магазина, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Шагова, д. 152, площадью 126, 2 кв.м.
 
    Во-вторых, в конце 2008 года ответчиком были получены расчеты увеличения арендной платы на 2009 год в отношении всех арендованных им магазинов по договорам, заключенным с участниками Торговой группы «Лидер», в состав которой входит и истец, за исключением только спорного помещения, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Шагова, д. 152.
 
    В-третьих, в ответ на каждую из претензий истца о внесении арендной платы по новой (проиндексированной) ставке ответчик просил направить ему официальное уведомление о повышении арендной ставки на 2009 год, как истец делала ранее, однако все письма с этой просьбой возвращались отправителю органом почтовой связи с отметками об истечении срока хранения и неявкой адресата за извещением. При указанных обстоятельствах у арендатора отсутствовали формальные основания для уплаты арендных платежей по новой повышенной ставке.
 
    В-четвертых, экземпляр уведомления предпринимателя о повышении арендной платы по договору от 24.08.2006 на 2009 год был получен ответчиком только 19.08.2009. С указанной даты ответчик исправно уплачивал арендные платежи по новой ставке.
 
    В-пятых, 09.09.2009 в адрес общества от истца поступило письменное предложение истца о пролонгации заключенного договора субаренды от 01.04.2009 в отношении комнат 7 -18, 25, 26, 3 помещения № 80, площадью 431,30 кв.м., то есть в отношении помещений, смежных с переданными в аренду по договору от 24.08.2006, но того же магазина по адресу: г. Кострома, ул. Шагова, д. 152.
 
    Исследовав материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в иске, отзыве на него и в выступлениях представителей истца и ответчика, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат отклонению по следующим основаниям.
 
    Как видно из материалов дела и не оспаривают представители сторон, индивидуальный предприниматель Голосная Л.В. входит в Торговую группу «Лидер», члены которой (ООО «СТ», ООО «Лидер», ООО «Контур») имеют договорные арендные отношения с ООО «Ярославские магазины».
 
    Предпринимателю на праве собственности принадлежит объект недвижимости, общей площадью 126,2 кв.м., расположенный по адресу: г. Кострома, ул. Шагова, д. 152 (свидетельство о государственной регистрации права от 13.09.2006 серии 44-АБ № 099812).
 
    24.08.2006 истец (арендодатель) и ООО «Магазины» (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества (далее – договор).
 
    По условиям данного договора (пункт 1.1) истец обязался передать, а ответчик принять часть нежилого помещения № 80, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Шагова, д. 152, общей площадью 126,2 кв.м.
 
    Порядок расчетов стороны определили в разделе 5 договора, установив, что арендная плата вносится арендатором на расчетный счет арендодателя не позднее 25-го числа текущего месяца (пункт 5.4).
 
    На момент заключения договора арендная плата устанавливалась в размере 305 руб. 25 коп. в месяц без НДС (рублевая стоимость 11 условных единиц) за один квадратный метр (пункт 5.1 договора).
 
    Одновременно стороны предусмотрели возможность увеличения арендодателем арендной платы не чаще одного раза в год в случае увеличения коэффициента инфляции, официально установленного Госкомстатом Российской Федерации (пункт 5.2).
 
    При этом пунктами 8.5. и 8.6 договора стороны специально оговорили, что все письменные уведомления и другие сообщения по договору или в связи с ним должны быть направлены соответствующей стороне по адресу, указанному в договоре заказной почтой или с нарочным подтверждением получения.
 
    За нарушение сроков оплаты и размера арендной платы стороны предусмотрели штрафные санкции в виде неустойки в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 6.2).
 
    Срок действия договора установлен пунктом 1.3 (10 лет с момента подписания акта приема-передачи).
 
    Досрочное расторжение договора стороны связали с двумя обстоятельствами: соглашением сторон либо решением суда в случаях, предусмотренных действующим законодательством и договором (пункт 7.1).
 
    13.09.2006 договор был зарегистрирован уполномоченным органом в установленном законом порядке  за № 44-44-01/096/2006-708.
 
    Соглашением от 12.04.2007 стороны произвели замену арендатора по указанному договору на ООО «Ярославские магазины». В территориальном органе Росрегистрации это соглашение было зарегистрировано 22.05.2007 за номером 44-44-01/044/2007-959.
 
    Арендатору часть нежилого помещения № 80, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Шагова, д. 152, общей площадью 126,2 кв.м., была передана  предпринимателем в день подписания основного договора по передаточному акту.
 
    На основании пункта 5.2 договора арендодатель в 2007 году проиндексировал ставку арендной платы на 2008 год, увеличив ее до 327 руб. 04 коп., о чем известил арендатора отдельным письменным уведомлением, которое было представлено в материалы дела ответчиком.
 
    Общество вносило арендные платежи исходя из ставки 2008 года вплоть до августа 2009 года.
 
    Истец, считая, что она правомерно и своевременно повысила (проиндексировала) ставку арендной платы на 2009 год до 361 руб. 83 коп. за 1 кв.м., претензиями от 22.04.2009 № 140 и от 29.05.2009 № 162 потребовала от ответчика погасить задолженность по арендной плате исходя из ставки в размере 361 руб. 83 коп. за 1 кв.м.
 
    Претензией от 17.06.2009 № 174 Голосная Л.В. предложила обществу внести арендные платежи за период с января по июнь 2009 года в полном объеме по новой ставке, указав при этом, что в случае неоплаты долга вынуждена будет обратиться в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности и начисленных на нее пени, а также расторжении договора аренды от 28.04.2006.
 
    13.08.2009 предприниматель отравила в адрес ответчика уведомление об увеличении арендной платы на 2009 год, которое было получено арендатором 19.08.2009 (вх № 1476). С сентября 2009 года ответчик вносил арендную плату по новой ставке в размере 361 руб. 83 коп.
 
    Невыполнение ответчиком требования о погашении задолженности по арендной плате за период с января по июнь 2009 года исходя из проиндексированной ставки, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
 
    На основании статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование арендованным имуществом (арендную плату). При этом размер арендной платы определяется договором.
 
    Исходя из буквального смысла слов и выражений пунктов 5.2, 8.5 и 8.6 заключенного сторонами договора аренды и сопоставления их содержания со смыслом всего договора в целом основанием для увеличения размера арендной платы является наличие совокупности двух необходимых условий: во-первых, увеличение коэффициента инфляции; во-вторых, доведение указанной информации до арендатора путем направления ему четкого и конкретного уведомления об увеличении ставки арендной платы. При этом арендатор в отсутствие иного специального соглашения сторон и учитывая помесячную периодичность оплаты уплачивает арендную плату по новой ставке с месяца, следующего за месяцем получения уведомления (статья 431 ГК РФ).
 
    Статья 65 АПК РФ устанавливает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    В силу статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Обращаясь в арбитражный суд, истец в обоснование заявленных требований указала, что информация об увеличении ставки арендной платы на 2009 год направлялась ответчику неоднократно.
 
    Так, первый раз арендатору было направлено уведомление об увеличении ставки арендной платы в декабре 2008 года, что подтверждается, по мнению истца, представленными в материалы дела списком заказных отправлений, поданных в отдел почтовой связи г. Костромы 29.12.2008, и уведомлением о вручении ответчику почтового отправления 31.12.2008.
 
    Кроме того, предварительно 17.12.2008 ответчику, по словам представителя истца, посредством факсимильной связи были направлены расчеты увеличения арендной платы на 2009 год по всем арендуемым обществом у членов ТГ «Лидер» помещениям, в том числе, по переданному по договору от 24.08.2006, о чем свидетельствуют имеющиеся в деле оригиналы расчетов и их вторые экземпляры в виде факсограмм.
 
    В качестве повторного извещения общества истец ссылается на отправленные арендатору претензии от 22.04.2009 № 140 и от 29.05.2009 № 162, и письмо от 29.04.2009, отправка которого ответчику подтверждается, с позиции предпринимателя, выпиской из журнала регистрации исходящей корреспонденции ТГ «Лидер».
 
    В тоже время истец утверждает, что она и не должна была направлять арендатору уведомления, так как основанием для увеличения арендной платы являются объективные экономические обстоятельства, лежащие вне воли сторон, извещать о них своего контрагента предприниматель не должна.
 
    Между тем, ни один из фактов уведомления арендатора (до извещения от 13.08.2009), на которые ссылается истец, не находят своего безусловного и однозначного подтверждения в материалах дела.
 
    Так, представленные истцом факсограммы свидетельствуют о направлении ответчику 17.12.2008 расчетов увеличения арендной платы только в отношении объектов, переданных обществу в аренду ООО «СТ» и ООО «Контур». Доказательств отправки ответчику посредством факсимильной связи расчета арендной платы в отношении спорного объекта (по адресу: г. Кострома, ул. Шагова, д. 152, общей площадью 126, 2 кв.м.) среди них нет.
 
    Уведомление о вручении ответчику 31.12.2008 почтового отправления в совокупности со списком заказных отправлений не может являться однозначным доказательством направления и вручения обществу извещения об увеличении арендной ставки по договору от 24.08.2006, поскольку в качестве отправителя на данном уведомлении указаны помимо предпринимателя еще несколько лиц, с которыми ответчик также связан арендными обязательствами - ООО «СТ» и ООО «Контур». При этом, в условиях наличия иных договоров аренды с обществом, данных, что отправление было предназначено именно ответчику и именно по спорному договору аренды с предпринимателем, истцом не представлено.
 
    Сам ответчик признает, что получил корреспонденцию от ТГ «Лидер»  31.12.2008, но в связи с тем, что это был предпраздничный день, зарегистрировано письмо было только в первый рабочий день – 11.01.2009 (журнал регистрации входящих документов № 1 за период с 11.01.2009 по 11.02.2009).По сложившейся практике отношений с участниками ТГ «Лидер», контрагенты общества всегда указывали на конверте с корреспонденцией исполнителя со стороны ООО «Ярославские магазины»  - гр. Романова С.В. или гр. Лобанова. В отношении письма, зарегистрированного 11.01.2009, по журналу исполнителем значился гр. Лобанов. Однако гр. Лобанов сотрудничал с группой вышеназванных контрагентов ответчика только в рамках существующих между ними отношений по поставке алкогольной продукции. По всем иным вопросам, в том числе исполнения арендных обязательств ООО «Ярославские магазины», в качестве исполнителя истцом всегда указывался Романов С.В. Этот факт представителем истца не оспаривался.
 
    В пользу изложенного возражения ответчика свидетельствуют и выписка из журнала регистрации входящих документов ответчика № 1 за период с 11.01.2009 по 11.02.2009, и представленные оригиналы почтовых конвертов, в которых предприниматель направляла ответчику претензии о погашении задолженности по арендной плате с соответствующими отметками контактного лица.
 
    Что касается самих претензий от 22.04.2009 № 140 и от 29.05.2009 № 162, то они не могут рассматриваться в качестве уведомлений о повышении арендной ставки, поскольку, во-первых, в них явно не содержится извещения об увеличении ставки арендной платы, а лишь констатируется факт, что оно уже состоялось ранее. Следовательно, претензия не отвечает критериям ясно выраженного уведомления и не может быть воспринята ответчиком в качестве такового.
 
    Помимо этого, претензия не может быть расценена в качестве такого документа, так как не относится к документам первичного учета, каковым является уведомление о повышении арендной платы как элемент договорного обязательства сторон.
 
    Не воспринял эти претензии как уведомление и ответчик. Получив первую же претензию от 22.04.2009 № 140, общество направило ответ арендодателю, указав, что никакого извещения об увеличении ставки арендной платы оно не получало, в связи с чем просило представить надлежаще оформленное уведомление, как это было сделано ранее  - в 2008 году (правомерное ожидание определенного поведения контрагента на основе его предыдущего поведения).
 
    Выписка из журнала регистрации исходящей корреспонденции ТГ «Лидер» содержит лишь наименование адресата (ООО «Ярославские магазины») и назначение отправления (увеличение арендной платы), поэтому с учетом наличия у ответчика ряда договорных отношений с участниками ТГ «Лидер» и договорных субарендных отношений с истцом (в рамках передачи в аренду смежных комнат помещения № 80 по договору субаренды от 01.04.2009) она также не подтверждает направление 29.04.2009 в адрес ООО «Ярославские магазины» уведомления об увеличении арендной платы конкретно по договору аренды от 24.08.2006.
 
    Таким образом, суд констатирует проблемы в организации делопроизводства у истца.
 
    Позиция предпринимателя об отсутствии вообще какой-либо необходимости извещения арендатора об увеличении ставки арендной платы ввиду наличия объективных экономических обстоятельств прямо противоречит как ее собственным доводам о неоднократном направлении ответчику соответствующих уведомлений, так и совокупности положений заключенного сторонами договора аренды.
 
    В свою очередь, коэффициент инфляции, представленный истцом в качестве доказательства наличия объективных оснований для увеличения размера арендной платы, был запрошен им только в ходе рассмотрения настоящего дела. Ранее, как подтверждает представитель истца, этого не делалось.
 
    Кроме того, суд здесь учитывает и предыдущее поведение истца, поскольку  из материалов дела следует, что как минимум, по 2008 году уведомление об изменении условий по этому договору аренды как отдельный документ ответчику направлялось. Направляла предприниматель такое уведомление и по 2009 году письмом от 13.08.2009 (вх. № 1476).
 
    В деле имеются платежные поручения за последние месяцы 2009 года. Истец не оспаривает тот факт, что ответчик оплатил с января по август  2009 года ежемесячно арендную плату в размере 41272 руб. 45 коп., а после уведомлении от 13.08.2009 – в размере 45663 руб. 84 коп.
 
    После получения ответной просьбы общества о направлении ему официального уведомления истцу, в условиях его утверждения о направлении уведомления еще в декабре 2008 года, ничего не мешало известить ответчика об этом факте надлежащим по форме и содержанию образом, не доводя спор до судебного разбирательства, однако истец не сделал это ни тогда, ни позднее вплоть до августа 2009 года.
 
    При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истец не доказал своевременную реализацию своего права на увеличение арендной платы на 2009 год, в связи с чем констатирует, во-первых, что ставка арендной платы на период январь-август осталась прежней, во-вторых, отсутствие задолженности ответчика за период с января по июнь 2009 года, а, следовательно, отсутствие оснований к начислению штрафных санкций и расторжению договора (статья 619 ГК РФ).
 
    Других оснований для расторжения договора истец не привел.
 
    Кроме того, суд не усматривает и добросовестной деловой цели истца в требовании о расторжении договора аренды от 24.08.2006, в то время как смежные объекты по тому же адресу на том же этаже остаются во владении ответчика (письмо предпринимателя от 04.09.2009 № 269 о пролонгации договора субаренды от 01.04.2009).
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска по существу подлежат отнесению на истца.
 
    На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Голосной Ларисы Михайловны, г. Кострома отказать.
 
    Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Порядок обжалования решения установлен Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
 
 
    Судья                                                                                          В.Н. Романов