Решение от 13 октября 2010 года №А31-5066/2010

 
    АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ
 
156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2
 
E-mail: info@kostroma.arbitr.ru
 
http://kostroma.arbitr.ru
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
Дело № А31-5066/2010
 
 
    г. Кострома                                                                          13 октября 2010 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 06 октября 2010 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 13 октября 2010 года.
 
    Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Денисенко Ларисы Юрьевны, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы, г. Кострома
 
    к Обществу с ограниченной ответственностью «Вираж-авто-К»,                 г. Кострома
 
    о взыскании 145210 руб. 16 коп. задолженности, 3214 руб. 22 коп. пени, 3094 руб. 79 коп. процентов
 
    лицо, ведущее протокол: судья Денисенко Л.Ю.
 
    при участии в заседании:
 
    от истца: Обухова Ю.А. по доверенности от 30.12.2009 № 40
 
    от ответчика: не явился, надлежаще извещен
 
    установил:  
 
    Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы, г. Кострома, обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Вираж-авто-К», г. Кострома, о взыскании 145210 руб. 16 коп. задолженности по арендной плате по договору № 248501 от 14.05.2008 за период с 01.10.2009 по 31.01.2010, 3214 руб. 22 коп. пени за период с 05.08.2008 по 31.01.2010, 3094 руб. 79 коп. процентов за период с 01.02.2010 по 10.05.2010.
 
    От ответчика поступил отзыв на иск, из которого следует, что в период пользования арендованным имуществом им с устного согласия арендодателя произведены ремонтные работы, арендодатель необоснованно отказал в зачете сумм задолженности в счет возмещения стоимости произведенных арендатором улучшений либо уменьшении размера арендной платы.
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал требование в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
 
    Представитель истца пояснил, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, комиссия по вопросам проведения капитального ремонта, реконструкции (модернизации) арендуемого муниципального имущества 13.11.2009 решила признать целесообразным ООО «Вираж-Авто-К» проведение ремонтных работ в помещении по адресу: город Кострома, улица Полянская, дом 31, за счет собственных средств арендатора без возмещения затрат путем уменьшения арендной платы.
 
    Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте проведения судебного заседания, явку своего представителя не обеспечил.
 
    В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия ответчика.
 
    Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующие обстоятельства.
 
    Между Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы(арендодатель) и ООО «Вираж-авто-К» (арендатор) заключен договор на аренду муниципального имущества (нежилого помещения) от 14.05.2008 № 248501 (далее – договор), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу:  г. Кострома, ул. Полянская, до 31, нежилое помещение № 1, общая площадь 192,1 кв.м. для использования по назначению под офис.
 
    Согласно п. 1.2. договора арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время принятия помещения по акту.
 
    Вышеуказанный объект недвижимости передан арендатору по акту приема-передачи муниципального имущества от 14.05.2008.
 
    В п. 2 акта приема-передачи муниципального имущества от 14.05.2008 стороны согласовали, что на момент приема - передачи имущество, указанное в п. 1 настоящего акта, находится в удовлетворительном состоянии.
 
    Срок действия вышеуказанного договора был установлен на период с 14.05.2008 по 28.02.2013.
 
    Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Костромской области от 12.11.2008 года № 44-44-01/097/2008-842.
 
    Согласно п. 2.2.12. договора Арендатор обязан производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения, а так же фасада, и устранение выявленных дефектов на закрепленных коммунальных сетях. В случае, когда Арендатор произвел за свой счет, с согласия Арендодателя, капитальный ремонт помещения или улучшения, неотделимые без вреда арендованного имущества, он имеет право на возмещение стоимости улучшений, в соответствии с методикой расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, утвержденной решением Думы города Костромы от 18.11.2004г. № 101. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без согласия Арендодателя, возмещению не подлежит. По истечении срока действия настоящего договора, а также при досрочном его расторжении передать Арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения.
 
    В силу п. 2.2.2 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
 
    В соответствии с пунктом 3.1. договора арендатор выплачивает Арендодателю Арендную плату за помещение: в год: 369707,98 руб.. кроме того НДС 18%: 66547.44 руб.. Итого с НДС: 436255,44 руб. в месяц: 30809,00 руб. кроме того НДС 18%: 5545,62 руб.. Итого с НДС: 36354,62 руб.  за каждый месяц вперед, с оплатой до 5-го числа текущего месяца.
 
    В силу п. 3.3 договора размеры арендной платы могут быть изменены в одностороннем порядке на основании решения органа местного самоуправления.
 
    Дополнительным соглашением от 07.10.2008 стороны в пункте 1.1 договора на аренду муниципального имущества (нежилого помещения) от 10.07.2008 № 252709: слова «нежилое помещение № 1 общей площадью 192,1 кв. м» заменены словами «нежилое помещение № 97 общей площадью 191,4 кв. м». Пункт 3.1.1 изложен в следующей редакции: Арендную плату за помещение: в год: 368 360,78 руб., кроме того НДС 18% 66 304,94 руб., Итого с НДС 434 665,72 руб. в месяц: 30 696,73 руб., кроме того НДС 18% 5 525,41 руб., Итого с НДС 36 222,14 руб.
 
    Дополнительным соглашением от 06.02.2009 пункт 3.1.1 договора изложен в следующей редакции: "3.1.1. Арендную плату за помещение: в год: 436 575,74 руб., кроме того НДС 18% 78 583,63 руб., итого с НДС 18% 515 159,37 руб. в месяц: 36 381,31 руб., кроме того НДС 18% 6 548,64 руб., итого с НДС 18% 42 929,95 руб." Пункт 1 настоящего соглашения распространяется на отношения, возникшие с 1 января 2009 года. Расчёт арендной платы производится в соответствии с Правилами определения размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом города Костромы, утверждёнными решением Думы города Костромы от 18 ноября 2004 года № 101 (в редакции решений Думы города Костромы от 7 апреля 2005 года № 25, от 10 ноября 2005 года № 98, от 8 декабря 2006 года № 128, от 14 октября 2008 года № 173, от 22 января 2009 года № 4) и является неотъемлемой частью соглашения.
 
    Арендатор письмами от 09.11.2009, входящий от 14.12.2009, входящий от 16.02.2010, обратился к арендодателю с просьбой дать письменное согласие (разрешение) на производство капитального ремонта арендуемого помещения, а также рассмотреть вопрос о зачете (возмещении) стоимости улучшений.
 
    Арендодатель в письме от 24.11.2009 сообщил, что 13.11.2009 на комиссии по вопросам проведения капитального ремонта, реконструкции (модернизации) арендуемого муниципального имущества был рассмотрен вопрос о проведении ремонтных работ и возмещении ООО «Вираж-авто-К» затрат путем уменьшения арендной платы по договору от 14.05.2008 № 248501 на аренду муниципального имущества (нежилого помещения), расположенного по адресу: город Кострома, улица Полянская, дом 31. Комиссией принято решение о целесообразности проведения ремонтных работ в помещении по указанному адресу за счет собственных средств без возмещения затрат путем уменьшения арендной платы.
 
    Соглашением от 31.01.2010 договор на аренду муниципального имущества (нежилого помещения) от 14.05.2008 № 248501 расторгнут по взаимному согласию.
 
    Объект аренды возвращен арендодателю по акту приема-передачи от 31.01.2010.
 
    Письмом от 18.03.2010 № 2024 арендодатель сообщил, что в соответствии с пунктом 2.2.12 договора от 14.05.2008 № 248501 на аренду муниципального имущества (нежилого помещения) по истечении срока действия договора, а также при досрочном его расторжении Арендатор обязан передать Арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения; в связи с тем, что между Комитетом и ООО «Вираж-Авто-К» договорные отношения расторгнуты, зачесть стоимость работ по капитальному ремонту не представляется возможным.
 
    В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей в части внесения арендных платежей, за последним образовалась задолженность за период с 01.10.2009 по 31.01.2010, которая составила 145210 руб. 16 коп.
 
    В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России от суммы невнесения арендной платы за каждый день просрочки.
 
    В силу названного положения истцом начислены пени в сумме 3214 руб. 22 коп. за период с 05.08.2008 по 31.01.2010.
 
    Кроме того, истец в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за неправомерное удержание денежных средств начислил проценты, исходя из ставки рефинансирования Банка России в размере 7,75 %, за период с 01.02.2010 по 10.05.2010 в размере 3094 руб. 79 коп.
 
    Поскольку ответчик в установленном порядке не внес арендную плату, истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании основного долга, договорной неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами.
 
    Оценив представленныев дело доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к следующим выводам.
 
    Спорные правоотношения сторон вытекают из обязательственных правоотношений по договору аренды недвижимого имущества, которые регламентируются параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    В силу пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Статьей 309 Гражданского кодекса  Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    Ответчик в период действия договора пользовался недвижимым имуществом, что им не оспаривается.
 
    Ответчик считает, что принятое по договоруна аренду муниципального имущества (нежилого помещения) от 14.05.2008 № 248501 имущество требовало капитального ремонта, после принятия имущества по акту приема-передачи обнаружились существенные недостатки, не оговоренные арендодателем при заключении договора и заранее неизвестные арендатору.
 
    Ответчик пояснил, что во исполнение условий договора с устного согласия арендодателя произвел ремонтные работы, неоднократно обращался в адрес арендодателя с просьбой, рассмотреть вопрос о выдаче письменного разрешения на производство капитального ремонта арендуемого помещения, а также о зачете указанных сумм задолженности, в счет возмещения стоимости произведенных арендатором улучшений либо уменьшения арендной платы по договору аренды.
 
    По мнению ответчика, поскольку арендодатель необоснованно отказал в зачете сумм задолженности в счет возмещения стоимости произведенных арендатором улучшений либо уменьшении размера арендной платы, требования истца не подлежат удовлетворению.
 
    Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
 
    В п. 2 акта приема-передачи муниципального имущества от 14.05.2008 стороны согласовали, что на момент приема - передачи имущество, указанное в п. 1 настоящего акта, находится в удовлетворительном состоянии.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.
 
    В пункте 2 этой же статьи установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
 
    Аналогичное правило установлено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Из смысла приведенных норм, следует, что основанием для снижения размера арендных платежей могут служить лишь те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора. Указанное толкование приведенной нормы корреспондирует общему принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В отзыве на исковое заявление ответчик указывает, что после принятия помещения арендатором по акту приема-передачи обнаружились существенные недостатки переданного имущества, не оговоренные арендодателем при заключении договора и неизвестные арендатору, однако не называет конкретных недостатков.
 
    По смыслу названных норм, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.
 
    Ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, подтверждающих обстоятельства, предусмотренные вышеуказанным нормам при которых наступает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.
 
    В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом либо договором.
 
    Согласно п. 2.2.12. договора Арендатор обязан производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения, а так же фасада, и устранение выявленных дефектов на закрепленных коммунальных сетях. В случае, когда Арендатор произвел за свой счет, с согласия Арендодателя, капитальный ремонт помещения или улучшения, неотделимые без вреда арендованного имущества, он имеет право на возмещение стоимости улучшений, в соответствии с методикой расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, утвержденной решением Думы города Костромы от 18.11.2004г. № 101. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без согласия Арендодателя, возмещению не подлежит.
 
    При указанных обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что спорное недвижимое имущество передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи без указания на необходимость проведения капитального ремонта, в связи с чем, обязанность арендодателя исполнена. О техническом состоянии помещения арендатору было известно, однако акт им был подписан без оговорок, в связи с чем, у последнего возникла обязанность по внесению арендной платы.
 
    До настоящего времени обязательство по внесению арендной платы за период с 01.10.2009 по 31.01.2010 ответчиком не исполнено.
 
    Обязательство по внесению арендной платы, возникшее в период действия договора, в силу статей 407, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращается исполнением либо другими предусмотренными законом способами.
 
    Ответчик не представил возражений против правомерности исковых требований.
 
    При указанных обстоятельствах требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 145210 руб. 16 коп. подлежат удовлетворению.
 
    В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
 
    Факт нарушения ответчиком сроков оплаты арендной платы подтвержден материалами дела.
 
    Истцом начислены пени из расчета 1/300 действующей ставки  рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы неуплаты за каждый день просрочки за период с 05.08.2008 по 31.01.2010в сумме 3214 руб. 22 коп.
 
    Период взыскания неустойки (05.08.2008 по 31.01.2010) выходит за рамки периода взыскания основного долга (01.10.2009 по 31.01.2010), вместе с тем до 01.10.2009 арендатор также ненадлежащим образом исполнял обязанность по своевременному внесению арендной платы, что подтверждается представленным в дело расчетом задолженности по договору на аренду муниципального имущества (нежилого помещения) от 14.05.2008 № 248501.
 
 
    Начисленные истцом пени соответствуют условиям заключенного договора аренды и требованиям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усматривает.
 
    При данных обстоятельствах требования истца о взыскании пени в сумме 3214 руб. 22 коп.являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    Статья 395 Гражданского кодекса РФ устанавливает общую норму, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
 
    Исходя из содержания приведенной нормы и иных положений статьи 395 Кодекса, данная статья подлежит применению к любому денежному обязательству независимо от того, в рамках правоотношений какого вида оно возникло.
 
    Истцом в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за неправомерное удержание денежных средств начислены проценты, исходя из ставки рефинансирования Банка России в размере 7,75 %, за период с 01.02.2010 по 10.05.2010 в размере 3094 руб. 79 коп.
 
    При указанных обстоятельствах требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными  средствами подлежит удовлетворению.
 
    Расходы по государственной пошлине распределяются судом по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика.
 
    В связи с тем, что истец на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 170, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Вираж-авто-К», г. Кострома, в пользу Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы, г. Кострома, 145210 руб. 16 коп. задолженности, 3214 руб. 22 коп. пени, 3094 руб. 79 коп. процентов.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Вираж-авто-К», г. Кострома, в доход федерального бюджета 5545 руб. 58 коп. государственной пошлины.
 
    Исполнительные листы выдать по вступлении решения в законную силу.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия или в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.
 
 
Судья                                                          Л.Ю. Денисенко