Решение от 02 ноября 2009 года №А31-4202/2009

     
 
    РЕШЕНИЕ
 
 
Дело № А31- 4202/2009
 
 
    г. Кострома                                                                               2   ноября 2009года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 2  ноября 2009 года.                                Полный текст решения изготовлен   2 ноября 2009 года.
 
Судья арбитражного суда Костромской области Трубникова Елена Юрьевна
    рассмотрев в судебном заседании дело позаявлению Департамента  имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Костромы, к Стожаровой Нине Николаевне, г. Кострома о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 821707 руб. 60 коп., в т.ч. основной долг  - 696671 руб. 41 коп., пени  – 125036 руб. 19 коп. за период с 01.01.2008 по 01.01.2009 г.
 
    протокол вел: секретарь судебного заседания Мясникова И.В.
 
    при участии в заседании:
 
    при участии в заседании:
 
от истца: Иванова Е.В. (доверенность от 20.08.2009 № 30/дов)
    от ответчика: Белкина О.С. (доверенность от 23.09.2009 б/н), Осипов С.В. (доверенность от 23.09.09 б/н)
 
    третье лицо - Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы:  Виноградов Д.Ю.(доверенность № 21 от 24.06.2009 года)
 
    установил:
 
    Департамент  имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Кострома (далее - ДИЗО, Департамент) обратился в арбитражный суд с иском к Стожаровой Нине Николаевне, г. Кострома о взыскании задолженности по договору аренды  в сумме 821707 руб. 60 коп., в т.ч. основной долг  - 696671 руб. 41 коп., пени  – 125036 руб. 19 коп. за период с 01.01.2008 по 01.01.2009 г.
 
    08.10.09 Стожарова Нина Николаевна, г. Кострома  обратилась в арбитражный суд со встречным иском к Департаменту  имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Костромы о признании п.8.6, 8.7 договора аренды земельного участка от 03.10.07 № Д.0837.4  недействительными и применения последствий недействительности ничтожной сделки.
 
    Определением от 27.10.09 производство по встречному иску прекращено по ходатайству заявителя в связи с отказом от встречного иска.
 
    Истец неоднократно уточнял размер, а также правовые и фактические основания исковых требований, предъявив в итоговом судебном заседании ко взысканию задолженность по  арендной плате  за фактическое пользование арендным участком задолженность за период с 14.08.2002 года по 12.03.2006 год в сумме 561903, 17 рублей, пени за просрочку уплаты платежа за период  с 14.04.2008 года по 30.09.2009 год в размере 136032, 08 рублей, пени по текущим платежам за период с 14.04.2008 года по 30.09.2009 год в размере 29462,22 рубля. На основании статьи 49 АПК РФ ходатайство истца об уточнении заявленных требований принято судом к рассмотрению, поскольку направлено на уменьшение размера исковых требований, подписано уполномоченным лицом и вручено ответчику.
 
    Представитель истца в судебном заседании настаивает на уточненных исковых требованиях.
 
    Представители ответчика возражают в своих отзывах и в устных выступлениях против удовлетворения заявленных исковых требований, излагая следующие доводы: во- первых, Департамент не может заменить муниципальный орган по управлению имуществом города Костромы в правоотношениях, связанных с оплатой пользования земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы, за период до официального получения такого права,  следовательно, истец в период с 2002 год по 2006 год,  не являлся лицом, которому в соответствии с требованиями действующего законодательства предоставлено право сдавать в аренду земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не мог выступить арендатором; во-вторых, поскольку объект аренды в период с 2002 год по 2006 год не был сформирован, взыскание арендной платы за указанный период с не обосновано, договор в этой части  считает незаключенным,  расчет арендной платы за период с 14.08. 2002 год по 12.03. 2006 годс  произведен исходя из всей площади земельного участка по состоянию на момент подписания договора, тогда как в этой площади и в этих границах земельный участок был сформирован только 16.06.2004.
 
    Представитель третьего лица привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы (далее - Комитет), не представив отдельного письменного отзыва, поддержал позицию истца, пояснив, что на данный земельный участок собственность не разграничена, но с 2002 года арендная плата перечисляется в бюджет двух уровней, поэтому считает, что Департамент, как администратор платежей, является уполномоченным органом, исковые требования заявлены обоснованно.
 
    Судебное разбирательство неоднократно откладывалось в связи с необходимостью представления сторонами дополнительных доказательств  в обоснование своих правовых позиций, привлечением к участию в деле третьего лица.
 
    Конечные исковые требования основаны на статьях 309, 425, 445 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей  в соответствии с пунктами 8.6 и 8.7 договора № Д.0837.4, распространяющими условия договора на отношения, возникшие до его подписания.  Другими словами, в данном споре речь идет не об оплате фактического пользования земельным участком как таковом, а о взыскании задолженности на основании специальных норм договора аренды.
 
    Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
 
    Из материалов дела видно, что предпринимателю на праве собственности принадлежат3объектанедвижимости: нежилое строение – навес, инв.№1-957, лит.2 (свидетельство о государственной регистрации права от 14.08.2002); нежилое строение - склад ГСМ лит.Д (свидетельство о государственной регистрации права от 14.08.2002),нежилое строение – здание слесарного участка (лит.е,е1) (свидетельство о государственной регистрации права от 30.05.2003),расположенныепо адресу: г. Кострома,ул. Волжская 2-ая, д.7, и с этихдат предприниматель пользуется земельным участком, в части, необходимой, как минимум, для непосредственного использования указанныхобъектовнедвижимости.
 
    В момент приобретения объектовв собственность земельный участок, на которомонирасположены, площадью 21854,75 кв.м, находился на праве постоянного (бессрочного) пользования у ЗАО «Металлист-Кострома» и отдельно под объектамине выделялся и не формировался.
 
    В 2004 году Стожарова Н.Н. согласовалавопрос межевания и определения границ земельного участка с предыдущим владельцем земельного участка и со смежными владельцами общего земельного участка (проект границ межевания земельного участка по адресу: город Кострома, улицаВолжская 2-ая, дом7; акт согласования границ земельного участка 44:27:07 01 08. Землеустроительное дело по межеванию земельного участка было утверждено 16.06.04 (л.д.  ).
 
    04.04.2007указанный земельный участок, площадью 9512,34 квадратных метров, был поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 44:27:07 01 08:0008.
 
    Уточненные требования истца сводятся ко взысканию ретроспективной задолженности за указанный период по пунктам 8.6 и 8.7 договора, а также неустойки на эту задолженность и за просрочку первого платежа по договору, составляющего долг за период с 15.03.2007 по 31.12.2007, относящийся к зоне ответственности ответчика.
 
    Постановлением № 564 от 13.03.2006г. у ЗАО «Металлист-Кострома» изъята часть земельного участка площадью  10559,2 кв.м по ул. 2-ой Волжской, д.7. Указанным постановлением решено предоставить земельный участок площадью 9512,34 кв.м по ул. 2-ой Волжской, д.7в аренду на 20 лет Стожаровой Нине Николаевне (л.д.5).
 
    Между ИП Стожаровой Н.Н. и Департаментом  03.10.2007г. заключен договор аренды земельного участка № Д.0837.4 с кадастровым номером 44:27:07 01 08: 0037, из земель «Земли поселений», находящийся по адресу: г. Кострома, ул. 2-ая Волжская, д.7, общей площадью  9512,34 кв.м с целью эксплуатации объектов торговли.
 
    Срок аренды участка установлен с 13.03.2006 по  13.03.2026 (п. 2.1 договора).  Договор зарегистрирован в установленном порядке 14.04.2008г.
 
    Также условия договора распространяются на отношения, возникшие до его заключения, а именно с 14.08.2002 по 12.03.2006 года (п. 8.6 договора), арендная плата за указанный период в сумме 561903,17 руб. должна быть уплачена в срок внесения 1 платежа по договору (п. 8.7 договора).
 
    Как следует из пункта 3.1, 3.2 договора размер арендной платы, которая вносится Арендатором ежеквартально равными долями до 1-го числа первого месяца  следующего за расчетным кварталом, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.
 
    03 октября 2007 года земельный участок по акту приема-передачи земельного участка передан Арендатору (л.д. 8).
 
    Обязательства по погашению арендной платы по договору аренды земельного участка от 03.10.2007г. № Д.0837.4 года ответчиком не исполнены в части оплаты за период  с 14.08.2002 по 12.03.2006 года в сумме  561903,17 руб. в результате чего образовалась задолженность, за взыскание которой обратился истец. Одновременно на основании п. 5.3 договора начислены пени за просрочку уплаты платежа за период  с 14.04.2008 года по 30.09.2009 год в размере 136032, 08 рублей.
 
    Также ответчиком несвоевременно вносилась арендная плата в период после заключения договора, в связи с чем истцом на основании п. 5.3 договора начислены пени из расчета 1/300 действующей на тот момент ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Сумма пени за период с 14.04.2008 года по 30.09.2009 год  составили 29462,22 рубля.
 
    04.05.2008 Арендодателем в адрес Арендатора направлена претензия с предложением погасить имеющуюся задолженность (л.д.13).
 
    Поскольку ответчиком обязательство по погашению арендных платежей  за пользование земельным участком  не исполнено, истец был вынужден обратиться в суд.
 
    Оценив представленные в дело доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзывах на него и в выступлениях, присутствовавших в заседаниях представителей лиц, участвующих в деле, суд считает, что заявленные требования подлежат частичному  удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В силу ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
 
    В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в редакции, действовавшей на момент подписания спорного соглашения, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
 
    В соответствии с Законом Костромской области от 15.08.2006 № 62-4-ЗКО «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы» и постановлением Администрации Костромской области от 25.09.2006 г. № 75-а «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы»  Департамент имущественных и земельных отношений Костромской областиопределен  уполномоченным органом по распоряжению земельными участками государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы.
 
    Следовательно, на день заключения договора именно Департамент являлся уполномоченным органом, у которого было право заключат договоры аренды.   Кроме того, Департамент, выступает администратором платежей за пользование земельными участками государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы за период до 25.09.2006 г., поэтому довод ответчика о том, что истец не обладал соответствующими полномочиями по  распространению действия договора аренды на период до 12.03.06 судом отклоняется.
 
    На основании статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п.
 
    Исковые требования основаны на действии пункта 8.6 договора, согласно которому условия заключенного сторонами договора аренды применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения, в том числе за периодс 14.08.2002 по 12.03.2006 пользования этим земельным участком.
 
    В соответствии с п.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
 
    Как усматривается из материалов дела, стороны при заключении договора определили условие о его ретроспективном действии.Договор подписан без разногласий, что свидетельствует о согласованной воле сторон.
 
    Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. По смыслу данной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации  объектом договора аренды могут быть, в частности, земельные участки.
 
    Пункт 2 ст.6 Земельного кодекса Российской Федерации  определяет, что земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Как установлено в ходе судебного разбирательстваземельный участок, площадью 9512,34 квадратных метров, былописан и утвержден,поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 44:27:07 01 08:0008,16.06.04, и именно  с этой даты земельный участок площадью 9512,34 квадратных метровстал существовать как объект. Тот факт, что впоследствии данному земельному участку присвоен иной номер - 44:27:07 01 08: 0037 не влияет на существо правоотношений, поскольку земельный участок как объект не изменился.
 
    Исходя из вышеизложенного, суд соглашается с доводом ответчика о том, что в период до 16.06.04 данный земельный участок не мог быть предметом договора аренды, следовательно, стороны не могли распространить действие договора аренды на этот период.
 
    По указаннымже основаниям,  суд отвергает довод ответчика о том, что данный земельный участок как объект не существовал до 04.04.2007.
 
    Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
 
    Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). При этом размер арендной платы определен договором.
 
    При определении суммы задолженности, подлежащей оплате за указанный период, суд исходит из согласованности размера арендной платы в договоре (за период с 14.08.2002 года по 12.03.2006 год в сумме 561903, 17 рублей). Таким образом,  561903,17: 44 мес. ×21 мес. 27 дн. ( с 17.06.04 по 12.03.2006) = 279674,39 руб.
 
    В силу п.1 ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник должен уплатить кредитору неустойку, определенную договором.
 
    Как видно из условий заключенного между сторонами договора аренды земли, стороны при заключении договора предусмотрели, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, что соответствует требованиям действующего законодательства.
 
    Указанный договор в силу пункта 2 статьи 609  Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 25 и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации,  подлежит государственной регистрации, и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
 
    Судом установлено, что договор является заключенным только с 14.04.08 года (с момента государственной регистрации).
 
    У ответчика имеется обязанность уплатить арендную плату за пользование земельным участком, в том числе за период, предшествующий заключению договора, при этом само обязательство по уплате арендных платежей возникло после государственной регистрации договора аренды, достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условия об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое пользование им земельным участком на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по его исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора. Поэтому суд считает обоснованным требование истца об оплате пени с даты государственной регистрации договора.
 
    Проверив расчет пеней, представленный истцом, с учетом признания судом задолженности по арендной плате за период с 17.06.04 года по 12.03.2006 год в сумме 279674,39 руб., судом сделан перерасчет суммы пеней, из которого следует, что пени за просрочку уплаты платежа за период  с 14.04.2008 года по 30.09.2009 год составляют 57654,85 рублей.
 
    Также судом проверен расчет пеней за период с 14.04.2008 года по 30.09.2009 год по платежам, обязанность по уплате которых возникла с даты заключения договора, составляют 29462,22 руб., ответчиком данный расчет не оспорен. Нарушения сроков внесения арендной платы подтверждено материалами дела, ответчиком не оспаривается.
 
    Вместе с тем, с учетом возникших разногласий по поводу включения в договор условий о распространении действия договора на период с 14.08.2002 года по 12.03.2006 год, а также тот факт, что истец обратился за взысканием задолженности только в 2009 году, суд считает возможным снизить размер пеней до 50000 рублей.
 
    В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика и истца   пропорционально удовлетворенным требованиям.
 
    Истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии со ст. 333.37  Налогового кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии со статьей 333.37  Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федеральногозаконаот 25.12.2008 N 281-ФЗ)государственные органы освобождены от уплаты государственной пошлины.
 
    Согласно Постановления Пленума ВАС РФ от 20.03.1997 г. № 6 при уменьшении арбитражным судом размера неустойки расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 170, 171, 110  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
    РЕШИЛ:
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя  Стожаровой Нины Николаевны, г. Кострома в пользу  Департамента  имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Кострома  279674,39 рублей основного долга, 50000 рублей пени.
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя  Стожаровой Нины Николаевны, г. Кострома в доход федерального бюджета 8835,83 рублей  государственной пошлины.
 
    Исполнительные листы выдать по вступлении решения в законную силу.
 
    Решение может быть обжаловано через арбитражный суд Костромской  области в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месячного срока со дня его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.
 
 
Судья                                                      Е.Ю. Трубникова