Решение от 25 февраля 2010 года №А31-3333/2008

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ
 
156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2
 
E-mail: info@kostroma.arbitr.ru
 
http://kostroma.arbitr.ru
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Дело № А31-3333/2008
 
 
    г. Кострома                                                                          25 февраля 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2010 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2010 года.
 
    Судья арбитражного суда Костромской области  Егорова Ольга Юрьевна,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кудрявцевой О.А.,
 
    рассмотрел в судебном заседании дело по иску Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья «Михалевский бульвар», г. Кострома
 
    к ООО «Сити ХХIвек», г. Кострома; Сычеву В.В., г. Кострома
 
    3-е лицо: ЗАО «ТермоДомМонолитСтрой», г. Кострома, Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области, г. Кострома
 
    о признании недействительным инвестиционного договора, истребовании нежилого помещения из незаконного владения
 
    при участии в заседании:
 
    от истца: Зиновьева М.П., адвокат, по доверенности от 13.08.2008 г., Держалова М.Б., председатель ТСЖ, паспорт 3408 930363 от 29.01.2009 г.
 
    от ответчика: Сычев В.В., предприниматель, паспорт 3403 № 635582 от 13.10.2003 г., Нарышев А.В.,  представитель  по  доверенности  от  14.05.2009 г., 44 АА № 120409
 
    от 3-го лица: Шестерикова Ю.А.(УФРС по КО) специалист-эксперт по доверенности от 29.12.2009 года № 59
 
    установил:
 
    Некоммерческая организация Товарищество собственников жилья  «Михалевский бульвар», г. Кострома обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сити ХХIвек», г. Кострома, предпринимателю Сычеву Вадиму Владимировичу, г. Кострома о признании инвестиционного договора от 29 ноября 2005 года № М-8хп недействительным в части объекта инвестиций – хозяйственные помещения № 2, № 9, площадью 77 кв. м. каждое, расположенные в жилом доме № 24Б на Михалевском бульваре в г. Костроме; об истребовании из незаконного владения Сычева В.В. помещений  № 2, № 9, площадью 77 кв. м. каждое, расположенные в жилом доме № 24Б на Михалевском бульваре в г. Костроме путем обязания передать указанные помещения товариществу собственников жилья «Михалевский бульвар» в десятидневный срок с момента вступления решения Арбитражного суда Костромской области в законную силу.
 
    Определением арбитражного суда Костромской области от 22 октября 2009 года привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора - Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области.
 
    Истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном виде истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просит суд:
 
    1. признать право общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме № 24-Б на бульваре Михалевском в             г. Костроме на нежилое помещение № 17 (хозяйственное помещения № 2, площадью 77 кв.м., и хозяйственное помещение № 9, площадью 77 кв.м.), расположенное в жилом доме № 24-Б на бульваре Михалевском в                    г. Костроме Костромской области;
 
    2. признать Инвестиционный договор от 29.11.2005 года № М-8 хп, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Сити XXIвек» и Сычевым Вадимом Владимировичем, недействительным в части объекта инвестиций - хозяйственных помещений № 2 и № 9, площадью 77 кв.м каждое, расположенных в нежилом помещении № 17 жилом доме № 24-Б на бульваре Михалевском в г. Костроме;
 
    3. истребовать хозяйственные помещения № 2 (площадью 77 кв.м.) и № 9 (площадь 77 кв.м.), расположенные в нежилом помещении № 17 в доме № 24-Б на бульваре Михалевском в г. Костроме, из незаконного владения Сычева Вадима Владимировича путем обязания передать указанные помещения товариществу собственников жилья «Михалевский бульвар» в десятидневный срок с момента вступления решения Арбитражного суда Костромской области в законную силу;
 
    4. признать недействительным зарегистрированное право собственности Сычева В.В. на нежилое помещение № 17, площадью 200,1 кв.м., с кадастровым номером 44-44-01/171/2008-589, расположенное по адресу: Костромская область, г. Кострома, бульвар Михалевский, дом № 24-Б, нежилое помещение № 17.
 
    Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.
 
    Исковые требования мотивированы тем, что помещения, принадлежащие Сычеву Вадиму Владимировичу, относятся к общему имуществу собственников жилья, поскольку в спорных помещениях расположено техническое оборудование и коммуникации, обслуживающие домовладение в целом, в связи с чем в силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации данные помещения являются общей долевой собственностью собственников квартир многоквартирного жилого дома.
 
    В связи с чем, сделка по отчуждению части общей долевой собственности в силу прямого указания закона и исходя из особенностей правового положения общего имущества в многоквартирном доме является ничтожной на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Ответчики – ООО «Сити ХХIвек», Сычев Вадим Владимирович, третье лицо - ЗАО «ТермоДомМонолитСтрой» возражают против заявленных  требований считают, что спорные помещения первоначально проектировались как встроенно-пристроенные помещения общественного назначения, и, соответственно, данные помещения не относятся к общему имуществу собственников жилья; нахождение в спорных помещениях технического оборудования и коммуникаций жилого дома не нарушает прав собственников и не препятствует истцу эксплуатировать сети и оборудование; ТСЖ «Михалевский бульвар» является ненадлежащим истцом.
 
    Третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области считает, что признать незаконной государственную регистрацию за Сычевым В.В. права собственности на нежилое помещение № 17 (хозяйственное помещение № 2 (площадью 77 кв.м.) и хозяйственное помещение № 9 (площадью 77 кв.м.) невозможно, так как регистрация не может быть признана недействительной в части. Запись о государственной регистрации права собственности может быть погашена в целом на все нежилое помещение № 17, решение оставляет на усмотрение суда.
 
    Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.
 
    Между обществом с ограниченной ответственностью «Сити XXIвек» (инвестор) и Сычевым Вадимом Владимировичем (соинвестор) заключен от 29.11.2005 года инвестиционный договор № М-8 хп, предметом которого является участие соинвестора в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома, расположенного по адресу: г. Кострома, Михалевский бульвар, путем инвестирования, строительства объекта за счет собственных средств на условиях, определенных сторонами в инвестиционном договоре.
 
    В соответствии с пунктом 1.3 инвестиционного договора от 29.11.2005 года № М-8 хп объектом строительства являлись хозяйственные помещения, которые будут находится в жилом доме № 8 на Михалевском бульваре, а именно:
 
    - два хозяйственных помещения (автостоянки) площадью 48, 4 кв.м.;
 
    - два хозяйственных помещения площадью 153, 6 кв.м.
 
    Согласно пункту 4.3 вышеуказанного договора оформление прав собственности на объект по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений к договору производится в порядке  установленном законодательством РФ, после сдачи объекта  в эксплуатацию и выполнения обязательств по договору.
 
    07 декабря 2007 года Управлением градостроительства и архитектуры Администрации г. Костромы принят в эксплуатацию пятиэтажный (включая цокольный и мансардный этажи) восьми квартирный жилой дом, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU44328000-64. Согласно вышеупомянутого разрешения жилому дому присвоен адрес: г. Кострома, бульвар Михалевский, дом 24Б. Исходя из Справки Костромского городского филиала ГП «Костромаоблтехинвен таризация» от 02.04.2007 года № 274 спорные хозяйственные помещения в цокольном этаже зарегистрированы под номерами 2 (площадью 77 кв.м.) и    9 (площадью 77 кв.м.).
 
    В соответствии с разрешением на строительство № RU44328000-114, выданным закрытому акционерному обществу «ТермоДом МонолитСтрой», Администрация города Костромы руководствуясь статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешила строительство жилого комплекса из 10-ти домов: 4 дома (тип 16) и. 6 домов (тип 8). 5-этажный (включая цокольный и мансардный этажи) 8-квартирный жилой дом № 8 по ГП (тип 16), общая площадь квартир - 1273,6 кв.м.; площадь земельного участка - 12347,01 кв.м.; количество этажей 5 (включая цокольный и мансардные этажи); строительный объем - 7606,0 куб.м; в том числе: строительный объем цоколя - 1251,0 куб.м; количество квартир — 16; общая сметная стоимость строительства 10-ти жилых домов в ценах 2005 года – 212097036 рублей .
 
    Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 07 декабря 2007 года № RU44328000-71 Управление градостроительства и архитектуры Администрации г. Костромы руководствуясь статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешило ввод в эксплуатацию построенного жилого комплекса из 10-ти домов: 4 дома (тип 16) и 6 домов (тип 8). 5-этажный' (включая цокольный и мансардный этажи) 8-квартирный жилой дом № 8-по ГП (тип 16), расположенного по адресу: Костромская область, г. Кострома, бульвар Михалевский, 24Б (жилой дом № 8 по ГП - тип 16).
 
    Объект жилищного строительства (по факту), общей площадью 1701,6 кв.м., количество этажей – 3, площадь хозяйственных помещений - 319,0 кв.м., площадь общих помещений - 111,8 кв.м., всего квартир- 16, общая площадь квартир - 1 245,7 кв.м., жилая - 700,8 кв.м.
 
    Исходя из рабочего проекта цокольного этажа для жилых домов № 7, 8, 9 (альбом № 7 часть 2) в плане цокольного этажа указаны хозяйственные помещения № 1, 2, 3 и помещение № 4 указано как магазин. Ни в разрешении на строительство, ни в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, ни в других рабочих проектах (на водоснабжение и канализацию, на электрооборудование) не отражено строительство и ввод в эксплуатацию объекта общественного назначения.
 
    Данные помещения указаны в качестве хозяйственных.
 
    Из рабочего проекта (альбом № 4 часть 2) «Водоснабжение и канализация» следует, что в хозяйственных помещениях № 4 по проекту находятся инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения в данном доме, а именно:
 
    - водомерный узел;
 
    - запорная арматура на весь дом;
 
    - стояки на водоснабжение и канализационные стояки (в помещении №2) на квартиры №№ 1, 2, 5, 6, 9, 10, 13, 14;
 
    - стояки на водоснабжение и канализационные стояки (в помещении №9) на квартиры №№ 3, 4, 7, 8, 11, 12, 15, 16;
 
    - магистральный трубопровод ввода в жилой дом системы водопровода и бытовой канализации.
 
    Из рабочего проекта (альбом № 5 часть 2) «Электрооборудование» следует, что в хозяйственных помещениях № 4 по проекту находится разводка электрооборудования.
 
    Из рабочего проекта (альбом № 3 часть 2) «Отопление и вентиляция» следует,что в цокольном этаже не предусмотрены системы отопления.
 
    Полагая, что спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме, и поэтому они не могли быть отчуждены по инвестиционному договору, товарищество собственников жилья обратилось в арбитражный суд с вышеизложенными требованиями.
 
    Суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании следующего.
 
    В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим им помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
 
    В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
 
    Согласно статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры/ технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
 
    В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13 августа 2006 года «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
 
    В силу статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов имущества участников долевого строительства.
 
    В порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд назначил проведение судебной экспертизы для выяснения вопросов:
 
    - С учетом утвержденной проектной документации дать заключение о
функциональном назначении хозяйственных помещений № 2 и № 9 в жилом доме № 24Б на Михалевском бульваре в г. Костроме, а именно, проектировались ли изначально вышеуказанные помещения как отдельные встроенно-пристроенные нежилые помещения, помещения общественного назначения без указания целевого использования или как цокольный этаж, который предполагалось использовать для техническогообслуживания жилого дома.
 
    - С учетом разрешительной документации о сдачи дома в эксплуатацию, а также с учетом расположения в данных помещениях инженерных коммуникаций и оборудования пояснить являются ли хозяйственные помещения № 2 и № 9 в жилом доме № 24Б на Михалевском бульваре в г. Костроме отдельными встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, которые планировалось использовать как помещения общественного назначения, либо данные помещения планировалось использовать для технического обслуживания жилого дома.
 
    - находятся ли внутри хозяйственных помещений № 2 и № 9 в жилом доме № 24Б на Михалевском бульваре в г. Костроме инженерные коммуникации, электрическое, механическое, санитарно- техническое и иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме.
 
    - Находится ли в настоящее время в нежилых помещениях №2 и №9, расположенных на цокольном этаже жилого дома № 24б отключающая арматура инженерных систем, к которым необходим доступ для технического обслуживания жилого дома.
 
    - Регламентировано ли техническими нормами и правилами выделение инженерных систем в отдельное помещение с отдельным входом с достаточной площадью для обслуживания данного оборудования в объеме нежилого помещения.
 
    В материалы дела представлено экспертное заключение, проведенное ООО «Архитектурно-строительный центр № 1». Из данного заключения следует, что хозяйственные помещения № 2 и № 9 не фигурировали как помещения общественного назначения, а планировались для технического обслуживания инженерных сетей. В проекте использование данных помещений как помещений общественного назначения не предусмотрено.
 
    Как следует из рабочего проекта (альбом № 5 часть 2) «Электрооборудование» в хозяйственных помещениях № 4 по проекту не имеется отдельного счетчика на электрооборудование, расположенное в цокольном помещении, что свидетельствует о том, что изначально не  предусматривалась эксплуатация данных помещений как отдельных объектов общественного назначения.
 
    Из рабочего проекта (альбом № 3 часть 2) «Отопление и вентиляция» следует, что в цокольном этаже не предусмотрены системы отопления и вентиляции, что фактически свидетельствует о невозможности использования данных помещений в качестве объектов общественного назначения.
 
    Исходя из пункта 9.4 положительного заключения № 135-06/УГГЭ 44.26/226 по рабочему проекту «3-х этажный жилой дом (тип 8, тип 16) с мансардным этажом по Михалевскому бульвару» следует, что «Рабочим проектом предусматривается строительство 8 и 16 квартирных жилых домов, которые состоят из цокольного и четырех надземных этажей, включая мансардный этаж. В цокольном этаже каждого дома размещаются общедомовые водомерные узлы и хозяйственные помещения».
 
    Данное доказательство подтверждает изначально отсутствие в проектной документации каких-либо отдельных встроенно-пристроенных помещений в цокольном этаже.
 
    Согласно справки ГП «Костромаоблтехинвентаризация» от 2 апреля 2007 года № 274 хозяйственные помещения № 2 и № 9, расположенные в цокольном этаже, относятся к нежилым помещениям. Однако данные сведения не могут рассматриваться как доказательство того, что вышеупомянутые помещения являются отдельными встроенно-пристроенными помещениями и могут использоваться как объекты общественного назначения.
 
    Материалами дела установлено, что из рабочего проекта (альбом № 4 часть 2 «Водоснабжение и канализация» следует, что в хозяйственных помещениях № 4 по проекту находятся инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения в данном доме, а именно:
 
    - водомерный узел;
 
    - запорная арматура на весь дом;
 
    - стояки на водоснабжение и канализационные стояки (в помещении      № 2) на квартиры №№ 1, 2, 5, 6, 9, 10, 13, 14;
 
    - стояки на водоснабжение и канализационные стояки (в помещении      № 9) на квартиры №№ 3, 4, 7, 8, 11, 12, 15,16;
 
    - магистральный трубопровод ввода в жилой дом системы водопровода и бытовой канализации.
 
    Из рабочего проекта (альбом № 5 часть 2) «Электрооборудование» следует, что в хозяйственных помещениях № 4 по проекту находится разводка электрооборудования.
 
    При проведении экспертизы ООО «Архитектурно-строительный центр № 1» было установлено, что внутри хозяйственных помещений № 2 и № 9 в жилом доме № 24Б на Михалевском бульваре находятся: водомерный узел и запорная арматура на весь дом, стояки на водоснабжение, канализационные стояки, прочистки на весь дом, магистральный трубопровод ввода водопровода и выпуск канализации.
 
    В соответствии с пунктами 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13 августа 2006 года определяют, что в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
 
    В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, полагаю, что оспариваемые помещения принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
 
    Таким образом, суд считает, что спорные хозяйственные помещения относятся к общему имуществу собственников жилья, поэтому они не могли быть отчуждены третьему лицу по инвестиционному договору.Сделка по отчуждению части общей долевой собственности в силу прямого указания закона является ничтожной на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Заявление ответчика – Сычева Вадима Владимировича о признании экспертного заключения недопустимым доказательством суд считает необоснованным.
 
    Эксперт, исследуя проектную и  разрешительную документацию, представленную в материалы дела, сделал обоснованный вывод об отсутствии в ней помещений общественного назначения.
 
    Согласно статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Ответчиком не представлено допустимых доказательств, что принадлежащие ему хозяйственные помещения изначально проектировались и вводились в эксплуатацию как помещения общественного назначения.
 
    Ссылка ответчика на пункт 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации необоснованна, поскольку в рассматриваемом случае эксперт использовал утвержденную проектную документацию, а также утвержденную разрешительную документацию о вводе жилого дома в эксплуатацию. С учетом проектной и разрешительной документации эксперт сделал вывод о том, что оспариваемые помещения являются хозяйственными помещениями, предназначенными для обслуживания инженерных сетей всех квартир жилого дома № 24 Б на Михалевском бульваре в городе Костроме.
 
    Возражения ответчика об отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих довод эксперта о расположении в хозяйственных помещениях инженерных сетей и оборудования, обслуживающих домовладение в целом суд считает необоснованным.
 
    Вывод эксперта о том, что внутри хозяйственных помещений № 2 и № 9 находятся: водомерный узел и запорная арматура на весь дом, стояки на водоснабжение, канализационные стояки, прочистки на весь дом, магистральный трубопровод ввода водопровода и выпуск канализации, основан на имеющихся в материалах дела доказательствах.
 
    Доводы ответчика относительно необоснованности и немотивированности заключения эксперта противоречат представленным доказательствам.
 
    Согласно статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле  доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость,    достоверность каждого доказательства в отдельности, а также, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
 
    Заключение эксперта является допустимым и относимым доказательством, основанным на письменных доказательствах, имеющихся в материалах дела.
 
    Суд считает обоснованным заявление товарищества собственников жилья об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
 
    Согласно пункту 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года № 64, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве  индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного  владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
 
    В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник (титульный владелец) вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
 
    Поскольку сделка, на основании которой Сычев Вадим Владимирович получил в собственность спорные нежилые помещения, является недействительной (ничтожной), следовательно, Сычев Вадим Владимирович владеет спорными помещениями незаконно.
 
    В силу пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13 августа 2006 года, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем доступность пользования помещениями общего пользования и постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, что невозможно без обеспечения свободного доступа к инженерным  сетям.
 
    В связи с тем, что спорные помещения являются частью общего имущества дома, они в силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме и поэтому не могут находится в собственности третьих лиц.
 
    Требование истца об истребовании из незаконного владения Сычева Вадима Владимировича хозяйственных помещений № 2 (площадью 77 кв.м.) и № 9 (площадью 77 кв.м.), расположенных в нежилом помещении № 17 в доме № 24Б на бульваре Михалевском в г.Костроме Костромской области путем обязания передать указанные помещения товариществу собственников жилья «Михалевский бульвар» является обоснованным.
 
    В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договора и иных сделок, не противоречащих закону.
 
    Согласно статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий с момента ее совершения, и, следовательно, с момента признания сделки недействительной.
 
    При признании сделки ничтожной, прекращаются возникшие из этой сделки гражданские права и обязанности.
 
    Следовательно зарегистрированное право собственности за Сычевым Вадимом Владимировичем на хозяйственные помещения № 2 (площадью 77 кв.м.) и № 9 (площадью 77 кв.м.), расположенные в нежилом помещении      № 17 доме № 24Б на бульвареМихалевском в г. Костроме Костромской области является недействительным.
 
    Довод ответчика Сычева В.В. о том, что Товарищество собственников жилья «Михалевский бульвар»является ненадлежащим истцом по настоящему делу, суд считает несостоятельным.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской' Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
 
    В соответствии с пунктом 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. В пункте 8 устава Товарищества  собственников жилья «Михалевский бульвар» закреплено указанное положение.
 
    ТСЖ «Михалевский бульвар» зарегистрировано в качестве юридического лица инспекцией Федеральной налоговой службы по                г. Костроме 28 декабря 2007 года, о чем внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр юридических лиц о его создании, что подтверждается свидетельством серии 44 № 000636073.
 
    Таким образом, товарищество как законный представитель собственников помещений в жилом доме вправе предъявлять требования, связанные с оспариванием прав на имущество, принадлежащее, по его мнению, как общее имущество жилого дома собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности.
 
    Материалами дела подтверждено, что собственники помещений в доме предоставили товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
 
    При указанных обстоятельствах, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по делу следует возложить на ответчиков пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
 
    На основании изложенного и руководствуясь статьей 167, 169, 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
РЕШИЛ:
 
    1. Признать Инвестиционный договор от 29.11.2005 года № М-8 хп, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Сити XXIвек» и Сычевым Вадимом Владимировичем, недействительным в части объекта инвестиций - хозяйственных помещений № 2 и № 9, площадью 77 кв.м.каждое, расположенных в нежилом помещении № 17 жилом доме № 24-Б на бульваре Михалевском в г. Костроме.
 
    2. Признать недействительным зарегистрированное право собственности Сычева В.В. на нежилое помещение № 17, площадью 200,1 кв.м., с кадастровым номером 44-44-01/171/2008-589, расположенное по адресу: Костромская область, г. Кострома, бульвар Михалевский, дом № 24-Б, нежилое помещение № 17.
 
    3. Признать право общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме № 24-Б на бульваре Михалевском в             г. Костроме на нежилое помещение № 17 (хозяйственное помещения № 2, площадью 77 кв.м., и хозяйственное помещение № 9, площадью 77 кв.м.), расположенное в жилом доме № 24-Б на бульваре Михалевском в                    г. Костроме Костромской области.
 
    4. Истребовать хозяйственные помещения № 2 (площадью 77 кв.м.) и № 9 (площадь 77 кв.м.), расположенные в нежилом помещении № 17 в доме № 24-Б на бульваре Михалевском в г. Костроме, из незаконного владения Сычева Вадима Владимировича путем обязания передать указанные помещения Некоммерческой организации товариществособственников жилья «Михалевский бульвар» в десятидневный срок с момента вступления решения Арбитражного суда Костромской области в законную силу.
 
    5. Взыскать с Обществас ограниченной ответственностью «Сити ХХIвек», г. Кострома в пользу Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья «Михалевский бульвар», г. Кострома 2000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, 10000 рублей расходов по экспертизе.
 
    6. Взыскать с Индивидуального предпринимателяСычеваВадимаВладимировича, г. Кострома в пользу Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья «Михалевский бульвар», г. Кострома 2000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, 10000 рублей расходов по экспертизе.
 
    7. Исполнительныелистывыдать по вступлении решения в законную силу.
 
    8. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия или в кассационном порядке в Федеральный  арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.
 
 
Судья                                                        О.Ю. Егорова