Решение от 21 сентября 2010 года №А31-319/2010

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ
 
156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2
 
E-mail: info@kostroma.arbitr.ru
 
http://kostroma.arbitr.ru
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Дело № А31-319/2010
 
 
    г. Кострома                                                                          21 сентября 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2010 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 21 сентября 2010 года.
 
    Судья Арбитражного суда Костромской области  Егорова Ольга Юрьевна,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карповой И.В.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Подсобное хозяйство», г. Кострома
 
    к Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Кострома
 
    третьи лица: Администрация города Костромы, г. Кострома, Администрация города Костромы в лице Управления градостроительства и архитектуры,        г. Кострома
 
    об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка
 
    при участии в заседании:
 
    от истца: Зиновьева М.П., адвокат по доверенности 29.07.2009 года
 
    от ответчика: Стародубцева С.Л., начальник отдела по доверенности               от 31.05.2010 г. № 19
 
    от третьих лиц: Сорокин М.В., главный специалист по доверенности              от 15.06.2010 г. № 55-3124/10
 
    установил:
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Подсобное хозяйство»,   г. Кострома обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Кострома об обязании изложить пункты 1.2 и 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 18.11.2009 года № 429 в следующей редакции:
 
    «Пункт 1.2. Сведения о земельном участке, являющемся предметом договора:
 
    Местоположение: Костромская область, г. Кострома, ул. Запрудня, д.1.
 
    Общая площадь: 53454,74 кв.м.
 
    Категория земель: земли населенных пунктов.
 
    Разрешенное использование /назначение/: для животноводства.
 
    Границы Земельного участка определяются в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка.
 
    Ограничения Земельного участка: нет».
 
    Пункт 2.1. Цена продажи Земельного участка определена в соответствии с расчетом выкупной цены Земельного участка (приложение к договору) и составляет 454 (четыреста пятьдесят четыре) рубля».
 
    В окончательном виде исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнены и истец просит суд обязать Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области изложить пункты 1.2 и 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 18 ноября 2009 года № 429 в следующей редакции:
 
    «Пункт 1.2. Сведения о земельном участке, являющемся предметом договора:
 
    Местоположение: Костромская область, г. Кострома, ул. Запрудня, д.1.
 
    Общая площадь: 53 454,74 кв.м.
 
    Категория земель: земли населенных пунктов.
 
    Разрешенное использование /назначение/: земли сельскохозяйственного использования.
 
    Границы Земельного участка определяются в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка.
 
    Ограничения Земельного участка: нет.».
 
    Пункт 2.1. Цена продажи Земельного участка определена в соответствии с расчетом выкупной цены Земельного участка (приложение к договору) и составляет 272 руб. 62 коп.».
 
    Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.
 
    Требования истца мотивированы тем, что разрешенным использованием земельного участка, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Запрудня, дом 1, является животноводство или эксплуатация зданий и сооружений свинокомплекса. Данный земельный участок расположен в границах зоны сельскохозяйственного использования.
 
    Истец полагает, что разрешенное использование (земли сельскохозяйственного назначения) не менялось. Указание в кадастровом паспорте в графе «разрешенное использование (назначение)» - для животноводства или для эксплуатации зданий и сооружений свинокомплекса, по мнению истца, не меняет разрешенное использование.
 
    Следовательно, расчет выкупной стоимости земельного участка должен составлять 272 рубля 62 копейки. При этом для расчета выкупной стоимости участка необходимо использовать кадастровую стоимость, действующую на момент подачи ООО «Подсобное хозяйство» первоначального заявления о предоставлении в собственность земельного участка.
 
    Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области заявленные требования не признал, представил отзыв, в котором указал, что требования истца считает необоснованными. Учитывая местоположение земельного участка относительно зонирования территории города Костромы, Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области считает правомерным применение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка для земель промышленного назначения в кадастровом квартале №02 03 45.
 
    По мнению ответчика, по цене, предложенной истцом (272 рубля 62 копейки), земельный участок не может быть продан, поскольку это ставит его в приоритетное положение по отношению к другим организациям, выкупающим земельные участки, находящиеся в этой же территориальной зоне.
 
    Определением Арбитражного суда Костромской области от 27 июля 2010 года к участию в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены – Администрация города Костромы, Администрация города Костромы в лице Управления градостроительства и архитектуры.
 
    Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.
 
    Обществу с ограниченной ответственностью «Подсобное хозяйство» на праве собственности принадлежат здания свинокомплекса площадью 761,8 квадратного метра, Литеры Г, Г1 и Г2, и кормохранилища площадью 382,3 квадратного метра, литер В, расположенные по адресу: город Кострома, улица Запрудня, дом 1, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27.10.2004 серии 44-АА № 162661 и 266118.
 
    Между Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы  и Обществом с ограниченной ответственностью «Подсобное хозяйство» на основании постановления главы администрации города Костромы от 07.12.2005 № 3635 «О предоставлении земельного участка по улице Запрудня, дом 1, ООО «Подсобное хозяйство» заключен договор аренды земельного участка от 13.09.2006 № 3.6830.3, по условиям которого - арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, находящийся по адресу: город Кострома, улица Запрудня, дом 1, в целях использования для животноводства сроком с 07.12.2005 г. по 07.11.2006 г.
 
    Общество обратилось в Департамент с заявлением от 04.07.2007 г., а впоследствии - с заявлением от 12.05.2008 г., в котором просило предоставить упомянутый земельный участок в собственность, ссылаясь на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющую Обществу право на приобретение в собственность земельного участка, занятого зданием, строением (сооружением) и необходимого для его эксплуатации.
 
    Департамент письмом от 16.06.2008 № 4271/з сообщил Обществу, что в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки, и об отсутствии оснований для предоставления упомянутого земельного участка в собственность, поскольку в соответствии с градостроительной документацией спорный земельный участок расположен в границах производственно-коммунальной зоны, предназначенной для размещения промышленных предприятий и складских объектов, поэтому не может быть предоставлен для животноводства.
 
    ООО «Подсобное хозяйство», посчитав, что отказ Департамента является незаконным, 10 июля 2008 года обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением о признании незаконным решения Департамента от 16 июня 2008 года об отказе в предоставлении земельного участка в собственность.
 
    07 ноября 2008 года Арбитражный суд Костромской области отказал ООО «Подсобное хозяйство» в удовлетворении заявленных требований.
 
    Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2009 года решение Арбитражного суда Костромской области оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Подсобное хозяйство» - без удовлетворения.
 
    11 июня 2009 года Федеральный Арбитражный суд Волго-Вятского округа вынес постановление об отмене решения Арбитражного суда Костромской области от 14 ноября 2008 года и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2009 года в части отказа в признании незаконным решения Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 16 июня 2008 года № 4271/з об отказе в предоставлении в собственность ООО «Подсобное хозяйство» земельного участка площадью 53454,74 кв.м., расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Запрудня, дом 1.
 
    Решение Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 16 июня 2008 года № 4271/з об отказе в предоставлении в собственность ООО «Подсобное хозяйство» земельного участка площадью 53454,74 кв.м., расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Запрудня, дом 1 признано незаконным.
 
    В остальной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Костромской области.
 
    03 сентября 2009 года Арбитражный суд Костромской области принял дополнительное решение, в соответствии с которым обязал Департамент подготовить проект договора купли-продажи земельного участка, площадью 53454,74 кв.м. с кадастровым номером 44:27:02 03 45:0002, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Запрудня, д.1, и направить его в двухнедельный срок с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Костромской области обществу с ограниченной ответственностью «Подсобное хозяйство».
 
    18 ноября 2009 года истцом был получен проект договора купли-продажи земельного участка № 429, согласно которому Продавец (департамент имущественных и земельных отношений Костромской области) обязуется передать в собственность Покупателя (ООО «Подсобное хозяйство») земельный участок, указанный в пункте 1.2 Договора, а Покупатель оплатить Продавцу цену продажи земельного участка в соответствии со ст.2 Договора.
 
    В пункте 1.2 договора купли-продажи земельного участка № 429 Продавцом определены сведения о земельном участке, являющемся предметом договора, а именно:
 
    Местоположение: Костромская область, г. Кострома, ул. Запрудня, д.1.
 
    Общая   площадь: 53 454,74 кв.м.
 
    Категория земель: земли населенных пунктов.
 
    Разрешенное использование /назначение/: для эксплуатации зданий и сооружений свинокомплекса.
 
    Границы Земельного участка определяются в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка.
 
    Ограничения Земельного участка: нет.
 
    В статье 2 в пункте 1.2 договора купли-продажи земельного участка         № 429 Продавец указал цену продажи земельного участка, которая составила 2 054 786,84 руб. Указанная цена определена Департаментом на основании расчета выкупной цены земельного участка, являющегося приложением к договору.
 
    ООО «Подсобное хозяйство» направило в адрес Департамента протокол разногласий. Неполучение ответа в указанный срок явилось основанием для обращения в Арбитражный суд Костромской области с настоящим иском.
 
    Истец полагает, что Департамент необоснованно в пункте 1.2 договора купли-продажи земельного участка от 18.11.2009 г. № 429 в графе разрешенное использование (назначение) земельного участка указал: «для эксплуатации зданий и сооружений свинокомплекса». По мнению истца, данные сведения противоречат документам, принятым уполномоченными органами в отношении спорного земельного участка.
 
    15 марта 1979 года Исполнительным комитетом Костромского городского  Совета народных депутатов принято решение № 157 «О разрешении судоверфи имени «Комсомольской правды» возведения свинарника на территории судоверфи по ул. Запрудня,1», в соответствии с которым было решено:
 
    1. Разрешить судоверфи  имени  «Комсомольской  правды»  возведение  свинарника-откормочника на 100 голов в северо-западной части территории судоверфи по ул. Запрудня, 1.
 
    2. Возложить на судоверфь имени «Комсомольской правды» следующие обязательства:
 
    а) разработку генплана вести в увязке с перспективным планом развития судоверфи и на основании требований главного архитектора города;
 
    б) инженерные сети проектировать по техническим условиям соответствующих организаций.
 
    15 февраля 1993 года администрацией города Костромы издано постановление № 433 «О предоставлении земельного участка судостроительной верфи имени Комсомольской правды по ул. Запрудня, площадью 25,96 га в бессрочное пользование», в соответствии с которым принято решение предоставить земельный участок судостроительной верфи имени Комсомольской правды по ул. Запрудня, площадью 25,96 га, в том числе сельхозугодья -5.63 га, в бессрочное пользование для эксплуатации существующих зданий и сооружений.
 
    05 сентября 1996 года между АО «Костромская судоверфь» и ОАО «Костромахлеб» был заключен договор купли-продажи «Свинокомплекса», в соответствии с которым ОАО «Костромахлеб» приобрело право собственности на объекты недвижимого имущества.
 
    05 сентября 1996 года между АО «Костромская судоверфь» и ОАО «Костромахлеб» составлен акт о том, что «АО «Костромская судоверфь» в соответствии с договором купли-продажи «Свинокомплекса» от 05 сентября 1996 г., свидетельства на бессрочное пользование земли от 16.02.1993 № А-206, передает ОАО «Костромахлеб» земельный участок площадью 5,63 га в согласованных сторонами границах.
 
    В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации «при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащей Продавцу на праве бессрочного пользования, Покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка 5,63 га на тех условиях, что и Продавец».
 
    05 марта 1997 года администрацией города Костромы вынесено постановление № 674 «О предоставлении земельного участка ОАО «Костромахлеб» по ул. Запрудня, 1 в бессрочное пользование для эксплуатации свинарника», в соответствии с которым решено предоставить земельный участок ОАО «Костромахлеб» по ул. Запрудня, 1 площадью 53 597,8 кв. м в бессрочное пользование для эксплуатации свинокомплекса.
 
    08 октября 2004 года общим собранием участников общества с ограниченной ответственностью «Подсобное хозяйство» принято решение об увеличении уставного капитала ООО «Подсобное хозяйство» с 10000 до 1430000 рублей за счёт имущественного вклада нового участника - открытого акционерного общества «Костромахлеб» - в состав которого вошли, в том числе, нежилое строение (свинокомплекс), нежилое строение (кормохранилище), расположенные по адресу: г. Кострома, ул. Запрудня, д. 1, лит. Г,Г1,Г2, В.
 
    17 декабря 2005 года администрацией города Костромы вынесено постановление № 3635 «О предоставлении земельного участка по ул. Запрудня, д. 1, ООО «Подсобное хозяйство». В соответствии с пунктом 2 данного постановления обществу с ограниченной ответственностью «Подсобное хозяйство» предоставлен в аренду на 11 месяцев земельный участок из земель поселений, входящий в состав зоны сельскохозяйственного использования, площадью 53587,87 кв.м. по ул. Запрудня, д. 1, для животноводства.
 
    13 сентября 2006 года во исполнение постановления администрации       г. Костромы от 7 декабря 2005 года № 3635 между Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы - Арендодатель, и обществом с ограниченной ответственностью «Подсобное хозяйство» - Арендатор -заключен договор аренды земли № 1.6830.3. Как следует из пункта 1.1 договора, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель «Земли поселений», находящийся по адресу: город Кострома, ул. Запрудня, д. 1, для использования в целях животноводства, общей площадью 53 587,87 кв.м.
 
    В кадастровом паспорте земельного участка от 12 октября 2009 года в графе «разрешенное использование» указано - для животноводства.
 
    ООО «Подсобное хозяйство» считает, что п.1.2 и 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 18.11.2009 года № 429 следует принять в следующей редакции:
 
    «Пункт 1.2. Сведения о земельном участке, являющемся предметом договора:
 
    Местоположение: Костромская область, г. Кострома, ул. Запрудня, д.1.
 
    Общая площадь: 53 454,74 кв.м.
 
    Категория земель: земли населенных пунктов.
 
    Разрешенное использование /назначение/: земли сельскохозяйственного использования.
 
    Границы Земельного участка определяются в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка.
 
    Ограничения Земельного участка: нет.».
 
    Пункт 2.1. Цена продажи Земельного участка определена в соответствии с расчетом выкупной цены Земельного участка (приложение к договору) и составляет 272 руб. 62 коп.».
 
    Оценив доводы участвующих в деле лиц и представленные доказательства, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Заявление ООО «Подсобное хозяйство» рассматривается судом в порядке искового производства.
 
    В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
 
    1) земли сельскохозяйственного назначения;
 
    2) земли населенных пунктов (в редакции ФЗ № 232-ФЗ от 18 декабря 2006 года) (ранее - земли поселений);
 
    3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны безопасности и земли иного специального назначения;
 
    4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
 
    5) земли лесного фонда;
 
    6) земли водного фонда;
 
    7) земли запаса.
 
    Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
 
    Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
 
    В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
 
    В силу статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» при продаже земельных участков в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном пунктами 2 и 3 настоящей статьи.
 
    Субъектом Российской Федерации устанавливается цена земли в населенных пунктах с численностью населения до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года) (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ). До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.
 
    Следовательно, выкупная цена в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливается органом субъекта Российской Федерации, а не судом.
 
    Данный спор не подлежит разрешению в порядке рассмотрения преддоговорного спора, поскольку оспариваемый расчет выкупной цены спорного земельного участка, по сути, является отдельным (самостоятельным) документом, принятым государственным органом и может быть оспорен в порядке статьи 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Согласно абзацу 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
 
    Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются следующие категории:
 
    1) земли сельскохозяйственного назначения;
 
    2) земли населенных пунктов;
 
    3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещании, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
 
    4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
 
    5) земли лесного фонда;
 
    6) земли водного фонда;
 
    7) земли запаса.
 
    Согласно статье 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в результате градостроительного зонирования могут определяться следующие зоны:
 
    1) жилые - в их состав могут включаться зоны застройки индивидуальными жилыми домами, а также малоэтажными, среднеэтажными, многоэтажными жилыми домами, жилой застройки иных видов;
 
    2) общественно-деловые состоят из зон делового, общественного и коммерческого назначения; размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; зоны иных видов;
 
    3) производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур - к ним отнесены коммунальные зоны (для размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, оптовой торговли); зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду; иные виды;
 
    4) зоны сельскохозяйственного использования - это зоны сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями); зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения;
 
    5) зоны рекреационного назначения - к ним относятся зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом;
 
    6) зоны специального назначения - в их состав включаются зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах;
 
    7) зоны размещения военных объектов, иные виды территориальных зон.
 
    Применительно к каждой из территориальных зон устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 2 статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до принятия в установленном порядке правил землепользования и застройки, но не позднее чем до 1 января 2012 года: (в ред. Федерального закона от 27.12.2009 N 351-ФЗ) решение об изменении одного вида разрешенного  использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1 настоящего Федерального закона, с учетом результатов публичных слушаний.
 
    Исходя из вышеизложенных норм, изменение вида разрешенного использования также не может быть установлено в порядке разрешения преддоговорного спора.
 
    По мнению суда, истцом избран ненадлежащий способ защиты прав.
 
    Истец не лишен возможности защитить свое право иным, установленным законом способом.
 
    В соответствии со статьей 110  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167, 169 -171  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
Р Е Ш И Л :
 
    1. В удовлетворении исковых требований отказать.
 
    2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия или в кассационном порядке в Федеральный  арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.
 
 
Судья                                                                 О.Ю. Егорова