Дата принятия: 15 октября 2010г.
Номер документа: А31-3048/2010
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ
156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2
E-mail: info@kostroma.arbitr.ru
http://kostroma.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
Дело № А31-3048/2010
г. Кострома 15 октября 2010 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2010 года.
Полный текст решения изготовлен 15 октября 2010 года.
Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Денисенко Ларисы Юрьевны, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Лебедь», г. Кострома,
к обществу с ограниченной ответственностью «Арника», г. Кострома
третье лицо: Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы, г. Кострома
о взыскании 343754 руб. 28 коп. задолженности, обязании вернуть нежилое помещение
лицо, ведущее протокол: секретарь судебного заседания Осипова М.С.
при участии в заседании:
от истца: Давудов А.А. по доверенности от 04.09.2010
от ответчика: Полуторнов В.Б. по доверенности от 15.11.2010г., генеральный директор Адыгезалов Х.А.О., выписка от 16.05.2006
от третьего лица: не явился, надлежаще извещен
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Лебедь», г. Кострома, обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Арника», г. Кострома, о взыскании 343754 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате за период с 28.04.2007 по 28.04.2010, возложения обязанности вернуть нежилое помещение № 5, общей площадью 431 кв.м., расположенное по адресу: г. Кострома, ул. Галичская, 124б, по передаточному акту с возвратом ключей от входных дверей в помещение.
Определением от 10 июня 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы.
Представитель истца поддержал заявленное требование в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Заявленное требование основано на статьях 621, 610, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что после расторжения договора аренды ответчик не возвратил занимаемое помещение и не внес арендную плату за пользование объектом аренды за период с 28.04.2007 по 28.04.2010.
Представители ответчика возражали против иска по мотивам, указанным в отзыве, письменных пояснениях.
В судебном заседании представитель истца поддержал изложенные в иске требования, сообщив, что до настоящего времени акт приема-передачи по возврату помещения сторонами не подписан.
Руководитель ответчика пояснил, что ранее действительно ООО «Арника» арендовало спорное помещение, но после завершения договорных отношений и письма ООО «Лебедь» о необходимости освободить помещение никто им не пользуется.
Представитель ответчика считает, что истцом не доказаны факт наличия между сторонами договорных отношений, а именно - факт пользования спорным имуществом в период, когда собственником спорного помещения стало ООО «Лебедь», при этом указывая на то, что невозможно определить какая именно часть объекта недвижимости передавалось им от предыдущего собственника по договору аренды от 24.01.2005г., поскольку передачи как таковой по акту приема-передачи не осуществлялось.
По мнению ответчика, поскольку отсутствует акт приема-передачи имущества ООО «Арника», отсутствует обязанность возврата помещения по акту приема-передачи, на извещение ООО «Лебедь» от 26.12.2005 о приобретении права собственности на спорное имущество и требование об освобождении помещения, ответчиком - ООО «Арника» был дан ответ о том, что помещение свободно и не используется.
Ответчик считает, что договор аренды № 273405 не был продлен на неопределенный срок, поскольку данное предположение противоречит п. 5.7 Договора, из которого следует, что если ни одна из сторон не проявит инициативы в заключении нового договора, договор считается прекращенным по окончанию срока. ООО «Арника» не проявило инициативы для заключения договора аренды помещения. Когда руководитель ООО «Лебедь» направило требования заключить новый договор либо освободить помещения (исх. ООО «Лебедь» 89 от 26.12.2006г.) ООО «Арника» отказалось заключать сделку, сообщив, что помещения свободны, договор считается прекращенным 31.12.2005.
Третье лицо в отзыве на иск пояснило, что объект недвижимости, в котором находится спорное помещение № 5, состоит из 6 помещений, где 1,2,3,4,6 ранее проданы ООО «Арника». При заключении договора аренды муниципального имущества от 24.01.2005 № 273405 помещения по акту приема-передачи не передавались. При этом факт пользования данным нежилым помещением доказывается тем, что ответчик в 2005 году ежемесячно вносил арендную плату, предусмотренную договором, также актом проверки использования муниципального имущества от 27.06.2005 устанавливающим, что данное помещение используется ООО «Арника» под склады, магазин оптово-розничной торговли, кабинеты сотрудников.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.
Между Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы (арендодатель) и ООО «Арника» подписан договор на аренду муниципального имущества № 273405 от 24.01.2005 (далее – договор аренды), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: ул. Галичская, 124Б, общей площадью 428,7 кв.м. для использования по назначению, а именно под склад и осуществление оптово-розничной торговли.
В соответствии с п. 1.3. договора аренды срок его действия установлен с 16.01.2005 по 31.12.2005.
Согласно п. 5.6. договора аренды о прекращении действия договора либо заключении договора на новый срок инициативная сторона не позднее, чем в месячный срок направляет другой стороне письменное уведомление.
В случае неполучения указанного уведомления в установленный срок, договор считается прекращенным по окончании его срока (п. 5.7 договора).
Как следует из материалов дела, между Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы (продавец) и ООО «Лебедь» (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения № 498 от 03.10.2005, в соответствии с п. 1.1 которого Продавец передает, а Покупатель принимает в собственность муниципальное имущество - нежилое помещение № 5 обшей площадью 431,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Кострома, ул. Галичская, дом 1246, (Инв. № 1- 12467 ГП «Костромаоблтехинвентаризация») и обязуется уплатить за него определённую договором цену. Нежилое помещение обременено договором аренды муниципального имущества у (нежилого помещения) № 273405 от 24.01.2005, действующим по 31.12.2005 с ООО «Арника». К договору приложен план нежилого помещения № 5.
ООО «Лебедь» является собственником нежилого помещения №5 {комн.№№17,18,19,20,21,30), общая площадь: 431,1кв.м, основная площадь: 424 кв.м, вспомогательная площадь: 7,1 кв.м, инв. № 1-12467, лит. Б Адрес: Костромская обл., г. Кострома, ул. Галичская, дом 1246, нежилое помещение №5, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.11.2005 сделана запись регистрации № 44-44-01/093/2005-786.
Обращением в адрес Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы от 25.11.2005 № 109 ООО «Арника» просило продлить действие договора аренды муниципального имущества от 24.01.2005 № 27345.
В ответ на данное обращение Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы в письме от 22.12.2005 № и/3780 сообщает о переходе права собственности на рассматриваемое нежилое помещение к ООО «Лебедь» и разрешении вопроса продления договора аренды с новым собственником.
Истец направил в адрес ответчика уведомление от 26.12.2005 № 89 о необходимости освободить нежилое помещение № 5 общей площадью 431,1 по адресу: г. Кострома, ул. Галичская, 124б в срок до 01.01.2006. В ответ на уведомление ответчик сообщил истцу, что помещения, указанные в уведомлении свободны и ООО «Арника» не используются.
Согласно п. 3.1.1. договора аренды арендная плата за помещение составляет в месяц: 8092 руб. 14 коп., кроме того НДС 18 % 1456 руб. 59 коп.
Истец предъявил ко взысканию задолженность по арендной плате за период с 28.04.2007 по 28.04.2010 в сумме 496533 руб. 96 коп., из расчета 9548 руб. 73 коп. в месяц.
В адрес ответчика истцом 26.01.2010 было направлено письмо с требованием оплатить арендную плату в сумме 408000 руб. и возвратить по акту приема-передачи спорное помещение.
Поскольку ответчик не внес арендную плату за пользование спорным помещением и не возвратил его по акту приема-передачи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к следующим выводам.
В силу ст. 309, 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
На основании п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Исходя из части 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора является условие о его предмете.
Проанализировав условия договора аренды № 237405 от 28.04.2005г., суд приходит к выводу о том, что сведения, указанные в данном договоре не позволяют определенно установить, какие конкретно помещения из объекта недвижимости подлежат передаче в пользование арендатору, так как указание общей площади помещения, недостаточно для индивидуализации предмета сделки.
Как следует из материалов дела и пояснений сторон, здание по ул. Галичской 124 «б» в городе Костроме площадью более 1500 кв.м. состоит из шести помещений.
Помещения № 1,2,3,4,6 находятся в собственности ООО «Арника».
Помещение № 5 находится в собственности ООО «Лебедь».
Как следует из п. 1.1 договора аренды, предметом аренды являются торговые площади 428,7 кв.м. расположены в здании по ул.Галичской 124Б, при этом в договоре не имеется каких-либо иных ориентиров (плана, номера помещения), позволяющих установить их расположение в названном объекте недвижимости.
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не является заключенным.
Определить какие именно площади передавались ООО «Арника» в аренду не представляется возможным и при сопоставлении с договором купли-продажи № 489 от 03.10.2005г., по совокупности сведений, изложенных в названных договорах, поскольку помещение № 5, принадлежащее истцу имеет общую площадь 431,1 кв.м. (в том числе основная 424 кв.м., вспомогательная 7.1 кв.м), а по договору аренды передавалось 428,7 кв.м.
Как установлено выше, акт приема-передачи, позволяющий определенно установить объект аренды, между Комитетом и ООО «Арника» не составлялся, приложений к договору, позволяющих определить точное месторасположение передаваемого в пользование ответчику помещения, в материалы дела не представлено.
Изложенные обстоятельства позволяют сделать вывод о незаключенности договора аренды № 237405 от 28.04.2005г. поскольку сведений о предмете аренды недостаточно для идентификации имущества.
Кроме того, хронология событий и материалы дела не подтверждают факта использования ответчиком после 2005 года помещения № 5.
Как указывалось выше истец, став собственником помещения № 5, до истечения срока действия договора, 26.12.2005 уведомил ответчика об освобождении занимаемого им помещения № 5.
В дальнейшем ни одна из сторон в течении более пяти не проявила каких-либо действий, свидетельствующих о наличии арендных отношений и использовании ООО «Арника» торгового помещения № 5.
Следующее требование к ответчику об арендной плате и возврате помещения № 5 ООО «Лебедь» направляет только 25.01.2010г.
В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Изложенное свидетельствует о том, что ООО «Лебедь», являясь собственником помещения №5 по ул.Галичской 124б в г.Костроме, ненадлежащим образом исполняло обязанности по содержанию своего имущества и контролю за ним.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
На основании изложенного, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования о взыскании задолженности по арендной плате.
Требование истца об обязании ответчика передать спорное помещение по акту приема-передачи также подлежит отклонению.
Как установлено выше, определить конкретно какие площади передавались ответчику по договору аренды № 237405 от 28.04.2005 не представляется возможным, при том, что площади передаваемые по договору аренду и площади помещения № 5 не идентичны, при том, что ответчику по договору аренды передавалось 428,7 кв.м., истец просит обязать ответчика возвратить ему 431 кв.м.
Кроме того, при передаче имущества в аренду акта приема-передачи сторонами не составлялось, что делает невозможным определить в каком состоянии находилось арендованное имущество на период подписания договора, а значит и указать помещение и его характеристики, подлежащие передаче.
Вместе с тем, требование о возврате помещения по передаточному акту не восстанавливает нарушенное право, поскольку в силу специфики предмета - объект недвижимости, истец может осуществлять право пользования, владения и распоряжения принадлежащим ему имуществом независимо от подписания сторонами акта приема-передачи. Наличие у ответчика ключей от помещения № 5 материалами дела не подтверждено.
Арбитражный суд оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия или в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.
Судья Л.Ю. Денисенко
