Решение от 20 мая 2010 года №А31-257/2010

 
    АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ
 
156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2
 
E-mail: info@kostroma.arbitr.ru
 
http://kostroma.arbitr.ru
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
Дело № А31-257/2010
 
 
    г. Кострома                                                               20 мая2010 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 19 мая2010 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 20 мая2010 года.
 
    Арбитражный суд Костромской области в составе председательствующего судьи Денисенко Ларисы Юрьевны, арбитражных заседателей Баринова Алексея Алексеевича, Княжевской Натальи Александровны,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Козловцева Сергея Степановича, г. Кострома
 
    к МУП г. Костромы «Костромагорводоканал», г. Кострома
 
    третьи лица: Администрация города Костромы, г. Кострома
 
    Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы, г. Кострома
 
    о признании действий ответчика по расторжению арендных отношений незаконными и необоснованными
 
    лицо, ведущее протокол: секретарь судебного заседания Осипова М.С.,
 
    при участии в заседании:
 
    от истца: Козловцев С.С., Сахаров А.А., адвокат, доверенность от 14.04.2010
 
    от ответчика: Курицына О.П., представитель по доверенности от 11.01.2010 № 1
 
    от третьих лиц: от Администрациигорода Костромы: не явился, надлежаще извещен
 
    от Комитетапо управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы: Забродина Е.В. – представитель по доверенности от 30.12.2009 № 39
 
    установил:
 
    Индивидуальный предприниматель Козловцев Сергей Степанович,              г. Кострома обратился в арбитражный суд с иском к МУП «Костромагорводоканал», г. Кострома о признании действий ответчика по расторжению арендных отношений незаконными и необоснованными.
 
    В ходе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство о рассмотрении дела с участием арбитражных заседателей.
 
    Определением от 12 марта 2010 г. ходатайство о рассмотрении дела с участием арбитражных заседателей удовлетворено.
 
    Определением от 01 апреля 2010 г. к рассмотрению дела привлечены  арбитражные заседатели Баринов Алексей Алексеевичи Княжевская Наталья Александровна.
 
    Определением от 15 апреля 2010 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Администрация города Костромы.
 
    Определением от 22 апреля 2010 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы.
 
    В судебном заседании истец поддержал заявленное требование в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнении к нему.
 
    Заявленное требование основано на ч.2 ст.2, ст.9 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормах ЗаконаКостромской области от 07.11.2008 N 393-4-ЗКО"Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Костромской области и муниципальной собственности"и мотивировано тем, что действия ответчика по расторжению договора аренды от 13 декабря 2005 года № А/Л/04  направлены на препятствование в осуществлении права истца на выкуп арендованного помещения. 
 
    В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, сообщив, что длительное время арендует спорное помещение, после вступления силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ он изъявил намерение выкупить арендованное им имущество, направив соответствующие просьбы в компетентные органы, после чего получил от ответчика уведомление о расторжении договора аренды.  
 
    Ответчик возражал против иска по доводам, указанным в отзыве, письменных пояснениях.
 
    Представитель ответчика пояснил, что действия ответчика по расторжения спорного договора аренды вызваны производственной необходимостью. Поскольку ранее занимаемое им помещение было изъято из хозяйственного ведения  МУП «Костромагорводоканал», в настоящее время  идет размещение сотрудников предприятия из административных зданий, расположенных по адресу: г.Кострома, ул. 1 Мая в здание, расположенное по адресу: г.Кострома, ул. 2-я Волжская, 31, где находятся спорные помещения.
 
    Представитель Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы возражал против удовлетворения иска, поддержав доводы, изложенные в письменном отзыве, пояснив, что действия ответчика по расторжению договора аренды   нежилого помещения, расположенного по адресу: город Кострома, улица Волжская,31 направлены исключительно для реализации своего права на использование имущества в целях хозяйственной деятельности предприятия, а не в целях воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение указанного имущества.
 
    Администрация города Костромы, надлежащим образом извещенная о времени и месте проведения судебного заседания, явку представителя не обеспечила.
 
    В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия одного из третьих лиц.
 
    Администрация города Костромы в отзыве на иск указывает, что действующим законодательством не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления возмездно отчуждать муниципальное имущество субъектам малого и среднего предпринимательства, полагая, что обязательным условиемреализации преимущественного права на приобретениеарендуемого имущества,субъектам малого и среднего предпринимательства необходимо принятие собственником муниципального имущества решения о его возмездном отчуждении одним из способов, предусмотренных законом и включение его в прогнозный план приватизации на соответствующий год.
 
    По мнению Администрации города Костромы,правовой смысл понятия «преимущественное право на приобретение», который в различных формах декларируется действующим законодательством, заключается, прежде всего, в том, что само право покупки может возникнуть исключительно при продаже той или иной вещи (статьи 250, 1060, 1284 Гражданского кодека Российской Федерации).
 
    Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.
 
    Как следует из материалов дела, нежилое строение в здании фабрики химчистки и крашения, общей площадью 1362,4 кв.м., литера Г, расположенное по адресу: город Кострома, улица 2-я  Волжская,  дом  31   является  собственностью  муниципального  образования городской округ город Кострома, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 05.05.2006 серия 44-АБ № 079436.
 
    На основании постановления Администрации города Костромы от 01.08.2005 года № 2262, дополнительного соглашения от 17.03.2006 года указанное здание было передано в хозяйственное ведение МУП г.Костромы «Компания по управлению городскими объектами», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права От 05.05.2006 года серия 44-АБ № 079437.
 
    Между муниципальным унитарным предприятием г.Костромы «Компания по управлению городскими объектами» (далее - МУП г.Костромы «КУГО») и индивидуальным предпринимателем Козловцевым С.С. заключен договор на аренду муниципального имущества (далее - договор) от 13 декабря 2005 года № А/Л/04 на нежилое помещение площадью 58,0 кв.м., расположенное в здании по адресу: город Кострома, улица Профсоюзная, дом 1, под магазин хозяйственных товаров.
 
    Срок действия договора был установлен на период с 1 декабря 2005 года по 25 ноября 2006 года.
 
    По истечении указанного срока Козловцев С.С. продолжал пользоваться нежилым помещением, следовательно, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации вышеуказанный договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, что подтверждено  руководителем  МУП г.Костромы «Компания по управлению городскими объектами» в письме от 05.10.2006г.,  адресованного истцу.
 
    На основании дополнительного соглашения к указанному договору аренды от 01 июня 2006 года № 1 площадь арендуемого помещения увеличилась и стала составлять 109,9 кв.м.
 
    Дополнительным соглашением от 1 ноября 2009 года № 5 уточнен адрес арендуемого  помещения  (улица 2-я Волжская, дом 31).
 
    В связи с ликвидацией МУП г.Костромы «КУГО» постановлением Администрации города Костромы от 15 октября 2009 года № 1868 «О принятии имущества из хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия города Костромы «Компания по управлению городскими объектами» и закреплении его за муниципальным унитарным предприятием города Костромы «Костромагорводоканал» на праве хозяйственного ведения» нежилое строение (здание фабрики химчистки и крашения) площадью 1362,4 кв.м было закреплено на праве хозяйственного ведения за МУП г.Костромы «Костромагорводоканал», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.12.2009 года серия 44-АБ № 329121.
 
    Нежилое строение (здание фабрики химчистки и крашения) площадью 1362,4 кв.м было передано МУП г.Костромы «Костромагорводоканал» по акту приема-передачи 19.10.2009 года
 
    На основании дополнительного соглашения от 23 ноября 2009 года арендодателем по договору аренды от 13 декабря 2005 года № А/Л/04 стало МУП г.Костромы «Костромагорводоканал».
 
    Пунктом 5.6. Договора предусмотрено, что о прекращении действия договора, если он заключен на неопределенный срок, инициативная сторона в месячный срок направляет другой стороне письменное уведомление.
 
    МУП г.Костромы «Костромагорводоканал» 16 декабря 2009 года № 28/3684 Козловцеву С.С. было направлено уведомление о расторжении указанного договора аренды, в котором было предложено в срок до 29.01.2010 года освободить арендуемое им помещение и передать по акту приема-передачи. До настоящего времени Козловцевым С.С. помещение не освобождено и не передано.
 
    16 октября 2009г. индивидуальный предприниматель С. С. Козловцув обратился в Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
 
    Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы письмом от 27.11.2009 года № 7922 предложил истцу для решения вопроса о продаже арендуемого имущества обратиться в МУП г.Костромы «Костромагорводоканал», указав, что решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, принимается этим предприятием самостоятельно.
 
    В ответ на заявление истца от 16 декабря 2009 года письмом от 22 декабря 2009 года МУП г.Костромы «Костромагорводоканал» Козловцев С. С. был проинформирован о том, что предприятием не принималось решение и не планируется в ближайшее время отчуждение арендуемого им нежилого помещения.
 
    Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителя истца, арбитражный суд приходит к следующим выводам.
 
    В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»   к  субъектам   малого   и   среднего   предпринимательства  относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в Единый    государственный     реестр     индивидуальных     предпринимателей     и осуществляющие      предпринимательскую      деятельность      без      образования юридического лица (далее  -  индивидуальные  предприниматели),  крестьянские(фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям:
 
    1) для юридических лиц - суммарная доля участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, иностранных юридических лиц, иностранных граждан, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в уставном (складочном) капитале (паевом фонде) указанных юридических лиц не должна превышать двадцать пять процентов (за исключением активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов), доля участия, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, не должна превышать двадцать пять процентов;
 
    2) средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:
 
    а)  от ста одного до двухсот пятидесяти человек включительно для средних предприятий;
 
    б)   до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек;
 
    3)   выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства.
 
    В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущество, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства,     осуществляющих    добычу    и    переработку    полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
 
    1)   арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
 
    2)  арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;
 
    3)  площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
 
    4)  арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства».
 
    Кроме того, статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущество, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что реализация преимущественного права на приобретение арендуемого имущества возможна при возмездном отчуждении такого имущества из государственной или муниципальной собственности.
 
    В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 179-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
 
    На основании пункта 5 статьи 13, пунктом 1 статьи 14 вышеназванного Федерального закона приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется путем утверждения прогнозного плана приватизации и способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом. Способами приватизации государственного и муниципального имущества являются:
 
    1)    преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество;
 
    2) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;
 
    3)  продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе
 
    4) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;
 
    5) продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;
 
    6)   продажа  акций  открытых  акционерных  обществ  через  организатора торговли на рынке ценных бумаг;
 
    7)  продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;
 
    8)     продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;
 
    9)  внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ;
 
    10)    продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.
 
    Из приведенных норм следует, что решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, принимается этим предприятием самостоятельно. Для совершения такой сделки требуется согласие владельца недвижимого имущества - муниципального образования, при получении которого предприятие самостоятельно направляет арендатору предложение о заключении договора купли-продажи отчуждаемого имущества.
 
    Таким образом, для реализации своего преимущественного права субъектом малого и среднего предпринимательства на приобретение, арендуемого имущества, необходимо принятие собственником муниципального имущества решения о его возмездном отчуждении одним из способов, предусмотренных законом и включение его в прогнозный план приватизации на соответствующий год.
 
    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. 
 
    В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации, в связи, с чем считается заключенным с момента подписания сторонами.
 
    В соответствии с  п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
 
    Поскольку ответчик в отсутствие возражений истца по истечении срока действия договора продолжал пользоваться арендованным помещением, договор аренды от 13 декабря 2005 года № А/Л/04 считается возобновленнымна неопределенный срок.
 
    В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
 
    Основания изменения и расторжения договора прописаны в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с ее третьей частью договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
 
    В силу закона (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) это право принадлежит контрагентам при заключении ими договора на неопределенный срок. Для соглашений, заключенных на определенный срок, право одностороннего отказа от договора должно быть установлено в его положениях.
 
    В  этом случае в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.
 
    Уведомление о расторжении договора аренды направлено арендодателю 16.12.2009г. и получено им 25.12.2009г.  На момент рассмотрения спора предусмотренный срок истек.
 
    Посколькуспорный договор возобновлен на неопределенный срок , тоодносторонний отказ от его исполнения соответствует требованиям статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Довод истца о том, что во время переписки и при направлении уведомления о расторжении договора арендодатель не указал  причины своих действий не может рассматриваться как нарушение порядка расторжения договора, поскольку при расторжении данного вида сделки  законодатель не предусматривает такого условия.
 
    Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации могут считаться соблюденными.
 
    Вывод истца о том, что  односторонний отказ арендодателя от сделки направлен на необоснованное лишение  его преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения не нашел своего подтверждение.
 
    Как усматривается из материалов дела  и  следует из пояснений лиц, участвующих в деле, согласно утвержденногогенерального плана г.Костромы, здание по адресу: г.Кострома, ул. 1 Мая, д.1, расположенное в исторической части города на берегу р.Волга, где находилось административное МУП г.Костромы «Костромагорводоканал», будет передано музею города Костромы.
 
    Как указывалось выше, в настоящее время названное здание выбыло из хозяйственного ведения ответчика. Под административное здание МУП г.Костромы «Костромагорводоканал» используется здание по адресу г.Кострома, улица 2-я Волжская, дом 31, переданное ответчику в хозяйственное ведение. Из письма Главы города Костромы от 02.04.2010 следует, что МУП г.Костромы  «Костромагорводоканал» переезд служб из здания  по адресу ул. 1 Мая завершен.
 
    Требования истца, направленные на реализацию своего права преимущественного выкупа спорного объекта не могут являться основанием для удовлетворения иска.
 
    Наличие спора между предпринимателем и администрацией о  праве предпринимателя на выкуп спорного помещения  не влияет на возможность разрешения настоящего спора, который возник по иным основаниям.
 
    В рассматриваемом случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора, поскольку Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущество, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не содержит ограничений для  собственников государственного или муниципального имущества и лиц, владеющих этим имуществом на праве хозяйственного ведения  на совершение,  изменение  либо расторжении сделок в отношении недвижимого имущества арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
 
    Расходы по государственной пошлине распределяются судом по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на истца.
 
    На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 167, 170, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении искового заявления отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия или в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.
 
 
    Судья                                                        Л.Ю. Денисенко
 
    Арбитражные заседатели:                                               А.А. Баринов
 
    Н.А. Княжевская