Дата принятия: 22 октября 2009г.
Номер документа: А31-1992/2009
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ
156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2
E-mail: info@kostroma.arbitr.ru
http://kostroma.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
Дело № А31-1992/2009
г. Кострома 22 октября 2009 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2009 года.
Полный текст решения изготовлен 22 октября 2009 года.
Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Романова Виктора Николаевича, при ведении протокола судебного заседания лично судьей,
при участии в заседании представителей лиц, участвующих в деле,
от истца: Васьков В.М. – представитель по доверенности от 16.09.2009 № 1522;
от ответчика: Анзин А.А. – представитель по доверенности от 10.11.2006;
от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом;
рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Администрации Кадыйского муниципального района Костромской области к обществу с ограниченной ответственностью Производственное Лесопромышленное предприятие «Кадыйлес», п. Дубки Кадыйского района Костромской области о взыскании задолженности по договору аренды земель несельскохозяйственного назначения от 23.10.2002 № 38 и неустойки, и
установил:
Администрация Кадыйского муниципального района Костромской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Костромской области исковым заявлением кобществу с ограниченной ответственностью Производственное Лесопромышленное предприятие «Кадыйлес», п. Дубки Кадыйского района Костромской области (далее – ООО ПЛО «Кадыйлес») овзыскании задолженности по договору аренды от 23.10.2002 № 38 и неустойки в общей сумме 109080 руб. 81 коп.
Впоследствии истец несколько раз в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнял исковые требования в сторону уменьшения, предъявив ко взысканию долг по арендной плате за период с 01.04.2006 по 25.07.2007 в размере 61610 руб. 83 коп., пени за период с 11.04.2006 по 25.07.2007 в сумме 20424 руб. 35 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.07.2007 по 01.04.2009 в размере 15026 руб. 48 коп.
До рассмотрения судом вопроса о принятии названных уточнений представители истца сняли требование о допредъявлении ко взысканию процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, пояснив, что в части финансовых санкций требуют взыскания только неустойки за период с 11.04.2006 по 01.04.2009 в размере 52403 руб. 25 коп.
По инициативе суда определением от 18.09.2009 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Вешка», п. Вешка Кадыйского района Костромской области (далее – ООО «Вешка»).
Судебное разбирательство неоднократно откладывалось в связи с необходимостью представления сторонами дополнительных доказательств, мирного урегулирования спора, а также по причине привлечения к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В итоговое судебное заседание третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени слушания дела, личную явку либо явку своего представителя не обеспечило, отзыв не представило.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд проводит судебное заседание в отсутствие представителей третьего лица.
Представитель истца в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.
Исковые требования администрации основаны на статьях 309, 606 614, 330, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ООО ПЛО «Кадыйлес» в нарушение принятых на себя договорных обязательств необоснованно не вносил арендную плату за земельный участок.
Ответчик в своих отзывах на иск и в устных выступлениях заявленные исковые требования не признал, сформулировав следующие возражения.
Во-первых, два объекта недвижимости, находящиеся на земельном участке, являющимся предметом спорного договора аренды, были проданы ООО «Вешка» по договору купли-продажи от 01.09.2004, а в силу пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Соответственно, обязанность уплачивать арендную плату возлагается с момента продажи объектов недвижимости на нового собственника – ООО «Вешка», а далее – с других собственников.
Во-вторых, договор аренды земельного участка от 23.10.2002 № 38 был расторгнут сторонами 25.06.2007.
Исследовав материалы дела, заслушав процессуальных представителей сторон, суд полагает, что требования о взыскании 61610 руб. 83 коп. основного долга подлежат удовлетворению в заявленном размере по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела и установил суд, по состоянию на 2002 год ООО ПЛО «Кадыйлес» принадлежали на праве собственности три объекта недвижимости (здания конторы, гаража и тарного цеха), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 44:05:03 03 17:0001, находящимся по адресу: Костромская область, Кадыйский район, п. Вешка (выписки из ЕГРП от 07.05.2009 № 05/001/2009-255, от 21.05.2009 № 05/001/2009-284, от 16.07.2009 № 01/011/2009-324).
С целью урегулирования земельных отношений на основании статьи 35 Земельного кодека Российской Федерации 23.10.2002 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № 38 в отношении земельного участка, на котором находились названные контора, гараж, тарный цех, с кадастровым номером 44:05:03 03 17:0001, общей площадью 65109,3 кв. м., расположенном по адресу: Костромская область, Кадыйский район, п. Вешка, со сроком на 49 лет (далее – договор аренды № 38, договор). Цель использования земельного участка определена сторонами под производственную деятельность.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 30.01.2003 на срок с 23.10.2002 по 23.10.2051, о чем свидетельствуют специальная отметка на договоре и свидетельство о государственной регистрации права аренды от 30.01.2009 (запись 44-01.05-38.2003-51).
По условиям договора истец обязался предоставить, а ответчик принять в аренду земельный участок для производственной деятельности и вносить арендную плату за пользование согласно условиям договора.
Размер и порядок внесения арендной платы предусмотрены разделом 2 договора аренды № 38: ежеквартально, не позднее 10-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом. При этом арендодателю предоставлено право ежегодного пересмотра размера арендной платы.
По договору купли-продажи от 01.09.2004 № 19 ООО ПЛО «Кадыйлес» произвело отчуждение двух из трех принадлежащих ему нежилых зданий: гаража и административного здания (конторы), расположенных на выше названном земельном участке, в собственность ООО «Вешка».
Право собственности ответчика на указанные объекты прекращено 07.12.2004.
На основании обращения ответчика, последовавшего лишь в конце мая 2007 года, и постановления Администрации Кадыйского муниципального района Костромской области от 25.06.2007 № 300 взаимным соглашением от 25.07.2007 стороны расторгли договор аренды № 38 в связи с продажей арендатором нежилого административного здания и здания гаража.
Запись о регистрации договора аренды № 38 погашена уполномоченным органом 12.10.2007.
Однако свои обязательства арендатора ответчик в полном объеме не выполнил. Произведена оплата лишь за период пользования с момента заключения договора до второго квартала 2006 года. Всего за ответчиком числится задолженность в сумме 61610 руб. 83 коп.за период с 01.04.2006 по 25.07.2007.
Таким образом, основанием для предъявления настоящего иска явилась неполная оплата ответчиком арендной платы по договору аренды.
На основании статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п.
В соответствии частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, статьей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). При этом размер арендной платы определяется договором.
Статья 65 АПК РФ устанавливает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обращаясь в арбитражный суд, истец указал на то, что свои обязательства по вышеуказанному договору он выполнил в полном объеме. Факт формального нахождения предмета аренды во владении и в пользовании ответчика в период действия договора последним не отрицается. Подтверждает ответчик и фактическое пользование всем земельным участком до продажи двух из трех объектов недвижимости и после этого, как минимум, частью земельного участка, необходимой для использования тарного цеха (оставшегося у него объекта недвижимости).
В основу своих возражений на заявленные требования ответчик со ссылкой на пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»(далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 11) выдвигает довод об отчуждении двух из трех принадлежащих ему объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, выступающем предметом договора аренды № 38, стороннему лицу и отсутствием вследствие этого у ООО ПЛО «Кадыйлес» обязанности вносить арендную плату по данному договору с момента продажи, как минимум, в отношении той части арендованного земельного участка, что необходима для использования этих проданных объектов.
Между тем, ссылка ответчика на соответствующее разъяснение Пленума ВАС РФ ошибочна, поскольку не учитывает взаимной связи и смысла всех пунктов этого Постановления, посвященных толкованию статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 ГК РФ (пункты 13 и 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 11).
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 13 Постановления Пленума № 11 по правилам пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, сооружение, строение.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном прядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 11). При этом Пленум ВАС РФ приводит пример, когда на одном земельном участке расположен один объект недвижимости, и не указывает на случай продажи арендатором земельного участка части принадлежащих ему объектов, что может быть расценено как квалифицированное умолчание.
Таким образом, во-первых, при продаже объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, не принадлежащем продавцу на том же праве, действующее земельное и гражданское законодательство предусматривает возможность перехода к новому собственнику прав пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации этого объекта, то есть покупатель имеет право в дальнейшем требовать оформления арендных прав на земельные участки под объектами недвижимости в соответствии со статьями 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Во-вторых, в случае, когда на арендованном земельном участке имеется один либо несколько объектов недвижимости и все они отчуждены одному и тому же лицу, последнее в силу закона приобретает право аренды, ранее принадлежащее отчуждателю недвижимости, поскольку здесь нет необходимости в совершении действий по межеванию и выделению из единого земельного участка, являющегося самостоятельным объектом гражданских прав, других земельных участков, в размере, необходимом для использования отдельных объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам.
В рассматриваемом случае существующие договорные арендные отношения установлены между конкретными лицами: собственником земельного участка (администрацией) и ООО ПЛО «Кадыйлес». Новые собственники части объектов недвижимости стороной по договору аренды № 38 не являлись.
По смыслу положений статей 420, 425 ГК РФ договор является обязательным для его сторон, то есть лиц, заключивших этот договор. Третьи лица из договорного обязательства могут получить только права, а не обязанности, в данном случае обязанность по оплате пользования (статья 308 ГК РФ).
Раз новые собственники объектов недвижимого имущества не являются стороной по договору аренды земельного участка № 38, на них нельзя возложить обязанность по внесению арендной платы, предусмотренную данным договором аренды.
Подобная трактовка отвечает также принципам справедливости и добросовестности, присущим гражданскому законодательству, так как, продавая один из ряда объектов на едином земельном участке, арендатор, как правило, не ставит арендодателя в известность, не согласовывает с ним этот вопрос (в настоящем случае доказательств своевременного уведомления арендодателя о предстоящей либо по факту смене собственника обоих объектов недвижимости в материалы дела ответчиком не представлено).
В этой связи возлагать на арендодателя, надлежаще исполняющего свои договорные обязательства, обязанность искать контрагента, фактически владеющего одним из объектов недвижимости, определять умозрительным путем размер земельного участка, который необходим для использования находящего на нем отдельного объекта недвижимости, необоснованно. Взыскание арендной платы (в виде неосновательного обогащения) за площадь земельного участка, необходимую для использования расположенных на нем и отчужденных объектов с действительных собственников, правомерно, таким образом, возлагать на арендатора, как на лицо, инициировавшее такое отчуждение.
Помимо этого, третий объект недвижимости (здание тарного цеха), расположенный на рассматриваемом земельном участке, ответчиком не отчуждался, однако ответчик, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил доказательств, подтверждающих площадь земельного участка, необходимого для использования здания тарного цеха, равно как и документов, свидетельствующих о конкретных границах владения земельным участком ответчиком и новыми собственниками (не представив при этом и соответствующего расчета). В этой связи произвести такие расчеты пропорционально площади, занимаемой конкретными объектами недвижимости, не представляется возможным.
Вместе с тем лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения либо несовершения ими процессуальных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, даже после отчуждения в середине 2004 года ряда объектов недвижимости ответчик продолжил оплачивать пользование всем земельным участком в полном объеме, оплатив, таким образом, весь период до 01.04.2006 (последний платеж состоялся 21.04.2006).
Что касается довода ответчика о прекращении действия договора аренды № 38, то данный довод суд не принимает во внимание, поскольку, во-первых, арендные платежи взыскиваются администрацией за период до 25.07.2007, то есть до момента расторжения договора, во-вторых, расторжение договора не влечет невозможность требовать исполнения, если соответствующее обязательство возникло в период действия договора.
В названных условиях суд признает обоснованность требований ООО ПЛО «Кадыйлес».
Представленный истцом расчет арендной платы судом проверен, соответствует требованиям муниципальных правовых актов в части арендной платы и ответчиком не оспорен.
Уведомления к договору аренды № 38 об изменении порядка расчета арендной платы на 2006 и 2007 года, основанные на решениях собрания депутатов Кадыйского муниципального района от 01.03.2006 № 21 и от 22.12.2006 № 93 и направленные истцом в адрес ООО ПЛО «Кадыйлес», были своевременно получены от имени последнего главным бухгалтером Шароновой Т.В.
Кроме того, в материалах дела имеется двусторонний акт сверки расчетов по состоянию на 01.04.2009, подписанный от имени ООО ПЛО «Кадыйлес» также главным бухгалтером организации-ответчика Шароновой Т.В.
Представитель ответчика на специальный вопрос суда о полномочиях главного бухгалтера наличие у нее последних не опроверг, указав, что подписав названный акт, главный бухгалтер организации-ответчика подтвердила отражение взыскиваемой задолженности в бухгалтерской отчетности ответчика (протокол судебного заседания от 18.09.2009).
Документы, подтверждающие оплату долга ответчиком в полном объеме, в деле отсутствуют.
Поскольку ответчик в добровольном порядке не исполнил обязательство по внесению арендной платы, требование истца о взыскании долга в размере 61610 руб. 83 коп. правомерно и подлежит удовлетворению.
За неисполнение ответчиком обязанности по оплате поставленных товаров истцом начислены и предъявлены ко взысканию пени за просрочку платежа в сумме 52403 руб. 25 коп., начисленные за период с 11.04.2006 по 01.04.2009.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ должник в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязан уплатить кредитору пени.
В соответствии с пунктом 2.3 заключенного сторонами договора истец вправе требовать от ответчика оплаты неустойки в размере 0,1 % от размера невнесенной арендной платы. В соответствии с представленным истцом расчетом сумма пени составляет 52403 руб. 25 коп.
Проверив представленный истцом расчет пени, суд считает необходимым снизить размер правомерно исчисленных финансовых санкций(52403 руб. 25 коп.) до 25 % на основанииположений статьи 333 ГК РФ, поскольку сумма начисленных пеней составляет 85 % от суммы задолженности по арендной плате, при этом ставка неустойки значительно превышает действующую ставку рефинансирования.
Учитывая, что материалами дела установлены факт передачи истцом предмета аренды и просрочка внесения арендной платы ответчиком, требования истца о взыскании неустойки подлежат удовлетворению частично в сумме 15402 руб. 75 коп.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска подлежат отнесению на ответчика.
Поскольку истец, несмотря на отсутствие соответствующей обязанности в силу норм подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, при обращении в суд уплатил государственную пошлину, эта государственная пошлина подлежит возврату ему из федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Администрации Кадыйского муниципального района, п. Кадый Кадыйского района Костромской области удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Производственное Лесопромышленное предприятие «Кадыйлес», п. Дубки Кадыйского района Костромской области в пользу Администрации Кадыйского муниципального района, п. Кадый Кадыйского района Костромской области 61610 руб. 83 коп. задолженности по договору аренды земельного участка 23.10.2002№ 38 и 15402 руб. 75 коп. неустойки в виде пени за просрочку платежа.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Исполнительный лист на взыскание суммы долга и финансовых санкций выдать после вступления решения в законную силу.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Производственное Лесопромышленное предприятие «Кадыйлес», п. Дубки Кадыйского района Костромской области в доход федерального бюджета 3780 руб. 28 коп. государственной пошлины за рассмотрение иска.
Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней со дня вступления решения в законную силу при отсутствии у суда сведений о добровольной уплате государственной пошлины в соответствии с требованиями пункта 2 части 1 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации.
Возвратить из федерального бюджета Администрации Кадыйского муниципального района, п. Кадый Кадыйского района Костромской области 3681 руб. 62 коп. государственной пошлины, излишне уплаченной платежными поручениями от 30.03.2009 № 360 и от 31.03.3009 № 367. Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Порядок обжалования решения установлен Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Судья В.Н. Романов
