Дата принятия: 07 сентября 2010г.
Номер документа: А31-1885/2010
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ
156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2
E-mail: info@kostroma.arbitr.ru
http://kostroma.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
Дело № А31-1885/2010
г. Кострома «07» сентября 2010 года
Резолютивная часть решения объявлена «05» августа 2010 года.
Полный текст решения изготовлен «07» сентября 2010 года.
Судья Арбитражного суда Костромской области Беляева Татьяна Юрьевна
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Костромской области
третье лицо общество с ограниченной ответственностью «Городское Агентство инвестиций»
о признании недействительным отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды
протокол вел: секретарь судебного заседания Смирнова Жанна Константиновна
при участии:
от заявителя – начальник юридического отдела Логутов А.В. по доверенности № 43 от 30.12.2009;
от ответчика – начальник отдела правового, методического обеспечения и судебной защиты Куликова Е.Н. по доверенности № 33 от 21.05.2010;
от третьего лица – не явился;
установил:
Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд к Управлению Федеральной регистрационной службы по Костромской области (далее – Управление, УФРС по Костромской области) о признании недействительным отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды муниципального имущества от 05.08.2004 № 227031; об обязании произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды муниципального имущества от 05.08.2004 № 227031.
УФРС по Костромской области против требований заявителя возражает, считает свои действия законными и обоснованными, изложив доводы в отзыве на заявление (в деле).
Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Городское Агентство инвестиций».
Представитель указанной организации в судебное заседание не явился, копии определений о времени и месте рассмотрения дела, направленные по имеющимся в деле адресам места нахождения, вернулись в суд с отметкой органа связи, свидетельствующей об их невручении по причине истечения срока хранения.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.
Между Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы и ООО «Городское Агентство инвестиций» заключен договор аренды муниципального имущества от 05.08.2004 № 227031, согласно которому Обществу передано в аренду часть нежилого помещения № 9 (комнаты №№ 2-7, 13-16, 19-30, 37, 39-71, 73-75, 77-79, 81-86, 88-93, 123-127, 129-135, 137-140, 148, расположенные на 2-м этаже общей площадью 426,1 м²; комнаты №№ 2-5, 7, 14-18, 21-31, 37-55, 57-59, 61-63, 65-67, 69, 70, 72-82, 84-89, 96-100, 102-108, 110-115, 117-120, 122, 123, 125-128, 130, 131, 133-136, 138-145, расположенные на 3-м этаже общей площадью 608,8 м²; комнаты №№ 2, 4, 5, 7, 14-31, 37-82, 84-88, 90, 97-146, расположенные на 4-м этаже общей площадью 607,4 м²), общей площадью 1395,7 м²) по адресу: г. Кострома, ул. Советская, д. 120.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 05.08.2004 на срок до 01.08.2009.
04.12.2009 Комитет обратился в УФРС по Костромской области за регистрацией прекращения договора аренды нежилого помещения № 9, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Советская, д. 120, приложив к заявлению договор аренды, акт о вскрытии помещения от 15.10.2009, подписанный представителем Комитета.
Управление направило в адрес заявителя уведомление от 25.12.2009 № 44-44-01/080/2009-147 о приостановлении регистрационных действий с 25.12.2009 по 25.01.2010 в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации – представленный в дело правоустанавливающих документов акт вскрытия помещений от 15.10.2009 не соответствует требованиям статьи 655 Гражданского кодекса РФ, согласно которой передача имущества арендатором и принятие ее покупателям осуществляется путем подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, в котором должен быть отражен факт совершения действий по выполнению обязанностей обеих сторон по приему и передаче имущества.
Заявителю предложено в срок до окончания срока регистрации устранить причины, препятствующие проведению государственной регистрации – представить акт приема-передачи или иной документ по передаче, подписанный сторонами.
В течение срока приостановления государственной регистрации необходимые документы не представлены, в связи с чем, Управлением на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»принято решение об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды на часть нежилого помещения № 9, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Советская, д. 120, о чем письмом от 29.01.2010 № 44-44-01/080/2009-147 сообщено Комитету.
Посчитав отказ УФРС по Костромской области неправомерным, Комитет обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Заявитель полагает, что договор аренды от 05.08.2004 № 227031 считается прекращенным, поскольку не было волеизъявления о его продлении ни от одной из сторон. Прекращение права аренды подтверждается актом вскрытия арендуемого помещения, свидетельствующим о его освобождении.
Управление против требований заявителя возражает. Считает, что прекращение аренды и возврат арендованного имущества предусматривает совершение определенных законом действий обеими сторонами договора аренды – возврат арендатором имущества арендодателю по истечении договора аренды. Документом, подтверждающим факт возвращения имущества арендодателю и прекращения арендных отношений, является передаточный акт.
Оценив доводы сторон и представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В силу статьи 9 указанного Закона в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным статьей 13, проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит и включает в себя, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В соответствии с частью 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
На основании статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Из материалов дела следует, что основанием к отказу в государственной регистрации прекращения договора аренды послужило непредставление передаточного акта, подтверждающего в соответствии со статьей 622, пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) факт возвращения имущества арендодателю и прекращение арендных отношений.
В силу стати 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1 статьи 655 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Согласно пунктам 2.3.8, 2.4.3, 4.1 договора аренды от 05.08.2004 № 227031 арендатор обязан письменно сообщить арендодателю, не позднее чем за две недели, о предстоящем расторжении договора, как в связи с окончанием срока его действия, так и при досрочном освобождении, и сдать помещение в исправном состоянии с учетом нормативного износа. Балансодержатель обязан обеспечить по прекращению действия договора приемку используемого помещения с учетом нормального износа с оформлением соответствующего акта. Сдача и приемка помещения производится в присутствии полномочных представителей балансодержателя и арендодателя с составлением двухстороннего акта, утвержденного арендодателем. Ответственность за состояние нежилого помещения, сдаваемого в аренду, наступает у арендатора с момента подписания приемо-сдаточного акта и договора сторонами и прекращается с момента подписания акта приемки балансодержателем.
Согласно постановлению Главы города Костромы от 31.10.2008 № 2074 «О закреплении имущества за МУП г. Костромы «Костромагорводоканал» на праве хозяйственного ведения» балансодержателем на праве хозяйственного ведения спорных нежилых помещений является МУП г. Костромы «Костромагорводоканал».
30.06.2009 балансодержателем Обществу было направлено уведомление № 28/1732 о расторжении договора аренды муниципального имущества по истечении 01.08.2009 срока его действия, об освобождении помещения и передачи его арендодателю по акту приема-передачи.
В пункте 2 уведомления указано, что обязательства стороны по договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного имущества арендодателю по акту приема-передачи. При этом арендатор обязан передать помещение по акту приема-передачи арендодателю в срок до 04.08.2009 года (пункт 3).
Доказательств направления данного уведомления Обществу суду не представлено. Ссылку заявителя о вручении его 07.07.2009 представителю арендодателя, о чем имеется отметка на документе, суд признает несостоятельной, поскольку отсутствует документальное подтверждение, что получивший(ая) уведомление Назаренко Н.П. является работником Общества, должностное положение лица не указано, печать организации на документе также отсутствует.
Представленный в материалы дела акт вскрытия помещений от 15.10.2009 свидетельствует о вскрытии нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: г. Кострома, ул. Советская, 120, в целях прекращения договора аренды муниципального имущества от 05.08.2004 № 227031, заключенного с ООО «Городское Агентство инвестиций» и возврата помещений, находящихся в вышеуказанном здании арендодателю МУП г. Костромы «Костромагорводоканал».
Факт совершения действий, предусмотренных статьей 655 ГК РФ, а также пунктом 2.4.3 договора аренды от 05.08.2004 № 227031 – передача помещения ООО «Городское Агентство инвестиций» балансодержателю МУП г. Костромы «Компания по управлению городскими объектами» с оформлением соответствующего акта, в акте вскрытия помещений от 15.10.2009 не отражен.
Таким образом, указанный акт не свидетельствует о прекращении договора аренды от 05.08.2004 № 227031.
Следовательно, Комитетом не была соблюдена процедура расторжения договора и в регистрирующий орган не были представленные предусмотренные законом документы, в связи с чем, отказ Управления в государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого помещения является правомерным.
При указанных обстоятельствах, не подлежит удовлетворению требование Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Костромской области произвести государственную регистрацию прекращения договора на аренду муниципального имущества от 05.08.2004 № 227031.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявления Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы о признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Костромской области в государственной регистрации прекращения договора на аренду муниципального имущества от 05.08.2004 № 227031, заключенного между ООО «ГАИ» и Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы – отказать.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месячного срока со дня его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции через арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.
Судья Т.Ю.Беляева
