Определение от 26 августа 2014 года №А29-2079/2013

 
 
 
 
 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ
 
ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982
 
8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru  
 
 
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
      
 
    г. Сыктывкар
 
    26 августа 2014 годаДело № А29-2079/2013
 
    (З-9338/2014)
 
 
    Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Антоник В.Н.
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем Забоевой А.М.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению конкурсного управляющего  общества с ограниченной ответственностью «Актеон» об установлении начальной продажной цены недвижимого имущества должника, находящегося в залоге
 
    по делу по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Актеон» (ИНН: 1101033501, ОГРН: 1021100512036)
 
    о признании его несостоятельным (банкротом),
 
    при участии в судебном заседании: от кредитора ООО «Лесник Плюс»:            Шкодник А.А. – по доверенности, от залогового кредитора ООО «Офис-Сервис»: Монгалева Е.Н. – по доверенности (до перерыва), от залогового кредитора ОАО КБ «Стройкредит»: Лапов А.В. – по доверенности (до перерыва), оценщик –           Морозов В.В. (до перерыва), эксперт Вахненко В.А. (до перерыва)
 
    установил:
 
    Решением Арбитражного суда Республики Коми от 04.10.2013 по делу                        № А29-2079/2013 общество с ограниченной ответственностью «Актеон» (далее                 ООО «Актеон») признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Гречаников Виталий Анатолиевич.
 
    Конкурсный управляющий ООО «Актеон» обратился в арбитражный суд с заявлением в порядке ст. 60 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ об установлении начальной продажной цены недвижимого имущества должника, находящегося в залоге у ОАО КБ «Стройкредит» и ООО «Офис-Сервис».
 
    Определениями Арбитражного суда Республики Коми рассмотрение дела неоднократно откладывалось. Определением Арбитражного суда Республики Коми от 10.04.2014 производство по делу № А29-2079/2013 (З-9338/2014) приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества должника, находящегося в залоге.
 
    Определением суда от 03.06.2014 производство по делу возобновлено, определением от 07.08.2012. рассмотрение дела было отложено до 19.08.2014. В судебном заседании был объявлен перерыв до 26.08.2014., после перерыва рассмотрение дела продолжено.
 
    В судебном заседании конкурсный управляющий на требованиях настаивал, просил установить начальную продажную цену предмета залога на основании отчета об оценке, который выполнен оценщиком Морозовым В.В. согласно договору, заключенному с конкурсным управляющим. Согласно данному отчету рыночная стоимость недвижимого имущества составила в общей сумме    14 261 430 руб., в том числе:
 
    - помещение для складирования готовой продукции, одноэтажное каркасно-панельное здание прямоугольной формы из пяти секций (Республика Коми Сыктывдинский район, с. Зеленец, Ухтинское шоссе, 76/2), площадью 521,7 кв.м. –  5 633 820 руб.;
 
    - блок модульной котельной (Республика Коми Сыктывдинский район, с. Зеленец, Ухтинское шоссе, 76/1), площадью 195,4 кв.м. – 5 534 800 руб.;
 
    - земельный участок для обслуживания и эксплуатации промышленной (бетонированной) площадки (Республика Коми, Сыктывдинский район, восточная часть кадастрового квартала, кад. № 11:05:0201003:69, площадью 12 818 кв.м. –          3 092 810 руб.
 
    Конкурсный управляющий считает, что в указанную стоимость входит все оборудование, находящееся внутри помещений, поскольку они имеют неразрывную связь и общее предназначение при использовании помещений, в связи с чем, замечаний к отчету об оценке с его стороны не имеется.
 
    Представитель залогового кредитора ОАО КБ «Стройкредит» также согласен с предлагаемой конкурсным управляющим начальной продажной стоимостью имущества, определенной на основании отчета об оценке, выполненного Морозовым В.В.
 
    Кредитор ООО «Офис-сервис», чьи требования также обеспечены залогом имущества должника, в судебном заседании не возражал против установления начальной цены в размере, предложенном конкурсным управляющим.
 
    Представитель кредитора ООО «Лесник Плюс», чьи требования не обеспечены залогом имущества должника, считает, что его права предложенным конкурсным управляющим размером начальной продажной цены имущества будут нарушены; считает стоимость, предложенную оценщиком, заниженной; оценка оборудования, находящегося внутри помещений, по его мнению, не произведена; указывает на недостатки и неточности, содержащиеся в отчете об оценке, о допущенных нарушениях в оформлении отчета; не согласен с методом определения стоимости зданий; считает, что предложенная конкурсным управляющим начальная цена может быть установлена только в отношении недвижимого имущества, без оборудования.
 
    Согласно абзацу 5 пункта 9 Постановления N 58 лица, участвующие в деле о банкротстве, вправе заявить возражения относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.
 
    При оспаривании величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица оценка отчета независимого оценщика как одного из доказательств по делу осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").
 
    В связи с этим, кредитором ООО «Лесник Плюс» было заявлено ходатайство о проведении  судебной экспертизы по делу по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, включая все оборудование, находящееся внутри помещений. Определением Арбитражного суда Республики Коми от 10.04.2014. по делу назначена экспертиза по установлению рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Актеон», проведение экспертизы поручено ООО «Независимый оценщик».
 
    В материалы дела поступило заключение эксперта, в виде отчета по оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.
 
    Согласно данному заключению рыночная стоимость недвижимого имущества: помещение для складирования готовой продукции, одноэтажное каркасно-панельное здание прямоугольной формы из пяти секций (Республика Коми Сыктывдинский район, с. Зеленец, Ухтинское шоссе, 76/2), площадью 521,7 кв.м. и блок модульной котельной (Республика Коми Сыктывдинский район, с. Зеленец, Ухтинское шоссе, 76/1), площадью 195,4 кв.м.  по состоянию на 30.04.2014. составляет в общей сумме 33 500 000 руб.
 
    Кредиторы, чьи требования обеспечены залогом, и конкурсный управляющий заявили возражения относительно выводов, сделанных экспертом, считают определенную рыночную стоимость объектов существенно завышенной и не реальной к продаже по такой цене. В частности, кредиторы не согласны с применением индекса инфляции, начиная с 2007 года, не применением скидки для предприятия, находящегося в процедуре конкурсного производства.  
 
    Эксперт, выполнивший данную оценку, был приглашен в судебное заседание и ответил на интересующие кредиторов вопросы по проведенной экспертизе. В частности, эксперт пояснил, что индекс инфляции с 2007 года им применен лишь в отношении оборудования, установленного в помещениях, т.е. с даты передачи оборудования в лизинг. В отношении самих объектов недвижимости индекс инфляции применен им с 2012 года. Какая-либо скидка на стоимость объектов, принадлежащих должнику, находящемуся в стадии конкурсного производства, действующим законодательством не предусмотрена, соответственно, такой скидки при определении цены им не применялось. Эксперт также пояснил, что помещение для складирования должно выставляться на продажу единым комплексом с блоком модульной котельной, поскольку без котельной оно не будет отвечать своему функциональному предназначению, именно поэтому стоимость определена экспертом в целом. В стоимость также включено все внутреннее оборудование и коммуникации, которые согласно договору о залоге также находятся в залоге, поскольку без такого оборудования сушильные помещения также утратят свое предназначение. Считает, что именно это явилось причиной в столь большой разнице между отчетом об оценке, выполненным Морозовым В.В. и судебным экспертом.
 
    Таким образом, эксперт дал ответы на все поставленные кредиторами и судом вопросы.
 
 
 
 
 
 
    Кроме того, судом был опрошен оценщик Морозов В.В., который пояснил, что скидок в связи с нахождением должника в процедуре банкротства им не применялось, в предмет оценки входили помещения и типовое оборудование, в чем причина существенного расхождения в цене согласно его отчету и отчету эксперта пояснить не мог.
 
    Оценив заключение эксперта, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для непринятия его в качестве надлежащего доказательства при рассмотрении настоящего заявления, в связи с чем, на основании данного заключения подлежит установлению начальная продажная цена недвижимого имущества должника, находящегося в залоге.
 
    Судом установлено, что определением Арбитражного суда Республики Коми от 17.07.2013 по делу № А29-2079/2013(Т-36967/2013) признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Актеон» требования ООО «Офис-Сервис» в сумме 11 275 753 руб. 43 коп., в том числе:                         11 000 000 руб. - основной долг, 275 753 руб. 43 коп.  - проценты  за пользование заемными средствами. Требования в сумме 11 275 753 руб. 43 коп.  признаны обеспеченными залогом имущества должника по договору ипотеки от 25.12.2012. (л.д. 37-40 том 1).
 
    В обеспечение исполнения обязательств по названному договору займа между ООО «Офис-Сервис» (залогодержатель) и ООО «Актеон» (залогодатель) заключен договор ипотеки от 25.12.2012 (с дополнительным соглашением к нему от 29.12.2012), согласно которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой (договор займа от 25.12.2012), имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости предмета залога другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя; согласно договору предметом залога являются, в том числе,
 
    - помещение для складирования готовой продукции, расположенное по адресу: Сыктывдинский район, с. Зеленец, Ухтинское шоссе, 76/2;
 
    - блок модульной котельной, расположенной по адресу: Сыктывдинский район, с. Зеленец, Ухтинское шоссе, 76/1;
 
    - земельный участок площадью 12 816 кв.м. (л.д. 52, 53 том 1).
 
    Договор ипотеки от 25.12.2012 в установленном законом порядке зарегистрирован 30.01.2013.
 
    Определением Арбитражного суда Республик Коми  от 09.12.2013 по делу №А29-2079/2013(Т-38979/2013) признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника требования кредитора                   ОАО «Коммерческий Банк «Стройкредит» в сумме 6 866 946 руб. 39 коп., в том числе: 6 763 000 руб. 01 коп. – долг, 103 946 руб. 38 коп. – проценты за пользование кредитом.
 
    Требования ОАО «Коммерческий Банк «Стройкредит» в сумме 6 866 946 руб. 39 коп. также признаны  обеспеченными залогом имущества должника по договору об ипотеке № 31/МСБ/Стк/И от 22.05.2012. (л.д. 34-36 том 1).
 
    Согласно пункту 1.1. договора об ипотеке № 31/МСБ/Стк/И от 22.05.2012 (л.д. 46-48 том 1) предметом залога являются следующие объекты недвижимости:
 
 
 
    - помещение для складирования готовых пиломатериалов, площадью 521,7 кв.м., расположенное по адресу: Сыктывдинский район, с. Зеленец, Ухтинское шоссе, 76/2, включая все вещи (принадлежности), предназначенные для обслуживания указанного помещения и связанные с ним общим назначением, в том числе: холодильное, вентиляционное, кондиционерное и прочее оборудование;
 
    - блок модульной котельной - объект незавершенного строительства, 195,4 кв.м., расположенной по адресу: Сыктывдинский район, с. Зеленец, Ухтинское шоссе, 76/1; включая все вещи (принадлежности), предназначенные для обслуживания указанного помещения и связанные с ним общим назначением, в том числе: холодильное, вентиляционное, кондиционерное и прочее оборудование;
 
    - земельный участок площадью 12 816 кв.м., расположенный в Сыктывдинском районе, Республики Коми.
 
    Общая стоимость всего перечисленного имущества определена сторонами в пункте 1.5 договора и составляет 7 729 500 руб. (л.д. 47 том 1).
 
    Дополнительным соглашением № 3 от 27.05.2013 к договору об ипотеке от 22.05.2012 стороны согласовали пункт 1.1 договора в новой редакции, согласно которому предмет залога остался прежним, т.е. недвижимое имущество, включая все вещи (принадлежности), предназначенные для обслуживания помещений, в том числе: холодильное, вентиляционное, кондиционерное и прочее оборудование (л.д. 129-131 том 1).
 
    Однако стороны в данном пункте сделали ссылку на Приложение № 1 к дополнительному соглашению № 3 к договору об ипотеке, в котором более подробно изложили все составные части модульной котельной и помещения для складирования. При этом, залоговая стоимость имущества, согласованная сторонами в договоре об ипотеке, не изменилась (пункт 1 и 2 Приложения № 1), а следовательно, никаких новых объектов залога стороны данным дополнительным соглашением не установили, а лишь расшифровали все его составные части.
 
    Изучив перечень данного имущества котельной (стальные генераторы, бункеры, пульт управления, расширительный бачок, серии дымоходов, циклон для улавливания продуктов сгорания) и помещения для складирования (сушильные камеры, отопительное, вентиляционное оборудование, система воздухообмена, камеры и двери, термоизоляция, электрические кабели и щит, разводки и т.д.) суд пришел к выводу, что данные составные части являются неразрывно связанными с самими помещениями, имеют общее предназначение и без них не могут функционировать, следовательно, при определении рыночной стоимости вышеуказанные объекты должны быть оценены и выставлены на торги единым целым. В заключении эксперта стоимость определена с учетом данного фактора.
 
    Согласно абзацу 6 пункта 4 статьи 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.
 
    В силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
 
    В соответствии с разъяснениями пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - Постановление N 58), на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
 
    В силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве и пункта 11 Постановления N 58 определение начальной продажной цены предмета залога производится судом на основании отчета независимого оценщика.
 
    Как усматривается из пункта 11 Постановления N 58, поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи обеспеченного залогом имущества.
 
    Статьей 65 АПК РФ определено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Согласно пункту 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
 
    Суд не принимает возражений залоговых кредиторов относительно завышенной рыночной стоимости недвижимых объектов, поскольку данная стоимость определена на основании заключения эксперта, оснований для непринятия которого в качестве надлежащего доказательства у суда не имеется. Каких-либо нарушений, допущенных со стороны эксперта при проведении экспертизы, и определении начальной продажной цены объектов не установлено.
 
    Суд также отмечает, что установленная судом начальная цена продажи имущества является ценой, с которой начинаются торги по продаже имущества, а не окончательной ценой, за которую имущество будет продано, связи с чем, права и законные интересы залоговых кредиторов не могут быть нарушены установлением начальной продажной цены согласно заключению эксперта, так как заложенное имущество будет продано по той цене, которую готовы оплатить покупатели при проведении аукциона. Напротив, права иных кредиторов установлением минимальной цены залогового имущества могут быть нарушены, поскольку вся сумма, полученная от его реализации, будет направлена лишь на погашение требований залоговых кредиторов. 
 
    При определении начальной продажной цены земельного участка суд исходит из отчета об оценке, выполненного оценщиком Морозовым В.В. и представленного в материала дела конкурсным управляющим, поскольку в данной части отчет об оценке не оспорен, возражений относительно предлагаемой начальной продажной цены земельного участка от кредиторов не поступало.
 
    Судом при определении начальной продажной цены недвижимого имущества учтено также следующее.
 
    Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац 2 пункта 4 статьи 138 Закона).
 
    В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ, вступившего в силу в марте 2012 года, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
 
    Закон о банкротстве содержит отсылочную норму об определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге и на момент рассмотрения судом настоящего спора по определению начальной продажной цены предмета залога вступили в силу изменения в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ, касающиеся установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80 процентов его рыночной стоимости, следовательно, суд при установлении начальной продажной цены предмета залога должен руководствоваться в том числе и указанной нормой.
 
    На основании вышеизложенного, при отсутствии документов, опровергающих рыночную стоимость объектов, определенную экспертом, а также основываясь на вышеуказанной норме закона, суд устанавливает начальную продажную стоимость недвижимого имущества должника в следующих суммах:
 
    - помещение для складирования готовой продукции, одноэтажное каркасно-панельное здание прямоугольной формы из пяти секций (Республика Коми Сыктывдинский район, с. Зеленец, Ухтинское шоссе, 76/2), площадью 521,7 кв.м., включая оборудование, указанное в Приложении № 1 к дополнительному соглашению № 3 и блок модульной котельной (Республика Коми Сыктывдинский район, с. Зеленец, Ухтинское шоссе, 76/1), площадью 195,4 кв.м., включая оборудование, указанное в Приложении № 1 к дополнительному соглашению № 3, в общей сумме 26 800 000 руб.  (80 % от 33 500 000 руб.);
 
    - земельный участок для обслуживания и эксплуатации промышленной (бетонированной) площадки (Республика Коми, Сыктывдинский район, восточная часть кадастрового квартала, кад. № 11:05:0201003:69, площадью 12 818 кв.м. в размере  2 474 248 руб. (80 % от 3 092 810 руб.).
 
    Согласно пункту 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23
"О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса.
 
    Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой судебный акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.
 
 
    Суд считает возможным перечислить ООО «Независимый оценщик» с депозитного счета Арбитражного суда Республики Коми денежные средства в сумме 15 000 руб., перечисленные Беляевым А.В. по платежному поручению  № 33 от 09.04.2014. за проведение экспертизы согласно указанным экспертной организацией реквизитам (л.д. 101 том 2).
 
    Руководствуясь ст. ст. 60, 61, 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", статьей 54 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)", статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд
 
 
О П Р Е Д Е Л И Л:
 
 
    1.                 Определить начальную продажную цену имущества, принадлежащего                  ООО «Актеон» и находящегося в залоге:  
 
    - помещение для складирования готовой продукции, одноэтажное каркасно-панельное здание прямоугольной формы из пяти секций (Республика Коми Сыктывдинский район, с. Зеленец, Ухтинское шоссе, 76/2), площадью 521,7 кв.м., включая оборудование, указанное в Приложении № 1 к дополнительному соглашению № 3 и блок модульной котельной (Республика Коми Сыктывдинский район, с. Зеленец, Ухтинское шоссе, 76/1), площадью 195,4 кв.м., включая оборудование, указанное в Приложении № 1 к дополнительному соглашению № 3 в общей сумме 26 800 000 руб.
 
    - земельный участок для обслуживания и эксплуатации промышленной (бетонированной) площадки (Республика Коми, Сыктывдинский район, восточная часть кадастрового квартала, кад. № 11:05:0201003:69, площадью 12 818 кв.м. в размере  2 474 248  руб.
 
2. Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми перечислить                      ООО «Независимый оценщик» с депозитного счета Арбитражного суда Республики Коми денежные средства в сумме 15 000 руб.
    3.   Определение может быть обжаловано в апелляционном порядке в 14-ти дневный срок со дня вынесения.
 
 
    Судья                                                                                                     В.Н. Антоник