Решение от 09 сентября 2014 года №А29-1319/2014

 
 
 
 
 
 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ
 
ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982
 
8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru  
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
      
 
    г. Сыктывкар                                                                     
 
    09 сентября 2014 годаДело № А29-1319/2014
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 09 сентября 2014 года, полный текст решения изготовлен 09 сентября 2014 года.
 
 
    Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Трофимовой Н.Е.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником Махмудовой Р.Н.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску
 
    общества с ограниченной ответственностью фирма «Березка»
 
    (ИНН: 1106008964, ОГРН: 1021100896629)
 
    к Администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (ИНН: 1106020111, ОГРН: 1061106001395)
 
    об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,
 
    без участия сторон,
 
    установил:
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью фирма «Березка»  обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Администрации муниципального образования городского округа «Усинск» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества № 03/13 от 29.11.2013, (далее – Договор) изложив пункты 1.1. (абзац второй); 3.1.; 3.3.; 3.6.; 7.2. Договора в редакции протокола разногласий от 16.12.2013, предложенной истцом.
 
    Стороны надлежащим образом уведомлены о дате, времени и месте проведения судебного заседания в порядке, установленном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    К судебному заседанию от истца поступили дополнительные документы в обоснование своих требований.
 
    Ответчик дополнительным отзывом от 04.09.2014 просит в иске отказать, поскольку истцом в материалы дела не представлено согласие собственника выкупаемого имущества на создание неотделимых улучшений, стоимость которых, по мнению ООО фирма «Березка», должна быть учтена при формировании выкупной цены имущества, судебное заседание провести в отсутствие своего представителя.
 
    Из материалов дела следует, что между сторонами возникли разногласия при заключении договора № 03/13 купли-продажи недвижимого имущества  от 29.11.2013,  заключаемого на основании решения Совета муниципального образования городского округа «Усинск» от 21.11.2013 № 286 «Об условиях приватизации муниципального имущества  при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства обществом с ограниченной ответственностью фирма «Березка» преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества».
 
    По договору купли-продажи № 03/13 от 29.11.2013 Администрация муниципального образования городского округа «Усинск» (продавец) обязуется передать в собственность ООО фирма «Березка»  (покупателя) нежилое помещение, расположенное в жилом доме общей площадью 266 кв.м. по адресу: Республика Коми, г.Усинск, ул. 60 лет Октября, д. 1, кв. 1а.
 
    Указанный договор со стороны покупателя подписан с протоколом разногласий, в том числе по пунктам  3.1.; 3.3.; 3.6.; 7.2 договора.
 
    Истец, не согласившись с предлагаемой продавцом стоимостью имущества в сумме 10 380 000 руб. просит принять пункт 3.1. договора в редакции: «Цена Имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора, за вычетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, установленной на дату оценки имущества с учетом износа в размере 2 386 443,80 руб., составляет 7 993 556,20 руб.».
 
    По мнению истца, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений.
 
    В подтверждение произведенных неотделимых улучшений истец представил договоры на ремонтно-строительные работы от 06.06.2003, локальные сметы на работы, справки о стоимости выполненных работ и затрат, протокол разногласий к договору подряда № 006/3 от 06.06.2003, дополнительное соглашение к договору подряда №006/03 от 10.09.2003, протокол согласования условий дополнительного соглашения к договору подряда №006/03 от 10.09.2003, дополнительное соглашение к договору подряда №006/03 от 30.10.2003, дефектную ведомость, смету, акт приемки выполненных работ, договор №001 от 26.02.2004, дополнительное соглашение к договору №001, перечень материалов для ремонта, акт приемки от 19.03.2004, справку о стоимости выполненных работ за март 2014, договор №23 от 19.12.2003, перечень материалов для ремонта к договору, акт приемки от 01.02.2004.
 
    Ответчик указывает, что истцом в материалы дела не представлено согласие собственника выкупаемого имущества на создание неотделимых улучшений.
 
    В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
 
    Истец в подтверждение согласования с ответчиком проведения капитального ремонта ссылается на дополнительные соглашения к договору аренды от 07.07.2003, и от 12.01.2004, письмо КУМИ МОГО «Усинск» от 06.09.2004 №392.
 
    По договору № 1018/3 аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности от 25.06.2003 Администрация муниципального образования «Город «Усинск» (арендодатель) передает во временное владение и пользование, а ООО Фирма «Березка» (арендатор) принимает в аренду помещения №№1-13 в жилом доме по адресу: Республика Коми, г.Усинск, ул.60 лет Октября, д. 1, кв. 1а, общей площадью 286,4 кв.м.
 
    Дополнительным соглашением от 12.01.2004 об изменении условий договора аренды помещения  № 1018/2 от 25.06.2003 стороны установили, что на основании заявления арендатора от 26.12.2003 о проведении капитального ремонта в договор «1018/3 от 25.06.2003 следует внести изменения: пункт 3.1. договора изложить в редакции – арендная плата с учетом НДС на период с 01.01.2004 по 31.03.2004 составляет 3 7535,65 руб. в месяц.
 
    Дополнительным соглашением от 07.07.2003 об изменении условий договора аренды помещения  № 1018/2 от 25.06.2003 стороны установили, что на основании заявления арендатора от 02.07.2003 о проведении капитального ремонта в договор «1018/3 от 25.06.2003 следует внести изменения: пункт 3.1. договора изложить в редакции – арендная плата с учетом НДС на период с 01.07.2003 по 30.09.2009 составляет 3 7535,65 руб. в месяц.
 
    Письмом  КУМИ МОГО «Усинск» от 06.09.2004 №392 ответчик направляет в адрес истца Приложение №2 к соглашению от 01.04.2004.
 
    Как указывает истец, данные документы представляют собой согласование ответчика на проведение ремонтных работ.
 
    Между тем, суд не может согласиться с данным выводом ответчика, в указанных документах ответчик согласовал лишь размер арендной платы на время проведения ремонтных работ.
 
    Согласно пункту 3.10 договора аренды №1018/2 стоимость неотделимых улучшений, произведенных без разрешения арендодателя и балансодержателя, возмещению не подлежит.
 
    Документов, свидетельствующих о том, что истец согласовал с ответчиком стоимость неотделимых улучшений в дело не представлено.
 
    Оценив в совокупности представленные истцом доказательства, суд считает, что истец не представил надлежащие доказательства согласования собственником проведение капитального ремонта, а именно, объем работ и их стоимость.
 
    Кроме того, суд считает, что внесение в договор аренды изменений в части уменьшения арендных платежей на период проведения ремонтных работ не может расцениваться как согласование стоимости неотделимых улучшений.
 
    Из содержания части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
 
    Норма, содержащаяся в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, является императивной.
 
    Следовательно, требования истца об обязании ответчика заключить договор купли-продажи имущества в части определения стоимости имущества путем ее уменьшения на стоимость неотделимых улучшений, являются необоснованными.
 
    При таких обстоятельствах пункт 3.1 договора принимается в редакции ответчика: «Цена имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 10 380 000 (десять миллионов триста восемьдесят тысяч)  рублей 00 копеек, без НДС».
 
    Истец также просит пункт 3.3. договора - «Оплата производится покупателем ежемесячно равными долями в течение срока рассрочки» -дополнить следующим текстом: «в соответствии с согласованным сторонами Графиком рассрочки, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора».
 
    Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом РФ.
 
    В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
 
    Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
 
    При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
 
    Как следует из текста договора №03/13, оплата производится покупателем ежемесячно равными долями в течение срока рассрочки (пункт 3.3. договора).
 
    Продавец предоставляет рассрочку платежа сроком на три года (пункт 3.2. договора).
 
    Таким образом, текст договора № 03/13 купли-продажи недвижимого имущества от 29.11.2013 предусматривает положение о графике рассрочки.
 
    Кроме того, условие договора о графике рассрочки виде отдельного приложения к договору купли-продажи законом или иными правовыми актами не предписано.
 
    На основании изложенного, пункт 3.3 договора принимается в редакции ответчика: «Оплата производится покупателем ежемесячно равными долями в течение срока рассрочки».
 
    Истец просит исключить из текста договора пункт 3.6. договора: «в случае нарушения покупателем срока оплаты, предусмотренного в пункте 3.3 настоящего договора, договор считается незаключенным».
 
    При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ, не применяются. Следовательно, условие о цене недвижимого имущества является существенным условием договора продажи недвижимости.
 
    Условиями договора №03/13 сторонами определена стоимость недвижимого имущества.
 
    Следует учесть, что истец уже частично оплатил стоимость выкупаемого имущества, о чем свидетельствует акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.06.2014. 
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
 
    Между тем, условие пункта 3.6. договора противоречит требованиям действующего законодательства, так как оснований для признания договора незаключенным ввиду нарушения сроков оплаты закон не предусматривает.
 
    Ввиду изложенного, данный пункт 3.6. договора принимается в редакции истца.
 
    Истец также просит дополнить договор пунктом 7.2. следующего содержания:  «все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора или в связи с его исполнением, разрешаются в обязательном для сторон настоящего договора досудебном (претензионном) порядке их урегулирования. Срок получения письменного ответа на претензию – в течение 20 рабочих дней отвечающей стороны с момента получения. В случае получения отказа (частичного отказа0 в удовлетворении претензии либо неполучении направившей стороной мотивированного ответа на претензию от другой стороны в вышеуказанный срок, неурегулированные споры и разногласия передаются на рассмотрение в Арбитражный суд Республики Коми в соответствии с действующим арбитражным процессуальным законодательством».
 
    Обязательный претензионный порядок рассмотрения споров установлен законодательством только в ряде случаев. Если договором предусмотрен досудебный претензионный порядок, то его исполнение обязательно
 
    Между тем, действующим законодательством не установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора при заключении договора купли-продажи имущества.
 
    Ввиду изложенного, суд отказывает истцу во включении в договор  пункта 7.2.
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины  относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    Иск удовлетворить частично.
 
    Пункт 3.6. договора № 03/13 купли-продажи недвижимого имущества от 29.11.2013 исключить из текста договора.
 
    Взыскать с Администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (ИНН: 1106020111, ОГРН: 1061106001395) в пользу общества с ограниченной ответственностью фирма «Березка» (ИНН: 1106008964, ОГРН: 1021100896629) 4 000 руб. 00 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины.
 
    В остальной части в иске отказать.
 
    Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
 
    Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.
 
 
 
Судья                                                                                  Н.Е. Трофимова