Решение от 04 февраля 2011 года №А28-9498/2010

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102
 
http://kirov.arbitr.ru
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
Дело № А28-9498/2010
 
279/15
 
    г. Киров
 
    04 февраля 2011 года
 
 
    Резолютивная часть решения оглашена 17 января 2011 года                                                              
 
    Решение изготовлено в полном объеме 04 февраля 2011 года
 
 
    Судья Арбитражного суда Кировской области Едомина С. А.,
 
    при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Окишевой Е. Л.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя Волоховой Надежды Васильевны
 
    к муниципальному образованию Восточное городское поселение Омутнинского района Кировской области в лице Отдела по управлению муниципальным имуществом при администрации муниципального образования Восточное городское поселение Омутнинского района Кировской области и в лице Администрации муниципального образования Восточное городское поселение Омутнинского района Кировской области
 
    об оспаривании распоряжения главы Администрации муниципального образования Восточное городское поселение Омутнинского района Кировской области от 17.12.2009 № 33, о признании договоров купли-продажи и залога от 20.01.2010 незаключенными,
 
    при участии в судебном заседании представителей:
 
    заявителя – Волоховой Н.В., индивидуального предпринимателя, Волохова М.Л., по доверенности от 01.06.2010г.,
 
    ответчиков: Отдела по управлению муниципальным имуществом при администрации муниципального образования Восточное городское поселение Омутнинского района Кировской области – Дитятьева Д.Ю., распоряжение от 14.07.2010; Администрации муниципального образования Восточное городское поселение Омутнинского района Кировской области - Дитятьева Д.Ю., по доверенности от 15.07.2010;
 
 
    установил:
 
 
    индивидуальный предприниматель Волохова Надежда Васильевна (далее – заявитель) обратилась в арбитражный суд с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным распоряжения главы администрации муниципального образования Восточное городское поселение Омутнинского района Кировской области от 17.12.2009 № 33 «Об организации торгов по продаже объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Восточное городское поселение посредством реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества в собственность», о признании недействительным договора купли-продажи от 20.01.2010 нежилого помещения общей площадью 128,8 кв.м, год постройки 1978, износ 18%, расположенного по адресу: Кировская область, Омутнинский район, п. Восточный, ул. Азина, д. 2 и  о признании недействительным договора залога от 20.01.2010 нежилого помещения общей площадью 128,8 кв.м., год постройки 1978, износ 18%, расположенного по адресу: Кировская область, Омутнинский район, п. Восточный, ул. Азина, д. 2.
 
    Представители заявителя в судебном заседании поддержали доводы заявления, настаивают на удовлетворении заявленных требований.
 
    Представитель ответчиков требования заявителя не признает, указывает на соответствие действующему законодательству распоряжения главы администрации муниципального образования Восточное городское поселение Омутнинского района Кировской области от 17.12.2009 № 33 «Об организации торгов по продаже объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Восточное городское поселение посредством реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества в собственность», в представленном письменном отзыве просит в удовлетворении заявленных требований отказать.
 
    Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив представленные документы, суд установил следующие фактические обстоятельства.
 
    ИП Волохова Н.В. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 30.06.1994 за основным государственным регистрационным номером 304432203500047.
 
    25.08.2009 ИП Волохова Н.В. обратилась в администрацию муниципального образования Восточное городское поселение с заявлением о включении в перечень недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Восточное городское поселение и предназначенного для отчуждения из муниципальной собственности в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, арендуемого ею помещения площадью 125.2 кв.м., расположенного по адресу: пгт. Восточный Омутнинского района Кировской области, ул. Азина, д.2.
 
    27.08.2009 Восточной городской Думой второго созыва принято решение №70 «О внесении изменений в перечень недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования Восточное городское поселение и предназначенного для отчуждения из муниципальной собственности в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства», согласно которому нежилое помещение (бывшая парикмахерская) площадью 126,5 кв.м. 1978 года постройки, балансовая стоимость 1023919, 94 руб., расположенное по адресу: пгт. Восточный, ул. Азина, 2, было включено в указанный перечень. Кроме того, в данном решении в отношении нежилого помещения содержатся следующие сведения:  наименование юридического лица (индивидуального предпринимателя), претендующего на использование объекта – арендаторы, имеющие преимущественное право покупки, форма отчуждения, условия передачи объекта – продажа в соответствии с Федеральным законом  от 22.07.2008 № 159-ФЗ.
 
    16.09.2009 ОУМИ при администрации МО Восточное городское поселение в адрес ИП Волоховой Н.В. направлено письмо, в котором сообщалось, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ и решением Думы №70 от 27.08.2009 в перечень недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования Восточное городское поселение и предназначенного для отчуждения из муниципальной собственности в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства включено арендуемое ИП Волоховой Н.В. помещение.
 
    17.12.2009 главой муниципального образования Восточное городское поселение Омутнинского района Кировской области в соответствии с Федеральным законом от 26.06.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Федеральным законом от 30.06.2008 года № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федеральным законом от 21.12.2001 года №178-ФЗ « О приватизации государственного и муниципального имущества», Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», со ст. 41 Устава муниципального образования Восточное городское поселение, а также с решением Восточной городской Думы второго созыва от 28.07.2009 года № 70 принято распоряжение №33 «Об организации торгов по продаже объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Восточное городское поселение посредством реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества в собственность». Согласно указанному распоряжению было принято решение о проведении торгов по продаже объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Восточное городское поселение посредством реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества в собственность: - нежилое помещение общей площадью 128,8 кв.м., расположенное по адресу: п. Восточный, ул. Азина, д.2, первый этаж, реестровый номер - 5. Отделу по управлению муниципальным имуществом при администрации муниципального образования Восточное городское поселение надлежало организовать проведение торгов по продаже объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Восточное городское поселение посредством реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества в собственность, разместить информационное сообщение о продаже объекта  недвижимости,   находящегося   в   муниципальной  собственности муниципального образования Восточное городское поселение посредством реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества в собственность в официальном печатном издании.
 
    22.12.2009 ОУМИ при администрации МО Восточное городское поселение в адрес ИП Волоховой Н.В. направлено письмо, в котором сообщалось, что на основании распоряжения главы муниципального образования Восточное городское поселение № 33 от 17.12.2009 года, в соответствии с информационным сообщением о продаже недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Восточное городское поселение Омутнинского района Кировской области, объявлены торги по продаже объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Восточное городское поселение, посредством реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества в собственность: - нежилое помещение общей площадью 128,8 кв.м., расположенное по адресу: п. Восточный, ул. Азина, д.2, первый этаж, реестровый номер - 5. В связи с чем заявителю предлагалось в соответствии со ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», реализовать свое преимущественное право арендатора на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность.
 
    18.01.2010 ИП Волохова Н.В. обратилась в ОУМИ при администрации МО Восточное городское поселение с заявлением, которым подтверждала свое соответствие условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона  №209-ФЗ от 24.07.2008 «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».
 
    В соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 года №178-ФЗ « О приватизации государственного и муниципального имущества», Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», решением Восточной городской Думы второго созыва от 28.07.2009 года № 70 и распоряжением от 17.12.2009 №33 «Об организации торгов по продаже объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Восточное городское поселение посредством реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества в собственность» между муниципальным образованием Восточное городское поселение Омутнинского района Кировской области и индивидуальным предпринимателем Волоховой Н.В. подписаны договор купли – продажи нежилого помещения от 20.01.2010, согласно которому в собственность предпринимателя передается нежилое помещение общей площадью 128,8 кв. м, материал стен – кирпич, год постройки 1978, износ – 18%, расположенное по адресу: 612711, Кировская область, Омутнинский район, п. Восточный, ул. Азина, д. 2 (акт приема – передачи от 20.01.2010) и договор залога нежилого помещения от 20.01.2010.
 
    Полагая, что распоряжение от  17.12.2009 №33 «Об организации торгов по продаже объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Восточное городское поселение посредством реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества в собственность» не соответствует Федеральному закону от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а договор купли-продажи нежилого помещения от 20.01.2010 и договор залога нежилого помещения от 20.01.2010 являются недействительными сделками, ИП Волохова Н.В. обратилась в арбитражный суд с требованиями о признании недействительным распоряжения главы администрации муниципального образования Восточное городское поселение Омутнинского района Кировской области от 17.12.2009 № 33 «Об организации торгов по продаже объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Восточное городское поселение посредством реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества в собственность», о признании недействительным договора купли-продажи от 20.01.2010 нежилого помещения общей площадью 128,8 кв.м, год постройки 1978, износ 18%, расположенного по адресу: Кировская область, Омутнинский район, п. Восточный, ул. Азина, д. 2 и  о признании недействительным договора залога от 20.01.2010 нежилого помещения общей площадью 128,8 кв.м., год постройки 1978, износ 18%, расположенного по адресу: Кировская область, Омутнинский район, п. Восточный, ул. Азина, д. 2.
 
    Изложенные обстоятельства дела позволяют суду прийти к следующим выводам.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
 
    Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
 
    Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.
 
    Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при наличии четырех условий, установленных данной нормой.
 
    Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.
 
    В соответствии с указанной статьей Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.
 
    В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
 
    При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности.
 
    Кроме того, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, вступившей в силу с 01.01.2009, вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
 
    При получении заявления уполномоченные органы на основании части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом «Об оценочной деятельности», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
 
    Таким образом, Федеральный закон от 22.07.2008 года № 159-ФЗ, предусматривает специальный режим реализации государственного и муниципального имущества, требующий соблюдения процедур, предусмотренных статьями 4 и 9 данного Закона.
 
    Учитывая изложенное, а также, что одной из целей принятия Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ явилось оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества, суд приходит к выводу, что  решение о проведении торгов по продаже объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Восточное городское поселение посредством реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества в собственность противоречит положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.
 
    В связи с чем, требование индивидуального предпринимателя Волоховой Н.В. о признании недействительным распоряжения главы администрации муниципального образования Восточное городское поселение Омутнинского района Кировской области от 17.12.2009 № 33 «Об организации торгов по продаже объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Восточное городское поселение посредством реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества в собственность» подлежит удовлетворению.
 
    По смыслу положений статей 4 и 9 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ договор купли – продажи арендуемого имущества может быть заключен после принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации имущества.
 
    Решение об условиях приватизации имущества  в силу части 2 статьи 14 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» должно содержать следующие сведения: наименование имущества и иные позволяющие его индивидуализировать данные (характеристика имущества); способ приватизации имущества; цена имущества, срок рассрочки платежа (в случае ее предоставления); иные необходимые для приватизации имущества сведения.
 
    В материалы дела ответчиком решение об условиях приватизации имущества, содержащего вышеперечисленные сведения не представлено.
 
    Таким образом, договор купли-продажи от 20.01.2010 нежилого помещения общей площадью 128,8 кв.м, год постройки 1978, износ 18%, расположенного по адресу: Кировская область, Омутнинский район, п. Восточный, ул. Азина, д. 2, заключенный на основании распоряжения главы администрации муниципального образования Восточное городское поселение Омутнинского района Кировской области от 17.12.2009 № 33 и в отсутствие решения уполномоченного органа об условиях приватизации имущества, не соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, вследствие чего в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ является ничтожным.
 
    Согласно пункту 3 статьи 339 ГК РФ договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора об ипотеке (пункт 4 статьи 339 ГК РФ).
 
    Согласно статье 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
 
    Отсутствие государственной регистрации договора залога нежилого помещения является основанием для удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора  залога от 20.01.2010 нежилого помещения общей площадью 128,8 кв.м., год постройки 1978, износ 18%, расположенного по адресу: Кировская область, Омутнинский район, п. Восточный, ул. Азина, д. 2.
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей относятся на ответчика и подлежат взысканию с ответчика в пользу ИП Волоховой Н.В.
 
    Руководствуясь статьями 167-170, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    требования индивидуального предпринимателя Волоховой Надежды Васильевны удовлетворить, признать недействительным распоряжение главы администрации муниципального образования Восточное городское поселение Омутнинского района Кировской области от 17.12.2009 № 33 «Об организации торгов по продаже объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Восточное городское поселение посредством реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества в собственность».
 
    Признать недействительным (ничтожным) договор купли - продажи от 20.01.2010 нежилого помещения общей площадью 128,8 кв.м, год постройки 1978, износ 18%, расположенного по адресу: Кировская область, Омутнинский район, п. Восточный, ул. Азина, д. 2, заключенный между муниципальным образованием Восточное городское поселение Омутнинского района Кировской области, от имени и в интересах которого действовал Отдел по управлению муниципальным имуществом при администрации муниципального образования Восточное городское поселение и ИП Волоховой Н.В.
 
    Признать недействительным (ничтожным) договор залога от 20.01.2010 нежилого помещения общей площадью 128,8 кв.м., год постройки 1978, износ 18%, расположенного по адресу: Кировская область, Омутнинский район, п. Восточный, ул. Азина, д. 2 между муниципальным образованием Восточное городское поселение Омутнинского района Кировской области, от имени и в интересах которого действовал Отдел по управлению муниципальным имуществом при администрации муниципального образования Восточное городское поселение и ИП Волоховой Н.В.
 
    Взыскать с Администрации муниципального образования Восточное городское поселение Омутнинского района Кировской области в пользу индивидуального предпринимателя Волоховой Надежды Васильевны судебные расходы в сумме 200 (двести) рублей 00 копеек.
 
    Взыскать с Отдела по управлению муниципальным имуществом при администрации муниципального образования Восточное городское поселение Омутнинского района Кировской области в пользу индивидуального предпринимателя Волоховой Надежды Васильевны судебные расходы в сумме 3800 (три тысячи восемьсот) рублей 00 копеек.
 
    Решение по делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.
 
    Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в кассационную инстанцию (Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа) в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.
 
 
    Судья                                                                                             С.А. Едомина