Решение от 11 января 2011 года №А28-8101/2010

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102
 
http://kirov.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
 
Дело № А28-8101/2010
 
299/35
 
 
    г. Киров
 
    11 января 2011 года                                            
 
 
    Резолютивная часть объявлена 28 декабря 2010 года
 
    В полном объеме решение изготовлено 11 января 2011 года
 
 
    Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Щелокаевой Т.А.
 
    при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Хохряковой О.В.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
 
    Общества с ограниченной ответственностью Производственно-торговой фирмы  «Классика»­
 
    к Муниципальному образованию «Город Киров» в лице Управление (Комитета) по делам муниципальной собственности Администрации г.Кирова­
 
    третьи лица: Федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации», Общество с ограниченной ответственностью «Независимая Экспертная Оценка»
 
    об урегулировании преддоговорного спора­
 
    при участии в судебном заседании представителей:
 
    от истца: директор Абдуллаев С.Я.о. на основании решения участника от 27.11.2008, Муравьев С.П. по доверенности от 12.08.2010,
 
    от ответчика: Ступникова В.В. по доверенности от 03.11.2010 № 12415;
 
    от третьих лиц: от ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» - Девятьяров А.В. по доверенности от 09.12.2010; от ООО «НЭО» - директор Гафиуллин М.Г. на основании решения участника от 13.09.2005
 
 
    установил:
 
    Общество с ограниченной ответственностью Производственно-торговая фирма «Классика» (далее – истец, ООО ПТФ «Классика») обратилось в Арбитраж-ный суд Кировской области с исковым заявлением к Муниципальному образованию «город Киров» в лице Управление (Комитета) по делам муниципальной собствен-ности Администрации г. Кирова­ (далее – ответчик, муниципальное образование) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 18.06.2010 б/н (далее - договор), а именно, нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:У0034:010:1279/09: 1001/А, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Дзержинского, д. 7 (далее – помещение, объект, имущество, здание) в части определения продажной цены здания, указанной в пункте 2.1 договора, просит принять данный пункт договора в редакции истца «Имущество продаётся по цене 2 475 000 (два миллиона четыреста семьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек (в том числе НДС)». 
 
    Исковые требования основаны на положениях статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, нахо-дящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 159-ФЗ) и мотивированы тем, что при заключении договора между сторонами возникли разногласия по пункту 2.1 договора, определяющему стоимость выкупаемого истцом имущества, которые не были урегулированы ООО ПТФ «Классика» и муниципальным образованием, вследствие чего между сторонами возник преддоговорный спор. 
 
    Представители истца на заявленных требованиях настаивают в полном объеме, со ссылкой на имеющееся в материалах дела экспертное заключение Общества с ограниченной ответственностью Консультационно-правового центра «Бюро незави-симых экспертиз» от 08.10.2010, данное по результатам проведенной во исполнение определения Арбитражного суда  Кировской области от 14.09.2010 судебной экспер-тизы, просят принять пункт 2.1 договора в редакции ООО ПТФ «Классика».
 
    Представитель ответчика исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему, считает, что между сторонами отсутствует преддоговорной спор, поскольку, по мнению муниципального образования, истец не акцептовал направленную в его адрес оферту, так как не подписал договор на условиях, предложенных ответчиком, а письмо истца от 29.06.2010 в силу статьи 438 ГК РФ не является акцептом предложения ответчика заключить договор. Кроме этого, ответчик, ссылаясь на пункт 21 части 9 статьи 4 закона № 159-ФЗ, указывает, что ООО ПТФ «Классика» 09.07.2010 утратило преиму-щественное право на приобретение помещения, а соответственно урегулирование преддоговорного спора является недопустимым.
 
    Представитель Федерального государственного унитарного предприятия, осно-ванного на праве хозяйственного ведения «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» (далее – ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»), привлеченного определением Арбитражного суда  Кировской области от 29.11.2010 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, в судебном заседании поддерживает позицию ответчика, к представленному в материалы дела экспертному заключению Общества с ограниченной ответственностью Консульта-ционно-правового центра «Бюро независимых экспертиз» (далее – ООО КПЦ «Бюро независимых экспертиз») от 08.10.2010 просит отнестись критически, полагая, что данное заключение составлено необъективно. 
 
    Представитель Общества с ограниченной ответственностью «Независимая Экспертная Оценка» (далее – ООО «НЭО»), привлеченного определением Арбитраж-ного суда Кировской области от 29.11.2010 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, в судебном заседании поддерживает позицию истца, с экспертным заключением ООО КПЦ «Бюро независимых экспертиз» от 08.10.2010 согласен.
 
    Суд, заслушав объяснения представителей сторон и третьих лиц, исследовав имеющиеся в материалах дела документы, установил следующее.
 
    Согласно договору аренды нежилого помещения (здания) от 28.02.2000 № 2559 Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности г. Кирова предоста-вило в аренду ООО ПТФ «Классика» находящееся в муниципальной собственности помещение по адресу: г. Киров, ул. Дзержинского, д. 7.
 
    01.06.2010 на основании поданного истцом заявления и в соответствии с пунктом 5 статьи 3 и пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственной и муниципального имущества, подпунктом 2 пункта 3 статьи 9 закона № 159-ФЗ администрацией города Кирова вынесено постановление № 2789-П «Об условиях приватизации имущества – нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:У0034:010:1279/09:1001/А по адресу: Кировская область, город Киров, улица Дзержинского, дом 7» (далее – постановление № 2789-П), согласно которому ООО ПТФ «Классика» предоставлено преимуществен-ное право на приобретение арендуемого им помещения по цене продажи – 3 280 000 руб. 00 коп., в том числе НДС.
 
    Письмом от 08.06.2010 № 6630, полученном ООО ПТФ «Классика» 08.06.2010, ответчик предложил истцу в месячный срок с даты получения данного предложения заключить договор купли-продажи имущества и вручил последнему постановление № 2789-П, заключение Кировского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федераль-ное БТИ» об оценке рыночной стоимости выкупаемого помещения от 28.04.2010, согласно которому цена объекта составляет 3 280 000 руб. 00 коп., и проект договора, подписанный и скрепленный печатью со стороны муниципального образования. 
 
    Получив от ответчика оферту и не согласившись с размером выкупной цены, ООО ПТФ «Классика» направило в адрес ответчика протокол разногласий от 29.06.2010, в котором сообщило о намерении заключить предложенный муниципаль-ным образованием договор, но при условии изложения пункта 2.1 договора, касаемого стоимости приобретаемого помещения, в редакции истца, а именно: «Имущество продаётся по цене 2 451 000 (два миллиона четыреста пятьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек (в том числе НДС)», которое мотивировало приложенным к протоколу разногласий экспертным заключением ООО «НЭО» от 22.06.2010. 
 
    Ответчик, получив от истца 30.06.2010 протокол разногласий, принял решение о его отклонении и направил в адрес ООО ПТФ «Классика» письмо от 14.07.2010 № 7996, в котором уведомил о принятом решении.
 
    Поскольку соглашение по существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было, истец 13.08.2010 в порядке статьи 445 ГК РФ обратился в Арбитражный суд Кировской области с настоящим исковым заявлением, в котором просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора. 
 
    09.09.2010 постановлением № 4216-П администрация города Кирова отменила постановление № 2789-П, указав истцу на утрату им преимущественного права выкупа арендуемого имущества.
 
    Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства и изучив позиции лиц участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.
 
    В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитраж-ный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ. При этом способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 ГК РФ.
 
    Абзацем 13 статьи 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами.
 
    Из буквального толкования указанной нормы следует, что использование иных способов защиты гражданских прав допускается только при наличии прямого указания закона.
 
    Отношения, возникающие между контрагентами при заключении договора регулируются статьями 432-449 главы 28 ГК РФ «Заключение договора».
 
    Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.
 
    В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ для муниципального образования заключение договора купли-продажи арендуемого истцом помещения обязательно. Материалами дела подтверждается факт направления муниципальным образованием оферты (проекта договора) в адрес истца, а также факт получения 30.06.2010 ответчиком протокола разногласий к договору.
 
    При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ.
 
    Поскольку письмом от 14.07.2010 № 7996 муниципальное образование уведо-мило ООО ПТФ «Классика» об отклонении протокола разногласий, истец реализовал своё право на передачу разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда.
 
    При этом суд не может признать состоятельным довод ответчика об отсутствии преддоговорного спора между сторонами в силу следующего.  
 
    Как следует из системного толкования положений статьи 445 ГК РФ законодателем предложено две формы понуждения сторон к заключению договора: в форме урегулирования разногласий по несогласованным условиям, (пункты 1, 2 статьи 445 ГК РФ) и в форме понуждения к заключению договора (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).
 
    Судом установлены и материалами дела подтверждаются обстоятельства направления ответчиком после вынесения постановления № 2789-П в адрес истца предложения о заключении договора вместе с его проектом (оферты), получения истцом предложения и направления в адрес истца протокола разногласий к проекту договора (акцепта оферты на иных условиях), отклонения ответчиком протокола разногласий. 
 
    В соответствии с подпунктом 2 пункта 9 статьи 4 закона № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества утрачивается в том числе, по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
 
    Согласно имеющимся в материалах дела документам 29.06.2010 истец подписал полученный им от ответчика 08.06.2010 договор в форме подписания протокола разногласий к нему, что не противоречит пункту 1 статьи 445 ГК РФ, о чем муниципальному образованию стало известно согласно штампу на протоколе разногласий 30.06.2010. Следовательно, истец не может быть признан утратившим преимущественное право на выкуп арендуемого имущества поскольку установлен-ный законом 30-дневный срок истёк 08.07.2010 после соблюдения истцом процедуры, установленной нормами гражданского законодательства.
 
    Таким образом, до момента утраты преимущественного права истца на выкуп арендуемого помещения между продавцом и покупателем возник преддоговорный спор, в связи с чем суд приходит к выводу о надлежащем способе зашиты истцом своего права.
 
    В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
 
    В соответствии со статьёй 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого иму-щества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
 
    Согласно отчёту Кировского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 28.04.2010 № 4300/020410Ц-0003/Ю-01М/2103 рыночная стои-мость помещения на 07.04.2010 определена в размере 3 280 000 руб. 00 коп.
 
    На основании данного отчета ответчиком был подготовлен и направлен истцу проект договора.
 
    Между тем ООО ПТФ «Классика», посчитав предложенную муниципальным образованием выкупную цену завышенной направил протокол разногласий к дого-вору, мотивировав его приложенным к протоколу разногласий экспертным заклю-чением ООО «НЭО» от 22.06.2010 № 30/06/2010.
 
    Таким образом, между сторонами возник спор о величине рыночной стоимости арендуемого помещения, установленной в пункте 2.1 договора.
 
    В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.
 
    Определением от 14.09.2010 Арбитражным судом Кировской области удовлетворено ходатайство истца и назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости объекта, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Дзержинского, д. 7, кадастровый номер 43:40:У0034:010:1279/09:1001/А по состоянию на 02.04.2010. Проведение экспертизы поручено ООО КПЦ «Бюро независимых экспертиз».
 
    11.10.2010 в порядке статьи 86 АПК РФ ООО КПЦ «Бюро независимых экспертиз» во исполнение определения арбитражного суда от 14.09.2010 в материалы дела было представлено экспертное заключение об оценке рыночной стоимости нед-вижимого имущества от 08.10.2010, составленное оценщиком Варанкиным Олегом Владимировичем, с приложениями отчета № 20100972 и документов, подтверж-дающих квалификацию эксперта (далее – экспертное заключение). 
 
    Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения  общей полезной площадью 132 кв.м., расположенного по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Дзержинского, д. 7, кадастровый номер 43:40:У0034:010:1279/09:1001/А по состоянию на 02.04.2010 составляет 2 475 000 рублей 00 копеек.
 
    Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
 
    Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.
 
    При проведении судебной экспертизы эксперт использовал сравнительный и доходный методы, при использовании которых был сделан вывод что итоговая величина рыночной стоимости недвижимого имуществ (с учетом НДС 18%) по состоянию на 02.04.2010 составляет 2 475 000 руб. 00 коп.
 
    Кроме этого, эксперт Варанкин О.В., вызванный арбитражным судом в порядке статьи 55 АПК РФ, и предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний или отказ от показаний, заведомо ложное экспертное заключение, предусмотренной статьями 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации, в судебном заседании подтвердил выводы, сделанные в экспертном заключении, замечания, высказанные ответчиками и третьими лицами по поводу экспертного заключения опроверг представленными в материалы дела документами (отзывом на замечания, копиями трудовых книжек оценщиков ООО КПЦ «Бюро независимых экспертиз», выписками из реестра членов Межрегиональной само-регулируемой некоммерческой организации – некоммерческого партнерства «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» на специалистов ООО КПЦ «Бюро независимых экспертиз», распечаткой с сайта администрации города Киров, выкопировками из отчетов, распечаткой копии аналога к аренде № 2).  
 
    Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ экспертное заключение в совокупности с другими документами, суд учитывает, что в материалах дела отсутствуют дока-зательства, ставящие под сомнение экспертное заключение ООО КПЦ «Бюро неза-висимых экспертиз». Оценив замечания на экспертное заключение, сделанные в ходе процесса, суд не усматривает их влияния на выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта.   
 
    С учетом изложенного и принимая во внимание отсутствие данных, наличие которых могло бы свидетельствовать о несоответствии экспертного заключения ООО КПЦ «Бюро независимых экспертиз» положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд находит возможным определить условия спорного договора купли-продажи в отношении выкупной цены  помещения в размере 2 475 000 руб. 00 коп.
 
    В соответствии с правилами статей 102, 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика.
 
    Руководствуясь статьями 109, 110, 167-170, 173, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Кировской области
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    принять пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 18.06.2010 б/н в редакции истца Общества с ограниченной ответственностью Производственно-торговой фирмы «Классика», а именно:  «Имущество продается по цене 2 475 000 (два миллиона четыреста семьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек (в том числе НДС)».
 
    Взыскать с Муниципального образования «город Киров» в лице Управления (Комитета)  по делам муниципальной собственности г. Кирова в пользу Общества с ограниченной ответственностью Производственно-торговой фирмы «Классика» расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек.
 
    Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
 
    Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что  оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.
 
 
 
    Судья                                                                                             Т.А. Щелокаева