Решение от 14 октября 2010 года №А28-7564/2010

 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 
610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102
 
http://kirov.arbitr.ru
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
Дело № А28-7564/2010
 
180/7
 
    г. Киров                   
 
    14 октября 2010 года                                                      
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 13 октября 2010 года
 
    В полном объеме решение изготовлено 14 октября 2010 года
 
 
    Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Малых Е.Г.
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Малых Е.Г.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
 
    общества с ограниченной ответственностью "Заречный кирпичный завод"­
 
    к  Управлению (комитету) по делам муниципальной собственности города Кирова­
 
    третье лицо: управление Росреестра по Кировской области
 
    о признании уведомления об отказе от исполнения договора недействительной сделкой и признании договора аренды действующим­
 
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – Зырянова К.В. (доверенность от 10.07.2010), Кашатских К.Н. (директор),
 
    от ответчика – Корнюшенко К.В. (доверенность от 29.12.2009),
 
 
    установил:
 
 
    общество с ограниченной ответственностью "Заречный кирпичный завод" (далее – истец, общество)  обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Кировской области к Управлению (комитету) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее – ответчик, управление) о признании отказа ответчика от исполнения договора, оформленного уведомлением от 28.04.2009 №3876, ничтожной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно: о признании договора аренды регистрационный номер 43-43-01/451/2005-169 от 11.01.2006 действующим.
 
    В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее – третье лицо, управление Росреестра по Кировской области).
 
    Оспариваемый отказ от исполнения договора истец считает недействительным по следующим причинам: уведомление от 28.04.2009 №3876 не было получено арендатором (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации); возобновление договора на неопределенный срок не было согласовано сторонами договора аренды путем заключения соответствующего соглашения (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации); ООО «Заречный кирпичный завод» является застройщиком на основании выданного ему разрешения на строительство, действие которого было продлено до 30.03.2010 (статьи 1, 8, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); на земельном участке находятся объекты недвижимости (объекты незавершенного строительства), возведенные истцом, в отношении одного из таких объектов зарегистрировано право собственности истца (статьи 212, 272 Гражданского кодекса Российской Федерации); ответчиком не соблюден судебный порядок для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, и не доказано наличие оснований для расторжения договора (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В судебном заседании представитель истца дополнительно ссылался на установленный законодательством (статьи 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации) принцип единства земельного участка и объектов недвижимости, а также на злоупотребление ответчиком при отказе от исполнения договора своими правами (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Ответчик иск не признал, представил отзыв, в котором ссылается на наличие у арендодателя права на отказ от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, а также соблюдение управлением установленного статьёй 610 Гражданского кодекс Российской Федерации порядка отказа от исполнения договора аренды.
 
    В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что мотивом к отказу от договора послужило ненадлежащее исполнение договора истцом, а именно: нарушение сроков внесение арендной платы за земельный участок и длительное его неосвоение, что было выявлено при проведении контрольных мероприятий.
 
    Третье лицо также представило отзыв, где считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, т.к. арендодателем в данном случае реализовано предусмотренное в статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации право на отказ от договора.
 
    Судебное заседание по делу назначено на 13.10.2010 на 09 часов 00 мин. Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Заслушав в судебном заседании представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, арбитражный суд приходит к следующим выводам.
 
    Распоряжением администрации Порошинского сельского округа Первомайского района города Кирова от 14.07.2005 №61 был утвержден акт выбора земельного участка, проект границ земельного участка (номер У3620-000А) и предварительно согласовано ООО «Заречный кирпичный завод» место группы малоэтажных жилых домов на земельном участке в д.Богородская. Впоследствии в данное распоряжение были внесены изменения распоряжением того же органа от 08.11.2005 №115.
 
    Распоряжением от 25.11.2005 №128 администрация Порошинского сельского округа предоставила ООО «Заречный кирпичный завод» в аренду сроком на 3 (три) года земельный участок с кадастровым номером 43:40:003611:0363 площадью 40240 кв.м. в д.Богородская для размещения группы малоэтажных жилых домов.
 
    На основании распоряжения от 25.11.2005 №128 был подписан договор №22 аренды с гражданами и юридическими лицами на земли несельскохозяйственного назначения от 28.11.2005 (далее – договора аренды №22 от 28.11.2005, договор аренды), по условиям которого истцу предоставлялся названный выше земельный участок сроком на 3 (три) года.
 
    В пункте 4.1. договора аренды его стороны предусмотрели, что расторжение договора допускается в случаях несоблюдения требований, определенных в пункте 3.1. договора, по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных законодательством.
 
    Договор аренды №22 от 28.11.2005 был зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по Кировской области в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.01.2006 (номер записи 43-43-01/451/2005-169).
 
    30.03.2007 истцу было выдано администрацией города Кирова в лице зам.главы администрации разрешение на строительство №RU43306000-041 со сроком действия до 30.03.2009. Впоследствии срок действия разрешения продлен до 30.03.2010.
 
    23.01.2009 истец обращался в управление (комитет) по делам муниципальной собственности г.Кирова с заявлением о переоформлении договора аренды №22 от 28.11.2005 на новый срок.
 
    Письмом без даты и без номера управление уведомило истца о рассмотрении заявления и о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.
 
    Уведомлением от 28.04.2009 №3876 управление сообщило истцу об отказе от договора аренды (регистрационный номер 43-43-01/451/2005-169 от 11.01.2006) по истечении трёх месяцев с момента получения данного уведомления. Уведомление было направлено истцу по адресу: 610018, г.Киров, п.Б.Субботиха, пер. Дорожный, 3а (что соответствует данным государственной регистрации юридического лица, а также его фактическому месту нахождения). По данному адресу заказное письмо было доставлено 05.05.2009, о чем управлению было возвращено соответствующее уведомление организации связи.
 
    Уведомление от 28.04.2009 №3876 также было направлено в адрес представителя арендатора Игнатова А.М. (Киров, ул.Щорса, 17-17), где также вручено адресату.
 
    Впоследствии ответчик обратился в управление Росрегистрации по Кировской области с письмом от 02.09.2009, где поставил в известность о расторжении договора аренды (регистрационный номер 43-43-01/451/2005-169 от 11.01.2006) на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. На момент рассмотрения спора по настоящему делу в ЕГРП отсутствуют записи о правах на указанный выше земельный участок (уведомление от 06.07.2010 №14/050/2010-206).
 
    Из материалов дела следует, что 15.09.2009 за истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства – жилой дом (степень готовности – 8 процентов), расположенный нас спорном участке (запись о регистрации 43-43-01/327/2009-707 от 15.09.2009).
 
    Полагая, что отказ от договора аренды был осуществлён управлением незаконно и нарушил права арендатора, общество обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
 
    В ходе рассмотрения настоящего дела представители сторон поясняли об обстоятельствах исполнения договора аренды, в том числе – соблюдения порядка и сроков внесения арендных платежей, сроков освоения земельного участка.
 
    Вместе с тем, поскольку оформленный уведомлением от 28.04.2009 №3876 отказ от договора аренды не был обусловлен (обоснован) ненадлежащим исполнением арендатором договора аренды, то суд не считает необходимым оценивать указанные доводы сторон по существу. Предметом спора по настоящему делу, таким образом, является правомерность заявленного управлением в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
 
    В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
    Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
 
    По пункту 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
 
    В данном случае по истечении установленного договором аренды №22 от 28.11.2005 срока его действия (11.01.2009) стороны не заключили новый договор либо соглашение о продлении срока действия договора (несмотря на обращение с соответствующим заявлением со стороны арендатора). При этом ни одна из сторон не возразила против исполнения договора после 11.01.2009, вследствие чего такой договор возобновил своё действие на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ). Довод истца о необходимости в данном случае согласия арендатора (в форме заключения соответствующего соглашения) не основан на законодательстве.
 
    По пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. При этом в пункте 2 той же статьи ЗК РФ предусмотрены и специальные основания для расторжения договора аренды.
 
    В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 №8985/08 в результате толкования норм земельного законодательства о предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства сформулирована следующая правовая позиция.
 
    При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
 
    Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
 
    Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
 
    В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
 
    При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
 
    В данном же случае ответчик не воспользовался правом на расторжение договора по какому-либо из предусмотренных законодательством оснований и направил немотивированный отказ от договора со ссылкой на пункт 2 статьи 610 ГК РФ, чем нарушил упомянутые выше нормы земельного законодательства, определяющие специальный правовой режим земель, предоставленных под строительство, а также требования пункта 3 статьи 450 ГК РФ.
 
    При этом арбитражный суд учитывает, что незадолго до направления оспариваемого уведомления от 28.04.2009 истец (арендатор) обращался за продлением срока действия договора (письмо от 23.01.2009), однако управление отклонило заявление истца без объяснения соответствующих оснований. Одновременно администрация города Кирова продлила действие разрешения на строительство на спорном земельном участке до 30.03.2010, чем по существу согласилась с тем, что срок освоения земельного участка не истёк.
 
    Поскольку отказ от договора аренды №22 от 28.11.2005 (оформленный уведомлением от 28.04.2009 №3876) являлся недействительным в силу его противоречия нормам законодательства, то такой отказ не повлек за собой прекращения договорных отношений независимо от факта получения арендатором названного уведомления. При этом арбитражный суд отклоняет как противоречащие доказательствам по делу, а также пункту 2 статьи 610 ГК РФ доводы истца о неполучении им уведомления об отказе от договора.
 
    Вопреки изложенному в исковом заявлении, признание договора действующим не может быть признано последствием недействительности отказа от договора как гражданско-правовой сделки (статья 167 ГК РФ). Вместе с тем, предъявление такого требования, как направленного на установление определенности в спорных правоотношениях сторон, не противоречит положениям статьи 12 ГК РФ. Ошибочная ссылка истца на статью 167 ГК РФ не влияет на вывод суда по данному требованию.
 
    Учитывая изложенное, арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении искового заявления в полном объеме.
 
    Поскольку истец при предъявлении иска понёс судебные расходы по уплате государственной пошлины, то в силу части 1  статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика возлагается обязанность возместить такие расходы.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    исковое заявление удовлетворить. Признать недействительным оформленный уведомлением от 28.04.2009 №3876 отказ управления (комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова от исполнения договора №22 аренды с гражданами и юридическими лицами на земли несельскохозяйственного назначения от 28.11.2005; признать договор аренды №22 аренды с гражданами и юридическими лицами на земли несельскохозяйственного назначения от 28.11.2005 действующим.
 
    Взыскать с управления (комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова в пользу ООО «Заречный кирпичный завод» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек.
 
    Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.
 
    Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации или в кассационную инстанцию (Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа) в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются через арбитражный суд Кировской области.
 
    Судья                                                                                               Е.Г. Малых