Решение от 27 октября 2014 года №А28-7182/2014

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 
610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102
 
http://kirov.arbitr.ru/
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
 
Дело № А28-7182/20144
 
 
    город Киров
 
    27 октября 2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2014 года
 
    В полном объеме решение изготовлено 27 октября 2014 года
 
 
    Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Кулдышева О.Л.,
 
    при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Черновой Н.А.,
 
    рассмотрев материалы дела по исковому заявлению
 
    индивидуального предпринимателя Полежаева Виктора Михайловича (ИНН 431000007350, ОГРН 307432103000070, адрес регистрации: 404352, Волгоградская область, г. Котельниково)
 
    к муниципальному образованию Кильмезский муниципальный район Кировской области в лице администрации Кильмезского района Кировской области (ИНН 4310001241, ОГРН: 1024300958054, юридический адрес: 613570, Кировская область, пгт Кильмезь, ул. Советская, д. 79)
 
    о признании незаконным расторжения договора,
 
 
    при участии в судебном заседании представителей:
 
    от истца - Гундырева Е.А. по доверенности от 26.05.2014,
 
    от ответчика - Мингасов А.Н. по доверенности от 14.11.2013,
 
 
    установил:
 
 
    индивидуальный предприниматель Полежаев Виктор Михайлович (далее –истец, Предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному образованию Кильмезский муниципальный район Кировской области в лице администрации Кильмезского района Кировской области(далее – ответчик, Администрация)о признании незаконным расторжения договора.
 
    Суд, изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, установил следующие фактические обстоятельства.
 
    05.05.2009 между Администрацией (Арендодатель) и Предпринимателем (Арендатор) был заключен долгосрочный договор № 3 аренды муниципального имущества, находящегося в муниципальной казне Кильмезского района (далее – договор аренды), согласно пункту 1.1 договора аренды Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в долгосрочную аренду помещения в здании парикмахерской, 1968 года постройки, общей площадью 25,0 кв.м, основная площадь составляете 22,9 кв.м, вспомогательная площадь составляет 12,1 кв.м отмеченное на поэтажном плане, являющееся неотъемлемой частью договора.
 
    Помещение находится в здании парикмахерской, расположенной по адресу: Кировская область, Кильмезский район, пгт. Кильмезь, ул. Зеленая, 15.
 
    Помещение передается в долгосрочную аренду для оказания населению фото услуг (пункт 1.2. договора аренды).
 
    Согласно пункту 2.1. помещение сдается в аренду сроком на 15 лет, с 05.05.2009 по 05.05.2024.
 
    Договор аренды прошел государственную регистрацию 14.01.2010 в установленном законом в порядке.
 
    Факт передачи спорного помещения Предпринимателю подтверждается актом приема-передачи от 05.05.2009.
 
    Переданное в аренду имущество является муниципальной собственностью, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.03.2007 и выпиской из реестра имущества муниципальной  собственности Кильмезского муниципального района Кировской области.
 
    Ранее между спорящими сторонами были заключены договоры аренды нежилого помещения от 01.01.2006, от 01.01.2007, от 01.01.2008.
 
    Факт передачи подтверждается актами приема-передачи, сторонами не оспаривается.
 
    06.05.2014 Арендодатель со ссылкой на статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункты 7.1.2., 7.4.1, 7.4.6, 7.4.9, 7.4.11, 7.4.16, 8.6. договора аренды направил в адрес Предпринимателя уведомление о прекращении договорных отношений.
 
    Истец, не согласившись с данным уведомлением, обратился в суд о признании его незаконным.
 
    В обоснование исковых требований истец пояснил, что ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о нарушении договорных отношений со стороны Предпринимателя.
 
    Считает, что правовых оснований для досрочного одностороннего расторжения договора аренды не имеется, и действия ответчика нарушают права и законные интересы Арендатора, поскольку истцом регулярно проводились ремонтные работы по приведению арендуемого помещения в надлежащее техническое состояние для пользование в целях, предусмотренных пунктом 1.2 договора аренды.
 
    Возражая относительно заявленных требований ответчик, ссылаясь на пункт 8.6 договора аренды, указал, что у Администрации имелись правовые основания для досрочного расторжения договор аренды в одностороннем порядке, так как в ходе комиссионного обследования муниципального имущества05.05.2014 было установлено, что помещение не используется по целевому назначению с декабря 2013 года, предусмотренному договором аренды (является пустующим), о чем составлен акт от 05.05.2014.
 
    Исследовав и оценив доводы сторон, представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.
 
    Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор.
 
    Пунктом 3 статьи 420 ГК РФ установлено, что  к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 304-419 ГК РФ).
 
    В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ).
 
    В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
 
    В пункте 1и 4 статьи 421ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а также в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено или иными правовыми актами.
 
    Согласно пункту 1 статьи 450ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названнымкодексом, другими законами или договором.
 
    Согласно пункту 3 указанной статьи в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
 
    В пункте 8.6 договора аренды стороны предусмотрели право Арендодателя на расторжение договора  в одностороннем порядке по следующим основаниям:
 
    - использование Объекта аренды не по целевому назначению, указанному в пункте 1.2 договора;
 
    - невнесения арендной платы более двух сроков оплаты подряд либо систематическая недоплата арендной платы, повлекшая заложенность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты;
 
    - существенное ухудшение Арендатором состояния Объекта аренды;
 
    - отказ Арендатора от восстановления здания при наступлении страхового события;
 
    - передача помещения Арендатором (как целого, так и его части) другими лицами по какому-либо основанию без согласия Арендодателя;
 
    - невыполнение Арендатором полностью или частично условий Договора аренды;
 
    - не подписание Арендатором акта приема-передачи Объекта Аренды;
 
    - в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.
 
    В случае принятия решения Арендодателем о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке Арендодатель направляет Арендатору соответствующие письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления соответствующего уведомления (пункт 8.7 договора).
 
    Из материалов дела судом усматривается, что между сторонами заключен договор аренды от 05.05.2009.
 
    Факт передачи спорного помещения Арендатору сторонами не оспаривается.
 
    Администрация, руководствуясь пунктом 7.1.1. договора аренды, 05.05.2014 произвела внутренний и внешний осмотр помещения на предмет соблюдения условий его эксплуатации и использования в соответствии с договором.
 
    Результаты осмотра отражены в акте проверки рационального использования муниципального имущества от 05.05.2014, в котором установлено, что окна в помещении фото-услуг со стороны рынка частично выбиты и частично заколочены фанерой, Арендатор не использует данное помещение с декабря 2013 года, на момент проверки на дверях висел замок.
 
    Уведомление от 06.05.2014 № 654-01-08 о прекращении договорных отношений по долгосрочному договору № 3 аренды муниципального имущества от 05.05.2009 направлено в адрес Арендатора в связи с неисполнением договорных отношений.
 
    В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что Арендатор использует объект аренды не по целевому назначению, указанному в пункте 1.2 договора, а также существенно ухудшил состояние объекта аренды, что является основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке, предусмотренном пунктами 7.1.2, 8.6 договора аренды.
 
    При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (пункт 1 статьи 431 ГК РФ).
 
    Пункт 7.1.2 договора аренды не дает прямого указания Арендодателю расторгнуть спорный договор аренды в одностороннем порядке.
 
    Согласно пункту 8.6 договора аренды стороны согласовали право Арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке, в том числе, по основаниям:
 
    - использование Объекта аренды не по целевому назначению, указанному в пункте 1.2 договора;
 
    - существенное ухудшение Арендатором состояния Объекта аренды.
 
 
    Не использования спорного помещения длительное время, но при этом, исполняя обязательства по внесению арендных платежей по сроку определенному договором не является использованием объекта аренды не по целевому назначению.
 
    Надлежащих доказательств нарушения данного условия договора аренды ответчиком не представлено.
 
    Из материалов дела судом установлено, что при подписании акта приема-передачи от 05.05.2009 стороны выявили, что зданию, в котором расположено спорное помещение, требуется выполнение работ по его реконструкции.
 
    Стороны согласовали график выполнения работ по текущему ремонту здания парикмахерской (приложение № 2 к договору).
 
    Таким образом, довод ответчика о существенном ухудшении Арендатором состояния объекта аренды, как основание для расторжения договора аренды судом не может быть принят во внимание, поскольку Администрацией в материалы дела не представлены достоверные доказательства указанного обстоятельства.
 
    Наоборот, график выполнения работ со стороны Арендатора выполнялся.
 
    Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
 
    Акт проверки рационального использования муниципального имущества от 05.05.2014 не может являться доказательством, того что Арендатор существенно ухудшил состояние помещения.
 
    Кроме того, суд установил, что Акт проверки от 05.05.2014 составлен в отсутствии Предпринимателя, либо его представителя, так как в указанном акте не имеется подписи Предпринимателя, сведений об отказе от подписи также не содержится, что является нарушением прав Арендатора и ставит под сомнения объективность Акта проверки.
 
    Доказательств того, что Арендатор передал спорное помещение третьим лицам без согласия Арендодателя в материалы дела не представлены.
 
    Оплата арендной платы третьими лицами предусмотрена действующим законодательством.
 
    На основании изложенного суд приходит к выводу, что действия Администрации, выраженные в одностороннем отказе от договора аренды от 005.05.2009 не соответствуют требования пункта 8.6 договора аренды и являются не законными.
 
    Таким образом, требования ИП Полежаева В.М. подлежат удовлетворению.
 
 
    Истцом заявлено требование о признании договора аренды действующим.
 
    Из материалов дела следует, что переданное по договору аренды от 05.05.2009 имущество является муниципальной собственностью, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.03.2007 и выпиской из реестра имущества муниципальной  собственности Кильмезского муниципального района Кировской области.
 
    В силу части 1 статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ (в редакции, действующей с 02.07.2008) договор аренды в отношении государственного (муниципального) имущества может быть заключен только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
 
    В связи с этим договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
 
    Вместе с тем договор может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Кодекса) (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73).
 
    Из материалов дела установлено, что ранее между спорящими сторонами были заключены договоры аренды нежилого помещения от 01.01.2006, от 01.01.2007, от 01.01.2008.
 
    Объектом аренды является одно и тоже нежилое помещение, данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
 
    После истечения срока действия договора аренды порядок заключения договора на новый срок определяется правилами, предусмотренными частями 9 - 11 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
 
    Суд, оценив представленные сторонами доказательства, считает соблюденным порядок заключения договора аренды от 05.05.2009, в связи с чем признает спорный договор аренды заключенным, действующим и соответственно обязательным для сторон в силу статей 307, 309, 310 и главы 34 ГК РФ.
 
    В соответствии со статьями 106, 110 АПК РФ, статьей 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации, понесенные истцом расходы по уплате госпошлины в доход Федерального бюджета в сумме 4000 рублей, подлежат отнесению на ответчика в указанной сумме.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 180, 319  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    удовлетворить исковые требования и признать действующим договор аренды № 3 от 05 мая 2009, заключенный между ИП Полежаевым В.М. и муниципальным образованием «Кильмезский муниципальный район Кировской области».
 
    Взыскать с ответчика - муниципального образования Кильмезский муниципальный район Кировской области в лице администрации Кильмезского района Кировской области (ИНН 4310001241, ОГРН: 1024300958054, юридический адрес: 613570, Кировская область, пгт Кильмезь, ул. Советская, д. 79)  в пользу истца - индивидуального предпринимателя Полежаева Виктора Михайловича (ИНН 431000007350, ОГРН 307432103000070, адрес регистрации: 404352, Волгоградская область, г. Котельниково) судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в сумме 4 000рублей 00копеек.
 
    Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
    Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.
 
    Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.
 
 
    Судья                                                                     Кулдышев О.Л.