Решение от 15 апреля 2010 года №А28-17070/2009

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102
 
http://kirov.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
 
Дело № А28-17070/2009
 
53/26
 
 
 
    г. Киров
 
    15 апреля 2010 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2010 года
 
    В полном объеме решение изготовлено 15 апреля 2010 года
 
    Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Будимировой М.В.
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Будимировой М.В.,
 
    рассмотрев в судебном  заседании дело по исковому заявлению
 
    индивидуального предпринимателя Шелгинских Валентины Александровны
 
    к администрации Богородского района
 
    об установлении цены при заключении договора купли-продажи
 
    при участии в судебном заседании представителей:
 
    от истца –  Гашкова М.Ю., по доверенности от 24.11.2009, Гашкова В.М., по доверенности от 12.01.2010,
 
    от ответчика – Микрюкова В.Н., по доверенности от 10.06.2009 № 6,
 
 
    установил:
 
 
    индивидуальный предприниматель Шелгинских Валентина Александровна (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к администрации Богородского района (далее – ответчик) об установлении цены по договору купли-продажи недвижимого имущества (помещение фойе бывшего кинотеатра «Юбилейный», площадью 80,9 квадратных метров, по адресу Кировская область, поселок Богородское, улица 1 мая, дом 13) в размере 285 000 рублей 00 копеек.
 
    Дело рассмотрено с объявлением перерыва в судебном заседании с 12.04.2010 по 15.04.2010.
 
    Истец в судебном заседании заявил об уточнении исковые требования: просит установить цену недвижимого имущества в размере 269 000 рублей 00 копеек.
 
    Суд в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело по уточненным исковым требованиям.
 
    Требования истца основаны на положениях статьей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что сторонами не достигнуто соглашение по указанному условию договора.
 
    Истец в судебном заседании на уточненных исковых требованиях настаивает.
 
    Ответчик в судебном заседании исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве, дополнениях. Считает, что ответчиком была установлена цена в соответствии с требованиями закона.
 
    Определением суда от 08.02.2010 по делу по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью Центр «Независимая оценка и экспертиза стоимости» для определения рыночной стоимости имущества, приобретаемого по договору купли-продажи.
 
    Экспертиза проведена экспертом Микрюковым Л.А., эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, представлены документы, подтверждающие квалификацию эксперта.
 
    В порядке статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертом предоставлен отчет от 30.03.2010 № 026/2010.
 
    Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся материалы дела, суд установил следующее.
 
    В 2006, 2007, 2008, 2009 годах между истцом и ответчиком заключались договоры аренды нежилого помещения, площадью 80,9 кв.м, расположенного по адресу Кировская область, Богородский район, п. Богородское, ул. 1 мая, д. 13.
 
    В соответствии с выпиской из реестра муниципальной собственности от 21.05.2009 № 571 указанное помещение находится в муниципальной собственности.
 
    Решением Богородской районной Думы от 19.08.2009 № 38/324 вышеуказанное помещение в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции от 17.07.2009) включено в программу приватизации муниципального имущества на 2009 год.
 
    07.09.2009 сопроводительным письмом № 976 ответчик направил истцу предложение о приобретении имущества и проект договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества.
 
    Истцом в материалы дела представлен проект договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества.
 
    Пункт 2.1. договора имеет следующую редакцию: «Цена указанного в пункте 1.1. настоящего договора имущества составляет 770 000 руб. (семьсот семьдесят тысяч рублей), в т.ч. НДС 18% в размере 117 457 руб. 63 коп».
 
    Письмом от 25.09.2009 истец выразил свое согласие на приобретение недвижимого имущества, однако не согласился с ценой, указав, что согласно проведенной истцом оценки рыночная стоимость имущества составляет 285 000 рублей 00 копеек.
 
    В подтверждение своей позиции о рыночной стоимости имущества истец представил отчет об оценке от 18.09.2009 № 94/09/2009 и экспертное заключение к отчету. Согласно данным документам рыночная стоимость имущества по состоянию на 14.09.2009 составляет 285 000 рублей 00 копеек.
 
    Письмом от 14.10.2009 № 1176 (в ответ на письмо от 25.09.2009) ответчик сообщил истцу, что цену договора изменять не намерен.
 
    В подтверждение своей позиции о рыночной стоимости имущества ответчиком представлен отчет об оценке № 4300/040609Ц-0608/Ю-01/2435 и экспертное заключение от 18.06.2009 к отчету об оценке. Согласно данным документам рыночная стоимость имущества по состоянию на 04.06.2009 составляет 770 000 рублей 00 копеек.
 
    В соответствии с отчетом от 30.03.2010 № 026/2010 общества с ограниченной ответственностью Центр «Независимая оценка и экспертиза стоимости», подготовленным экспертом в порядке статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 30.03.2010 составляет 253 000 рублей 00 копеек.
 
    В судебном заседании истец просит установить цену недвижимого имущества в размере 269 000 рублей 00 копеек, обосновывая тем, что это средняя величина между рыночной стоимостью, определенной экспертным заключением от 18.09.2009, рыночной стоимостью, определенной экспертным заключением от 30.03.2010.
 
    Ответчик в судебном заседании настаивает на цене 770 000 рублей, определенной экспертным заключением от 18.06.2009.
 
    В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
 
    В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В соответствии с абзацем 1 статьи 3 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекта пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
 
    Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    В силу статьи 13 данного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующем оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
 
    Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 2,3 информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснил, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).
 
    Сторонами при рассмотрении дела не заявлялось ходатайств о проведении экспертизы о проверке достоверности и подлинности представленных истцом и ответчиком отчетов, истец ходатайствовал о проведении экспертизы для определения рыночной стоимости имущества.
 
    В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации риск наступления последствий совершения или несовершения процессуальных действий несут лица, участвующие в деле.
 
    Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу, что разногласия по договору подлежат урегулированию в редакции истца.
 
    В соответствии со статьей 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.
 
    Статьей 20 данного Федерального закона предусмотрено, что стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.
 
    Согласно пункту 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 (далее – ФСО №1), итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
 
    Представленный ответчиком отчет определяет рыночную стоимость имущества по состоянию на 04.06.2009 и является неактуальным на момент урегулирования разногласий по договору в суде.
 
    В разделе 3 ФСО № 1 перечислены подходы к оценке – затратный, сравнительный и доходный, а в пункте 6 раздела 2 указано, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
 
    Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 20 раздела 4 ФСО № 1).
 
    Оценщик при составлении отчета, представленного ответчиком, использовал сравнительный и доходный подходы, отказался от использования затратного подхода, ссылаясь на то, что оценщик не имеет возможности определить площадь земельного участка, приходящегося на оцениваемый объект.
 
    Оценщик при составлении отчета от 18.09.2009, представленного истцом, также использовал сравнительный и доходный подходы и отказался от использования затратного метода, ссылаясь на то, что у заказчика отсутствуют достоверные данные, характеризующие затраты, необходимые для проведения расчетов.
 
    В отчете от 30.03.2010, представленном в суд экспертом в порядке статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, использованы затратный, сравнительный и доходный подходы при оценке недвижимого имущества.
 
    В соответствии с пунктами 18, 19 ФСО № 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает информацию, существенную для определения стоимости объекта, в том числе правоустанавливающие документы. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
 
    В соответствии с пунктами 4, 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 254 (далее – ФСО №3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа существенности, то есть привести в отчете всю информацию, влияющую на стоимость объекта оценки.
 
    Пунктами 9, 11 ФСО № 3 установлено, что в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. Информация, представленная заказчиком, должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной.
 
    К отчету, представленному ответчиком, указанные документы приложены не в полном объеме, соответствующим образом не оформлены.
 
    Проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизой рыночная стоимость имущества определена в размере 253 000 рублей 00 копеек.
 
    Ответчик своим правом на обращение с заявлением о проведении повторной экспертизы по вопросу достоверности оценки не воспользовался; суд, оценивая указанное заключение эксперта как доказательство по делу, противоречий в выводах эксперта не усматривает.
 
    Учитывая, что заявленная истцом при уточнении исковых требований цена недвижимого имущества превышает определенную экспертом в отчете от 30.03.2010, и истец выразил свое желание о приобретении имущества по более высокой цене, нежели определена экспертом, суд считает возможным урегулировать разногласия по договору (пункт 2.1) в редакции истца.
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Истцом понесены расходы на оплату государственной пошлины, в связи с чем данные расходы подлежат возмещению за счет ответчика. Истцом также понесены расходы на оплату экспертизы, подтвержденные договором № 026, актом приема передачи выполненных работ и платежным поручением от 19.02.2010 № 000112, в размере 15 000 рублей 00 копеек. Данные расходы также относятся на ответчика. Истец просит взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей 00 копеек. В подтверждение данных расходов представлен договор от 22.10.2009, квитанции от 22.10.2009, от 08.02.2010. В соответствии с пунктом 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. Суд считает, что взысканию подлежат расходы на оплату представителя в размере 12 000 рублей 00 копеек. Суд учитывает характер спора, фактические обстоятельства дела, позиции сторон в рамках судебного процесса, подтвержденный материалами дела объем работы, проделанный представителем (участие в одном предварительном судебном заседании и двух основных судебных заседаниях), время, необходимое специалисту, обладающему соответствующими знаниями для подготовки к участию в деле, рекомендуемые ставки гонорара за оказание юридической помощи адвокатами.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    Принять пункт 2.1. договора купли-продажи в редакции истца: «Цена указанного в п. 1.1. настоящего договора имущества составляет 269 000 (двести шестьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек, в том числе НДС».
 
    Взыскать с администрации Богородского района в пользу индивидуального предпринимателя Шелгинских Валентины Александровны 2000 (две тысячи) рублей 00 копеек расходов по оплате государственной пошлины, 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек расходов по оплате экспертизы, 12 000 (двенадцать тысяч) рублей 00 копеек расходов по оплате услуг представителя.
 
    Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
 
    Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерацииили в кассационную инстанцию (Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа) в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.
 
    Судья                                                                                             М.В.Будимирова