Решение от 26 февраля 2010 года №А28-16311/2009

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 
610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта, 102
 
htpp://kirov.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
Дело № А28-16311/2009
 
575/4
 
    г. Киров
 
    26 февраля 2010 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2010 года
 
    Решение изготовлено в полном объеме 26 февраля 2010 года
 
 
    Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Фадеевой С.В.
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Фадеевой С.В.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
 
    муниципального образования «Город Киров» в лице Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова
 
    к индивидуальному предпринимателю Созонтову Сергею Георгиевичу
 
    об урегулировании преддоговорного спора 
 
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца –  Корнюшенко К.В., по доверенности от 23.12.2008 № 11980,
 
    от ответчика – Созонтова  О.Н., по доверенности от 21.11.2009,
 
 
    установил:
 
 
    муниципальное образование «Город Киров» в лице Управления (Комитета)  по делам муниципальной собственности города Кирова (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением от 16.10.2009 №9951 к индивидуальному предпринимателю Созонтову Сергею Георгиевичу (далее – Предприниматель, ответчик) об урегулировании преддоговорного спора путем принятия пункта 2.1. договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в редакции истца.
 
    Предметом спора является установление рыночной стоимости имущества: помещения аптеки с кадастровым номером 43:40:У0251:025:3949/09:1003/А, по адресу: Кировская область, г. Киров, Октябрьский пр-т, д. 105, площадью 73,6 кв.м при заключении договора купли-продажи указанного имущества. Цена имущества определена истцом на основании заключения независимой организации и составляет 2 681 000 рублей 00 копеек.
 
    Требования основаны на положениях статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что сторонами при урегулировании разногласий по договору не достигнуто соглашение по указанному условию договора.
 
    В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.
 
    Представитель ответчика при рассмотрении дела в суде указал, что предложенная истцом цена не соответствует рыночной стоимости имущества; ответчиком предложена цена 1 450 000 рублей 00 копеек; в судебном заседании 18.02.2010 указал, что, по его мнению, цена должна составлять 1 400 000 рублей 00 копеек; просит согласовать пункт 2.1 договора в следующей редакции: « Имущество продается по цене 1 400 000 рублей 00 копеек (в том числе НДС)».
 
    Определением суда от 18.12.2009 по настоящему делу по ходатайству сторон назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО Центр «Независимая оценка и экспертиза стоимости», эксперт – Микрюков Л.А., для определения рыночной стоимости имущества, приобретаемого по договору купли-продажи, эксперт предупрежден по уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
 
    В порядке статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертом Микрюковым Л.А. был представлен отчет от 17.01.2010 № 171/2009, документы, подтверждающие квалификацию эксперта (свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 03.10.2007 № 0001107, диплом о профессиональной переподготовке ПП № 557334, свидетельство о повышении квалификации № 10-149, страховой полис № 09160В4001775), подписка о предупреждении об ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
 
    В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебных заседаниях 10.12.2009 объявлялись перерывы до 14 час. 30 мин. 16.12.2009, до 08 час. 30 мин. 18.12.2009; 22.01.2010 до 09 час. 30 мин. 29.01.2010; 16.02.2010 до 09 час. 00 мин. 18.02.2010.
 
    Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.
 
    12.09.2005 между Администрацией муниципального образования «Город Киров» (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды нежилой площади № 5390, по которому с 01.08.2005 Предпринимателю передано в пользование нежилое помещение, расположенное по адресу по адресу: Кировская область, г. Киров, Октябрьский пр-т, д. 105, площадью 73,5 кв.м (пункты 1.1, 1.2, 1.3) на неопределенный срок.
 
    В соответствии с выпиской из реестра муниципальной собственности от 28.04.2006 № 3967/165 указанное помещение находится в муниципальной собственности.
 
    07.05.2009 Постановлением Администрации города Кирова № 1537-П принято решение об осуществлении продажи муниципального имущества - помещения аптеки с кадастровым номером 43:40:У0251:025:3949/09:1003/А, по адресу: Кировская область, г. Киров, Октябрьский пр-т, д. 105; установлен способ приватизации – возмездное отчуждение из муниципальной собственности недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права субъекта малого и среднего предпринимательства – индивидуального предпринимателя Созонтова Сергея Георгиевича, арендующего на основании договора аренды от 12.09.2005 № 5390 указанное имущество; цена продажи установлена на основании заключения независимой оценочной организации – 2 681 000 рублей 00 копеек; на Управление возложена обязанность по заключению договора купли-продажи с Предпринимателем.
 
    27.05.2009 сопроводительным письмом № 4889 Управление направило Предпринимателю письмо с предложением в месячный срок с даты получения настоящего предложения заключить договор купли-продажи указанного имущества (получено 28.05.2009 лично Предпринимателем).
 
    Истцом в материалы дела представлен проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 01.08.2009 (далее – Договор) между муниципальным образованием «Город Киров» (продавец) и Предпринимателем (покупатель), по условиям которого продавец продает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости - помещение аптеки с кадастровым номером 43:40:У0251:025:3949/09:1003/А, по адресу: Кировская область, г. Киров, Октябрьский пр-т, д. 105, которое на момент передачи находится в аренде у Предпринимателя на основании договора аренды от 12.09.2005 № 5390, заключенного на неопределенный срок (пункты 1.1, 1.2 Договора).
 
    Пункт 2.1 Договора имеет следующую редакцию: «Имущество продается по цене 2 681 000 рублей 00 копеек (в том числе НДС)».
 
    Договором предусмотрена рассрочка платежа с уплатой процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (пункты 2.2, 2.3, 2.4 Проекта).
 
    В подтверждение своей позиции о рыночной стоимости имущества истцом представлены заключение (сертификат оценки) от 27.02.2009 ООО «Аналит», в соответствии с которым рыночная стоимость объекта по состоянию на 26.02.2009 составила указанную сумму, а также отчет от 27.02.2009 серии ОИ № 020/09.
 
    В соответствии с выпиской из отчета от 23.03.2009 серии ОРС № 065/2009 ООО «Консалтинговая компания «Аналитик», представленной ответчиком, стоимость данного объекта составляет 1 450 000 рублей. Копия отчета № 065/2009 представлена в материалы дела.
 
    11.08.2009 ответчиком составлен протокол разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 01.08.2009, в котором Предпринимателем предложена следующая редакция пункта 2.1: «Согласно оценки Отчета № 065/2009 г. Об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества для целей приватизации муниципального имущества, проведенной ООО «Консалтинговая компания «Аналитик», стоимость имущества оценена в 1 450 000 рублей. Копия отчета представлена входящий № 6837 от 17.06.2009».
 
    Заявлением от 12.10.2009 Предприниматель дал свое согласие на передачу разногласий при заключении договора на рассмотрение суда.
 
    В соответствии с отчетом от 17.01.2010 № 171/2009 ООО Центр «Независимая оценка и экспертиза стоимости», подготовленным  экспертом Микрюковым Л.А. в порядке статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рыночная стоимость помещения аптеки с кадастровым номером 43:40:У0251:025:3949/09:1003/А, по адресу: Кировская область, г. Киров, Октябрьский пр-т, д. 105 составила 1 400 000 рублей 00 копеек.
 
    В судебном заседании 18.02.2010 представитель ответчика поддерживает следующую редакцию пункта 2.1 Проекта: «Имущество продается по цене 1 400 000 рублей 00 копеек (в том числе НДС)».
 
    В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
 
    В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Предметом спора явились разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 01.08.2009 (пункта 2.1).
 
    Истец просит изложить указанный пункт в следующей редакции: «Имущество продается по цене 2 681 000 рублей 00 копеек (в том числе НДС)».
 
    Ответчик предлагает редакцию: «Имущество продается по цене 1 400 000 рублей 00 копеек (в том числе НДС)».
 
    Таким образом, между участниками спора возникли разногласия относительно стоимости имущества, которое передается по договору купли-продажи.
 
    В соответствии с абзацем 1 статьи 3 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
 
    Следовательно,  Закон № 159-ФЗ предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
 
    Истцом в материалы дела представлены заключение (сертификат оценки) от 27.02.2009 ООО «Аналит», в соответствии с которым рыночная стоимость объекта по состоянию на 26.02.2009 составила 2 681 000 рублей 00 копеек, а также отчет от 27.02.2009 серии ОИ № 020/09.
 
    Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    В силу статьи 13 данного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
 
    Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 2, 3 информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснил, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
 
    Сторонами при рассмотрении дела не заявлялось ходатайств о проведении экспертизы о проверке достоверности и подлинности представленных истцом и ответчиком отчетов, стороны ходатайствовали о проведении экспертизы для определения рыночной стоимости имущества.
 
    В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий несут лица, участвующие в деле.
 
    Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства,
на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.
 
    Оценивая представленные истцом доказательства, суд приходит к выводу, что истцом не представлена достаточная совокупность доказательств, подтверждающая необходимость урегулирования разногласий по договору в его редакции в силу следующих обстоятельств.
 
    В соответствии со статьей 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.
 
    Статьей 20 данного Федерального закона предусмотрено, что стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.
 
    Согласно пункту 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 (далее – ФСО № 1), итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
 
    В соответствии с Законом № 159-ФЗ рыночная стоимость имущества определяется при отчуждении имущества, однако представленный истцом отчет определяет рыночную стоимость имущества по состоянию на 26.02.2009, тогда как проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа датирован 01.08.2009, согласие на передачу спора на рассмотрение суда достигнуто 12.10.2009, а следовательно, отчет истца является неактуальным на момент урегулирования разногласий по договору.
 
    Также в разделе 3 ФСО № 1 перечислены подходы к оценке - затратный, сравнительный и доходный, а в пункте 6 раздела 2 указано, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
 
    Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 20 раздела 4 ФСО № 1).
 
    Оценщик при составлении отчета, представленного истцом, использовал сравнительный и доходный подходы, не обосновав при этом отказ от использования затратного подхода.
 
    В соответствии с пунктами 18, 19 ФСО № 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта, в том числе правоустанавливающие документы.
 
    Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
 
    В соответствии с пунктами 4 и 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 254 (далее – ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа существенности, то есть привести в отчете всю информацию, влияющую на стоимость объекта оценки.
 
    Пунктами 9 и 11 ФСО № 3 установлено, что в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. Информация, предоставленная заказчиком, должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной.
 
    Однако указанные документы, имеющиеся в отчете, представленном истцом, соответствующим образом не оформлены.
 
    Проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизой определена рыночная стоимость имущества в размере 1 400 000 рублей 00 копеек.
 
    Истец своим правом на обращение с заявлением о проведении повторной экспертизы по вопросу достоверности оценки не воспользовался; суд, оценивая указанное заключение эксперта как доказательство по делу, противоречий в выводах эксперта не усматривает.
 
    Доводы о том, что полученный отчет не является судебной экспертизой, эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности, опровергаются имеющимися в деле определением суда от 18.12.2009 о назначении экспертизы, подпиской эксперта и его пояснениями, занесенными в протокол судебного заседания от 16.02.2010.
 
    Также суд не может признать обоснованным довод истца о том, что ответчиком не учтена реализация имущества в преимущественном порядке и в рассрочку, поскольку законом установлено общее правило о реализации имущества по рыночной стоимости; необходимость учитывать данные обстоятельства Законом № 159-ФЗ не предусмотрена. Кроме того, у сторон не вызвало разногласий условие Договора о начислении процентов в связи с рассрочкой оплаты имущества (пункты 2.2, 2.3, 2.4 Договора).
 
    Учитывая изложенное, суд считает возможным урегулировать разногласия по договору (пункт 2.1) в редакции ответчика.
 
    В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
 
    В связи с подпунктом 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, которым установлено, что от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются госорганы, органы местного самоуправления, выступающие в качестве истцов или ответчиков, судебные расходы по уплате государственной пошлины не подлежат распределению.
 
    Понесенные ответчиком расходы на оплату экспертизы, подтвержденные квитанцией от 24.12.2009 № 50324, в размере 5 000 рублей 00 копеек подлежат возложению на истца, в связи с вынесением судебного акта в пользу ответчика.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
    Принять пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в редакции ответчика индивидуального предпринимателя Созонтова Сергея Георгиевича, а именно: «Имущество продается по цене 1 400 000 (один миллион четыреста тысяч) рублей 00 копеек (в том числе НДС)».
 
    Взыскать с Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова в пользу индивидуального предпринимателя Созонтова Сергея Георгиевича судебные расходы на оплату услуг эксперта в размере 5 000 (пяти тысяч) рублей 00 копеек.
 
    Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
 
    Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации или в кассационную инстанцию (Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа) в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.
 
 
 
    Судья                                                                                                         С.В. Фадеева