Решение от 18 марта 2011 года №А28-11667/2010

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102
 
http://kirov.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
 
Дело № А28-11667/2010
 
435/35
 
 
    г. Киров
 
    18 марта 2011 года     
 
 
    Резолютивная часть объявлена 16 марта 2011 года
 
    В полном объеме решение изготовлено 18 марта 2011 года
 
 
    Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Щелокаевой Т.А.,
 
    при ведении протокола судебного заседания с использованием средств
 
    аудиозаписи помощником судьи Овечкиной Е.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
Индивидуального предпринимателя Трухиной Светланы Ивановны
 
    к Управлению (Комитету) по делам муниципальной собственности г. Кирова
 
    третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью Консультационно-правовой центр «Бюро независимых экспертиз», Общество с ограниченной ответственностью «Аналит»
 
    об урегулировании преддоговорного спора
 
    при участии в судебном заседании представителей:
 
    от истца: Смирнова Н.Н. по доверенности от 29.11.2010 № 14;
 
    от ответчика: Ступникова Л.В. по доверенности от 03.11.2010 № 12415;
 
    от третьих лиц: от ООО КПЦ «Бюро независимых экспертиз» - не явился, извещен надлежащим образом; от ООО «Аналит» - не явился, извещен надлежащим образом
 
 
    установил:
 
    Индивидуальный предприниматель Трухина Светлана Ивановна (далее –истец, ИП Трухина С.И.) обратилась в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением (с учетом уточненных требований) к Управлению (Комитету) по делам муниципальной собственности г. Кирова (далее – ответчик, УДМС г. Кирова) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества (далее – договор), а именно, помещения магазина, с кадастровым номером 43:40:000403:0040:2628/09:1001/Б, расположен-ного по адресу: г. Киров, ул. Ленина, д. 132 (далее – помещение, объект, имущество, здание), в части определения продажной цены здания, указанной в пункте 2.1 договора, просит принять данный пункт договора в редакции истца «Продажная стоимость имущества с налогом на добавленную стоимость составляет 990 000 (девятьсот девяносто тысяч) рублей 00 копеек». 
 
    Исковые требования основаны на положениях статей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, нахо-дящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 159-ФЗ) и мотивированы тем, что при заключении договора между сторонами возникли разногласия по пункту 2.1 договора, определяющему стоимость выкупаемого истцом имущества, которые не были урегулированы ИП Трухиной С.И. и УДМС г. Кирова, вследствие чего между сторонами возник преддоговорный спор. 
 
    На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ) в судебном заседании объявлялся перерыв с 11 час. 00 мин. 16.03.2011 до 16 час. 00 мин. 16.03.2011.
 
    Представитель истца на заявленных требованиях настаивает в полном объеме, со ссылкой на имеющееся в материалах дела экспертное заключение Общества с ог-раниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Аналитик» (далее – ООО «КК «Аналитик») от 20.01.2011, данное по результатам проведенной во исполнение определения Арбитражного суда Кировской области от 12.01.2011 судебной экспер-тизы, просит принять пункт 2.1 договора в редакции ИП Трухиной С.И.
 
    Представитель ответчика исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему, считает, что между сторонами отсутствует преддоговорной спор, кроме этого просит отнестись критичес-ки к экспертному заключению ООО «КК «Аналитик».
 
    Представитель Общества с ограниченной ответственностью Консультационно-правового центра «Бюро независимых экспертиз»(далее – ООО КПЦ «Бюро незави-симых экспертиз»), привлеченного определением Арбитражного суда Кировской области от 28.02.2011 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные тре-бования, после перерыва свою явку не обеспечил, согласно изложенным до перерыва доводам,  поддерживает позицию истца.   
 
    Представитель Общества с ограниченной ответственностью «Аналит» (далее – ООО «Аналит»), привлеченного определением Арбитражного суда Кировской облас-ти от 28.02.2011 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требо-вания, в суд не прибыл о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ.
 
    Суд, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела документы, установил следующее.
 
    Согласно договору аренды нежилого помещения (здания) от 23.12.2003 № 4669 ИП Трухиной С.И. предоставлено в аренду находящееся в муниципальной собствен-ности помещение по адресу: г. Киров, ул. Ленина д. 132а.
 
    28.09.2010 в соответствии с пунктом 5 статьи 3 и пунктом 2 статьи 14 Фе-дерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственной и муниципального имущества, подпунктом 2 пункта 3 статьи 9 закона № 159-ФЗ администрацией города Кирова вынесено постановление № 4422-П «Об условиях приватизации имущества – помещения магазина с кадастровым номером 43:40:000403:0040:2628/09:1001/Б по адресу: Кировская область, город Киров, улица Ленина, дом 132а» (далее – постановление № 4422-П), согласно которому ИП Трухиной С.И. предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ею помещения по цене продажи – 1 800 000 руб. 00 коп., в том числе НДС.
 
    Письмом от 01.10.2010 № 11174, УДМС г. Кирова предложило истцу в месяч-ный срок с даты получения данного предложения заключить договор купли-продажи имущества и вручил последнему постановление № 4422-П, заключение ООО «Аналит» об оценке рыночной стоимости выкупаемого помещения от 24.08.2010, сог-ласно которому цена объекта составляет 1 800 000 руб. 00 коп., и проект договора, подписанный и скрепленный печатью со стороны ответчика. 
 
    Получив от ответчика оферту и не согласившись с размером выкупной цены, ИП Трухина С.И. направила в адрес ответчика подписанный проект договора вместе с протоколом разногласий, в котором сообщила о намерении заключить предложенный УДМС г. Кирова договор, но при условии изложения пункта 2.1 договора, касаемого стоимости приобретаемого помещения, в редакции истца, а именно: «Продажная стоимость имущества с налогом на добавленную стоимость составляет 773 000 рублей. Сумма налога на добавленную стоимость составляет 117 915 рублей.», кото-рое мотивировало приложенным к протоколу разногласий экспертным заклюю-чением ООО КПЦ «Бюро независимых экспертиз» от 13.10.2010. 
 
    Ответчик, получив от истца 22.10.2010 протокол разногласий, принял решение о его отклонении и направил в адрес ИП Трухиной С.И. письмо от 16.11.2010 № 12836, в котором уведомил о принятом решении.
 
    Поскольку соглашение по существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было, истец 30.11.2010 в порядке статьи 445 ГК РФ обратился в Арбитражный суд Кировской области с настоящим исковым заявлением, в котором просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора. 
 
    30.11.2010 постановлением № 5285-П администрация города Кирова отменила постановление № 4422-П, указав истцу на утрату им преимущественного права выкупа арендуемого имущества.
 
    Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства и изучив позиции лиц участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.
 
    В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитраж-ный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ. При этом способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 ГК РФ.
 
    Абзацем 13 статьи 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами.
 
    Из буквального толкования указанной нормы следует, что использование иных способов защиты гражданских прав допускается только при наличии прямого указания закона.
 
    Отношения, возникающие между контрагентами при заключении договора регулируются статьями 432-449 главы 28 ГК РФ «Заключение договора».
 
    Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.
 
    В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ для муниципального образования заключение договора купли-продажи арендуемого истцом помещения обязательно. Материалами дела подтверждается факт направления УДМС г. Кирова оферты (проекта договора) в адрес истца, а также факт получения 22.10.2010 ответчиком протокола разногласий к договору.
 
    При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ.
 
    Поскольку письмом от 16.11.2010 № 12836 УДМС г. Кирова уведомило ООО ИП Трухину С.И. об отклонении протокола разногласий, истец реализовал своё право на передачу разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда.
 
    При этом суд не может признать состоятельным довод ответчика, изложенный им в отзыве на исковое заявление и в ходе судебного процесса, об отсутствии преддоговорного спора между сторонами,  в силу следующего. 
 
    Как следует из системного толкования положений статьи 445 ГК РФ законодателем предложено две формы понуждения сторон к заключению договора: в форме урегулирования разногласий по несогласованным условиям, (пункты 1, 2 статьи 445 ГК РФ) и в форме понуждения к заключению договора (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).
 
    Судом установлены и материалами дела подтверждаются обстоятельства направления ответчиком после вынесения постановления № 4422-П в адрес истца предложения о заключении договора вместе с его проектом (оферты), получения истцом предложения и направления в адрес истца протокола разногласий к договору (акцепта оферты на иных условиях), отклонения ответчиком протокола разногласий. 
 
    В соответствии с подпунктом 2 пункта 9 статьи 4 закона № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества утрачивается в том числе, по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или сред-него предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
 
    Согласно имеющимся в материалах дела документам истец подписал полученный им от ответчика договор в редакции протокола разногласий к нему, что не противоречит пункту 1 статьи 445 ГК РФ, о чем УДМС г. Кирова стало известно, как следует из письма от 16.11.2010 № 12836, 22.10.2010. Следовательно, истец не может быть признан утратившим преимущественное право на выкуп арендуемого имущества поскольку установленный законом 30-дневный срок истёк 28.10.2010 после соблюдения истцом процедуры, установленной нормами гражданского зако-нодательства.
 
    Таким образом, до момента утраты преимущественного права истца на выкуп арендуемого помещения между продавцом и покупателем возник преддоговорный спор, в связи с чем суд приходит к выводу о надлежащем способе зашиты истцом своего права.
 
    В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
 
    В соответствии со статьёй 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого иму-щества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
 
    Согласно отчёту ООО «Аналит» от 24.08.2010 серии ОИ № 205/10 рыночная стоимость помещения на 20.08.2010 определена в размере 1 800 000 руб. 00 коп.
 
    На основании данного отчета ответчиком был подготовлен и направлен истцу проект договора.
 
    Между тем ИП Трухина С.И. посчитав предложенную ответчиком выкупную цену завышенной, направила протокол разногласий к договору, мотивировав его приложенным к протоколу разногласий экспертным заключением ООО КПЦ «Бюро независимых экспертиз» от 13.10.2010.
 
    Таким образом, между сторонами возник спор о величине рыночной стоимости арендуемого помещения, установленной в пункте 2.1 договора.
 
    В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.
 
    Определением от 12.01.2011 Арбитражным судом Кировской области удовлет-ворено ходатайство истца и назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости объекта, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Ленина, д. 132а, кадастровый номер 43:40:000403:0040:2628/09:1001/Б по состоянию на 20.08.2010. Проведение экспертизы поручено ООО «КК «Аналитик».
 
    25.01.2011 в порядке статьи 86 АПК РФ ООО «КК «Аналитик» во исполнение определения арбитражного суда от 12.01.2011 в материалы дела было представлено экспертное заключение об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 20.01.2011 № 008/2011, составленное оценщиком Шевелевым Александром Анатолье-вичем, с приложениями отчета № 20100972 и документов, подтверждающих квалификацию эксперта (далее – экспертное заключение). 
 
    Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Ленина, д. 132а, кадастровый номер 43:40:000403:0040:2628/09:1001/Б по состоянию на 20.08.2010 составляет 990 000 руб. 00 коп.
 
    Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
 
    Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.
 
    При проведении судебной экспертизы эксперт использовал сравнительный и доходный методы, при использовании которых был сделан вывод что итоговая величина рыночной стоимости недвижимого имуществ (с учетом НДС 18%) по состоянию на 20.08.2010 составляет 990 000 руб. 00 коп.
 
    Кроме этого, эксперт Шевелев Александр Анатольевич, вызванный арбитраж-ным судом в порядке статьи 55 АПК РФ, и предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний или отказ от показаний, заведомо ложное экспертное заключение, предусмотренной статьями 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации, в судебном заседании подтвердил выводы, сделанные в экспертном заключении, замечания, высказанные ответчиком опроверг представленными в материалы дела документами, в частности информацией с официального сайта Администрации города Кирова по договорам купли-продажи муниципального имущества, использованной экспертом для применения сравнитель-ного метода (сравнение с аналогами) по определению рыночной стоимости объекта.      
 
    Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объектив-ном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
 
    Оценив экспертное заключение в совокупности с другими документами, суд учитывает, что экспертное заключение ООО «КК «Аналитик» является объективным, полным, разумным и беспристрастным, поскольку при применении экспертом срав-нительного и доходного методов определения рыночной стоимости выкупаемого объекта были использованы аналоги, наиболее сходные с помещением по место-положению, году постройки, физическим характеристикам, тогда как в представлен-ном суду отчете ООО «Аналит», аналоги помещения существенным образом отли-чаются от объекта, в частности, по физическим характеристикам и местоположению, что существенно повлияло на определение оценщиком ООО «Аналит» итоговой стои-мости здания.
 
    Имеющиеся в материалах дела документы, а также мнение, высказанное в судебном заседании представителем ООО КПЦ «Бюро независимых экспертиз», не опровергают и подтверждают экспертное заключение ООО «КК «Аналитик». Про-анализировав замечания ответчика на экспертное заключение, сделанные в ходе процесса, суд не усматривает их влияния на выводы судебного эксперта ООО «КК «Аналитик» о рыночной стоимости объекта.   
 
    С учетом изложенного и принимая во внимание отсутствие данных, наличие которых могло бы свидетельствовать о несоответствии экспертного заключения ООО «КК «Аналитик» положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд находит возможным опреде-лить условия спорного договора купли-продажи в отношении выкупной цены  помещения в размере 990 000 руб. 00 коп.
 
    В соответствии с правилами статей 102, 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуаль-ного кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Кировской области
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    исковые требования Индивидуального предпринимателя Трухиной Светланы Ивановны удовлетворить.
 
    принять пункт 2.1 договоракупли-продажи муниципального имуществав редакции истца Индивидуального предпринимателя Трухиной Светланы Ивановны, а именно: «Продажная стоимость Имущества с налогом на добавленную стоимость сос-тавляет 990 000 рублей».
 
    Взыскать с Управления (Комитета)  по делам муниципальной собственности г. Кирова в пользу Индивидуаль-ного предпринимателя Трухиной Светланы Ивановны расходы по уплате государст-венной пошлины в размере 4 000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек.
 
    Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
 
    Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что  оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.
 
 
    Судья                                                                                             Т.А. Щелокаева