Решение от 21 марта 2011 года №А28-10615/2010

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102
 
http://kirov.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
Дело № А28-10615/2010
 
433/26
 
    г. Киров
 
    21 марта 2011 года
 
    Резолютивная часть решения оглашена 21 марта 2011 года
 
    Решение в полном объеме изготовлено 21 марта 2011 года  
 
 
    Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Будимировой М.В.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Калининой А.С.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
 
    общества с ограниченной ответственностью «С.В.К.»
 
    к Управлению (Комитету) по делам муниципальной собственности города Кирова
 
    третьи лица: общество с ограниченной ответственностью Консультационно-правовой Центр «Бюро независимых экспертиз», общество с ограниченной ответственностью «Аналит»
 
    об урегулировании разногласий при заключении договора
 
 
    при участии в судебном заседании представителей:
 
    от истца – Смирновой Н.Н., по доверенности от 26.10.2010 № 13,
 
    от ответчика – Танасиенко П.А., по доверенности от 29.12.2010 № 14711,
 
    от третьего лица (ООО Консультационно-правовой Центр «Бюро независимых экспертиз») – Варанкина О.В., по приказу от 31.01.2009 № 10,
 
    от третьего лица (ООО «Аналит») – не явился, извещен надлежащим образом,
 
 
    установил:
 
 
    общество с ограниченной ответственностью «С.В.К.» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением от 26.10.2010 № 12 к Управлению (Комитету) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее – ответчик) об урегулировании разногласий по пунктам 2.1, 2.3, 2.4, 2.9. договора купли-продажи муниципального имущества от 31.08.2010 в редакции истца, изложенной в протоколе разногласий.
 
    Требования истца мотивированы тем, что ответчик отклонил протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2010, составленный истцом, уведомив об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и основаны на пунктах 2, 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральном законе от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).
 
    Дело рассмотрено с объявлением перерыва в судебном заседании с 18.03.2011 по 21.03.2011 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    В ходе судебного процесса 13.12.2010 истец заявил об отказе от исковых требований по урегулированию разногласий по пунктам 2.4,2.9. договора; уточнил исковые требования в части редакции пункта 2.3. договора.
 
    В заявлении от 24.02.2011 № 3 истец уточнил исковые требования в части редакции пункта 2.1. договора.
 
    В заявлении от 24.02.2011 № 5 истец уточнил исковые требования и просит понудить ответчика заключить договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 31.08.2010, с изложением пункта 2.1. в редакции: «Продажная стоимость имущества с налогом на добавленную стоимость составляет 5 010 000 рублей. Сумма налога на добавленную стоимость составляет 764 237 рублей», также истец просит отменить постановление администрации города Кирова № 4766-П от 21.10.2010 «Об отмене постановления администрации города Кирова от 17.08.2010 № 3890-П».
 
    В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска.
 
    Суд принимает уточнение исковых требований в части понуждения ответчика к заключению договора, поскольку при этом изменяется предмет иска, а основания требований остаются те же, что в исковом заявлении. Суд не принимает уточнение исковых требований в части отмены указанного истцом постановления, поскольку рассматривает данное требование как имеющее самостоятельный предмет и основание. Данное требование истцом в исковом заявлении не предъявлялось, основания его не указывались. С этим требованием истец вправе обратиться в суд с самостоятельным иском в порядке, установленном процессуальным законодательством.
 
    Истец в судебном заседании уточнил исковые требования: просит считать ответчиком по спору – муниципальное образование «Город Киров» в лице Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова.
 
    Суд принимает данное уточнение.
 
    Истец в судебном заседании на уточненных исковых требованиях настаивает.
 
    Ответчик в судебном заседании исковые требования не признает по основаниям, указанным в отзывах.
 
    Третье лицо – общество с ограниченной ответственностью Консультационно-правовой Центр «Бюро независимых экспертиз» в судебном заседании исковые требования поддерживает.
 
    Третье лицо – общество с ограниченной ответственностью «Аналит» явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.
 
    Суд в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в отсутствии третьего лица.
 
    Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся материалы дела, суд установил следующее.
 
    Между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения (здания) от 10.03.2004 № 4763 в отношении нежилого помещения, площадью 129,10 кв.м., расположенного по адресу г. Киров, ул. Щорса, 23/2, используемого под кафе.
 
    17.08.2010 администрация города Кирова приняла постановление № 3890-П «Об условиях приватизации имущества – помещения кафе с кадастровым номером 43:40:У0413:008:7073/09/Б,В по адресу: Кировская область, город Киров, улица Щорса, дом 23 корпус 2». Установлен способ приватизации – возмездное отчуждение из муниципальной собственности недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права субъекта малого или среднего предпринимательства – общества с ограниченной ответственностью «С.В.К.». Цена продажи установлена на основании заключения независимой оценочной организации – 6 853 000 рублей 00 копеек, в том числе НДС.
 
    В материалы дела представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 26.07.2010 серии ОИ № 181/10, произведенный обществом с ограниченной ответственностью «Аналит» по договору с Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности города Кирова, заключение об оценке рыночной (выкупной) стоимости объектов недвижимости от 26.07.2010.
 
    С сопроводительным письмом от 23.08.2010 № 9513 ответчиком в адрес истца направлено вышеуказанное постановление, заключение об оценке и оферта к заключению договора купли-продажи, истцу предложено в тридцатидневный срок заключить договор либо подать заявление об отказе от преимущественного права выкупа арендуемого имущества. В письме ответчик указал, что в случае незаключения, отказа от заключения в тридцатидневный срок договора  преимущественное право на приобретение арендуемого имущества утрачивается.
 
    Данное письмо и проект договора получен истцом 01.09.2010.
 
    В проекте договора от 31.08.2010, направленном ответчиком, предложена следующая редакция спорного пункта (п.2.1.): «Имущество продается по цене 6 853 000 (шесть миллионов восемьсот пятьдесят три тысячи) рублей 00 копеек (в том числе НДС)».
 
    С сопроводительным письмом от 23.09.2010 № 11 истец направил в адрес ответчика подписанный договор от 31.08.2010 с протоколом разногласий и копию экспертного заключения ООО  Консультационно-правовой Центр «Бюро независимых экспертиз» серии ОРС № 20100929. В письме указано, что разногласия основаны на отчете независимого оценщика. Ответчику предложено подписать протокол разногласий и в установленные законом сроки вернуть в адрес истца. На письме имеется штамп Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова и дата 27.09.2010.
 
    Ответчик факт получения письма и документов не оспаривает.
 
    В протоколе разногласий истцом предложена своя редакция пунктов 2.1, 2.3, 2.4, 2.9. договора.
 
    В материалы дела представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 17.09.2010 № 20100929, произведенный обществом с ограниченной ответственностью Консультационно-правовой центр «Бюро независимых экспертиз»; экспертное заключение к отчету № 20100929.
 
    Письмом от 13.10.2010 № 11565 ответчик отклонил протокол разногласий и уведомил об утрате преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Письмо получено истцом 19.10.2010, о чем имеется отметка.
 
    21.10.2010 вынесено постановление администрации города Кирова № 4766-П «Об отмене постановления администрации города Кирова от 17.08.2010 № 3890-п» в связи с незаключением истцом в установленный срок договора купли-продажи арендуемого имущества.
 
    С сопроводительным письмом от 01.11.2010 № 12262 ответчик направил истцу копию вышеуказанного постановления.
 
    В связи с вышеизложенными обстоятельствами истец обратился с настоящим иском в суд.
 
    В ходе судебного процесса по ходатайству истца  обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Аналитик» была проведена судебная оценочная экспертиза. Представлено заключение от 19.01.20101, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 5 010 000 рублей 00 копеек.
 
    Уточнение исковых требований от 24.02.2011 произведено истцом с учетом заключения судебной оценочной экспертизы от 19.01.2011: редакция пункта 2.1. договора изложена с учетом цены, определенной экспертом.
 
    В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
 
    Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.
 
    Статьей 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ определен порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В соответствии с пунктом 1 данной статьи орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее – уполномоченный орган) в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях о приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 Закона. В силу пункта 2 статьи уполномоченные органы в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направляют арендаторам, соответствующим установленным статьей 3 Закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. Согласно пункту 4 указанной статьи в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 9, пунктом 2 статьи 10 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к субъектам малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
 
    Согласно пункту 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
 
    Из письма УДМС г. Кирова от 13.10.2010 № 11565 следует, что постановление об условиях приватизации арендуемого истцом имущества принималось на основании заявления истца.
 
    В данном случае порядок выкупа имущества регулируется положениями статьей 4, 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.
 
    Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
 
    Особенности приватизации муниципального имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, определены Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, и согласно части 3 статьи 1 данного Закона не урегулированные им отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Федеральный закон о приватизации). В пункте 4 статьи 3 Федерального закона о приватизации предусмотрено, что к отношениям по отчуждению государственного или муниципального имущества, не урегулированным эти Федеральным законом, применяются нормы гражданского законодательства.
 
    Частью 2 статьи 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что в порядке реализации преимущественного права арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства уполномоченные органы направляют названным арендатором, которые соответствуют требованиям, установленным статьей 3 этого Федерального закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, вместе с тем порядок урегулирования возникших при этом разногласий не предусмотрен вышеназванным Федеральным законом и Федеральным законом о приватизации, поэтому действуют положения статьей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
 
    В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
 
    Из положений статьей 3,4,6,9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в совокупности следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным законом критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества.
 
    Обстоятельства дела свидетельствуют о том, что сроки, предусмотренные пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом не нарушены, истец обратился в суд в пределах установленного срока. С учетом этого суд находит доводы ответчика об утрате истцом преимущественного права и в связи с этим невозможности разрешения спора в суде несостоятельными.
 
    В силу статьи 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
 
    В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной оценки.
 
    Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).
 
    Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
 
    В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).
 
    Поскольку в процессе заключения договора купли-продажи муниципального имущества стороны исходили из различной величины рыночной стоимости имущества, суд по ходатайству истца назначил судебную экспертизу по определению стоимости объекта. Ответчик был согласен с назначением экспертизы и с вопросом, поставленным на разрешение эксперту.
 
    Проведенной по делу экспертизой установлено, что стоимость объекта недвижимости составляет 5 010 000 рублей 00 копеек.
 
    В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации или в судебном порядке не установлено иное.
 
    В соответствии со статьей 13 вышеназванного закона в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
 
    Как указано выше предметом разногласий между сторонами при заключении договора стала выкупная стоимость отчуждаемого муниципального имущества. Истцом поставлен под сомнение представленный ответчиком отчет, в судебном заседании истец указал свои замечания по данному отчету; проведена судебная экспертиза по определению стоимости объекта недвижимости; назначение и результаты экспертизы ответчиком не оспорены.
 
    Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами отчеты независимых оценщиков, заключение эксперта в совокупности и взаимосвязи с иными доказательствами, суд приходит к выводу о понуждении ответчика заключить с истцом договор купли-продажи по цене 5 010 000 рублей 00 копеек, соответствующей рыночной стоимости имущества, определенной в ходе судебного разбирательства.
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, уплатившего государственную пошлину при обращении в суд. В соответствии со статьей 106, пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате проведенной судебной экспертизы подлежать взысканию с ответчика в пользу истца. В соответствии с пунктом 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца также подлежат взысканию понесенные истцом расходы на оплату услуг представителя. Заявленные истцом расходы на оплату услуг представителя подтверждены представленными документами (договор на оказание юридических услуг, акты приемки выполненных услуг, платежное поручение об оплате); с учетом характера спора, сложности дела, объема оказанных представителем услуг, суд находит данные расходы разумными.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 177, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    понудить муниципальное образование «Город Киров» в лице Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова заключить с обществом с ограниченной ответственностью «С.В.К.» договор купли-продажи недвижимого имущества – помещения кафе с кадастровым номером 43:40:У0413:008:7073/09:1001/Б,В по адресу Кировская область, город Киров, улица Щорса, дом 23 корпус 2 в редакции проекта договора от 31.08.2010, с изложением пункта 2.1. в следующей редакции: «Продажная стоимость имущества с налогом на добавленную стоимость составляет 5 010 000 рублей. Сумма налога на добавленную стоимость составляет 764 237 рублей».
 
    Взыскать с муниципального образования «Город Киров» в лице Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова в пользу общества с ограниченной ответственностью «С.В.К.» расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 10 000 (десять тысяч) рублей 00 копеек, расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей 00 копеек.
 
    Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.  
 
    Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.Решение может быть обжаловано в кассационную инстанцию (Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа) в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что  оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.
 
 
    Судья                                                                                                 М.В. Будимирова