Решение от 15 декабря 2010 года №А28-10209/2010

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102
 
http://kirov.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
 
Дело № А28-10209/2010
 
281/29
 
    г. Киров
 
    15 декабря 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена  07 декабря 2010 года
 
    В полном объеме решение изготовлено 15 декабря 2010 года
 
 
    Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Вылегжаниной С.В.,
 
    при ведении протокола судебного заседания с использованием средств звукозаписи секретарем судебного заседания Мухиной Л.С.,
 
    рассмотрев материалы дела по заявлению индивидуального предпринимателя Бронниковой Ольги Леонидовны
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «Город»
 
    о расторжении долгосрочных договоров аренды нежилого помещения № 1 и № 2 от 01.06.2010,
 
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – Рассохина Ю.Л., представителя по доверенности от 09.11.2010,
 
    Киселевой Е.В., без доверенности;
 
    от ответчика – Еременко О.Ю., представитель по доверенности от 22.11.2010,
 
    Зырянова К.В., представителя по доверенности от 18.11.2010,
 
 
    установил:
 
 
    индивидуальный предприниматель Бронникова Ольга Леонидовна (далее по тексту – истец) обратилась в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Город» (далее по тексту – ответчик) о расторжении долгосрочных договоров аренды нежилых помещений № 1 и № 2 от 01.06.2010 (далее по тексту - договор № ! и № 2).
 
    В судебном заседании истец требования поддерживает.
 
    Ответчик с требованиями не согласен по основаниям, изложенным в отзыве.
 
 
    Заслушав в судебном заседании представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
 
    01 июня 2010 между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключены договоры аренды № 1 и № 2, согласно которым Арендодатель передает Арендатору, а Арендатор принимает во временное возмездное пользование - аренду недвижимое имущество, принадлежащее Арендодателю на праве собственности: по договору № 1  - нежилое помещение общей площадью 390,3кв.м., расположенное по адресу: г.Киров,ул.Дерендяева/Воровского, 80/71 в ТЦ «Росинка-башня», на срок 10 лет (п.1.1, 1.2, 2.1 договора);  по договору № 2 - нежилое помещение общей площадью 349,8кв.м., расположенное по адресу: г.Киров,ул.Дерендяева/Воровского, 80/71 в ТЦ «Росинка-башня», на срок 10 лет (п.1.1, 1.2, 2.1 договора).
 
    Стороны определили, что данные договоры являются одновременно актами приема – передачи арендуемых нежилых помещений.
 
    24 июня 2010 была в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области осуществлена государственная регистрация указанных договоров.
 
    В пунктах 4.1., 4.2., и 4.4. договоров стороны определили порядок, сроки внесения и ставку арендной платы. Стороны также договорились, что расходы по оплате электроэнергии и других коммунальных платежей, предъявленных обслуживающей компанией не входят в систему арендной платы, эти расходы оплачиваются Арендатором Арендодателю отдельно, на основании показаний счетчиков и тарифов соответствующих снабжающих организаций, на основании выставленных счетов данных снабжающих организаций.
 
    Арендодатель (ИП Бронникова О.Л.) в свою очередь обязалась обеспечить Арендатору (ООО «Город») круглосуточную подачу сезонного отопления, водоснабжения и электроэнергии (пункт 3.1.5. договоров)
 
    Арендатор обязался с момента передачи ему имущества ежемесячно производить уплату Арендодателю арендной платы за пользование помещениями из расчета месячной ставки арендной платы в срок  до 05 (пятого) числа текущего (оплачиваемого) месяца, как путем безналичного перечисления суммы арендной платы на счет Арендодателя, определенной договором, так и путем передачи Арендодателю наличных денежных средств, а также любым другим способом по соглашению сторон.
 
    Ежемесячная ставка арендной платы общей площади арендуемого имущества составляет по договору № 1 – 100 000 (сто тысяч) рублей, по договору № 2 – 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.
 
 
    Предупреждением от 31.08.2010 истец поставил ответчика в известность о нарушении условий договоров № 1 и № 2 в части уплаты арендной платы и коммунальных платежей и потребовал досрочного расторжения договоров через 30 календарных дней согласно пунктам 7.3. договоров.
 
    Данное предупреждение от имени ООО «Город» получил директор – Сотницкий А.Г. 31.08.2010.
 
    28.09.2010 истец уведомил ответчика о дате, времени передачи имущества и составления акта приема – передачи помещений.
 
    Указанное уведомление получила Жукова Н.В., подписавшись администратором.
 
    Ответчик предупреждение и уведомление истца в указанные сроки не исполнил.
 
 
    Истец, ссылаясь на пункт 7.3 договора № 1 и № 2, просит суд расторгнуть данные договоры аренды ввиду нарушения Арендатором условий уплаты арендной платы за август и сентябрь 2010 и оплаты коммунальных платежей.
 
    В судебном заседании 07.12.2010 представители истца оплату ответчиком арендной платы не оспаривают, пояснили, что ответчик имеет задолженность по коммунальным платежам. Представили счета и акты на оплату коммунальных услуг. Также указывают, что после обращения с настоящим заявлением в суд, истцом после первичного осмотра сдаваемых ответчику помещений было выявлено ухудшение состояния имущества, что также является основанием для расторжения договоров.
 
 
    Ответчик с требованиями истца не согласен, считает их необоснованными, указывает, что задолженности по договорам аренды от 01.06.2010 № 1 и № 2 перед истцом не имеет. Представил в материалы дела копии квитанций к приходным кассовым ордерам на общую сумму 1 750 000 рублей и на обозрение суда представил оригиналы.
 
 
    Истец считает представленные ответчиком две квитанций к приходным кассовым ордерам от 01.06.2010 на сумму 100 000 рублей и на сумму 150 000 рублей подложными.
 
 
    Суд, исследовав и оценив материалы дела, представленные доказательства, приходит к выводу, что заявленные требования истца расторжении долгосрочных договоров аренды от 01.06.2010 № 1 и № 2 удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
 
    Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются.
 
    В силу части 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
 
    Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на дату заключения договоров аренды № 1 и № 2 истец обладал полномочиями по распоряжению имуществом.
 
    Обязательства по договорам аренды истец перед ответчиком исполнил надлежащим образом, что подтверждается договором аренды и пояснениями сторон.
 
    Из материалов дела следует, что ответчик осуществлял пользование арендованным имуществом в предусмотренном договорами от 01.06.2010 № 1 и № 2 порядке и производил оплату денежных средств.
 
 
    В подтверждение оплаты по договорам аренды № 1 и № 2 в период с 01.06.2010 по 30.09.2010 включительно, ответчиком представлены оригиналы квитанций к приходным кассовым ордерам на общую сумму 1 750 000 рублей.
 
 
    Из абзаца 2 пункта 13 Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации, утвержденного решением Совета директоров Центрального банка России № 40 от 22.09.93 следует, что прием наличных денег кассами предприятий производятся по приходным кассовым ордерам, подписанным главным бухгалтером или лицом на это уполномоченным письменным распоряжением руководителя предприятия. О приеме денег выдается квитанция к приходному кассовому ордеру за подписями главного бухгалтера или лица, на это уполномоченного, и кассира, заверенная печатью (штампом) кассира или оттиском кассового аппарата.
 
    Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по статистике от 18.08.1998г. № 88 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации» утверждены согласованные с Минфином России и Минэкономики России унифицированные формы первичной документации по учету кассовых операций, в том числе формы № КО-1 «Приходный кассовый ордер», распространенные на юридических лиц всех форм собственности, кроме кредитных организаций, осуществляющих кассовое обслуживание физических и юридических лиц. Данные формы применяются для оформления поступления наличных денег в кассу организации как в условиях методов ручной обработки данных, так и при обработке информации с применением средств вычислительной техники.
 
    Таким образом, квитанция к приходному кассовому ордеру является первичным документом, свидетельствующим о внесении наличных денежных средств в кассу организации-продавца.
 
 
    Все представленные ответчиком квитанции к приходным кассовым ордерам за период с 01.06.2010 по 30.09.2010 имеют обязательные реквизиты: дату, основание, сумму, сведения о лицах вносивших и принявших денежные средства.
 
    Доказательств недостоверности указанных документов либо их подложности истцом не представлено. Копии указанных квитанций приобщены к материалам дела.
 
    В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
 
    На основании вышеизложенного, суд установил произведенные ответчиком оплаты истцу по договорам аренды от 01.06.2010 № 1 и № 2 в размере 1 750 000 рублей.
 
 
    Как следует из материалов дела, ежемесячная ставка арендной платы в месяц по договору № 1 составляет 100 000 рублей, по договору № 2 – 150 000 рублей. Следовательно, за период с 05.06.2010 по 01.10.2010 ответчик по данным договорам должен был оплатить арендную плату в общей сумме размере 1 000 000 рублей.
 
 
    В соответствии с пунктом 7.3 договоров от 01.06.2010 № 1 и № 2, данные договоры  подлежат досрочному одностороннему внесудебному расторжению по требованию Арендодателя, при условии письменного предупреждения Арендатора Арендодателем не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней в следующих случаях:
 
    - если Арендатор 2 (два) раза подряд нарушил условия уплаты арендной платы, либо счетов на коммунальные платежи;
 
    - если Арендатор существенно ухудшает состояние арендуемого недвижимого имущества, и это подтверждается соответствующими актами уполномоченных на то служб.
 
 
    В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    Согласно части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    Таким образом, в силу названной нормы юридически значимым обстоятельством является установление сведений о получении контрагентом соответствующей информации.
 
    В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Как разъяснено в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» право требовать расторжения договора аренды в силу статьи 619 ГК РФ возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Следовательно, при погашении в разумный срок задолженности по арендной плате основания для расторжения договора в силу вышеуказанной нормы права отсутствуют.
 
 
    Во исполнение указанных норм права истец 31.08.2010 уведомил директора -ООО «Город» о досрочном расторжении договоров № 1 и № 2 через 30 календарных дней согласно пунктам 7.3. договоров за нарушение условий договора в части оплаты арендной платы и коммунальных платежей.
 
    Указание на период, за который образовалась задолженность и на сумму долга в письме отсутствует.
 
 
    В материалы дела истцом представлены счета и акты на оплату коммунальных платежей за июнь, июль, август, сентябрь 2010 на общую сумму 370 277 рублей 81 копеек.
 
    Размер арендной платы за период июнь, июль, август, сентябрь 2010 по договорам аренды от 01.06.2010 № 1 и № 2 составил в общей сумме 1 000 000 рублей.
 
    Как установлено судом, ответчиком за период июнь, июль, август, сентябрь 2010  перечислено по договорам аренды № 1 и № 2 на основании приходных кассовых ордеров 1 750 000 рублей. Таким образом, общая сумма внесенных по договорам аренды денежных средств была достаточна для покрытия арендной платы и коммунальных платежей, а кроме того, превышает требуемую сумму.
 
    Следовательно, ответчик на 30.09.2010 и на дату рассмотрения дела в суде не имел и не имеет задолженности по платежам по данным договорам, таким образом, основания для расторжения договора в силу статьи 619 ГК РФ отсутствуют.
 
    Ссылка истца в судебном заседании 07.12.2010 на выявленное им ухудшение состояния сдаваемых ответчику помещений как на ещё одно основание для расторжения договоров судом не принимается, поскольку данное ухудшение выявлено путем первичного осмотра, после предъявления настоящего иска в суд, в соответствии с условиями договора не зафиксировано, претензия ответчику не направлена.
 
    На основании вышеизложенного, установленных судом фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и основываясь на нормы действующего законодательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.
 
 
    Судом установлено, что при обращении в суд госпошлина заявителем оплачена в полном объеме.
 
    Руководствуясь статей 167, 168, 169, 170, 197, 200-201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Бронниковой Ольги Леонидовны к обществу с ограниченной ответственностью «Город» о расторжении долгосрочных договоров аренды нежилого помещения № 1 и № 2 от 01.06.2010, отказать.
 
 
    Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.Решение может быть обжаловано в кассационную инстанцию (Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа) в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что  оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
 
    Судья                                                                                   С.В.Вылегжанина