Решение от 03 февраля 2011 года №А28-10116/2010

 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 
610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102
 
http://kirov.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
 
Дело № А28-10116/2010
 
115/31
 
    г. Киров
 
    04 февраля 2011 года.
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 28 января 2011 года
 
    В полном объеме решение изготовлено 04 февраля 2011 года
 
 
    Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Киселевой В.А.
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рожневой Л.А.,
 
    рассмотрев в судебном заседании исковое заявление
 
    общества с ограниченной ответственностью «Овин»
 
    к муниципальному образованию «Город Киров» в лице Управления (комитета) по делам муниципальной собственности г. Кирова
 
    третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Аналит», общество с ограниченной ответственностью Центр комплексной оценки «Независимая экспертиза»,
 
    об урегулировании преддоговорного спора,
 
    при участии в судебном заседании представителей:
 
    от истца – Муравьева С.П., по доверенности от 11.01.2011,
 
    от ответчика – Шевелева М.Г., по доверенности от 28.12.2010 № 14655,
 
    от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом;
 
 
    установил:
 
 
    общество с ограниченной ответственностью «Овин» (далее – истец, ООО «Овин») обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Киров» в лице Управления (комитета) по делам муниципальной собственности г. Кирова (далее – ответчик, Управление) об урегулировании разногласий, возникших по пункту 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 30.09.2010 (далее - договор), а именно: о согласовании стоимости имущества (помещения магазина с кадастровым номером 43:40:У0364:009:3937/09:1003/А, расположенного по адресу: Кировская область, город Киров, Октябрьский проспект, дом 94). Истец просил принять указанный пункт договора в следующей редакции: «имущество продается по цене 3 479 000 (три миллиона четыреста семьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек (в том числе НДС).»
 
    В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил принять пункт 2.1 договора  в следующей редакции: «имущество продается по цене 5 560 000 (пять миллионов пятьсот шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек (в том числе НДС)». Данное уточнение принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
 
    Определением от 09.11.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Аналит» (далее – ООО «Аналит») и общество с ограниченной ответственностью Центр комплексной оценки «Независимая экспертиза» (далее – ООО ЦКО «Независимая экспертиза»).
 
    Определением суда от 10.12.2010 по настоящему делу по ходатайству истца назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости имущества, приобретаемого по договору купли-продажи на момент проведения первоначальной оценки ответчиком, производство которой с учетом мнения истца и ответчика поручено обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Аналитик» (далее – эксперт, ООО «КК «Аналитик»), эксперт предупрежден по уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
 
    В порядке статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертом ООО «КК «Аналитик» Шевелевым А.А. были представлены отчет от 17.01.2011 № 004/2011, документы, подтверждающие квалификацию эксперта (свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 01.11.2010 № 0008437, диплом о профессиональной переподготовке ПП № 426911, свидетельство о повышении квалификации № 1178, страховой полис № 10160В4002184). Подписка, подтверждающая факт предупреждения эксперта до начала экспертизы об ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения отобрана судом в судебном заседании 27.01.2011.
 
    На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялись перерывы с 20.01.2011 до 27.01.2011, с 27.01.2011 до 28.01.2011.
 
    В судебном заседании истец поддержал уточненные требования, основанные на положениях статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) и мотивированные тем, что на стадии заключения договора не согласовано условие о цене выкупаемого имущества, в связи с чем между сторонами возник преддоговорной спор.
 
    Ответчик с требованиями истца не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, указал, что в соответствии с подпунктом 2 пункта 9 статьи 4 закона № 159-ФЗ  истцом утрачено преимущественное право на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества, поскольку он не подписал предложенный ему договор в срок, указанный ответчиком в письме от 05.10.2010 № 11260 (конечный срок - 23.10.2010).
 
    Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в соответствии со статьями 122, 123 АПК РФ, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, отзывы не направили. ООО ЦКО «Независимая экспертиза», представитель которого участвовал в судебном заседании 27.01.2011, направило в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
 
    На основании частей 1, 5 статьи 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц по имеющимся в деле доказательствам.
 
    Заслушав представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие фактические обстоятельства.
 
    13.09.2010 на основании поданного истцом заявления и в соответствии с пунктом 5 статьи 3  и пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», подпунктом 2 пункта 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ администрацией города Кирова вынесено постановление № 4247-П «Об условиях приватизации имущества – помещения магазина с кадастровым номером 43:40:У0364:009:3937/09:1003/А по адресу: Кировская область, город Киров, Октябрьский проспект, дом 94», согласно которому ООО «Овин» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого им помещения по цене 6 268 000 рублей 00 копеек, в том числе НДС.
 
    17.09.2010 Управление направило в адрес ООО «Овин» письмо № 10690 с предложением в месячный срок с даты получения данного письма заключить договор купли-продажи муниципального имущества. К письму приложены постановление от 13.09.2010 № 4247-П, заключение ООО «Аналит» об оценке рыночной (выкупной) стоимости объекта недвижимости, согласно которому цена объекта составляет 6 268 000 рублей 00 копеек, а также проект договора, подписанный и скрепленный печатью со стороны ответчика.
 
    Истец в ответ на предложение ответчика заключить договор направил в адрес Управления подписанный договор с протоколом разногласий от 29.09.2010, в котором предусмотрел иную редакцию пункта 2.1 договора, а именно: «имущество продается по цене 3 479 000 (три миллиона четыреста семьдесят девять тысяч) рублей (в том числе НДС)». В обоснование указанной стоимости имущества сослался на приложенное к письму экспертное заключение ООО ЦКО «Независимая экспертиза» от 23.08.2010.
 
    Ответчик, получив от истца договор с протоколом разногласий от 29.09.2010, направил в его адрес письмо от 05.10.2010 № 11260, в котором указал, что конечный срок заключения договора 23.10.2010, а также известил истца об отклонении протокола разногласий.
 
    Поскольку условие договора купли-продажи о цене выкупаемого имущество не было согласовано сторонами, истец в порядке статьи 445 ГК РФ обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.
 
    Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.
 
    Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ. Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 ГК РФ.
 
    Также абзацем 13 статьи 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
 
    При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ.
 
    В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ для муниципального образования заключение договора купли-продажи арендуемого истцом помещения обязательно. Наличие у истца преимущественного права на заключение договора купли-продажи на момент вынесения постановления от 13.09.2010 № 4247-П ответчик не оспаривает.
 
    Соблюдение сторонами процедуры, предусмотренной частями 2 и 3 статьи 445 ГК РФ, подтверждается материалами дела.
 
    В соответствии с подпунктом 2 пункта 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъект малого (среднего) предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в том числе, по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого и среднего предпринимательства в указанный срок.
 
    Поскольку истцом договор с протоколом разногласий подписан 29.09.2010, то есть в пределах установленного подпунктом 2 пункта 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ срока, то ООО «Овин» не может быть признано утратившим преимущественное право на выкуп арендуемого имущества. В связи с изложенным, истец правомерно обратился в суд с целью урегулирования разногласий, возникших при заключении договора.
 
    Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
 
    Субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимой оценкой в силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ.
 
    Ответчик, руководствуясь при подготовке проекта договора экспертным заключением ООО «Аналит» об оценке рыночной (выкупной) стоимости объекта недвижимости, установил в пункте 2.1 договора цену продаваемого имущества в размере 6 268 000 рублей 00 копеек.
 
    Истец, посчитав данную сумму недостоверной и значительно завышенной, а также определенной без учета реального состояния и местоположения нежилого помещения, направил ответчику протокол разногласий от 29.09.2010 с предложением установить выкупную цену в размере 3 479 000 рублей 00 копеек. ООО «Овин» обосновал свою редакцию пункта 2.1 договора о цене данными экспертного заключения ООО ЦКО «Независимая экспертиза» от 23.08.2010.
 
    Таким образом, между сторонами возник спор о рыночной стоимости арендуемого помещения, установленной в пункте 2.1 договора.
 
    Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    В силу статьи 13 данного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
 
    Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 2, 3 информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснил, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
 
    Сторонами при рассмотрении дела не заявлялось ходатайств о проведении экспертизы о проверке достоверности и подлинности представленных истцом и ответчиком отчетов, истец ходатайствовал о проведении экспертизы для определения рыночной стоимости имущества,  результаты которой приобщены к материалам дела.
 
    В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий несут лица, участвующие в деле.
 
    Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.
 
    В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
 
    Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.
 
    Согласно экспертному заключению, представленному ООО «КК «Аналитик» рыночная стоимость помещения магазина с кадастровым номером 43:40:У0364:009:3937/09:1003/А по адресу: Кировская область, город Киров, Октябрьский проспект, дом 94, по состоянию на 09.08.2010 составляет 5 560 000 рублей 00 копеек.
 
    При проведении оценки экспертом были применены сравнительный и доходный подходы. Также эксперт Шевелев А.А., вызванный арбитражным судом в порядке части 3 статьи 86 АПК РФ, в судебном заседании подтвердил выводы, сделанные в экспертном заключении, и обоснованно отклонил замечания, высказанные ответчиком относительно содержания экспертного заключения.
 
    Управление не представило доказательства несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Закона № 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254.
 
    Доводы ответчика, изложенные в отзыве от 28.01.2011, не нашли подтверждения в ходе судебного заседания. Отсутствие в отчете эксперта данных об ОГРН заказчика не свидетельствует о невозможности его идентификации, поскольку оценка проводилась на основании определения арбитражного суда, приложенного к рассматриваемому отчету. Стоимость объекта оценки определена экспертом с соблюдением установленного законодательством порядка, выбранные экспертом объекты-аналоги отвечают всем предъявляемым к ним требованиям. В разделе, посвященном анализу рынка, содержится вся необходимая информация о ценообразующих факторах, выводы о влиянии спроса и предложения на стоимость оцениваемого объекта.
 
    Таким образом, проведенная судебная экспертиза не имеет каких-либо существенных недостатков. При таких обстоятельствах ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы удовлетворению не подлежит.
 
    Учитывая изложенное, суд считает возможным урегулировать разногласия по договору (пункт 2.1) в следующей редакции: «Имущество продается по цене 5 560 000 (пять миллионов пятьсот шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек (в том числе НДС)».
 
    В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 рублей 00 копеек (платежное поручение от 11.10.2010 № 107), по оплате экспертизы в сумме 10 000 рублей 00 копеек (платежное поручение от 08.12.2010 № 2476) подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
 
    В силу частей 1, 2 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозита арбитражного суда.
 
    Поскольку факт проведения экспертизы по настоящему делу подтвержден документально (в материалы дела представлены экспертное заключение № 004/2011, счет на оплату от 20.01.2011 № 7), поступившие от истца на депозитный счет Арбитражного суда Кировской области 10 000 рублей 00 копеек за проведение экспертизы (платежное поручение от 08.12.2010 № 2476) следует перечислить ООО «КК «Аналитик».
 
    Руководствуясь статьями 109, 110, 167 – 170, 173, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    
принять пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 30.09.2010 в редакции истца общества с ограниченной ответственностью «Овин», а именно: «Имущество продается по цене 5 560 000 (пять миллионов пятьсот шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек (в том числе НДС)».
 
    Взыскать с муниципального образования «Город Киров» в лице Управления (комитета) по делам муниципальной собственности г. Кирова в пользу общества с ограниченной ответственностью «Овин» судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере  4000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек, на оплату услуг эксперта в размере 10 000 (десять тысяч) рублей 00 копеек.
 
    Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
 
    Перечислить с депозита Арбитражного суда Кировской области на счет общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Аналитик» 10 000 (десять тысяч) рублей 00 копеек за производство судебной экспертизы по настоящему делу.
 
    Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в кассационную инстанцию (Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа) в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.
 
 
    Судья                                                                                   В.А. Киселева­