Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 18 сентября 2017 года №А27-8166/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 
РЕШЕНИЕ
от 18 сентября 2017 года Дело N А27-8166/2017
Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2017 года
Полный текст решения изготовлен 18 сентября 2017 года
Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Конаревой И.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем Федосовой В.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Чурилова Сергея Алексеевича, г. Ленинск-Кузнецкий (ОГРНИП 304421208300236, ИНН 421205422760)
к Комитету по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа, г. Ленинск-Кузнецкий (ОГРН 1034212000800, ИНН 4212000401)
о признании недействительным уведомления (расчета арендной платы)
при участии: истец Чурилов С.А., паспорт, представитель истца: Сизикова Т.П. - представитель по доверенности от 06.03.2015, паспорт;
от Комитета: Миллер О.В. - представитель по доверенности от 16.12.2016 N494, паспорт
установил:
индивидуальный предприниматель Чурилов Сергей Алексеевич, г. Ленинск-Кузнецкий (далее- истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области к Комитету по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа, г. Ленинск-Кузнецкий (далее- ответчик, Комитет) с заявлением о признании недействительным расчета размера арендной платы приложенный к уведомлению от 21.12.2016 N6269 и произведенный без применения коэффициента перехода (Кпр) и применением коэффициента инфляции за 2010-2016 за земельный участок с кадастровым номером 42:26:0201003:4387 за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
определением суда от 04.05.2017 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание на 31.05.2017.
определением суда от 31.05.2017 судебное разбирательство назначено в судебном заседании на 05.07.2017, которое откладывалось на 03.08.2017, 05.09.2017, в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 час 00 мин 12.09.2017.
Требования истца мотивированы необоснованным неприменением Комитетом при расчете арендной платы за пользование спорными земельными участками за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 коэффициента перехода (Кпр) и применением коэффициента инфляции (Ки). Подробно доводы истца и расчет арендной платы изложены в исковом заявлении с учетом заявлений об уточнении требований.
Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, указывая, что основания для применения коэффициента перехода (Кпр) в данном случае отсутствуют, поскольку основное условие применения Кпр, это кадастровая стоимость, утвержденная решением КУГИ Кемеровской области. В данном случае кадастровая стоимость была установлена на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области. Применение коэффициента инфляции 2010-2016 при расчете арендной платы в спорный период, Комитет полагает обоснованным, поскольку указанный коэффициент предусмотрен Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Кемеровской области, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47. Подробно доводы ответчика изложены в отзыве.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 31/16-Ю от 01.07.2016(далее -договор), соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:26:0201003:4387, находящийся по адресу: Кемеровская область, г. Ленинск-Кузнейкий, пл. им. Кирова, 25 (далее - земельный участок), занятый котельной и нежилым зданием, используемым под магазин в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 0, 16035 га. Разрешенное использование: нежилое здание (пункт 1.1 договора).
Договор заключен на срок с 01.07.2016 по 30.06.2065 (пункт 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 3.1. договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до десятого числа текущего месяца путем перечисления на счет, указанный в договоре.
В соответствии с пунктом 3.3. договора размер арендной платы определен в приложении N2 к договору.
решением Комитета по управлению имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 N4-2/3904 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, определенных по состоянию на 01.08.2014, в том числе в отношении спорного земельного участка.
03.10.2016 Комитет направил в адрес предпринимателя извещение N5139, в соответствии с которым размер арендной платы составил 44 423 руб. 99 коп., ежемесячная плата составила 3 693 руб. 67 коп.
16.11.2016 Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области принято решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:26:0201003:4387 в размере рыночной стоимости 730 700 руб. (протокол N41 от 16.11.2016 заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области).
Комитет направил предпринимателю расчет размера арендной платы по договору аренды N31/16- Ю от 01.07.2016, в соответствии с которым размер годовой арендной платы составил 201 164 руб. 84 коп., в месяц-16 763 руб. 74 коп.
Полагая, что Комитет произвел новый расчет размера арендной платы необоснованно, с нарушением Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N47, истец обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд Кемеровской области.
Суд, заслушав представителей сторон, исследовав доводы искового заявления и отзыва на него, изучив обстоятельства дела, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования в связи со следующим.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ договор аренды является возмездным, основной обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
На основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.
Статьей 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
На основании пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 данного Постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 42:26:0201003:4387 относится к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ регулируемой ценой и подлежит применению независимо от порядка ее определения в договоре аренды (расчете (протоколе определения) размера арендной платы).
В настоящем случае регулируемая цена за пользование земельным участком будет применяться независимо от того, согласовали стороны ее размер или не согласовали.
Согласно пункту 3 статьи 37.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
В связи с тем, что спорный договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой, изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений.
Расчет арендных платежей, подлежащих уплате предпринимателем за спорный период должен производится в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Кемеровской области, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47 (далее - постановление N47), с учетом положений, предусмотренных действующим законодательством.
В соответствии с пунктом 2.5. Порядка N47 размер годовой арендной платы за земельный участок, в настоящем случае, определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по формуле: А = КС х Кв х Ку х Кк х Ки х Кп х Кпр, где:
А - размер арендной платы;
КС - кадастровая стоимость земельного участка;
Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;
Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка;
Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов;
Ки - произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на каждый год.
Кп - коэффициент, применяемый для расчета арендной платы за земельные участки, используемые субъектами малого и среднего предпринимательства, попадающими под категории, установленные статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Кп = 0, 97;
Кпр - коэффициент перехода, используемый в случаях, предусмотренных пунктом 2.9 Порядка.
В отношении применения Ки - произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, при расчете арендной платы в 2016 году, суд пришел к следующим выводам.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.
Правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены постановлением от 16.07.2009 N 582.
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, установленные постановлением N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. Принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
В рассматриваемом случае правила определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утверждены постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47.
В соответствии с пунктом 2.5 Порядка N47 размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: А = КС хКв х Ку х Кк х Ки х Кп х Кпр, где Ки - произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на каждый год.
Пунктом 3 постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47 (в действующих в спорный период редакциях) предусмотрено установить коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, на 2010 год в размере 1, 1; на 2011 год в размере 1, 065; на 2012 год в размере 1, 06; на 2013 год в размере 1, 055; на 2014 год в размере 1, 05; на 2015 год в размере 1, 075; на 2016 год в размере 1, 129.
Судом установлено, что при расчете размера арендной платы за 2016 год Комитет полагает необходимым использовать значение показателя Ки в размере, определенном как произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции за предыдущие периоды, то есть с 2010 по 2016 годы.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд, принимая во внимание положения Постановления N47 в совокупности и взаимосвязи с положениями Закона об оценочной деятельности, а также исходя из экономической сущности спорных правоотношений, приходит к выводу о том, что коэффициенты инфляции подлежат применению с года, следующего за годом введения в действие новой кадастровой стоимости, поскольку коэффициент инфляции позволяет скорректировать размер арендной платы вследствие инфляционных процессов. Неприменение коэффициентов инфляции в году, следующем за годом установления нового размера арендной платы, обусловлено тем, что в предыдущем году (в году установления новой кадастровой стоимости) произошла актуализация кадастровой стоимости земельного участка и в следующем году эта стоимость отвечает текущему экономическому моменту.
Таким образом, учитывая то, что актуальность кадастровой стоимости на 2016 год подтверждена решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, утвердившим новую кадастровую стоимость земельных участков (Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области), произведенный Комитетом расчет арендной платы с применением коэффициента Ки, исчисленного с учетом коэффициентов Ки, установленных на 2010-2016 годы, неоснован на положениях ПостановленияN47.
В отношении доводов лиц, участвующих в деле относительно применения при расчете арендной платы за 2016 Кпр - коэффициента перехода, используемого в случаях, предусмотренных пунктом 2.9 Постановления суд пришел к следующим выводам.
Согласно пункту 2.9.1-1. Постановления N47 при заключении договоров аренды, дополнительных соглашений к договорам аренды, направлении уведомлений об изменении размера арендной платы, выполнении расчетов арендной платы в отношении земельных участков из земель населенных пунктов, в случае если размер арендной платы, рассчитанный по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Кемеровской области, утвержденной решением комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 N 4-2/3904, превышает более чем в 1, 129 раза размер арендной платы, рассчитанный в 2015 году от кадастровой стоимости, при расчете арендной платы применяется коэффициент перехода, рассчитанный по формуле:
Кпр = КС1 / КС2, где:
КС1 - кадастровая стоимость, действующая до 26.11.2015;
КС2 - кадастровая стоимость, утвержденная решением комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 N 4-2/3904.
Как установлено судом, размер арендной платы, рассчитанный с применением кадастровой стоимости, установленной Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 24.08.2016 в отношении спорных земельных участков, превышает более чем в 1, 129 раза размер арендной платы, рассчитанный в 2015 году от кадастровой стоимости земельных участков.
Как следует из смысла пункта 2.9 Постановления N47, коэффициент перехода (Кпр) введен в целях уменьшения резкого изменения размера арендной платы при применении нового размера кадастровой стоимости земельных участков.
При этом суд полагает, что не имеет значения, каким уполномоченным органом была установлена новая кадастровая стоимость земельных участков: решением КУГИ Кемеровской области по результатам оценки, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в тех случаях, когда соблюдаются условия, предусмотренные пунктом 2.9 Постановления N47.
При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).
При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.
Таким образом, при рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости устанавливается наличие или отсутствие недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, что в настоящем деле свидетельствует о том, что утвержденная решением КУГИ Кемеровской области от 25.11.2015 N4-2/3904 по результатам государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость спорных земельных участков являлась недостоверной.
При этом применение Кпр только в тех случаях, когда кадастровая стоимость земельных участков утверждена решением КУГИ Кемеровской области, а размер арендной платы размер арендной платы в 2016 году больше (меньше) чем в 1, 129 раза размера арендной платы в 2015, приводил бы к нарушению принципа запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
Таким образом, в тех случаях, когда в результате применения вновь установленной кадастровой стоимости земельных участков при расчете арендной платы, размер арендной платы в 2016 году больше (меньше) чем в 1, 129 раза размера арендной платы в 2015, подлежит применению коэффициент перехода.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд полагает, что расчет размера арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 должен быть следующим: 730700 руб. (кадастровая стоимость земельного участка) *0, 17 (коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка) *0, 97 (коэффициент, применяемый для расчета арендной платы за земельные участки, используемые субъектами малого и среднего предпринимательства)* 0, 2203366634733817 (коэффициент перехода) = 26548 руб. 90 коп. (2212 руб. 41 коп. в месяц).
При таких обстоятельствах суд полагает, что исковые требования предпринимателя подлежат удовлетворению о признании недействительным расчета размера арендной платы, направленного письмом Комитета от 21.12.2016 N6269 за земельный участок с кадастровым номером 42:26:020 1003:4387, за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в части размера арендной платы превышающего 26548 руб. 90 коп. в год и 2212 руб. 41 коп. в месяц.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение спора подлежит взысканию с ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
иск удовлетворить.
Признать недействительным расчет размера арендной платы, направленный письмом Комитета по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа от 21.12.2016 N6269, за земельный участок с кадастровым номером 42:26:020 1003:4387, предоставленный по договору аренды N31/16-Ю от 01.07.2016 за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в части размера арендной платы превышающего 26548 рублей 90 копеек в год и 2212 рублей 41 копейку в месяц.
Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа, г. Ленинск-Кузнецкий (ОГРН 1034212000800 ИНН 4212000401) в пользу индивидуального предпринимателя Чурилова Сергея Алексеевича, г. Ленинск-Кузнецкий (ОГРНИП 304421208300236, ИНН 421205422760) расходы по уплате государственной пошлины 6 000 руб.
решение в месячный срок с момента его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск.
Судья Конарева И.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка