Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 12 октября 2017 года №А27-7596/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 12 октября 2017 года Дело N А27-7596/2017
Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2017 года.
Полный текст решения изготовлен 12 октября 2017 года.
Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Ходяковой О.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарём Мартыненко М.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (г. Кемерово, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) к обществу с ограниченной ответственностью "Кузнецкая строительная компания" (г.Кемерово, ОГРН 1094205004035, ИНН 4205174301)
о взыскании 275 912 руб. 39 коп.
при участии:
от истца - Шуревич Е.И., представитель по доверенности от 11.04.2017 N 7-2-04/552, от ответчика - Ермоленко Н.С., представитель по доверенности от 25.01.2016,
установил:
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Кузнецкая строительная компания" (далее - ООО "КСК") о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.02.2016 по 31.08.2016 в сумме 246 516 руб. 69 коп., пени за период с 30.12.2014 по 31.08.2016 в сумме 29 395 руб. 70 коп., всего 275 912 руб. 39 коп.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.12.2014 N 25-12-н/14.
Ответчик заявленные требования не признал, сославшись на отсутствие у комитета правовых оснований для определения размера арендной платы на основании отчёта оценщика. Ответчик считает, что пропуск срока на защиту прав в суде по спору по делу N А27-13575/2016 не легализует незаконный размер арендной платы, тем более, что имеют место иные способы защиты данных прав, срок исковой давности по которым не пропущен. Общество вправе воспользоваться любым из способов защиты для восстановления своих нарушенных прав, в том числе возражая на требования о взыскании арендной платы в размере, превышающем нормативно установленный размер.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.
Между комитетом (арендодатель) и ООО "КСК" (арендатор) заключен договор аренды 18.12.2014 N 25-12-н/14 земельного участка с кадастровым номером 42:04:0349001:150 площадью 7 715 кв.м, расположенным по адресу: г.Кемерово, Центральный район, 350 метров северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул.Тухачевского, для размещения спортивных площадок.
Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 30.11.2015; условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором земельного участка - с 10.12.2014 (пункты 2.1, 2.3 договора).
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
Протоколом от 18.12.2014, подписанным сторонами, определено, что расчет арендной платы произведен в соответствии с пунктами 2.11, 2.13 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 (далее - Порядок N 62).
В протоколе отражено, что с 10.12.2014 арендная плата устанавливается 35 216, 67 руб. в месяц и определяется на основании отчета от 15.12.2014 N 364-ОЦ/14 по оценке рыночной стоимости объекта оценки (годовой размер арендной платы за объект аренды) земельного участка, общей площадью 7715 кв.м, кадастровый номер 42:04:0349001:150, расположенного по адресу: г. Кемерово, Центральный район, 350 метров северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского, по формуле: А = 422 600/ П, где А - размер арендной платы; 422 600 - рыночная стоимость объекта оценки (годовой размер арендной платы за объект аренды) на дату оценки 15.12.2014, руб. /год; П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году.
Дополнительным соглашением от 22.12.2014 срок действия договора аренды установлен по 31.03.2016. Комитет направил в адрес общества предупреждение от 09.08.2016 об отказе от договора аренды по истечении 10 дней с момента получения предупреждения.
В рамках дела N А27-13575/2016 ООО "КСК" оспорило протокол определения величины арендной платы, являющийся приложением к договору аренды земельного участка от 18.12.2014 N 25-12-н/14, в части условий об определении размера арендной платы, превышающего нормативно установленный размер, равный 769 руб. в месяц.
Судом отказано в удовлетворении заявленных обществом требований в связи с пропуском истцом срока исковой давности.
По делу N А27-13575/2016, обосновывая использованную при определении размера арендной платы по договору от 18.12.2014 N 25-12-н/14 методику расчета на основании отчета о рыночной стоимости размера арендной платы в соответствии с пунктами 2.11 (абзац 8) и 2.13 Порядка N 62, комитет сослался на то, что определенный по формуле А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П размер арендной платы за земельный участок 42:04:0349001:150 значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, предоставленных комитетом по договорам аренды от 24.02.2012 N 18-02-С/12 и от 16.11.2012 N 03-11-ТС/12.
Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в Кемеровской области, государственная собственность на которые не разграничена, в силу Порядка N 62 определяется по следующей формуле: А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S/П, где А - размер арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение N 1 к настоящему Порядку); Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования (приложение N 2 к настоящему Порядку); Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов (приложение N 3 к настоящему Порядку); Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления; S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка; П - количество периодов внесения арендной платы в году.
Пункт 2.11 Порядка N 62 (в редакции, действующей на дату заключения договора аренды) предусматривал, что размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в следующих случаях:
- изменения кадастровой стоимости земельного участка (абзац второй);
- принятия законов или иных нормативных актов, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы, в том числе устанавливающих или изменяющих коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы (абзац третий);
- в случаях, предусмотренных договором аренды земельного участка (абзац четвертый);
- несоответствия разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию либо нахождение на земельном участке объектов, возведенных при отсутствии проектной и разрешительной документации (самовольном строительстве), установленные по результатам проверки комиссией арендодателя, а также иных уполномоченных органов (абзац пятый);
- если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области (абзац шестой);
- установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости (абзац седьмой);
- если размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям. Значительным для целей настоящего Порядка признается отклонение в любую сторону от размера средней арендной платы в два и более раза. Расчет отклонения осуществляется по следующей формуле: дельта=альфа/альфа, где дельта - отклонение арендной платы; альфа - средний размер арендной платы земельных участков; альфа - размер арендной платы за земельный участок (абзац восьмой).
В силу пункта 2.13 Порядка N 62 при заключении договоров аренды земельных участков и по действующим договорам аренды в случаях, указанных в абзацах пятом - восьмом пункта 2.11 настоящего Порядка, за исключением земель под домами индивидуальной жилой застройки, земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы.
Для целей настоящего пункта применению подлежит отчет о рыночной стоимости размера арендной платы, полученный арендодателем в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Проверяя, отличается ли установленный в протоколе размер арендной платы от среднего размера арендной платы земельных участков, суд по делу N А27-13575/2016 исследовал представленные комитетом договоры аренды от 24.02.2012 N 18-02-С/12 и от 16.11.2012 N 03-11-ТС/12 и установил, что указанные договоры не могут быть приняты во внимание, так как размер арендной платы по ним определялся на торгах и цели предоставления земельного участка по ним отличаются от целей предоставления земельного участка по договору аренды от 18.12.2014 N 25-12-н/14.
В связи с этим суд первой инстанции посчитал неприменимым к рассматриваемому спору абзаца 8 пункта 2.11 и пункта 2.13 Порядка N 62.
Из положений абзаца 7 пункта 2.11 и пункта 2.13 Порядка N 62 вытекает, что арендная плата может быть определена на основании рыночной стоимости размера арендной платы в случае установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости.
В рассматриваемой ситуации кадастровая стоимость земельного участка не изменялась, иных оснований для определения рыночной стоимости размера арендной платы не имелось. Таким образом, основания для определения размера арендной платы на основании отчета о рыночной стоимости отсутствуют.
Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Договор аренды земельного участка от 18.12.2014 N 25-12-н/14 заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. К такому договору подлежит применению регулируемая арендная плата, которую следует определять на основании Порядка N 62 по формуле.
Учитывая, что арендные платежи, исчисленные на основании Порядка N 62 по формуле, за заявленный период уплачены ответчиком в полном объеме, основания для удовлетворения требования о взыскании задолженности по арендной плате отсутствуют. В связи с просрочкой внесения платежей подлежат начислению и взысканию с ответчика пени за период с 30.12.2014 по 13.02.2015, размер которых составляет 53 руб. 35 коп.
При указанных обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению частично. Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кузнецкая строительная компания" (г. Кемерово, ОГРН 1094205004035, ИНН 4205174301) в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (г. Кемерово, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) пени в сумме 53 руб. 35 коп.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кузнецкая строительная компания" (г. Кемерово, ОГРН 1094205004035, ИНН 4205174301) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение спора судом в сумме 2 руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.
Судья О.С. Ходякова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка