Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 13 октября 2017 года №А27-6126/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 
РЕШЕНИЕ
от 13 октября 2017 года Дело N А27-6126/2017
Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2017 года
Полный текст решения изготовлен 13 октября 2017 года
Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Конаревой И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Федосовой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478)
к индивидуальному предпринимателю Савенкову Михаилу Ивановичу, г. Кемерово (ОГРНИП 304420532000282, ИНН 420800062200)
о взыскании 93047 руб.98 коп. неосновательного обогащения
при участии: от Комитета представитель Курилова Ю.К. по доверенности от 01.02.2017 N7-2-023/6, удостоверение;
от ответчика представитель Робакидзе А.Ю. представитель по доверенности от 10.03.2015, паспорт;
установил:
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово (далее- истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Савенкову Михаилу Ивановичу, г. Кемерово (далее -ответчик, предприниматель) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 93 047, 98 руб. за период с 12.04.2015 по 22.11.2015 за пользование земельным участком с кадастровым номером 42:24:0401006:74, по адресу: г. Кемерово, юго-восточнее автодороги г. Кемерово-Мариинск (требования изложены с учетом уточнений).
определением суда от 04.04.2017 исковое заявление принято, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства. определением от 31.05.2017 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового судопроизводства, назначил предварительное судебное заседание на 26.06.2017. Судебное заседание назначено на 16.08.2017, которое откладывалось на 13.09.2017, 10.10.2017.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований пользуется землей, занятой объектом недвижимости, принадлежащим предпринимателю на праве собственности, при этом оплату за пользование не производит, тем самым сберег денежные средства в виде арендных платежей. Подробно доводы Комитета изложены в исковом заявлении.
Ответчик возражал против удовлетворения требований, полагая, что истец не доказал факт пользования ответчиком земельным участком с кадастровым номером 42:24:0401006:74. Фактическое использование Истцом земельного участка началось 23.11.2015, поскольку именно указанная дата определена договором аренды земельного участка N 10-08-НЭ/16. Данная дата, как указывает ответчик, была компромиссная, так как фактически истец без договора аренды не мог пользоваться земельным участком. Подробно доводы ответчика изложены в отзыве на исковое заявление.
Как следует из материалов дела, предпринимателю с 18.02.2015 на праве собственности объект незавершенного строительства (автосервис) - общей площадью 557, 5 кв.м., готовность 60%, с кадастровым номером 42:24:0401006:106.
Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0401006:74, по адресу: г. Кемерово, юго-восточнее автодороги г. Кемерово-Мариинск.
Земельный участок с кадастровым номером 42:24:0401006:74 предоставлен в пользование по договору аренды от 08.02.2011 N11-02-С/11, прежнему собственнику объект незавершенного строительства с кадастровым номером 42:24:0401006:106.
Договор аренды от 08.02.2011 N11-02-С/11 был расторгнут Комитетом с прежним собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 42:24:0401006:106 в одностороннем порядке путем направления уведомление от 24.03.2015 N9-6-03/1465.
Между предпринимателем (арендатор) и Комитетом (арендодатель) 23.11.2015 заключен договор аренды земельного участка N10-08-нэ/16 от 19.08.2016, в соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 которого арендодатель предоставил арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:24:0401006:74, расположенный по адресу г. Кемерово, Рудничный район, юго-восточнее автодороги г. Кемерово-Мариинск, площадью 4028 кв.м. с разрешенным использованием: для строительства комплекса предприятий и объектов дорожного сервиса.
Срок действия договора установлен с момента его заключения по 31.03.2019 (пункт 2.1 договора аренды).
Условия настоящего договора, в соответствии с пунктом 2.3 договора аренды, применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического пользования арендатором земельного участка с 23.11.2015.
Размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в Порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. В протоколе определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы и ее размер, действующий на момент заключения настоящего договора (пункт 3.1. договора аренды).
В соответствии с Протоколом определения величины арендной платы с 23.11.2015 арендная плата составила 20722 руб. 75 коп. в соответствии с отчетом от 31.03.2016 N32-02-2016 об оценке рыночной стоимости права пользования (рыночной арендной платы) земельного участка с кадастровым номером 42:24:0401006:74.
Полагая, что ответчик с 12.04.2015 по 22.11.2015 пользовался земельным участком с кадастровым номером 42:24:0401006:74 без установленных законом или сделкой оснований в заявленный период, Комитет обратился к ответчику с требованием об оплате за фактическое пользование спорным земельным участком, которое оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Комитета в Арбитражный суд Кемеровской области с рассматриваемым иском.
Суд, заслушав пояснения представителей истца, ответчика, изучив доводы искового заявления, исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования в части в связи со следующим.
В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10).
В части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации закреплено, что при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Суд полагает ошибочной квалификацию Комитетом сложившихся между сторонами отношений как возникших вследствие неосновательного обогащения.
При этом ошибочное нормативное обоснование предъявленного иска со ссылками на статью 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить причиной для отказа в иске, поскольку суды должны были самостоятельно квалифицировать спорное правоотношение с применением соответствующих номр права и не влияет на обязанность ответчика вносить соответствующую арендную плату, имеющую в данном случае обязательный регулируемый характер.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Истец полагая, что договорные отношения между сторонами относительно использования земельного участка с кадастровым номером 42:24:0401006:74 в спорный период отсутствовали, обратился за взысканием неосновательного обогащения.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обязательство из неосновательного обогащения возникает в том случае, когда использование земельного участка осуществляется ответчиком в отсутствие предусмотренного законом или договором основания.
Между тем, как следует из материалов дела, в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0401006:74, между предыдущим собственником объекта недвижимости -объектом незавершенного строительства и Комитетом был заключен договор аренды земельного участка от N11-02-С/11 от 08.02.2011.
Комитет направил в адрес арендатора по договору аренды земельного участка от N11-02-С/11 от 08.02.2011 уведомление от 24.03.2015 N9-6-03/1465 об отказе от договора в одностороннем порядке.
Однако, государственная регистрация права собственности Савенкова М.И. на объект недвижимости -объект незавершенного строительства была произведена 18.02.2015 и соответствующее уведомление об одностороннем отказе от договора аренды в его адрес Комитетом не направлялось.
В силу пунктов 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (в редакции, действующей в спорный период).
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 октября 2009 года N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что объект недвижимости -объект незавершенного строительства, площадью 557, 5 кв.м., ранее принадлежащие арендатору земельного участка, в спорный период принадлежал ответчику.
Таким образом, ответчик приобрел право пользования земельным участком, занятым приобретенным им объектом и необходимым для его использования, на праве аренды, в связи с чем, доводы ответчика о том, что договором аренды предпринимателя с Комитетом определена дата начала фактического использования-23.11.2015 и поскольку без заключения договора аренды ответчик не мог пользоваться земельным участком, в связи с чем, не имеется оснований для взыскания платы за период с 12.04.2015 по 22.11.2015 суд считает несостоятельными.
Сам по себе факт отказа в заключении нового договора аренды не освобождает ответчика от уплаты платы за пользование земельным участком по договору аренды земельного участка от N11-02-С/11 от 08.02.2011.
Доказательств невозможности использования спорного земельного участка в заявленный для взыскания период ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Поскольку новый собственник объекта недвижимости - объекта незавершенного строительства приобрел право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, арендная плата подлежит уплате в соответствии с условиями договора аренды N11-02-С/11 от 08.02.2011.
Учитывая изложенное, требования Комитета об оплате за пользование соответствующей частью спорного земельного участка на основании отчета от 31.03.2016 N32-02-2016 об оценке рыночной стоимости права пользования (рыночной арендной платы) земельного участка с кадастровым номером 42:24:0401006:74 являются необоснованными.
В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 данного Постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 42:24:0401006:74 относится к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ регулируемой ценой и подлежит применению независимо от порядка ее определения в договоре аренды.
Следуя правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558 и других и впоследствии отраженной в Обзоре судебной практики N2 (2015), утвержденном Президиумом 26.06.2015, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения.
Таким образом, расчет арендных платежей, подлежащих уплате ответчиком в спорный период должен производится в соответствии с постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы" (далее -Порядок N62).
решением Арбитражного суда Кемеровской области от 23.05.2012 по делу NА27-21451/2011 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0401006:74 в размере его рыночной стоимости в сумме 2 107 000 руб.
В спорный период с 12.04.2015 по 22.11.2015 ответчику принадлежит на праве собственности только один объект недвижимости, общей площадью 557, 5 кв.м., расположенный на спорном земельном участке, следовательно, расчет неосновательного обогащения следует рассчитывать за долю от площади вышеуказанного земельного участка, приходящуюся на объект, принадлежащий ответчику на праве собственности.
Таким образом, арендная плата в месяц составит 7 516, 60 руб., исходя из расчета А = КС х KB х Ки х вд/П, где
А - размер арендной платы;
Кс = 523, 08 руб./м2 - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (кадастровая стоимость земельного участка 2107000 руб./ площадь земельного участка 4028 кв.м.);
Кв-4, 86% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка -(приложения N1 к Порядку определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово")
Ки = 1.1 х 1.065 х 1.06 х 1.055 х 1, 05 х 1, 055, произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции за 2010-2015 гг.,
Sд = 2 444, 87 - площадь доли земельного участка (кв.м.), за которую взимается плата, определяется по формуле: Бд= (вч/ Бзд) х Эзу, где
Sч = 557, 5 кв.м. - площадь части объекта недвижимости
Sзд = 918, 50кв.м. - общая площадь объектов недвижимости
Sзу = 4028 кв.м. - площадь всего земельного участка
П = 12 - количество периодов внесения платы в году.
За период с 12.04.2015 по 22.11.2015 арендная плата составит 55 372, 28 руб.
Учитывая изложенное, требования Комитета о взыскании с ответчика платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 42:24:0401006:74 за период 12.04.2015 по 22.11.2015 в части суммы 55 372, 28 руб., являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение спора судом подлежит взысканию с ответчика в размере, пропорциональном удовлетворенным требованиям в доход федерального бюджета в силу подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования удовлетворить в части.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Савенкова Михаила Ивановича, г. Кемерово (ОГРНИП 304420532000282, ИНН 420800062200) в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) плату за пользование земельным участком по договору аренды земельного участка N11-02-С/11 от 08.02.2011 за период с 12.04.2015 по 22.11.2015 в размере 55 372 рубля 28 копеек.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Савенкова Михаила Ивановича, г. Кемерово (ОГРНИП 304420532000282, ИНН 420800062200) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение судом иска в размере 2 215 рублей.
решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.
Судья И.А Конарева.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка