Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 28 февраля 2018 года №А27-5626/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 28 февраля 2018 года Дело N А27-5626/2017
Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2018 года
Полный текст решения изготовлен 28 февраля 2018 года
Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Конаревой И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Федосовой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478)
к Казакову Игорю Александровичу, г.Кемерово
к индивидуальному предпринимателю Деменко Марина Владимировна, г. Ленинск-Кузнецкий, Кемеровская область (ОГРНИП 315421200000726, ИНН421204190891)
третье лицо: общество с ограниченной ответственности "Центр оценки и экспертиз", г. Кемерово
о взыскании задолженности в размере 479398 руб. 39 коп., пени в размере 4573 руб.37 коп., штрафа в размере 37577 руб.04 коп.
при участии до перерыва:
от истца: Шуревич Е.И. - главный консультант по доверенности от 11.04.2017 N 7-2-04/552, удостоверение;
от Казакова И.А.: Белов П.А. - представитель по доверенности от 25.02.2015, паспорт;
после перерыва: от Казакова И.А.: Белов П.А. - представитель по доверенности от 25.02.2015, паспорт;
установил:
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к Казакову Игорю Александровичу, г. Кемерово о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 30.05.2013 N29-05-э/13 в размере 479398 руб. 39 коп. за период с 01.07.2014 по 04.05.2016, пени в размере 4573 руб. 37 коп. за период 11.07.2014 по 26.10.2014, штрафа в размере 13 556 руб. 72 коп. (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением суда от 30.03.2017 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное на 20.04.2017. Судебное заседание назначено на 23.05.2017, которое откладывалось на 21.06.2017, 07.08.2017, 06.09.2017, 19.10.2017, 08.11.2017. 07.12.2017. 10.01.2018,15.02.2018. В судебном заседании объявлялся перерыв до 22.02.2018 и до 28.02.2018.
К участию в деле в качестве соответчика привлечена индивидуальный предприниматель Деменко Марина Владимировна, г. Ленинск-Кузнецкий, Кемеровская область.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственности "Центр оценки и экспертиз", г. Кемерово
Извещенные надлежащим образом о дате, месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, представителей не направили.
Суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации провел судебное заседание в отсутствие представителя представителей лиц, участвующих в деле.
Согласно части 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.
При определении подведомственности дела арбитражный суд руководствуется одновременно двумя критериями: характером спорного правоотношения и субъектным составом участников спора.
В соответствии с абзацем 5 пункта 13 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" с момента прекращения действия государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, в частности, в связи с истечением срока действия свидетельства о государственной регистрации, аннулированием государственной регистрации, дела с участием указанных граждан, в том числе и связанные с осуществлявшейся ими ранее предпринимательской деятельностью, подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением случаев, когда такие дела были приняты к производству арбитражным судом с соблюдением правил о подведомственности до наступления указанных выше обстоятельств.
Из материалов дела следует, и установлено судом, что ответчик на момент обращения истца с настоящим иском в суд 27.03.2017, являлся индивидуальным предпринимателем. Соответствующая запись о внесении сведений в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей о прекращении деятельности в качестве индивидуального предпринимателя в отношении Казакова И.А. за государственным регистрационным номером 417420500175327 внесена 30.03.2017.
Поскольку на дату подачи искового заявления ответчик имел статус индивидуального предпринимателя, то данное заявление было принято судом к производству с соблюдением правил подведомственности дел арбитражному суду.
Оснований для прекращения производства по делу на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Комитетом в ходе судебного разбирательства заявлен отказ от требований к индивидуальному предпринимателю Деменко М.В.
Суд приходит к выводу о наличии оснований для прекращения производства по делу в части требований к индивидуальному предпринимателю Деменко М.В. в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.
Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу (часть 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Возражений по заявленному отказу от иска к Деменко М.В. и сведений о том, что данный отказ нарушает права и законные интересы других лиц, от участвующих в деле лиц не поступило.
Суд, изучив материалы дела, не усматривает препятствий для принятия отказа истца от заявленных требований Деменко М.В. поскольку отказ от иска противоречит закону и материалам дела, истец осознает последствия отказа от иска, у представителя истца имеются полномочия на отказ от исковых требований.
В обоснование заявленных требований к Казакову И.А. Комитет указывает на ненадлежащее исполнение Казаковым И.А. обязательств по уплате арендных платежей, нарушение условий договора аренды в части целевого использования спорного земельного участка в связи с размещением на земельном участке объекта недвижимости. Подробно довода Комитета изложены в исковом заявлении и возражениях на отзыв ответчика.
Возражая против заявленных требований, ответчик указывает, что в связи с переходом права собственности на объект недвижимого имущества -здания кафе, расположенного на спорном земельном участке к индивидуальному предпринимателю Деменко М.В. в силу статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации перешли права пользования земельным участком в том объеме, что и у прежнего собственника объекта недвижимости. Факт пользования спорным земельным участком подтверждается решением Арбитражного суда Кемеровской области от 14.07.2014 по делу NА27-9543/2015 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:347. Также ответчик указывает на тот факт, что в спорный период не мог вести деятельность на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101030:347 в связи с действиями арендатора соседнего земельного участка, предоставленного под строительство торгового центра. Кроме того, ответчик указывает, что Комитетом необоснованно изменен порядок расчета арендной платы, предусмотренный договором аренды и при расчете арендной платы в период 2014-2015 не учтен размер кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, установленный решением Арбитражного суда Кемеровской области от 14.07.2014 по делу NА27-9543/2014. Подробно доводы ответчика изложены в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему.
Как следует из материалов дела меду Комитетом (арендодатель) и Казаковым И.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N29-05-Н/13 от 30.05.2013 (далее -договор аренды), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью.
Характеристики земельного участка: категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 42:24:0101030:347, адрес: г. Кемерово, Заводский район, юго-западнее областной ГИБДД по ул. Баумана; площадь 1180 кв.м.; разрешенное использование: кафе (пункт 1.2 договора аренды).
Земельный участок предоставлен для: целей, не связанных со строительством - установки временного сооружения (кафе) (пункт 1.3 договора аренды).
Срок действия договора установлен с момента его заключения по 30.04.2014 (пункт 2.1 договора аренды). Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с начала фактического использования арендатором земельного участка - с 10.05.2012 (пункт 2.3 договора аренды).
В случае, если по окончании срока действия настоящего договора арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора. В Протоколе определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы и ее размер, действующие на момент заключения настоящего договора (пункт 3.1 договора аренды).
В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды арендатор самостоятельно ежемесячно (до 10 числа месяца, за который производится оплата), перечисляет арендную плату на счет органа федерального казначейства, указанный в протоколе определения величины арендной платы.
По условиям пункта 3.6 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях: принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих порядок расчета арендной платы, условия и сроки ее внесения; изменения кадастровой стоимости земельного участка; определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка; при изменении условий использования земельного участка, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.
Арендодатель должен направить арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы. Арендатор обязан принять данное уведомление к исполнению без подписания дополнительного соглашения и произвести доплату в месячный срок с момента получения уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы. Уведомление является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора (пункт 3.8 договора аренды).
В соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 30.05.2013 спорный земельный участок передан ответчику.
В соответствии с протоколом определения величины арендной платы к договору аренды расчет арендной платы произведен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы", утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N62:
С 10.05.2012 арендная плата устанавливается 28268 руб. 29 коп. в месяц и определяется по формуле: А = КС х Кв х Ки х S / П, где:
А - размер арендной платы;
КС = 4763,37 - кадастровая стоимость земельного участка (руб. /кв.м.);
Кв = 4,86 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение N 1 к настоящему Порядку);
Ки - 1,1х 1,065 х 1,06 где 1,1х 1,065 х1,06-коэффициенты учитывающие уровень инфляции 2010-2012 г.г.;
S = 1180 - площадь земельного участка (кв.м.),
П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году.
С 01.01.2013 арендная плата устанавливается 29 823 руб. 05 коп. в месяц и определяется: А= 28268,29 х1,055, где
28268,29- арендная плата в 2012 году,
1,055 -коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2013г.
11.03.2014 Комитет направил ответчику уведомление N9-6-03/569, в соответствии с котором с 01.01.2014 арендная плата устанавливается 31314 руб. 20 коп. и определяется: А= 29823,05х1,05, где 29823,05 -арендная плата в 2013, 1,05-коэффициент, учитывающий уровень инфляции в 2014.
В соответствии с решением Арбитражного суда Кемеровской области от 14.07.2014 по делу NА27-9543/2014 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:347, общей площадью 1180 кв.м., расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, юго-западнее областной ГИБДД по ул. Баумана в размере его рыночной стоимости равной 271 860 руб.
03.10.2014 письмом N9-6-10/298 Комитет уведомил ответчика об отказе от договора аренды в соответствии с пунктом 6.2 договора аренды и пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также потребовал уплатить штраф за нарушение условий договора аренды в части его разрешенного использования и цели предоставления: в связи со строительством на земельном участке объекта капитального строительства.
10.11.2014 Комитет уведомил ответчика об изменении размера арендной платы и установлении его с 14.08.2014 в размере 31 608 руб. 34 коп. в соответствии с отчетом от 30.10.2014 N214-10-2014 об оценке рыночной стоимости права пользования (величины арендной платы) земельного участка.
Ответчик в связи с отказом Комитета в одностороннем порядке от исполнения договора аренды спорный земельный участок не возвратил.
Согласно договору купли-продажи нежилого дома от 09.01.2014 ответчик продал физическому лицу нежилое здание, общей площадью 107,1 кв.м. расположенное по адресу г. Кемерово, ул. Баумана, 59/1, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101030:347.
На указанный объект недвижимого имущества 09.04.2014 зарегистрировано право собственности Деменко М.В., о чем в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации N42-42-01/115/2014-268.
Администрация города Кемерово обратилась в арбитражный суд Кемеровской области с иском к индивидуальному предпринимателю Деменко М.В. с требованием о признании права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу г. Кемерово, ул. Баумана, 59/1, общей площадью 107,1 кв.м. с кадастровым номером 42:24:0101030:15343 отсутствующим, обязании за свой счет снести объект недвижимого имущества, расположенный по адресу г. Кемерово, ул. Баумана, 59/1, с кадастровым номером 42:24:0101030:15343 в течение двух месяцев с момента вступления в силу судебного акта.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 16.06.2015 по делу NА27-2603/2015, измененным в части постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2015 суд обязал индивидуального предпринимателя Деменко М.В. за свой счет снести объект недвижимого имущества, расположенный по адресу г. Кемерово, ул. Баумана, 59/1, с кадастровым номером 42:24:0101030:15343 в течение двух месяцев с момента вступления в силу судебного акта.
По результатам обследования спорного земельного участка от 05.05.2016 Комитетом было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101030:347 освобожден от самовольно возведенного объекта капитального строительства.
В связи с тем, что арендатором не уплачивалась арендная плата в спорный период, а также не уплачен штраф за нарушение условий договора Комитет направил в адрес ответчика соответствующую претензию.
Поскольку ответчик в добровольном порядке требования истца не удовлетворил, Комитет обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд Кемеровской области.
Суд, заслушав пояснения представителей истца, ответчика, изучив доводы искового заявления, исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования в части в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ).
Доводы ответчика относительно перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка индивидуальному предпринимателю Деменко М.В. судом признаются необоснованными в силу следующего.
В силу пунктов 1, 3 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (в редакции, действующей в спорный период).
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что спорный земельный участок предоставлялся Казакову И.А. в аренду для целей, не связанных со строительством - установки временного сооружения -кафе, в соответствии с пунктом 1.3. договора аренды.
На спорном земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101030:347 находился объект недвижимого имущества, общей площадью 107.1 кв.м. с кадастровым номером 42:24:0101030:15343.
За Деменко М.В. зарегистрировано право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: г. Кемерово, ул. Баумана, 59/1, площадью 107,1 кв. м, кадастровый номер 42:24:0101030:15343.
Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Кемеровской области по делу NА27-19074/2014 установлено, что спорный объект возведен в отсутствие разрешения органа местного самоуправления на строительство капитального объекта, земельный участок под строительство такого объекта не выделялся.
Суд также установил, что земельный участок был предоставлен Казакову И.А. на основании договора аренды N29-05-Р/13 от 30.05.2013, заключенного с Комитетом, разрешенное использование по договору - для целей, не связанных со строительством - установки временного сооружения - кафе, что также подтверждается решением Комитета от 24.05.2013 N10-2/1979, распоряжением Комитета от 20.03.2013 N10-2/991-р, а также заявлением Казакова И.А. о предоставлении земельного участка для целей, не связанных со строительством с приложенным договором купли-продажи строения временного характера: мини-кафе на 20 мест от 10.05.2012.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 16.06.2015 по делу NА27-2603/2015, измененным в части постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2015, признав спорный объект самовольной постройкой, суд обязал Деменко М.А. за свой счет снести объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Кемерово, ул. Баумана, 59/1, общей площадью 107,1 кв. м в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок, истцу предоставлено право осуществить соответствующие действия по сносу самовольно возведенного объекта капитального строительства, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Баумана, 59/1, со взысканием с ответчика всех необходимых расходов.
В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 263 ГК РФ последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 ГК РФ.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
Поскольку объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Кемерово, ул. Баумана, 59/1, общей площадью 107,1 кв. м был признан самовольной постройкой, сделки Казаковым И.А. с указанным имуществом совершаться не могли, соответственно Деменко М.В. право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом недвижимости не приобрела в силу пунктов 1, 3 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ.
Как следует из постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2015 по делу N27-2603/2015 доказательств, подтверждающих наличие у Деменко М.В. прав на земельный участок, на котором расположен спорный объект, не имеется.
Таким образом, лицом, в пользовании которого находился в спорный период земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101030:347 является Казаков И.А.
Надлежащих доказательств невозможности использования в спорный период земельного участка с кадастровым 42:24:0101030:347, ответчиком не представлено.
Представленные ответчиком постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 15.11.2015 и фотоматериал не подтверждают невозможности использования спорного земельного участка. Нарушений в отношении лица, осуществляющего деятельность по строительству торгового центра на соседнем земельном участке, уполномоченными органами не выявлено.
В случае нарушения своих прав на использование земельного участка, предоставленного по договору аренды, арендатор, как и собственник земельного участка вправе был требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения в силу положений статей 304 и 305 ГК РФ.
Вид разрешенного использования спорного земельного участка был изменен в соответствии с постановлением Администрации города Кемерово от 09.06.2016 N1298, после сноса самовольной постройки.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ договор аренды является возмездным, основной обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Проверив представленный Комитетом расчет арендной платы в спорный период суд признал его неверным, исходя из следующего.
В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 данного Постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101030:347 относится к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ регулируемой ценой и подлежит применению независимо от порядка ее определения в договоре аренды.
Следуя правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558 и других и впоследствии отраженной в Обзоре судебной практики N2 (2015), утвержденном Президиумом 26.06.2015, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения.
Таким образом, расчет арендных платежей, подлежащих уплате ответчиком в спорный период должен производится в соответствии с Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы" (далее -Постановление N62).
В соответствии с пунктом 2.4. Постановления N62 (в редакции, действующей в спорный период) размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П, где
А - размер арендной платы;
КС - кадастровая стоимость земельного участка;
Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение N 1 к настоящему Порядку);
Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования (приложение N 2 к настоящему Порядку);
Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов (приложение N 3 к настоящему Порядку);
Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления;
S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка;
П - количество периодов внесения арендной платы в году.
В силу пункта 2.11. Постановления N62 размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в следующих случаях:
изменение кадастровой стоимости земельного участка;
принятие законов или иных нормативных актов, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы, в том числе устанавливающих или изменяющих коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы;
в случаях, предусмотренных договором аренды земельного участка;
несоответствие разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию либо нахождение на земельном участке объектов, возведенных при отсутствии проектной и разрешительной документации (самовольном строительстве), установленные по результатам проверки комиссией арендодателя, а также иных уполномоченных органов;
если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области;
установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости;
если размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям. Значительным для целей настоящего Порядка признается отклонение в любую сторону от размера средней арендной платы в два и более раза. Расчет отклонения осуществляется по установленной формуле.
При заключении договоров аренды земельных участков и по действующим договорам аренды в случаях, указанных в абзацах пятом - восьмом пункта 2.11 настоящего Порядка, за исключением земель под домами индивидуальной жилой застройки, земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы. Для целей настоящего пункта применению подлежит отчет о рыночной стоимости размера арендной платы, полученный арендодателем в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (пункт 2.13 Постановления N62).
Учитывая, что в отношении спорного земельного участка была установлена кадастровая стоимость в размере равном рыночной стоимости, Комитет организовал оценку рыночной стоимости размера арендной платы, в связи с чем, направил ответчику уведомление от 10.11.2014 N9-6-11/272 об исчислении арендной платы с 14.08.2014 на основании отчета от 30.10.2014 N241-10-2014 об оценке рыночной стоимости права пользования (величины арендной платы) спорного земельного участка.
Между тем, суд полагает необоснованным исчисление Комитетом размера арендной платы на основании вышеуказанного отчета, исходя из следующего.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил в постановлении от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", что согласно абзацу 13 статьи 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отметил в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, что применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ суд вправе дать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия закрепленным в постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N582) принципам, в том числе принципу экономической обоснованности, и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды земельных участков.
В соответствии с пунктом 2.1 Постановления N62 при определении размера арендной платы учитываются вид использования, месторасположение, площадь, особые условия использования земельных участков и особые категории арендаторов.
Пунктом 2.4 установлено, что размер арендной платы определяется по формуле А= КС x Кв x Ку x Кк x S/П.
Пунктом 2.11 Постановления N62 предусмотрены случаи, когда размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении арендной платы.
Согласно абзацу 6 пункта 2.11 Постановления N62 арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке, в случае установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости.
В силу пункта 2.13 Постановления N62 при наличии основания, предусмотренного, в том числе абзацем 6 пункта 2.11, производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Кемеровской области от 14.07.2014 по делу NА27-9543/2014 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:010030:347 в размере его рыночной стоимости в размере 271 860 руб.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Таким образом, законодательством определен порядок установления и пересмотра кадастровой стоимости. При этом как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость являются достоверными и подлежат признанию в силу закона, в том числе во исполнение статьи 12 Закона об оценочной деятельности, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2016 N15-П).
В данном деле кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной была определена на основании решения арбитражного суда по иску заинтересованного лица, соответствующие сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости.
В силу регулируемого характера арендной платы по договорам аренды земельных участков (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 424 ГК РФ), не требующего дополнительного изменения договора или одностороннего волеизъявления арендатора, законно установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежала применению в целях исчисления арендной платы в соответствии с пунктом 2.4 Постановления N62, и у Комитета не имелось предусмотренных законом оснований не применять вышеуказанный размер кадастровой стоимости земельного участка как один из элементов формулы расчета арендной платы.
Положение абзаца 6 пункта 2.11 Постановления N62 противоречит положениям указанных норм, поскольку предоставляет арендодателю правомочие в обход установленного порядка пересмотра кадастровой стоимости не учитывать законно установленную кадастровую стоимость земельного участка.
Кроме того, ответчик в одностороннем порядке при применении Постановления N62 изменил механизм (методику) расчета арендной платы.
Материалами дела подтверждается, что при заключении договора аренды стороны в протоколе определения величины арендной платы указали формулу расчета арендной платы с применением кадастровой стоимости земельного участка, вида использования земельного участка, соответствующих коэффициентов, учитывающих уровень инфляции.
Между тем из уведомления от 10.11.2014 N9-6-11/272 следует, что изменение арендной платы основано на рыночной годовой арендной плате, без учета элементов формулы, установленной договором аренды.
В силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.
Постановление Правительства N582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.
Одним из общеобязательных принципов определения регулируемой арендной платы является принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N9707/13 выражена правовая позиция о том, что акт соответствующего уполномоченного органа, предусматривающий различные методики определения регулируемой арендной платы за публичные земли, приводящий к установлению различного размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, свидетельствует о создании дискриминационных условий и нарушает принцип запрета необоснованных предпочтений, поэтому не соответствует пункту 8 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N135-ФЗ "О защите конкуренции" и постановлению Правительства N582.
По смыслу абзаца 6 пункта 2.11 Постановления N62, право на одностороннее изменение арендной платы арендодатель реализует, если по результатам оспаривания арендатором кадастровой стоимости земельного участка была установлена кадастровая стоимости в размере равном рыночной стоимости, следовательно, порядок расчета размера арендной платы в отношении земельных участков одной категории земель, используемых для одних и тех же видов деятельности и предоставляемых по одним и тем же основаниям, может различаться в зависимости от реализации арендодателем вышеуказанного правомочия.
Другим обязательным принципом является принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
Абзац 6 пункта 2.11 Порядка N62 устанавливает, что размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в случае установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости.
Из содержания указанной нормы следует, что одно основание - установление кадастровой стоимости, отличающейся от результатов государственной кадастровой оценки, является основанием для выбора арендодателем из двух его правомочий, что может привести к исчислению арендной платы по двум различным методикам (на основании отчета оценщика и по формуле исходя из кадастровой стоимости) и значительным расхождениям в размере арендной платы, что также не соответствует содержанию принципа предсказуемости расчета размера арендной платы.
Таким образом, является необоснованным применение Комитетом положение абзаца 6 пункта 2.11 Порядка N 62, противоречащего нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что размер арендной платы за спорный земельный участок, с учетом изменения кадастровой стоимости земельного участка должен составить всего 160 501,83 руб.
- за период с 01.07.2014 по 14.08.2014 в сумме 45456,10 руб. = 31314,20 руб. (за июль 2014) + 14141,90 руб. (за 14 дней августа 2014)
из расчета КС 4763,37 руб /к.м. (5620776,60/1180) х Кв 4,86% х Ки (1,1 х1,065 х 1,06 х 1,055 х 1,05) х S 1180 кв.м. /12 = 31314,20 руб. в месяц,
- за период с 15.08.2014 по 31.12.2014 в сумме 6888,85 руб. = 830,57 руб. (17 дней августа 2014) + 6058,28 руб. (за сентябрь-декабрь 2014)
из расчета КС 230,39 руб./ кв.м. (271860/1180) х Кв 4,86% х Ки (1,1 х1,065 х 1,06 х 1,055 х 1,05) х S 1180 кв.м. /12 = 1514,57 руб. в месяц;
- за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 в сумме 19174,50 руб.
из расчета КС 230,39 руб./ кв.м. (271860/1180) х Кв 4,86% х Ки (1,1 х1,065 х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,055) х S 1180 кв.м. /12 = 1597,87 руб. в месяц;
- за период с 01.01.2016 по 04.05.2016 в сумме 88982,38 руб. = 86201,68 руб. (за январь-апрель 2016) + 2780,70 руб. (за 4 дня мая 2016)
из расчета КС 4509,40 руб./ кв.м. (5 321 092/1180) х Кв 4,86% х Ки (не применяется) х S 1180 кв.м. /12 = 21550,42 руб. в месяц.
Поскольку с 01.01.2016 установлена новая кадастровая стоимость земельного участка, расчет арендной платы с указанной даты необходимо производить, без применения коэффициентов, учитывающих уровень инфляции на 2010-2016 годы, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 2.4. Порядка N62 (в редакции, действующей в спорный период) размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П, где А - размер арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение N 1 к настоящему Порядку); Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования (приложение N 2 к настоящему Порядку); Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов (приложение N 3 к настоящему Порядку); Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления; S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка; П - количество периодов внесения арендной платы в году.
Пунктом 2 Постановления N62 (в редакции до 03.05.2017) предусмотрено установить коэффициенты, учитывающие уровень инфляции: на 2006 год - 1,115; на 2007 год - 1,083; на 2008 год - 1,125; на 2009 год - равный 1,13; на 2010 год - 1,1; на 2011 год - 1,065; на 2012 год - 1,06; на 2013 год - 1,055; на 2014 год - 1,05; на 2015 год - 1,055.
При этом согласно пункту 3 названного Постановления коэффициенты, установленные в пункте 2 постановления N 62, подлежат применению в следующих случаях: при перерасчете размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, заключенным до вступления в силу настоящего постановления, если по договору аренды земельного участка перерасчет размера арендной платы за соответствующий год не производился; при расчете размера арендной платы, если условия договора аренды, заключенного после вступления в силу настоящего постановления, применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора. При расчете арендной платы за период до 01.01.2009 применяется кадастровая стоимость, действующая в 2006-2008, с учетом коэффициентов, учитывающих уровень инфляции с 2006 по 2008 год, утвержденных пунктом 2 настоящего постановления. В 2009 году в связи с применением кадастровой стоимости земель, действующей с 01.01.2009, коэффициент, учитывающий уровень инфляции, не применяется.
Из анализа норм Постановления N62 (в редакции, действующей в спорный период) следует, что коэффициенты, учитывающие уровень инфляции периода 2010-2015, должны применяться при расчете арендной платы с применением кадастровой стоимости земель, действующей с 01.01.2009 до актуализации кадастровой стоимости, следовательно применение коэффициентов, учитывающие уровень инфляции при расчете арендной платы с 01.01.2016 в настоящем случае является необоснованным.
Кроме того, суд, принимая во внимание положения Постановления N62 в совокупности и взаимосвязи с положениями Закона об оценочной деятельности, а также исходя из экономической сущности спорных правоотношений, также приходит к выводу о том, что коэффициенты инфляции подлежат применению с года, следующего за годом введения в действие новой кадастровой стоимости, поскольку коэффициент инфляции позволяет скорректировать размер арендной платы вследствие инфляционных процессов. Неприменение коэффициентов инфляции в году, следующем за годом установления нового размера арендной платы, обусловлено тем, что в предыдущем году (в году установления новой кадастровой стоимости) произошла актуализация кадастровой стоимости земельного участка и в следующем году эта стоимость отвечает текущему экономическому моменту.
Ответчиком уплачено в счет арендной платы 219 646,10 руб., что подтверждается и Комитетом в представленном расчете задолженности.
Таким образом, задолженность в виде арендной платы на момент рассмотрения спора у ответчика отсутствует.
В связи с просрочкой оплаты арендной платы Комитетом начислена неустойка за период с 11.07.2014 по 26.10.2014 в размере 4 573 руб. 37 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 6.1. договора аренды установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка в установленные договором сроки, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Расчет пени судом проверен, признан ненадлежащим, учитывая, что Комитетом неверно определен размер арендной платы в спорный период, соответственно Комитетом неверно рассчитан размер неустойки.
По расчету суда неустойка за период с 11.07.2014 по 23.10.2014 должна составить 1498 руб. 46 коп., с учетом полного погашения ответчиком задолженности 23.10.2014 в сумме 29 823 руб. 05 коп. В дальнейшем у ответчика имелась переплата арендной платы.
В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды в случае нарушения арендатором других обязанностей, перечисленных в разделах 4 и 5 настоящего договора, арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере 10% годовой арендной платы, рассчитываемой по величине арендной платы на момент обнаружения факта нарушений условий договора.
Согласно пункту 4.4.2 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок только в соответствии с требованиями о его разрешенном использовании и цели предоставления, определенными в пунктах 1.2 и 1.3 настоящего договора.
В силу пунктов 1.2 и 1.3 договора аренды земельный участок предоставляется для: целей, не связанных со строительством - установки временного сооружения (кафе), разрешенное использование -кафе.
Между тем, как следует из материалов дела, на спорном земельном участке вместо временного сооружения - кафе, был размещен объект капитального строительства -здание, что является нарушением условий договора аренды.
Установив факт нарушения условий договора, Комитет направил в адрес ответчика уведомление от 03.10.2014 N9-6-10/298 с требованием об уплате штрафа в размере 37 577 руб. 04 коп.
Факт нарушения условий договора в части цели предоставления и разрешенного использования земельного участка ответчиком не оспаривается.
Проверив представленный Комитетом расчет размера штрафа, суд признал его не верным, исходя из следующего.
Годовая арендная плата за земельный участок в 2014 году составила 240 230,15 руб. = 187885,20 руб. (с 01.01.2014 по 30.06.2014) + 45456,10 руб. (с 01.07.2014 по 14.08.2014) +6888,85 руб. (с 15.08.2014 по 31.12.2014).
Таким образом, штраф за нарушение условий договора составит из расчета 10% годовой арендной платы 24 023,01 руб.
Ответчиком в добровольном порядке уплачено 24 020 руб. 32 коп., остаток задолженности по штрафу составил 2,69 руб.
Учитывая изложенное, требования Комитета о взыскании с штрафа в размере 2 руб. 69 коп. и неустойки за просрочку оплаты арендной платы в размере 1498 руб. 46 коп. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение спора судом подлежит взысканию с ответчика в размере, пропорциональном удовлетворенным требованиям в доход федерального бюджета в силу подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.
При изготовлении полного текста решения судом установлено, что при изготовлении в письменной форме резолютивной части решения по настоящему делу допущена опечатка технического характера, касающаяся даты оглашения резолютивной части указанного решения.
Согласно пункту 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе по своей инициативе исправить допущенные в судебном акте описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.
Поскольку исправление допущенной опечатки не влечет изменения содержания решения суда по существу, суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находит возможным исправить допущенную опечатку при изготовлении полного текста решения суда, верно указав дату оглашения его резолютивной части - 27.02.2018.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 150,151,167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
принять отказ Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово от требований к индивидуальному предпринимателю Деменко Марине Владимировне, г. Ленинск-Кузнецкий, Кемеровская область (ОГРНИП 315421200000726, ИНН421204190891). Производство по делу в данной части прекратить.
исковые требования удовлетворить в части.
Взыскать с Казакова Игоря Александровича, г.Кемерово (дата рождения 27.04.1967, место рождения: с. Барачаты Крапивинского р-на Кемеровской обл.) в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) неустойку за просрочку оплаты арендной платы за период с 11.07.2014 по 23.10.2014 в размере 1498 рублей 46 копеек, штраф в размере 2 рубля 69 копеек.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Казакова Игоря Александровича, г.Кемерово (дата рождения 27.04.1967, место рождения: с. Барачаты Крапивинского р-на Кемеровской обл.) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение судом иска в размере 39 рублей 08 копеек.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.
Судья И.А Конарева.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка