Дата принятия: 20 ноября 2017г.
Номер документа: А27-5427/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
ОТ 20 НОЯБРЯ 2017 ГОДА ДЕЛО N А27-5427/2017
Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Засухина О.М.
при ведении протокола судебного заседания с использованием аудиозаписи помощником судьи Заболотниковой Н.В.
рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Шалаева Алексея Викторовича, город Кемерово, (ОГРНИП 307420510100061, ИНН 420501072842)
к обществу с ограниченной ответственностью "Е-Лайт-Телеком", город Кемерово (ОГРН 1024200702294, ИНН 4205025388)
о взыскании 2 672 017 руб. 29 коп.,
при участии:
от истца: Патракова П.Ю., доверенность от 01.02.2017 N 02/17, паспорт,
от ответчика: Абросимова Ю.В., доверенность от 08.12.2016 N 53/16, паспорт,
установил:
Индивидуальный предприниматель Шалаев Алексей Викторович обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Е-Лайт-Телеком" о взыскании 2 672 017 руб. 29 коп., в том числе 2 467 736 руб. убытков, в виде стоимости ремонтно-восстановительных работ, согласно экспертного заключения от 06.02.2017 N 4/34, 20 000 руб. расходов, связанные с оплатой услуг эксперта и составления экспертного заключения от 06.02.2017 N 4/34, 184 281 руб. 29 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения по договору от 09.02.2016 N 10/16 Ш6-А за период с 01.01.2017 по 26.01.2017.
Истец на удовлетворении иска настоял в полном объеме.
Ответчик исковые требования оспорил, изложив возражения в письменном отзыве и дополнениях к нему, указав, что в ноябре 2016 года, занимаемые нежилые помещения были освобождены арендатором, помещения опечатаны арендодателем 02.11.2016, 30.12.2016 в адрес истца направлено письмо с приложением акта приема-передачи нежилых помещений, повторно 17.01.2017, вышеуказанные письма были получены истцом 27.01.2017, таким образом арендодатель сознательно затягивал процесс приемки нежилого помещения, игнорируя обращения арендатора. Кроме того, истцом не доказан факт причинения ответчиком убытков, представленное экспертное заключение не может быть принято судом в качестве надлежащего доказательства, так как лица, проводившие экспертные исследования, не предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, акт приема-передачи и экспертное заключение составлены 26.01.2017, то есть по истечении месячного срока после того, как ответчик освободил помещения и направил истцу ключи.
В свою очередь истец представил возражение на отзыв, в котором считает доводы, изложенные в отзыве, необоснованными.
Рассмотрев и оценив представленные по делу доказательства, заслушав истца, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 09.02.2016 между индивидуальным предпринимателем Шалаевым Алексеем Викторовичем (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Е-Лайт-Телеком" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 10/16 Ш6-А, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору во временное пользование нежилые помещения, находящиеся в здании по адресу: город Кемерово, улица Шестакова, дом 6 А, общей площадью 474, 7 кв.м., под офис. Номера помещений на поэтажном плане, а также площадь и характеристика помещений указываются в приложениях N 1 и N 2 к настоящему договоре.
Помещения переданы по акту приема-передачи от 09.02.2016.
Срок действия договора согласован сторонами пунктом 5.1. с 09.02.2016 по 08.01.2017.
Пунктами 2.2.2., 2.2.6., 2.2.7. договора предусмотрено:
- арендатор обязан проводить за счет собственных средств текущий ремонт помещений;
- арендатор не производит реконструкцию (перепланировку) помещений, переоборудование сантехники и других капитальных работ без письменного согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.
- по окончанию срока действия договора или при досрочном расторжении договора по инициативе любой из сторон в 10-и дневный срок после получения извещения передать помещение в том состоянии, в котором арендатор их получил, с учетом нормального износа.
В соответствии с пунктом 3.1. договора стоимость аренды в месяц составляет 219 720 руб.
Письмом от 01.08.2016 N 765 ответчик уведомил истца о досрочном расторжении спорного договора от 01.01.2016 на основании пункта 5.6. Уведомление о расторжении договора истцом было получено 04.08.2016.
Однако, ответчик продолжал использовать помещение, арендную плату оплачивал до 31.12.2016.
Спорное помещение было возвращено истцу только 26.01.2017, за период с 01.01.2017 по 26.01.2017 арендная плата подлежит в размере 1844 281 руб. 29 коп.
Кроме того, истец ссылается на то, что при возврате арендованных помещений обнаружены недостатки возвращенных объектов.
Осмотр возвращаемых объектов производился в присутствии ответчика (без полномочий на подписания акта) и эксперта Союза "Кузбасская торгово-промышленная палата", что отражено в акте приема-передачи (возврата) от 26.01.2017.
На основании акта приема-передачи спорного объекта экспертом было подготовлено экспертное заключение от 06.02.2017 N 4/34, о стоимости ремонтно-восстановительных работ.
Претензией от 20.02.2017 истец уведомил ответчика о необходимости оплаты задолженности по аренде и убытков в виде расходов на проведение ремонтно-восстановительных работ, расходы на экспертизу.
Поскольку ответчиком оплата задолженности и убытков в добровольном порядке не произведена, истец обратился с настоящим требованием в суд.
В ходе судебного разбирательства представитель истца заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, на разрешение эксперта просит поставить следующие вопросы:
- являются ли недостатки объектов экспертизы на момент их приема-передачи (возврата) 26.01.2017 нормальным износом помещений или следствием их эксплуатации в условиях отличающихся от нормальных?;
- относятся ли недостатки, указанные в акте приема-передачи (возврата) от 26.01.2017 к недостаткам (дефектам), устранение которых требует проведения текущего ремонта; капитального ремонта (вследствие причинения ущерба ответчиком), либо восстановления объекта после реконструкции (перепланировки) объектов экспертизы, с учетом отсутствия этих недостатков по актам приема-передачи от 09.02.2016?;
- какова рыночная стоимость восстановительного ремонта объектов экспертизы по состоянию на 26.01.2017?
Проведение экспертизы заявитель просит поручить обществу с ограниченной ответственностью "Независимая профессиональная оценка".
Ответчик же в качестве экспертного учреждения предложил общество с ограниченной ответственностью "Прайс-Сервис".
Согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе по ходатайству лица, участвующего в деле, в случае необходимости назначить экспертизу.
При выборе экспертного учреждения суд отдает предпочтение экспертной организации, предложенной истцом, зарекомендовавшей себя в качестве компетентной и часто привлекаемой к подобному роду экспертиз.
Определением арбитражного суда от 10.07.2017 производство по делу N А27-5427/2017 приостановлено, по делу назначена судебная экспертиза.
4 октября 2017 года в арбитражный суд экспертным учреждением представлено заключение эксперта N 170916э от 02.10.2017, по результатам которой было выявлено:
- по первому вопросу: Недостатки отделки нежилых помещений находящихся на третьем этаже здания, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Шестакова, д. 6А, общей площадью 474,7 кв.м., под офис; номера помещений на поэтажном плане: N301-321; 2 с/узла; коридор (108,5 кв. м) - (договор аренды нежилого помещения от 09.02.2016 N10/16 Ш6-А), на момент приема передачи (возврата) 26.01.2017 не являются следствием нормального износа, а являются следствием их эксплуатации в условиях, отличающихся от нормальных.
Выявленные дефекты наружных ограждающих конструкций во время проведения экспертизы в помещениях NN 302-304, 305-306, 307, 301 и 321, являются следствием грубейшего нарушения Федерального законодательства и нормативной базы (ГОСТ, СП, СНиП), допущенные при монтаже и демонтаже внешних блоков сплит систем.
- по второму вопросу: Как следует из характера имеющихся дефектов, и работ, необходимых для их устранения, в исследуемых помещениях (внутри и снаружи) требуется провести текущий ремонт, а также для восстановления перегородок и дверных проемов - восстановительные работы после перепланировки.
- по третьему вопросу: Общая стоимость работ по итогам расчета составила 1 987 552 руб. 46 коп. (сметный расчет прилагается).
С учетом результатов экспертизы истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уточнении размера заявленных требований, просит взыскать 1 987 552 руб. 46 коп. убытки в виде стоимости ремонтно-восстановительных работ, согласно заключения эксперта N 170916э от 02.10.2017, 184 281 руб. 29 коп. задолженности по договору N 10/16 Ш6-А аренды нежилого помещения от 09.02.2016, за период с 01.01.2017 по 26.01.2017, 36 000 руб. расходы, связанные с проведением судебной экспертизы.
Ходатайство судом удовлетворено.
Ответчик на удовлетворении исковых требований возразил в полном объеме.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с порядком, условиями и сроками её внесения, которые определены договором аренды.
Как предусмотрено статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Доводы ответчика о сознательном затягивании процесса приемки нежилого помещения, игнорируя обращения арендатора, судом не принимаются, в связи со следующим.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Довод ответчика об уклонении истца от приемки арендованного имущества необоснованный, поскольку доказательства, подтверждающие возврат арендованного оборудования по факту прекращения договорных правоотношений с истцом и доказательства, подтверждающие наличие вины истца в несвоевременном возврате арендованных помещений ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.
Кроме того, с учетом положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекращение договора аренды, при неисполнении Арендатором обязательства по своевременному возврату имущества, не лишает арендодателя права на взыскание аренды за все время просрочки.
Согласно части 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В силу положений части 3 указанной статьи, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В соответствии с частью 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
С учетом вышеперечисленных норм и условий спорного договора бремя содержания имущества в исправном состоянии в период действия договора аренды несет арендатор.
Истцом представлен акт приема-передачи (возврата) нежилых помещений от 26.01.2017 и экспертными заключениями, в которых отражены недостатки возвращаемых помещений, отсутствующих на момент принятия помещений ответчиком. Данные недостатки возникли в результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды нежилого помещения от 09.02.2016 N 10/16 Ш6-А, а именно предусмотренных пунктами 2.2.2., 2.2.6., 2.2.7. установлено, что ответчик не содержал арендуемое помещение в исправном состоянии, не проводил текущий ремонт в помещениях, возвратил помещения в состоянии, исключающем их нормальный износ. В результате неисполнения ответчиком своих обязанностей по договору имуществу истца причинен ущерб.
Согласно статье 15 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с экспертным заключением N 170916э от 02.10.2017 стоимость ремонтно-восстановительных работ в спорных помещениях для приведения их в состояние, в котором помещение находилось до сдачи в аренду, составляет 1 987 552 руб. 46 коп.
В соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик мотивированных возражений относительно наличия указанной задолженности и документы, подтверждающие оплату, в материалы дела не представил.
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
При таких обстоятельствах исковые требования признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине суд относит на ответчика.
Руководствуясь статьями 101, 106, 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Е-Лайт-Телеком" в пользу индивидуального предпринимателя Шалаева Алексея Викторовича 2 171 833 руб. 75 коп. долга, 36 000 руб. судебных расходов, 33 859 руб. расходов по госпошлине.
Выдать индивидуальному предпринимателю Шалаеву Алексею Викторовичу справку на возврат из федерального бюджета 2 501 руб. госпошлины.
Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия.
Судья О.М. Засухин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
