Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 24 января 2018 года №А27-24766/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 24 января 2018 года Дело N А27-24766/2017
Резолютивная часть решения оглашена 17 января 2018 года
Полный текст решения изготовлен 24 января 2018 года
Арбитражный суд Кемеровской области, в составе судьи Команич Е. А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гутовой И.В., с использованием средств аудиозаписи
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Целыковского Евгения Владимировича (ОГРН 315425036703021, ИНН 420700811544)
к обществу с ограниченной ответственностью "Александра", Кемеровская область, город Кемерово, (ОГРН 1084205020756, ИНН 4205167840)
о взыскании 1 444 810 руб.
при участии
от истца: Целыковский Е.В. - индивидуальный предприниматель, свидетельство о гос. регистрации от 29.10.2015 года
от ответчика: Левкович Н.Ю. - представитель, доверенность от 12.12.2017 года; Мухортов Н.А. - адвокат, доверенность от 12.01.2018 года
установил:
индивидуальный предприниматель Целыковский Евгений Владимирович обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Александра" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 443 810 руб., пени в размере 1 000 руб., всего: 1 444 810 руб.
В качестве правовых обоснований истец ссылается на статьи 395, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В настоящем судебном заседании истец, в рамках статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил ходатайство об увеличении размера исковых требований в части взыскания основного долга до 1 528 740 руб., в связи с увеличением периода взыскания с 20.12.2014 года по 20.12.2017 года, в части взыскания пени до 4 671 руб., в связи с уточнением периода взыскания с 20.12.2014 года по 20.01.2016 года.
Ходатайство об увеличении размера исковых требований судом удовлетворено.
Ответчик с исковыми требованиями не согласен, изложил возражения в письменном отзыве и дополнениях к нему, согласно которым ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку истцом не доказана правомерность пересмотра размера арендной платы по договору аренды в одностороннем порядке. В дополнение к отзыву ответчик ссылается на отчет общества с ограниченной ответственностью "Независимая профессиональная оценка" об оценке N 1801/01 от 17.01.2018 года, в соответствии с которым рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за пользование нежилым помещением, общей площадью 530,4 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: г. Кемерово, Ленинский район, ул. Тухачевского,100, блок N 3 определена на дату оценки в размере 69 482 руб. в месяц, а на 01.12.2014 года в размере 74 256 руб.
Изучив приложенные к делу материалы, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.
06.11.2009 года между Желтовой Валентиной Парфентьевной (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Александра" (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям пункта 1.1. которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование в целях последующей сдачи помещений в субаренду для организации оптовой торговли продовольственной и непродовольственной продукцией (торговый комплекс), для размещения торговых объектов, направленных на удовлетворение нужд посетителей, недвижимое имущество: нежилое помещение - склад, расположенное на 1 этаже, номер на поэтажном плане 24, общей площадью 530,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 100.
Согласно пункту 3.1. договора Арендатор ежемесячно оплачивает Арендодателю арендную плату в сумме 95 000 руб.
Оплата арендной платы производится Арендатором до 5-го числа месяца, следующего за расчетным, путем перечисления денежных средств на расчетный счет, либо иным путем, не противоречащим действующему законодательству РФ, согласованному сторонами (пункт 3.3. договора).
Срок действия договора аренды установлен пунктом 1.2. договора с 06.11.2009 года по 31.12.2014 года.
Согласно дополнительному соглашению от 10.02.2014 года стороны продлили срок действия договора аренды по 31.12.2018 года.
Указанный договор с дополнительным соглашением зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют записи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области от 30.11.2009 года и от 01.04.2014 года соответственно.
01.11.2014 года между Желтовой Валентиной Парфентьевной (Продавец) и Целыковским Евгением Владимировичем (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям пункта 1.1. которого Продавец продает, а Покупатель принимает и оплачивает следующее недвижимое имущество:
- склад, помещение нежилое, общая площадь 530,4 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 24, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, ул. Тухачевского, 100, кадастровый номер 42:24:000000:0000:1437/1:1124/А;
- 2300/100000 доли в праве собственности земельного участка, общая долевая собственность, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование, занятая складом и прилегающей проезжей частью. Общая площадь земельного участка составляет 47 548 кв.м., адрес объекта: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 50/2, 50/3, кадастровый номер 42:24:0201003:632.
Письмом от 01.12.2014 года, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества, истец уведомил ответчика об изменении с 01.11.2014 года платежных реквизитов по оплате арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества от 06.11.2009 года.
Одновременно, ссылаясь на повышение потребительских цен в городе Кемерово согласно данным Территориального органа Федеральной службы статистики по Кемеровской области от 06.11.2014 года, истец поставил ответчика в известность об увеличении с 20.12.2014 года, в соответствии с пунктом 3.2. указанного договора, ежемесячного размера арендной платы на 44,7%, в связи с чем, размер арендной платы в месяц составил 137 465 руб. (исходя из расчета повышения потребительских цен в 2009 году - на 8%, в 2010 году - на 6,6%, в 2011 году - на 7,5%, в 2012 году - на 7,9%, в 2013 году - на 6%, в 2014 году - на 8,7%).
Не согласившись с расчетом истца об увеличении размера арендной платы, ответчик, письмом N 13 от 08.12.2014 года, уведомил истца о возможности увеличения размера аренды, исходя из уровня роста потребительских цен начиная с 10.02.2014 года, со ссылкой на положения пункта 3.2. спорного договора, также указав, что дополнительным соглашением от 10.02.2014 года срок действия договора аренды продлен по 31.12.2018 года, остальные положения договора оставлены без изменения, в том числе и условие о размере арендной платы, в связи с чем, возможность пересмотра арендодателем арендной платы соразмерно с уровнем повышения потребительских цен может быть применена арендодателем только исходя из уровня потребительских цен начиная с 10.02.2014 года, а также может быть применено арендодателем только исходя из индекса изменения размера арендной платы за недвижимое имущество в Кемеровской области, который постоянно уменьшается.
Поскольку оплата производилась ответчиком исходя из размера аренды в месяц в сумме 95 000 руб., истцом произведено доначисление арендной платы за период с 20.12.2014 года по 20.12.2017 года исходя из размера аренды в сумме 137 465 руб., что составило 1 528 740 руб. (42 465 руб. х 36 месяцев).
Претензией от 01.10.2017 года истец обратился к ответчику с требованием погасить задолженность и пени в срок до 20.10.2017 года.
Поскольку ответчиком оплата задолженности в обусловленные сроки в добровольном порядке не произведена, истец обратился с настоящим требованием в суд.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В силу положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором.
Частью 3 названной статьи предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 3 пункта 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. Данный пункт введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 года N 13 и подлежит применению с этого момента всеми судами.
Как следует из условий пункта 3.2. договора аренды от 06.11.2009 года, размер арендной платы, установленный пунктом 3.1. договора, может быть пересмотрен Арендодателем соразмерно с уровнем повышения потребительских цен согласно данным управления статистики и потребительского рынка администрации города Кемерово. Размер арендной платы может пересматриваться Арендодателем не чаще одного раза в два года.
Таким образом, пунктом 3.2. спорного договора аренды сторонами согласовано право Арендодателя на одностороннее изменение арендной платы соразмерно с уровнем повышения потребительских цен, но не чаще одного раза в два года, в связи с чем, доводы ответчика о возможности изменения размера аренды только по соглашению сторон, суд признает несостоятельными.
При этом, суд отмечает, что из условий пункта 7.1. спорного договора не усматривается запрет для Арендодателя на одностороннее изменение размера аренды, указанный пункт регулирует порядок оформления вносимых в договор изменений и не исключает возможность оформления дополнительного соглашения в случае изменения Арендодателем арендной платы в одностороннем порядке.
Наличие дополнительного соглашения от 10.02.2014 года, заключенного ответчиком с предыдущим Арендодателем, сохраняющим условия договора об аренде без изменения на момент подписания указанного соглашения, не лишает истца, как Арендодателя, права на одностороннее изменение (увеличение) арендной платы в период с 20.12.2014 года с учетом условий пункта 3.2. договора.
В материалы дела истцом представлены доказательства официально установленного процента инфляции на 2009, 2010, 2011, 2013 и 2014 годы, что подтверждается информацией об изменении индекса потребительских цен на товары и платные услуги населению (процента инфляции) в период с октября 2009 года по октябрь 2014 года.
Увеличивая размер арендной платы на 44,7%, истец исходил из совокупности уровня инфляции: за 2009 год - на 8%, за 2010 год - на 6,6%, за 2011 год - на 7,5%, за 2012 год - на 7,9%, за 2013 год - на 6%, за 2014 год - на 8,7%.
Между тем, из буквального толкования пункта 3.2. спорного договора, не усматривается возможность единовременного увеличения размера арендной платы, исходя из расчета суммированного уровня повышения потребительских цен, за пять предшествующих повышению аренды лет.
В связи с чем, суд признает необоснованным увеличение истцом аренды на 44,7%.
С учетом условий пункта 3.2. договора размер арендной платы в данном случае подлежит увеличению на 8% (по состоянию на октябрь 2014 года с учетом письма Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Кемеровской области N 04-25/901 от 06.11.2014 года), в связи с чем, размер аренды с 20.12.2014 года составит 102 600 руб. в месяц.
Поскольку ответчиком в заявленный к взысканию период производилась оплата аренды в сумме 95 000 руб. ежемесячно, доначислению подлежит аренда в размере 7 600 руб. ежемесячно, что за период с 20.12.2014 года по 20.12.2017 года составит 273 600 руб. (36 месяцев х 7 600 руб.).
С учетом изложенного, исковые требования в части взыскания задолженности по аренде подлежат удовлетворению частично.
Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 5.1. спорного договора предусмотрено, что при нарушении Арендатором срока внесения арендной платы Арендодатель имеет право произвести начисление пени в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ от невыплаченной суммы за каждый день просрочки.
Размер пени, начисленный истцом за период с 20.12.2014 года по 20.01.2016 года (365 дней), исходя из расчета задолженности увеличенного размера аренды за один месяц с 20.12.2014 года по 20.01.2015 года - 42 465 руб., составил 4 671 руб.
Расчет пени произведен истцом исходя из ключевой ставки в размере 11%, установленной Банком России с 03.08.2015 года (согласно информации Банка России от 31.07.2015 года).
Однако, суд находит начисление пени за период начиная с 20.12.2014 года неправомерным с учетом пункта 3.3. спорного договора, предусматривающего внесение арендной платы Арендатором до 5-го числа месяца, следующего за расчетным, в связи с чем, право на привлечение ответчика к ответственности в виде пени за несвоевременное внесение аренды с учетом ее увеличения с 20.12.2014 года, возникает у истца с 06.01.2015 года.
Кроме того, истцом неправильно определено количество дней просрочки за период с 20.12.2014 года по 20.01.2016 года - 365 дней, в то время как, количество дней просрочки за указанный период составит 396 дней.
При этом, поскольку, согласно Информации Банка России от 16.12.2014 года, размер ключевой ставки с 16.12.2014 года по 02.02.2015 года установлен в большем размере - 17%, чем использованный истцом при расчете - 11 %, суд находит возможным произвести расчет пени исходя из примененной истцом ключевой ставки в размере 11% годовых.
В связи с чем, расчет неустойки произведен судом самостоятельно за период с 06.01.2015 года по 20.01.2016 года (380 дней), с учетом методики истца на сумму увеличенной аренды за один месяц - 7 600 руб., размер пени составит 870 руб. 36 коп.
При изложенных обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению частично.
Доводы ответчика об уменьшении рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за пользование нежилым помещением, со ссылкой на отчет общества с ограниченной ответственностью "Независимая профессиональная оценка" N 1801/01 от 17.01.2018 года, судом не принимаются, как не порождающие правовых последствий для рассмотрения настоящего спора.
Кроме того, в обоснование указанных доводов ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие обращение к истцу с предложением о внесении изменений в условия спорного договора в части уменьшения арендной платы, встречные требования об изменении условий договора в указанной части ответчиком в рамках рассматриваемого спора не заявлялись.
Расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в арбитражном суде относятся на сторон, пропорционально удовлетворенным требованиям на основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исходя из размера удовлетворенных исковых требований государственная пошлина в размере 5 071 руб. 79 коп. (17,9% от размера заявленных требований) относится на ответчика, в размере 23 262 руб. 21 коп. (82,1% от размера заявленных требований) относится на истца, со взысканием в доход федерального бюджета, поскольку истцу предоставлялась отсрочка оплаты госпошлины при обращении с требованием в суд.
Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Александра", Кемеровская область, город Кемерово, (ОГРН 1084205020756, ИНН 4205167840):
- в пользу истца - индивидуального предпринимателя Целыковского Евгения Владимировича (ОГРН 315425036703021, ИНН 420700811544) задолженность в размере 273 600 руб.; пени в размере 870 руб. 36 коп.; всего 274 470 руб. 36 коп.;
- в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 5 071 руб. 79 коп.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Целыковского Евгения Владимировича (ОГРН 315425036703021, ИНН 420700811544) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 23 262 руб. 21 коп.
Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его изготовления.
Судья Е.А. Команич


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка