Дата принятия: 27 ноября 2017г.
Номер документа: А27-2408/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 27 ноября 2017 года Дело N А27-2408/2017
Резолютивная часть решения оглашена 27 ноября 2017 года.
Полный текст решения изготовлен 27 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Мишиной И.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Брызгаловой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кузнецкая строительная компания", г. Кемерово, Кемеровская область (ОГРН 1094205004035, ИНН 4205174301)
к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово, Кемеровская область (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478)
о признании недействительным уведомления от 21.10.2016 N 9-6-10/1070 в части
при участии: от истца: Ермоленко Н.С. - представитель (доверенность от 25.01.2016, паспорт); от ответчика: Голозубова Л.В. - главный консультант (доверенность от 08.09.2017 N 7-2-09/345, удостоверение),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Кузнецкая строительная компания", г. Кемерово, Кемеровская область (далее - ООО "КСК", общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово, Кемеровская область (далее - Комитет, КУГИ) о признании недействительной односторонней сделки - уведомления от 21.10.2016 N 9-6-10/1070 об изменении арендной платы по договору аренды от 09.04.2013 N 09-04-С/13 в части изменения арендной платы с 01.01.2015 и с 01.01.2016 на сумму, превышающую нормативно установленный размер арендной платы, подлежащий определению по формуле:
С 01.01.2015 устанавливается в размере 41 317, 91 руб. в месяц и определяется по формуле: А = КС*Кв*Ки*S/П, где:
А - размер арендной платы;
КС - кадастровая стоимость земельного участка - 478, 92 руб./кв.м;
Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка - 4,86%;
Ки - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции - на 2015 год не подлежат применению;
S - площадь земельного участка - 21 302 кв.м;
П - количество периодов внесения арендной платы в 2015 году - 12.
С 01.01.2016 арендная плата устанавливается в размере 77 355, 05 руб. в месяц и определяется по формуле: А = КС*Кв*Ки*S/П, где:
А - размер арендной платы;
КС - кадастровая стоимость земельного участка - 896, 63 руб./кв.м;
Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка - 4,86%;
Ки - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции - на 2016 год не подлежат применению;
S - площадь земельного участка - 21 302 кв.м;
П - количество периодов внесения арендной платы в 2016 году - 12
(изложено в редакции принятого судом уточнения предмета заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование иска общество ссылается на неправомерность применения Комитетом при расчете размера арендной платы по договору аренды от 09.04.2013 N 09-04-С/13 исходя из кадастровой стоимости, подлежащей применению с 01.01.2015 и с 01.01.2016, коэффициентов инфляции прошлых лет, а также на неверное применение коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка.
Комитет заявленные требования не признал, мотивируя тем, что расчет арендной платы за спорный период произведен КУГИ в полном соответствии с положениями Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 с учетом сведений государственного кадастрового учета в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:04:0349001:101, являющегося предметом договора аренды от 09.04.2013 N 09-04-С/13, в том числе - в части вида разрешенного использования данного земельного участка (подробнее возражения изложены в письменных отзывах).
Как следует из представленных в суд материалов, между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области (арендодателем) и ООО "КСК" (арендатором) 09.04.2013 заключен договор аренды земельного участка N 09-04-С/13, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:04:0349001:101, площадью 21 302 кв.м, расположенный по адресу: г. Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского, для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора).
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия договора установлен с момента его заключения по 31.03.2014. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором земельного участка - с 05.04.2013 (пункт 2.3 договора).
Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 09.04.2013.
Дополнительным соглашением N 1 от 16.04.2013 срок действия договора был продлен до 30.06.2014.
Согласно пункту 7.2 договора аренды N 09-04-С/13 в случае, если по окончании срока действия договора аренды арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты прекращения договора, указанной в предупреждении.
Учитывая отсутствие возражений со стороны Комитета, договор аренды после 30.06.2014 был продлен на неопределенный срок.
Размер арендной платы определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. В Протоколе определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы и ее размер, действующие на момент заключения настоящего договора (пункт 3.1 договора).
В силу пункта 3.6 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих размер арендной платы, условия и сроки ее внесения; изменения кадастровой стоимости земельного участка; определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка; при изменений условий использования земельных участков, влекущее при расчет размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.
Арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы (пункт 3.8 договора).
Уведомлением от 21.10.2016 N 9-6-10/1070 Комитет известил арендатора о том, что с 01.01.2015 арендная плата устанавливается в размере 95 989, 55 руб. в месяц и определяется по формуле: А = КС*Кв*Ки*S/П, где:
А - размер арендной платы;
КС = 478, 92 - кадастровая стоимость земельного участка (руб./кв.м);
Кв = 7, 78% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;
Ки = 1,1х1,065х1,06х1,055х1,05х1,055, где 1,1;1,065;1,06;1,055;1,05;1,055- коэффициенты, учитывающие уровень инфляции 2010 - 2015 г.г.;
S = 21 302 кв.м - площадь земельного участка;
П = 12- количество периодов внесения арендной платы в 2015 году.
С 01.01.2016 арендная плата устанавливается 179 710, 88 руб. в месяц и определяется по формуле: А = КС*Кв*Ки*S/П, где:
А - размер арендной платы;
КС = 896, 63 - кадастровая стоимость земельного участка (руб./кв.м);
Кв = 7, 78% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;
Ки = 1,1х1,065х1,06х1,055х1,05х1,055, где 1,1;1,065;1,06;1,055;1,05;1,055- коэффициенты, учитывающие уровень инфляции 2010 - 2015 г.г.;
S = 21 302 кв.м - площадь земельного участка;
П = 12- количество периодов внесения арендной платы в 2016 году.
Полагая, что указанное уведомление как односторонняя сделка по изменению размера арендной платы не основано на законе в части превышения размера арендной платы нормативно установленного размера, ООО "КСК" в адрес КУГИ была направлена претензия с просьбой отозвать данное уведомление от 21.10.2016 N 9-6-10/1070, в ответ на которую письмом от 29.12.2016 N 9-6-12/1812 Комитет известил общество об отсутствии оснований для удовлетворения претензии, что послужило основанием для обращения ООО "КСК" в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные доказательства и фактические обстоятельства дела в их совокупности и взаимосвязи, выслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).
В пунктах 71, 73, 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
В соответствии со статьями 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Исходя из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Арендная плата за земли, государственная собственность на которые не разграничена, определяется уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации путем издания нормативных правовых актов, утверждающих порядок (методику) расчета платы.
Как следует из представленных в суд материалов и не оспаривается сторонами, по договору аренды от 09.04.2013 N 09-04-С/13 обществу был передан земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена (пункты 1.2, 1.4 договора, кадастровый паспорт земельного участка).
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату заключения договора аренды) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей в тот же период) полномочия по установлению порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлены органам государственной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1). Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2).
Суд также учитывает, что основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N582).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, установленные Постановлением N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Пунктом 4 Постановления N 582 Министерству экономического развития Российской Федерации предписано разработать и утвердить до 1 января 2018 года методические рекомендации по применению утвержденных настоящим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В настоящее время названные методические рекомендации отсутствуют.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ с 01.03.2015 отнесен к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
В Кемеровской области правила определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в городе Кемерово, утверждены постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы" (далее - Постановление N 62).
При изложенных обстоятельствах суд соглашается с доводом истца о том, что размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:04:0349001:101, предоставленный обществу по договору аренды от 09.04.2013N 09-04-С/13, относится к категории нормативно регулируемых цен.
В соответствии с пунктом 2.4 Порядка, утвержденного Постановлением N 62 (в редакции, распространяющей свое действие на спорные правоотношения), размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П, где А - размер арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение N 1 к настоящему Порядку); Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования (приложение N 2 к настоящему Порядку); Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов (приложение N 3 к настоящему Порядку); Ки - коэффициент, учитывающий уровень инфляции; S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка; П - количество периодов внесения арендной платы в году.
Как следует из материалов дела, производя расчет размера арендной платы за 2015 и 2016 годы, Комитет полагает необходимым использовать значение показателя Ки в размере, определенном как произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции за предыдущий период, т.е. с 2010 по 2015 годы, в то время как, по мнению истца, в рассматриваемом случае с учетом актуальности определения кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на определенную дату за спорный период арендная плата должна быть рассчитана без учета Ки за 2010-2015 годы.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
На основании статьи 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Согласно статье 24.17 Закона об оценочной деятельности в течение двадцати рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ принимает акт об утверждении содержащихся в таком отчете кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта Российской Федерации (акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости), который вступает в силу после даты его официального опубликования (обнародования).
Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта.
Пунктом 2 Постановления N 62 (в действующих редакциях) предусмотрено установить коэффициенты, учитывающие уровень инфляции:
на 2006 год - 1,115;
на 2007 год - 1,083;
на 2008 год - 1,125;
на 2009 год - равный 1,13;
на 2010 год - 1,1;
на 2011 год - 1,065;
на 2012 год - 1,06;
на 2013 год - 1,055;
на 2014 год - 1,05;
на 2015 год - 1,055.
При этом в силу пункта 3 названного Постановления коэффициенты, установленные в пункте 2 настоящего постановления, подлежат применению в следующих случаях: при перерасчете размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, заключенным до вступления в силу настоящего постановления, если по договору аренды земельного участка перерасчет размера арендной платы за соответствующий год не производился; при расчете размера арендной платы, если условия договора аренды, заключенного после вступления в силу настоящего постановления, применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора. При расчете арендной платы за период до 01.01.2009 применяется кадастровая стоимость, действующая в 2006 - 2008 годах, с учетом коэффициентов, учитывающих уровень инфляции с 2006 по 2008 год, утвержденных пунктом 2 настоящего постановления. В 2009 году в связи с применением кадастровой стоимости земель, действующей с 01.01.2009, коэффициент, учитывающий уровень инфляции, не применяется.
Постановлением Коллегии администрации Кемеровской области N 520 от 28.11.2008 утверждена кадастровая стоимость земельных участков, которая с 01.01.2009 применялась при расчете арендной платы на 2009 год и далее, до утверждения новой кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов Кемеровской области Решением КУГИ.
Правовой анализ норм Постановления N 62 об утверждении порядка исчисления арендной платы в совокупности и взаимосвязи с положениями Закона об оценочной деятельности, а также исходя из экономической сущности спорных правоотношений, позволяет суду согласиться с доводом истца о том, что коэффициент инфляции подлежит применению с года, следующего за годом введения в действие новой кадастровой стоимости.
С учетом изложенного, довод ответчика о наличии оснований для применения при расчете арендной платы за 2016 год к новой кадастровой стоимости, применяемой с 01.01.2016, произведения коэффициентов инфляции утвержденных на 2010-2015 годы, судом отклонен как не основанный на положениях Порядка исчисления арендной платы, утвержденного Постановлением N 62.
При этом факт установления данной новой кадастровой стоимости по состоянию на 01.08.2014, по мнению суда, не имеет правового значения, поскольку исходя из буквального толкования Постановления N 62 и экономического обоснования коэффициента инфляции названный коэффициент применяется в целях актуализации размера арендной платы и возможности учета изменения кадастровой стоимости после ее утверждения.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований в части признания недействительным оспариваемого уведомления применительно к установлению размера арендной платы с 01.01.2016 с учетом применения произведения коэффициентов, учитывающих уровень инфляции 2010 - 2015 годов.
Вместе с тем, по основаниям, изложенным выше, суд считает несостоятельными доводы истца о невозможности применения названных коэффициентов при исчислении размера арендной платы с 01.01.2015.
В обоснование данного довода ООО "КСК" ссылается на то, что решением Кемеровского областного суда от 18.05.2016 по делу N 3а-209/2016, вступившим в законную силу 24.06.2016, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:04:0349001:101 установлена в размере 10 202 000 руб., равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 28.01.2013, на период с 01.01.2015 по 31.12.2015.
Действительно, как следует из представленных в суд материалов, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:04:0349001:101 установлена вступившим в законную силу судебным актом в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату оценки - 28.01.2013 на основании отчета от 16.12.2015 N ОН/239-15-12-2015-5, в котором оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка была произведена корректировка на дату продажи с использованием индекса инфляции.
Однако, указанные обстоятельства в рассматриваемом случае не имеют правового значения, поскольку, как отмечалось судом выше, исходя из буквального толкования положений Постановления N 62 в совокупности и взаимосвязи с положениями Закона об оценочной деятельности, а также исходя из экономической сущности спорных правоотношений коэффициент инфляции подлежит применению с года, следующего за годом введения в действие новой кадастровой стоимости, в то время как решением Кемеровского областного суда от 18.05.2016 по делу N 3а-209/2016 новая кадастровая стоимость земельного участка не устанавливалась.
Как следует из представленных в суд материалов кадастрового дела объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 42:04:0349001:101, определение размера кадастровой стоимости земельного участка при его постановке на кадастровый учет произведено уполномоченным органом кадастрового учета в акте определения кадастровой стоимости земельных участков, утвержденном 30.01.2013, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земель, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 N 519 по состоянию на 01.01.2007.
Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не является установлением новой кадастровой стоимости в смысле, придаваемом действующим законодательством в целях определения порядка исчисления размера арендной платы.
Факт установления решением суда в отношении спорного земельного участка кадастровой стоимости в размере, равной рыночной, не является основанием для изменения Порядка расчета арендной платы, утвержденного Постановлением N 62, определенного в пунктах 2, 2.4, 4, в том числе - в части установления коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, в том числе на 2010 год - 1,1, на 2011 год - 1,065, на 2012 год - 1,06, 2013 год - 1,055; на 2014 год - 1,05; на 2015 год - 1,055.
С учетом вышеизложенного заявленные требования в указанной части удовлетворению не подлежат.
В части доводов истца о неверном применении Комитетом при расчете размера арендной платы по договору аренды от 09.04.2013 N 09-04-С/13 с 01.01.2015 и с 01.01.2016 коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка, суд исходит из следующего.
Перечень коэффициентов (Кв), учитывающих вид использования земельных участков, применяемых для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Кемерово, предусмотрен Приложение N 1 к Порядку, утвержденному Постановлением N 62.
Согласно подпунктам 5.2 и 5.13 пункта 5 названного Приложения N 1 коэффициент Кв в размере 7,78% предусмотрен для таких земельных участков под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, как специализированные магазины, магазины с комбинированным, а также смешанным ассортиментом товаров; универмаги, универсальные магазины, торговые дома, торговые центры, торговые комплексы; рынки; выставочные залы, автосалоны по продаже автомобилей, а в размере 4, 86% - для земельных участков того же назначения (под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания), но с видом использования - кафе, кафетерии, рестораны, ночные клубы, пивные бары, дискотеки и т.п.; гостиницы, гостиничные комплексы, отели; кинотеатры.
Как следует из кадастрового паспорта спорного земельного участка от 20.03.2013 N 4200/001/13-10762 и материалов кадастрового дела, разрешенное использование участка: "для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности".
На основании пункта 1.3 договора аренды земельного участка от 09.04.2013 N 09-04-С/13 земельный участок с кадастровым номером 42:04:0349001:101 предоставлен также для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности.
Вместе с тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 27.06.2017 по делу N А27-3971/2017 установлено, что на спорном земельном участке обществом в соответствии с представленной проектной документацией запроектировано строительство парка - отеля: гостиницы (Блок Б) - строительный объем - 19650 куб.м, ресторан (Блок А) на 465 посетителей, состоящий из 4 этажей и имеющий строительный объем 14350 куб.м, бассейн (Блок В) с ванной 25x11 м (состоит из 3 этажей и имеет строительный объем 14650 куб.м).
При рассмотрении данного проекта на Градостроительном Совете обществу было рекомендовано выполнить градостроительное обоснование дополнительного земельного участка для реализации проекта: "Объект торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности. Кемеровская обл., г. Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского" N 1401-894 в целях обеспечения такого масштабного строительства зоной отдыха (спортивными сооружениями), зелеными насаждениями, парковочными местами
В соответствии с выполненным градостроительным обоснованием N 1401-894/1-00-ПЗУ "Объект торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности. Кемеровская обл., г. Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского" для проектируемых объектов торговли и обслуживания на земельном участке с кадастровым номером 42:04:0349001:101 необходима дополнительная территория, в том числе для размещения рекреационной зоны, зоны с зеленым насаждениями, парковочной зоны.
При утверждении схемы расположения дополнительного земельного участка, управление архитектуры и градостроительства администрации г. Кемерово определиловид разрешенного использования земельного участка "для спортивных площадок", включающая в себя зону отдыха, парковую зону, парковочные места.
Учитывая оформление дополнительного земельного участка, Управление согласовало строительство парк - отеля и 06.06.2013 выдало разрешение на строительство сроком до 06.06.2015, срок действия разрешения был продлен до 06.06.2017.
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
При таких обстоятельствах суд соглашается с доводом истца о фактическом использовании обществом в спорном периоде земельного участка с кадастровым номером 42:04:0349001:101 в целях строительства парк-отеля, состоящего из следующих объектов: гостиница, ресторан, бассейн.
Доказательства, свидетельствующие об обратном, Комитетом в порядке части 1 статьи 65 АПК РФ не представлены, о невозможности их представления по независящим от ответчика причинам представителем последнего при рассмотрении настоящего спора также не заявлено.
Отклоняя довод Комитета о невозможности применения в рассматриваемом случае коэффициента Кв, предусмотренного подпунктом 5.13 пункта 5 Приложения N 1 к Порядку для земельных участков с видом использования - кафе, кафетерии, рестораны, ночные клубы, пивные бары, дискотеки и т.п.; гостиницы, гостиничные комплексы, отели; кинотеатры со ссылкой на кадастровый паспорт земельного участка, пункт 1.3 договора аренды, а также на сведения о виде разрешенного использования спорного земельного участка, содержащиеся в заявлении ООО "КСК" о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта от 19.02.2009, распоряжении КУГИ от 08.02.2013 N 10-2/421-р "О государственном кадастровом учете земельного участка, расположенного по адресу: г. Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского", заявлении ООО "КСК" о предоставлении земельного участка в аренду от 25.03.2013, решении КУГИ от 05.04.2013 N 10-2/1245 о предоставлении испрашиваемого земельного участка, разрешении на строительство от 11.04.2014, постановлении Администрации города Кемерово от 16.11.2012 N 2139 об утверждении схемы расположения земельного участка, суд отмечает следующее
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N540, предусматривает вид разрешенного использования земельного участка с кодом 4.2 "Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)", который включает в себя размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5 - 4.9, размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра.
При этом названный классификатор относит к видам разрешенного использования с кодами 4.6 - 4.8 размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары); размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них; размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения: дискотек и танцевальных площадок, ночных клубов, аквапарков, боулинга, аттракционов, ипподромов, игровых автоматов (кроме игрового оборудования, используемого для проведения азартных игр) и игровых площадок.
Учитывая изложенное и принимая во внимание, что в соответствии с Приложением N 1 к Постановлению N 62 как земельные участки под специализированными магазинами, магазинами с комбинированным, а также смешанным ассортиментом товаров; универмаги, универсальные магазины, торговые дома, торговые центры, торговые комплексы; рынки; выставочные залы, автосалоны по продаже автомобилей, так и земельные участки под кафе, кафетериями, ресторанами, ночными клубами, пивными барами, дискотеками и т.п.; гостиницами, гостиничными комплексами, отелями; кинотеатрами относятся к одному и тому же назначению - земельные участки под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, содержащаяся в сведениях кадастрового учета информация о том, что земельный участок с кадастровым номером 42:04:0349001:101 имеет вид разрешенного использования: "для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности", сама по себе не позволяет с достоверностью определить, какой из предусмотренных Приложением N1 к Порядку видов использования земельного участка (указанный в пункте 5.2 или в пункте 5.13 указанного Приложения) подлежит применению в целях расчета арендной платы за пользование данным земельным участком.
Представленные же ответчиком заявление ООО "КСК" о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта от 19.02.2009, распоряжение КУГИ от 08.02.2013 N 10-2/421-р, заявление ООО "КСК" о предоставлении земельного участка в аренду от 25.03.2013, решение КУГИ от 05.04.2013 N 10-2/1245, разрешение на строительство от 11.04.2014, постановление Администрации города Кемерово от 16.11.2012 N 2139 не имеют отношения к предмету рассматриваемого спора, поскольку содержат сведения об использовании земельного участка за рамками периода, который входит в предмет доказывания по заявленному истцом требованию (с 01.01.2015 по 31.12.2016).
Вместе с тем, суд считает необходимым отметить, что и изначальное предоставление спорного земельного участка в целях строительства объекта торговли с объектами обслуживания само по себе, в отсутствие иных доказательств, по изложенным выше основаниям также не исключает использование данного участка для строительства парк-отеля, состоящего из следующих объектов: гостиница, ресторан, бассейн, равно как само по себе также не свидетельствует и об использовании общество участка не в соответствии с его разрешенным использованием, поскольку, как отмечалось судом выше, в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N540, вид разрешенного использования земельного участка "Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)" включает в себя размещение объектов капитального строительства с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих не только продажу товаров, но и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5 - 4.9, к которым, в частности, относится устройство мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары); размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них; размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения аквапарков.
Более того, суд учитывает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке, в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка.
Согласно пункту 7 статьи 51 Градостроительного кодекса российской Федерации застройщик в целях получения разрешения на строительство запроектированных объектов обращается в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением. К заявлению прикладывается, в том числе правоустанавливающий документ на землю и проектная документация.
В силу положений пункта 11 статьи 51 названного Кодекса уполномоченный орган местного самоуправления проводит проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, а также допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.
В рассматриваемом случае, как следует из представленных в суд материалов, Администрацией города Кемерово как уполномоченным органом на выдачу разрешения на строительство, на определение видов разрешенного использования, на установления факта соответствия запроектированного объекта виду разрешенного использования земельного участка на основании предоставленной обществом проектной документации на строительство 06.06.2013 было выдано разрешение на строительство объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности NRU 42305000-95, подтвердив тем самым соответствие запроектированного парка - отеля такому виду разрешенного использования, как объект торговли с объектами обслуживания V класса вредности.
В ходе судебного разбирательства по делу Комитетом не представлено каких-либо доказательств, однозначно и непротиворечиво свидетельствующих о том, что ответчиком в спорном периоде на используемом им по договору аренды от 09.04.2013 N 09-04-С/13 земельном участке осуществлялось строительство иного объекта.
При таких обстоятельствах суд соглашается с ООО "КСК" об отсутствии у Комитета правовых оснований для применения в спорном периоде для расчета арендной платы коэффициента Кв в размере 7,78%, установленного подпунктом 5.2 пункта 5 Приложения N 1 к Порядку, поскольку коэффициенты вида разрешенного использования земельного участка определены в Постановлении N 62 в зависимости от назначения объектов, с учетом принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка (постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582).
С учетом вышеизложенного, установленных обстоятельств по делу и их оценке применительно к предмету спора требования истца подлежат удовлетворению в части признания недействительной односторонней сделки - уведомления от 21.10.2016 N 9-6-10/1070 об изменении арендной платы по договору аренды от 09.04.2013N 09-04-С/13 в части изменения арендной платы с 01.01.2015 и с 01.01.2016 на сумму, превышающую нормативно установленный размер арендной платы, в связи с неправомерным применением коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка, в размере 7,78%, а также неправомерным применением с 01.01.2016 коэффициента, учитывающего уровень инфляции, рассчитанного как произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции 2010 - 2015 г.г.
В части заявленного представителем Комитета при рассмотрении настоящего спора довода о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора в части требования о признании недействительным оспариваемой сделки применительно к применению КУГИ при расчете размера арендной платы коэффициента Кв в значении, равном, 7, 78%, суд учитывает, что под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования возникшего спора самими спорящими сторонами до передачи этого спора в арбитражный или иной компетентный суд. Такой порядок урегулирования спора направлен на добровольное разрешение сторонами имеющегося гражданско-правового конфликта без обращения за защитой в суд. Исходя из целей претензионного порядка, необходимо учитывать перспективы возможного досудебного урегулирования спора.
Спор о признании недействительной оспариваемой односторонней сделки длится между сторонами с февраля 2017 года, довод о неправомерном применении Комитетом коэффициента Кв в значении 7,78% заявлен истцом в ходе судебного заседания 03.10.2013. Материалы дела свидетельствуют о том, что не имелось реальной возможности оперативного погашения конфликта между сторонами при отсутствии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора, поэтому досудебный претензионный порядок в любом случае не мог повлиять на урегулирование спора.
В ходе заседания 27.11.2017 представитель ответчика также подтвердил, что возможность урегулирования возникшего между сторонами спора в указанной части во внесудебном порядке отсутствует.
Учитывая отсутствие доказательств реального намерения решить спор во внесудебном порядке, оставление в данном случае исковых требований в соответствующей части без рассмотрения после начала судебного разбирательства по данным требованиям носит формальный характер, так как не способно достигнуть целей, которые имеет процедура досудебного урегулирования спора, и приведет только к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора, повлечет за собой лишь повторное обращение ООО "КСК" с аналогичным иском.
Судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 6 000 руб., уплаченной обществом за рассмотрение спора в арбитражном суде, в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
иск удовлетворить частично.
Признать недействительной одностороннюю сделку - уведомление от 21.10.2016 N 9-6-10/1070 об изменении арендной платы по договору аренды от 09.04.2013 N 09-04-С/13 в части изменения арендной платы с 01.01.2015 и с 01.01.2016 на сумму, превышающую нормативно установленный размер арендной платы, подлежащий определению по формуле:
С 01.01.2015 устанавливается в размере 59 962, 64 руб. в месяц и определяется по формуле: А = КС*Кв*Ки*S/П, где:
А - размер арендной платы;
КС - кадастровая стоимость земельного участка - 478, 92 руб./кв.м;
Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка - 4,86%;
Ки = 1,1х1,065х1,06х1,055х1,05х1,055, где 1,1;1,065;1,06;1,055;1,05;1,055 - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции 2010 - 2015 г.г.;
S - площадь земельного участка - 21 302 кв.м;
П - количество периодов внесения арендной платы в 2015 году - 12.
С 01.01.2016 арендная плата устанавливается в размере 77 355, 05 руб. в месяц и определяется по формуле: А = КС*Кв*Ки*S/П, где:
А - размер арендной платы;
КС - кадастровая стоимость земельного участка - 896, 63 руб./кв.м;
Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка - 4,86%;
Ки - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции - на 2016 год не подлежат применению;
S - площадь земельного участка - 21 302 кв.м;
П - количество периодов внесения арендной платы в 2016 году - 12.
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово, Кемеровская область (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кузнецкая строительная компания", г. Кемерово, Кемеровская область (ОГРН 1094205004035, ИНН 4205174301) судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение спора судом в размере 6 000 руб.
Выдать исполнительный лист после вступления решения суда в законную силу.
Решение в месячный срок с момента его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск.
Судья Мишина И.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
