Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 05 апреля 2018 года №А27-2170/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 5 апреля 2018 года Дело N А27-2170/2018
Резолютивная часть решения оглашена 02 апреля 2018 года
Полный текст решения изготовлен 05 апреля 2018 года
Арбитражный суд Кемеровской области, в составе судьи Команич Е. А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сержантовой Н.А., с использованием средств аудиозаписи
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Гарант", Кемеровская область, Промышленновский район, деревня Шуринка (ОГРН 1134212001285, ИНН 4212036060)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, город Кемерово (ОГРН 1044205100059, ИНН 4205077178)
о регистрации перехода права собственности,
при участии
от истца - Черешко Е.В. - представитель, доверенность от 26.03.2018 года, паспорт
от ответчика - Лозовая П.В. - специалист-эксперт, доверенность N 225-Д от 22.12.2017 года, удостоверение
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Гарант" обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковыми требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости:
- здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 25,4 кв.м., инвентарный N 42:11:0112006:2761, расположенное по адресу: Кемеровская область, Промышленновский район, пос. Плотниково, ул. Школьная, 27 А, с одновременным погашением регистрационной записи об ипотеке;
- здание склада временного хранения ядохимикатов, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 35,1 кв.м., инвентарный N 520022/В, литер В, кадастровый (или условный) номер 42:11:0104006:416, расположенное по адресу: Кемеровская область, Промышленновский район, д. Шуринка, ул. Баклыкова, 85 И (с учетом уточнения предмета исковых требований, заявленного в рамках положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в настоящем судебном заседании).
В обоснование исковых требований истец ссылается на часть 7 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", пункт 2 статьи 165, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик в настоящем судебном заседании поддержал возражения, изложенные в отзыве на исковое заявление, ссылаясь на то, что Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области не является надлежащим ответчиком, поскольку права и законные интересы истца ответчиком не нарушены.
Как следует из отзыва, и пояснений ответчика действующим федеральным законодательством не урегулирован внесудебный порядок государственной регистрации прав при ликвидации юридического лица - продавца по договору купли-продажи.
Исследовав письменные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.
Из материалов дела следует, что 21.12.2016 года между обществом с ограниченной ответственностью "Гарант" (Покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Спутник" (Продавец), в рамках процедуры конкурсного производства в отношении общества с ограниченной ответственностью "Спутник", по результатам торгов, заключен договор купли-продажи имущества N 1-СБ, согласно которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 25,4 кв.м., инвентарный N 060129, литер ЖЖ1, кадастровый (или условный) номер 42:11:0112006:2761, расположенное по адресу: Кемеровская область, Промышленновский район, пос. Плотниково, ул. Школьная, 27 А.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30.04.2008 года спорный объект недвижимости на дату подписания договора купли - продажи принадлежал обществу с ограниченной ответственностью "Спутник" на праве собственности, 26.01.2006 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 42-42-03/022/2005-611.
Цена продажи указанного выше имущества в соответствии с пунктом 2.1. договора N 1-СБ определена итогами торгов и составляет 2 788 руб. 78 коп.
В соответствии с пунктом 2.2. договора оплата стоимости всего имущества произведена Покупателем в полном объеме, что также подтверждается платежным поручением N 2600 от 17.01.2017 года.
Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи.
Кроме того, 18.01.2017 года между обществом с ограниченной ответственностью "Гарант" (Покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Нива" (Продавец), в рамках процедуры конкурсного производства в отношении общества с ограниченной ответственностью "Нива", по результатам торгов, заключен договор купли-продажи имущества, согласно которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: здание склада временного хранения ядохимикатов, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 35,1 кв.м., инвентарный N 520022/В, литер В, кадастровый (или условный) номер 42:11:0104006:416, расположенное по адресу: Кемеровская область, Промышленновский район, д. Шуринка, ул. Баклыкова, 85 И.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11.11.2008 года спорный объект недвижимости на дату подписания договора купли - продажи принадлежал обществу с ограниченной ответственностью "Нива" на праве собственности, 11.11.2008 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 42-42-03/052/2008-460.
Цена продажи указанного выше недвижимого имущества в соответствии с пунктом 2.1. договора от 18.01.2017 года определена итогами торгов и составляет 4 825 руб.
В соответствии с пунктом 2.3. договора оплата стоимости всего недвижимого имущества произведена Покупателем в полном объеме, что также подтверждается платежным поручением N 2728 от 15.02.2017 года.
По условиям пункта 3.1. договор имеет силу акта приема-передачи.
03.11.2017 года общество с ограниченной ответственностью "Спутник" и общество с ограниченной ответственностью "Нива" ликвидированы на основании определений арбитражного суда о завершении конкурсного производства от 25.09.2017 года по делу N А27-7385/2014 и от 03.05.2017 года по делу N А27-9773/2014, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесены соответствующие записи о прекращении деятельности организаций, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра на указанных юридических лиц по состоянию на 07.02.2018 года.
Как следует из пояснений представителей сторон, переход права собственности недвижимого имущества по указанным договорам купли - продажи N 1-СБ от 21.12.2016 года и от 18.01.2017 года, в установленном законом порядке, не зарегистрирован.
Поскольку возможность зарегистрировать переход права собственности в установленном законом порядке при ликвидации одной из сторон сделки у истца отсутствует, последний обратился с настоящим требованием в суд.
На основании части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, что следует из положений части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, согласно части 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Названная норма права (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 61 Постановления от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
С учетом указанных разъяснений, а также из анализа совокупности положений статей 8.1., 131, 218, 219, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что регистрация перехода права собственности к новому правообладателю подлежит при наличии зарегистрированных прав предшествующего правообладателя, либо одновременно с регистрацией прав предшествующего правообладателя на объект недвижимого имущества, права на который признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, если возникли до момента вступления в силу федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Факт регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости предшествующих владельцев - общества с ограниченной ответственностью "Спутник" и общества с ограниченной ответственностью "Нива" подтвержден представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации от 30.04.2008 года и от 11.11.2008 года, а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 05.03.2018 года N 99/2018/86133232 и от 05.03.2018 N 99/2018/86133224.
Из материалов дела также усматривается, что права третьих лиц на спорный объект недвижимого имущества: здание склада временного хранения ядохимикатов, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 35,1 кв.м., инвентарный N 520022/В, литер В, кадастровый (или условный) номер 42:11:0104006:416, расположенный по адресу: Кемеровская область, Промышленновский район, д. Шуринка, ул. Баклыкова, 85 И, в установленном законе порядке не зарегистрированы.
В отношении объекта недвижимости: здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 25,4 кв.м., инвентарный N 060129, литер ЖЖ1, кадастровый (или условный) номер 42:11:0112006:2761, расположенного по адресу: Кемеровская область, Промышленновский район, пос. Плотниково, ул. Школьная, 27 А, в период с 09.04.2012 года по 07.02.2014 года согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05.03.2018 года N 99/2018/86133232 зарегистрирована ипотека в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк".
Как следует из определения Арбитражного суда Кемеровской области от 24.11.2014 года по делу N А27-7385/2014, указанный выше объект недвижимости являлся предметом залога по обязательствам должника, требования банка включены в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Спутник" как требование кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника.
Согласно части 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 года N 127-ФЗ (ред. от 07.03.2018) "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.
Продажа заложенного имущества в соответствии с частью 5 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 года N 127-ФЗ (ред. от 07.03.2018) "О несостоятельности (банкротстве)" влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога. При продаже заложенного имущества требования конкурсного кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, подлежат удовлетворению за счет средств, вырученных от продажи заложенного имущества.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества залог прекращается.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ указала, что и законодательство, и сложившаяся правоприменительная практика исходят из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.
В силу части 2 статьи 50 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) "О государственной регистрации недвижимости" при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.
Поскольку материалами дела подтверждаются право собственности предшествующих правообладателей спорных объектов по договорам купли - продажи N 1-СБ от 21.12.2016 года, от 18.01.2017 года и их ликвидация, в связи с чем, у истца отсутствует реальная возможность зарегистрировать переход права собственности по указанным сделкам, а правопритязания третьих лиц на спорные объекты материалами дела не подтверждены, суд считает возможным удовлетворить исковые требования.
В соответствии со статьями 6, 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации решение вопроса о государственной регистрации сделки, перехода права собственности на недвижимое имущество в случае уклонения одной стороной от регистрации (ликвидации другой стороны) отнесено к исключительной компетенции суда.
Поскольку деятельность прежних владельцев недвижимости прекращена, то ответчиком по требованию о государственной регистрации перехода права собственности является Росреестр как орган, на который возложена обязанность совершения государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учитывая вышеизложенное, довод ответчика о том, что Росреестр является ненадлежащим ответчиком по настоящему иску, судом не принимается, как противоречащий действующему законодательству.
Расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в арбитражном суде, в порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на истца, поскольку ответчиком не нарушались права истца, а обращение в суд явилось следствием отсутствия соответствующих документов для регистрации права собственности в установленном законом порядке, но не взыскиваются, как оплаченные при обращении с требованием в суд.
Руководствуясь статьями 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования удовлетворить.
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности:
- от общества с ограниченной ответственностью "Спутник" к обществу с ограниченной ответственностью "Гарант" с погашением регистрационной записи об ипотеке на объект недвижимости: здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 25,4 кв.м., инвентарный N 060129, литер ЖЖ1, кадастровый номер (или условный) номер 42:11:011:2006:2761, расположенный по адресу: Кемеровская область, Промышленновский район, пос. Плотниково, ул. Школьная, 27а;
- от общества с ограниченной ответственностью "Нива" к обществу с ограниченной ответственностью "Гарант" на объект недвижимости: здание склада временного хранения ядохимикатов, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 35,1 кв.м., инвентарный N 520022/В, литер В, кадастровый номер (или условный) номер 42:11:0104006:416, расположенный по адресу: Кемеровская область, Промышленновский район, д. Шуринка, ул. Баклыкова, 85и.
Решение может быть обжаловано в Седьмой Арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его изготовления.
Судья Е.А. Команич
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка