Дата принятия: 29 ноября 2017г.
Номер документа: А27-20014/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 29 ноября 2017 года Дело N А27-20014/2017
Резолютивная часть решения объявлена 23.11.2017.
Полный текст решения изготовлен 29.11.2017.
Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Аюшева Д.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шубиной И.С.,
при участии:
от истца: Гусарова Т.А., доверенность от 30.07.2015,
от ответчика: Тимофеева О.В., доверенность от 10.10.2017,
рассмотрев в судебном заседании дело
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Мой город", г. Кемерово (ОГРН 1124205022072, ИНН 4205256829)
к обществу с ограниченной ответственностью "Фонд недвижимости", г. Кемерово (ОГРН 1044205050592, ИНН 4205072532)
о взыскании 283 892 руб. 06 коп. неосновательного обогащения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Мой город" (далее - ООО "УК Мой город") обратилось к обществу с ограниченной ответственностью "Фонд недвижимости" (далее - ООО "Фонд недвижимости") с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании 283 892 руб. 06 коп. неосновательного обогащения.
Требования мотивированы неоплатой ответчиком как застройщиком трех домов по адресам: г. Кемерово, ул. Базовая, 4б, 4в, 6б, услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, отопления за период с 15.06.2015 по 19.05.2016.
Ответчик в отзыве, дополнениях к отзыву возражает против удовлетворения иска. В обоснование указывает, что ООО "УК Мой город" в период до ноября 2015 года не являлось управляющей организацией в отношении спорных домов; статья 153 ЖК РФ, действовавшая на дату ввода жилых домов в эксплуатацию не устанавливала обязанность застройщика оплачивать коммунальные услуги; истец не представлял информацию об оказанных услугах; в договоре от 15.06.2015 отсутствуют предусмотренные статье 162 ЖК РФ сведения, а потому является незаключенным; истцом не представлены доказательства понесенных расходов; до 01.11.2015 застройщик самостоятельно осуществлял ремонт сетей водоснабжения, водоотведения, сетей отопления, сетей электроснабжения, ремонт жилого здания, ремонт системы дымоудаления и вентиляции; работы по благоустройству до 30.09.2015 были невозможны, поскольку сама территория с парковками, тротуарами, площадками, пандусами до 30.09.2015 не существовала; уборку подъездов, дворовой территории, вывоз мусора осуществлял генеральный подрядчик ООО "СКС"; за электричество и водоснабжение в период до 01.11.2015 оплачивал генеральный подрядчик ООО "СКС"; согласно данным с сайта Государственной жилищной инспекции Кемеровской области дата начала управления домами 01.11.2016.
В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования по основаниям, изложенным письменно в исковом заявлении, возражениях на отзыв ответчика. Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, поддержав позицию отзыва и дополнений.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
ООО "Фонд недвижимости" является застройщиком трех домов, расположенных в г. Кемерово по ул. Базовая, 4б, 4в, 6б.
15.06.2015 указанные дома введены в эксплуатацию.
Между ООО "Фонд недвижимости" (застройщик) и ООО "УК Мой город" (управляющая компания) подписан договор о сотрудничестве при управлении многоквартирным домом от 15.06.2015 (л.д. 9 т. 1), согласно пункту 1 которого до заключения договора управления многоквартирным домом, располагающимся по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Заводский район, ул. Квартал N3, пересечение ул. Базовая - ул. Веры Волошиной - ул. Ульяны Громовой - ул. Патриотов дом N1, N2, N3, с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ, управляющая компания определяется застройщиком в качестве лица, которое будет осуществлять управление указанным многоквартирным домом.
Управляющая компания обязуется содержать общее имущество многоквартирного жилого дома в состоянии, обеспечивающим соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного жилого дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества и др. (пункт 2 договора).
В соответствии с пунктом 3.2 договора до передачи жилых помещений в многоквартирном доме застройщик возмещает расходы на содержание и ремонт жилых помещений, а также коммунальные услуги.
Настоящий договор вступает в силу со дня ввода жилого дома в эксплуатацию и действует до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ (пункт 4 договора).
Согласно трем протоколам общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 27.10.2016 (л.д. 122 - 130 т. 1) ООО "УК Мой город" выбрано в качестве управляющей компании спорных домов.
Указывая, что ответчиком как законным владельцем помещений трех многоквартирных домов не в полном объеме исполнена обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов, коммунальные услуги (отопление) за общий период с 15.06.2015 по 19.05.2016, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Способ защиты нарушенного субъективного гражданского права избирается истцом; выбранный истцом способ защиты предопределяет предмет доказывания по делу, круг участвующих в деле лиц и порядок его рассмотрения. При этом суд не связан правовыми основаниями заявленного требования. Обязанность по определению правоотношений, из которых возник спор, и норм права, подлежащих применению при разрешении дела, возлагается на суд, что следует из статьи 133, части 1 статьи 168, пункта 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Закона N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи; застройщика в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (пункты 6 и 7 части 2 статьи 153 названного Кодекса).
Таким образом, обязанность по внесению платы за жилое и нежилое помещение и коммунальные услуги с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи объекта дольщику лежит на застройщике.
В соответствии с частью 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно статье 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.
По смыслу приведенных выше норм права, обязанность при наличии соответствующих обстоятельств, возникает у собственников общего имущества в силу закона, вне зависимости от того, достигнуто ли между ними соответствующее соглашение о распределении расходов на содержание общего имущества.
Таким образом, ООО "Фонд недвижимости", являющееся застройщиком, в силу закона обязано оплачивать коммунальные услуги, а также нести бремя содержания общего имущества, которое необходимо для обслуживания всего дома, вне зависимости от функционального помещений и наличия (отсутствия) договора с управляющей организацией.
Согласно представленному истцом подробному расчету (л.д. 11 - 35 т. 1), приложенному к исковому заявлению, за период с 15.06.2015 по 19.05.2016 истец оказал ответчику услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, а также коммунальные услуги по отоплению, на общую сумму 736 490 руб. 62 коп.
В соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
С учетом изложенного истец правомерно при расчете задолженности использовал тарифы, утвержденные решением Кемеровского городского Совета народных депутатов N142 от 25.05.2012, в части отопления - Региональной энергетической комиссией Кемеровской области.
Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10).
Фактическое управление спорными домами подтверждено истцом документально, в том числе, договором N143 от 26.08.2013 технического обслуживания и текущего ремонта лифтов с дополнительным соглашением N15 от 01.07.2015 к нему, договором N1460 от 02.09.2013 на отпуск питьевой воды и приём сточных вод с дополнительным соглашением от 13.07.2015 и объемом реализации к нему, договором энергоснабжения N4993с от 01.09.2013 с дополнительным соглашением к нему от 01.07.2015, дополнительным соглашением от 30.06.2015 к договору на оказание услуг по вывозу и утилизации (захоронению) отходов от 10.08.2013, в которых в качестве обслуживаемых указаны все три спорных многоквартирных дома.
Довод ответчика о самостоятельном обслуживании домов силами генерального подрядчика арбитражным судом отклоняется как документально не подтвержденный.
Кроме того, самостоятельное выполнение застройщиком части функций по управлению многоквартирными домами при наличии действующего договора с управляющей организацией в соответствии с действующим законодательством не освобождает первого от оплаты соответствующих коммунальных платежей перед управляющей организацией.
Довод ООО "Фонд недвижимости" о том, что работы по благоустройству до 30.09.2015 были невозможны, поскольку сама территория с парковками, тротуарами, площадками, пандусами до 30.09.2015 не существовала, судом также отклоняется, поскольку указанные обстоятельства не освобождают застройщика от внесения платы за ремонт и содержание общего имущества домов по установленным тарифам.
Суждения ответчика о незаключенности, недействительности, невозможности определения природы договора о сотрудничестве при управлении многоквартирным домом от 15.06.2015 являются несостоятельными по следующим причинам.
Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Так, согласно приложенных к ответу Государственной жилищной инспекции Кемеровской области писем от 25.09.2015 N0978, N0976, N0977 ООО "Фонд недвижимости" указывает, что ООО "УК Мой город" приступило к своим обязанностям по управлению многоквартирными домами по адресам: г. Кемерово ул. Базовая, 4б, 4в, 6б, с 15.06.2015.
Буквальное содержание самого договора также свидетельствует о том, что воля сторон при его подписании была направлена на передачу трех спорных многоквартирных жилых домов в управление ООО "УК Мой город" за плату.
Ссылка истца на информацию сайта Государственной жилищной инспекции Кемеровской области, согласно которой ООО "УК Мой город" осуществляет управление домами с 01.11.2017, судом отклоняется, поскольку данные сведения скорректированы с учетом изменения основания управления домами - по результатам открытого конкурса, в то время как первоначальное заявление основывалось на договоре о сотрудничестве при управлении многоквартирным домом, к нему приложен перечень в котором указана фактическая дата начала управления - 15.06.2015.
Довод ответчика о разной дате, проставленной в договоре о сотрудничестве при управлении многоквартирным домом - 15.06.2015 и 30.06.2015, правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеет, поскольку по содержанию договоры являются тождественными, а материалами дела, в том числе, письмами ООО "Фонд недвижимости" от 25.09.2015 N0978, N0976, N0977, подтверждается, что к управлению домами истец приступил 15.06.2015.
Возражения ООО "Фонд недвижимости" о том, что статья 153 ЖК РФ, действовавшая на дату ввода жилых домов в эксплуатацию не устанавливала обязанность застройщика оплачивать коммунальные услуги, судом не принимаются, поскольку данная обязанность застройщика до изменения статьи 153 ЖК РФ вытекала из толкования норм жилищного законодательства, что подтверждается судебной практикой (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.08.2015 по делу NА70-4834/2014).
Из материалов дела следует, что ответчик оплатил оказанные истцом услуги в сумме 452 598 руб. 56 коп.
При таких обстоятельствах требования истца о взыскании 283 892 руб. 06 коп. неосновательного обогащения подлежат удовлетворению.
Расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 8678 руб. в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика, поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, в остальной части (9052 руб.) государственная пошлина подлежит возвращению истцу из федерального бюджета как излишне уплаченная.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
Исковые требования удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фонд недвижимости" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Мой город" 283 892 руб. 06 коп. неосновательного обогащения, 8678 руб. расходов по уплате государственной пошлины, всего - 292 570 руб. 06 коп.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Мой город" из федерального бюджета 9052 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением N864 от 30.08.2017.
Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.
Судья Д.Н. Аюшев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
