Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 05 февраля 2018 года №А27-19620/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 5 февраля 2018 года Дело N А27-19620/2017
Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Ходяковой О.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мартыненко М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (г. Кемерово, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478)
к обществу с ограниченной ответственностью "Кафе "Горная жемчужина" (г.Междуреченск, Кемеровская область, ОГРН 1024201389508, ИНН 4214001680)
третье лицо: Аристова Ольга Михайловна, г.Междуреченск, Кемеровская область
о взыскании 20 397 181,38 руб.
при участии:
от истца - Шуревич Е.И., представитель по доверенности от 11.04.2017 N 7-2-04/552,
от ответчика - Костычева Э.В., представитель по доверенности от 03.08.2017 N 5,
установил:
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - комитет, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), к обществу с ограниченной ответственностью "Кафе "Горная жемчужина" (далее - ООО "Кафе "Горная жемчужина", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2015 по 15.08.2016 в сумме 17 268 153 руб. 23 коп., пени за период с 11.09.2015 по 15.08.2016 в сумме 3 104 241 руб. 56 коп., всего 20 372 394 руб. 79 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечена Аристова Ольга Михайловна.
Требования мотивированы тем, что ответчиком своевременно не уплачены арендные платежи по договору аренды земельного участка от 29.11.2013 N 04-11-ТС/13.
Ответчик возражает в отношении заявленного требования, считает, что истец может претендовать на получение оплаты в сумме 1 861 026,95 руб. основного долга и 334 903,82 руб. пени, поскольку с момента расторжения договора аренды 16.02.2015 у ответчика отсутствовала возможность использовать земельный участок. Ответчик указывает на уклонение комитета от исполнения обязанности по принятию земельного участка. Ответчик заявил о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении размера неустойки.
Комитет возражает в отношении довода ответчика об уклонении от принятия земельного участка, поясняя, что своими действиями ответчик всячески препятствовал исполнению решения суда о возврате земельного участка.
Третье лицо Аристова О.М. в отзыве на исковое заявление поддерживает доводы ответчика.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения истца и ответчика, суд установил следующее.
На основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 26.11.2013 N 126 между комитетом (арендодателем) и ООО "Кафе "Горная жемчужина" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 29.11.2013 N 04-11-ТС/13.
В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, со следующими характеристиками: категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 42:24:0501004:7889, адрес: г.Кемерово, Центральный район, по пр.Ленина севернее домов NN 95, 97, площадь: 3267 кв.м, разрешенное использование: для проектирования и строительства торгово-офисного центра со стоянками манежного типа в цокольном этаже.
Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 26.11.2018.
Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором земельного участка - с 26.11.2013.
Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 29.11.2013. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Кемеровской области 26.12.2013.
Размер арендной платы устанавливается на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (пункт 3.1 договора).
На основании пункта 3.2 договора арендатор самостоятельно ежемесячно (до 10 числа месяца, за который производится оплата) перечисляет арендную плату в размере 1 503 687, 50 руб. Внесенная сумма задатка в размере 1 473 000 руб. засчитывается в счет арендной платы.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка в установленные сроки, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 6.1 договора).
В соответствии с пунктом 7.4.4 договора при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа независимо от ее последующего внесения арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 16.02.2015 по делу N А27-22567/2014 договор аренды земельного участка от 29.11.2013 N 04-11-ТС/13, заключенный между комитетом и ООО "Кафе "Горная жемчужина" расторгнут, на общество возложена обязанность по возврату комитету земельного участка.
Определением апелляционной инстанции от 02.07.2015 суд перешел к рассмотрению дела N А27-22567/2014 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Аристову Ольгу Михайловну.
Аристова О.М., обращаясь с апелляционной жалобой, указала на наличие заключенного договора инвестирования N1 от 15.09.2014 между Аристовой О.М. (инвестор) и ООО "Кафе "Горная жемчужина" (заказчик-застройщик).
Согласно приложенным к апелляционной жалобе свидетельствам о государственной регистрации 08.04.2015 за ООО "Кафе "Горная жемчужина" зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительством, расположенные по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Центральный район, пр.Ленина, д. 93, степень готовности которых составляет 50 %, площадью 475, 2 кв.м. и 354,2 кв.м.
02.07.2015 Аристова О.М. обратилась в Центральный районный суд с иском о признании права собственности на 2 незавершенных строительством корпуса торгово- офисного центра, степенью готовности 50 %, площадью 475, 2 кв.м. и 354, 2 кв.м, местонахождение (адрес): г. Кемерово, Центральный район, д. 93, который был удовлетворен. Кемеровский областной суд отменил названное выше решение районного
суда, указав на то, что Аристовой О.М. избран ненадлежащий способ защиты.
Аристова О.М. вновь обратилась в Центральный районный суд с иском о расторжении договора инвестирования N 1 строительства торгово-офисного центра от 15.09.2014, заключенного между ООО "Кафе "Горная жемчужина" и Аристовой О.М.; истребовании из собственности ООО "Кафе "Горная жемчужина" торгово-офисного центра, состоящего из 2-х корпусов: объект незавершенный строительством, степенью готовности 50%, кадастровый номер 42:24:0501004:8669, площадь 475, 2 кв.м, адрес (местонахождение): г. Кемерово, Центральный район, пр. Ленина, д. 93; объект незавершенный строительством, степенью готовности 50%, кадастровый номер 42:24:0501004:8673, площадь 354,2 кв.м, адрес (местонахождение): г. Кемерово, Центральный район, пр. Ленина, д. 93.
Решением Центрального районного суда г.Кемерово от 23.03.2016 по делу N 2-1723/2016, оставленным без изменения апелляционным определением Кемеровского областного суда от 16.08.2016, объекты незавершенного строительства по адресу: г.Кемерово, пр.Ленина, севернее домов N 95 и N 97, преданы в собственность Аристовой О.М.
Указанные объекты переданы Аристовой О.М. по акту приема-передачи от 05.09.2016.
Комитет, полагая, что ответчик обязан уплатить задолженность по арендной плате, образовавшуюся за период с 01.09.2015 по 15.08.2016, обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 29.04.2015 по делу N А27-7289/2014, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2015, с ответчика была взыскана задолженность по арендной плате за период с 26.11.2013 по 31.03.2015 в сумме 19 189 227,08 руб., соответствующие суммы пени.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 22.06.2017 по делу N А27-17009/2015, вступившим в законную силу, с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.04.2015 по 31.08.2015 в сумме 7 518 437, 50 руб., соответствующие суммы пени.
Согласно расчёту истца задолженность за период с 01.09.2015 по 15.08.2016 (до дня передачи объектов в собственность третьему лицу) составила 17 268 153 руб. 23 коп., исходя из ежемесячных начислений в сумме 1 503 687 руб. 50 коп., определенной по результатам торгов.
Арендные платежи за спорный период ответчиком не вносил.
Ответчик оспаривает пользование земельным участком.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 09.10.2014 по делу N А27- 12275/2014, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, по иску администрации города Кемерово признано отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ООО "Кафе "Горная жемчужина" право собственности на нежилое здание общей площадью 120 кв.м, с кадастровым номером 42:24:0501004:8566, расположенное по адресу: г. Кемерово, пр.Ленина, севернее домов NN 95, 97.
Судебными актами по делу N А27-12275/2014 установлено, что на основании спорного договора аренды от 29.11.2013 N 04-11-ТС/13, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 23.12.2013 N RU 42305000-213, 07.02.2014 было зарегистрировано право собственности ООО "Кафе "Горная жемчужина" на здание общей площадью 120 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Кемеровская область, г. Кемерово, пр. Ленина, севернее домов 95, 97. При осмотре земельного участка, проведенном специалистами комитета, установлено, что строительство на земельном участке не осуществляется, объекты капитального строительства отсутствуют.
По ходатайству Аристовой О.М. от 01.06.2015 Седьмым арбитражным апелляционным судом восстановлен срок на подачу апелляционной жалобы на решение от 16.02.2015 по делу N А27-22567/2014. В рамках спора по делу N А27-22567/2014 ответчик представил новые свидетельства о государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства.
Седьмой арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, постановлением от 14.11.2016 удовлетворил требование комитета в части расторжения договора аренды, в части требования об обязании возвратить земельный участок отказал.
Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу норм действующего земельного и гражданского законодательства, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за предоставленное ему арендодателем во временное владение и пользование имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 611, 614 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, земельный участок предоставлен ответчику в пользование по договору аренды. Следовательно, договорная обязанность передать земельный участок арендодателем исполнена в полном объеме.
Ответчик ссылается на отмену администрацией разрешения на строительства.
Вместе с тем между истцом и ответчиком существуют отношения по поводу аренды земельного участка с установленными взаимными правами и обязанностями сторон. Невнесение платежа более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, стороны определиликак нарушение, влекущее требование о досрочном расторжении договора. Невыполнение принятых на себя обязательств в части внесения арендной платы послужило основанием для расторжения договора в судебном порядке.
Соглашение о расторжении указанного договора ответчик в добровольном порядке не подписал. В период отмены разрешения на строительство спорный земельный участок обществом по акту приема-передачи комитету не передавался.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.03.2017 по делу N А27-20347/2015 в Едином государственном реестре недвижимости регистрационная изменена запись о погашении обременения земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501004:7889, находящегося по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Центральный район, по просп. Ленина севернее домов NN 95,97, в виде аренды ООО "Кафе "Горная жемчужина", с 18.06.2015 на дату вступления в законную силу постановления от 14.11.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-22567/2014, т.е. на 14.11.2016.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 26.12.2016 по делу N А27-11393/2015 по заявлению ООО "Кафе "Горная жемчужина" признано незаконным постановление судебного пристава-исполнителя от 09.06.2015 о возбуждении исполнительного производства об обязании возвратить комитету земельный участок.
В случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
Учитывая, использование земельного участка, занятого принадлежавшими ответчику объектами незавершенного строительства, до момента расторжения договора истец обязан вносить арендную плату в соответствии с условиями заключенного договора.
Заявляя о злоупотреблении правом со стороны комитета, ответчик, не выполняя принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей, не расторг договор в добровольном порядке и не вернул земельный участок.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ договором либо законом может быть предусмотрена денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
На основании пункта 6.1 договора истцом произведен расчёт неустойки за период с 11.09.2015 по 15.08.2016 в сумме 3 104 241 руб. 56 коп.
Заявляя ходатайство об уменьшении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, ответчиком не представлены доказательства, свидетельствующие об исключительности случая, а также того, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
Неустойка, определенная на основании договора, исходя из фактических обстоятельств дела, периода неисполнения обязательств, не является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства. Основания для снижения размера неустойки отсутствуют.
На основании изложенного, требования истца подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение иска подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кафе "Горная жемчужина" (г.Междуреченск, Кемеровская область, ОГРН 1024201389508, ИНН 4214001680) в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (г.Кемерово, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 29.11.2013 N 04-11-ТС/13 за период с 01.09.2015 по 15.08.2016 в сумме 17 268 153 руб. 23 коп., пени в сумме 3 104 241 руб. 56 коп., всего 20 372 394 руб. 79 коп.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кафе "Горная жемчужина" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 124 862 руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.
Судья О.С. Ходякова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка